Гражданский кодекс часть 1

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ООО «УК «Ясногорск» по доверенности ФИО4

рассмотрев гражданское дело № 2-11/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Инжнер Про Центр» к ФИО2 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, признании договора незаключенным,

установил:

ООО «Инженер Про Центр» обратилось в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, признании договора незаключенным.

В обоснование указало, что истец на основании договора управления № 05я от 01.12.2016, заключенного на основании решения собственников помещений, оформленного протоколом № 1 от 24.10.2016 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме очно-заочного голосования, выполняло работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома <адрес>.

Отмечает, что услуги предоставлялись надлежащего качества, жалоб и претензий не поступало.

31.08.2021 по инициативе ответчика проведено общее собрание собственников многоквартирного дома, по результатам проведения которого была изменена управляющая организация.

Приводя повестку дня на собрании 31.08.2021, делает вывод о нарушении порядка расторжения договора с управляющей компанией.

Отмечает, что собственники помещений в доме <адрес> не обращались к ООО «Инженер Про Центр» с требованием о расторжении договора управления № 05я от 01.12.2016.

Полагает, что у собственников отсутствовали правовые основания для расторжения договора управления ввиду оказания услуг и предоставления работ надлежащего качества.

Указывает, что решение о расторжении договора управления принято с нарушением порядка созыва и проведения общего собрания, а также в отсутствие кворума. Отмечает нарушения в части оформления протокола, требования к которому установлены приказом Минстроя России № 411/пр от 31.07.2011.

Сообщает, что принятым решением нарушаются его права, поскольку единственным доходом ООО «Инженер Про Центр» являются денежные средства, полученные от жителей многоквартирных домов, находящихся в управлении.

Приводя положения ч.8.2 ст.162 ЖК РФ, полагает, что ответчиком нарушены правила расторжения договора управления многоквартирным домом.

Просил суд признать недействительным решение общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом от 31.08.2021, а договор, оформленный на основании данного решения незаключенным.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено ООО «УК «Ясногорск».

В ходе рассмотрения дела судом в порядке ст.47 ГПК РФ привлечена в качестве государственного органа для дачи заключения по существу спора Государственная жилищная инспекция Тульской области.

В возражениях на исковые требования представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 отмечает отсутствие у управляющей компании права оспаривания протокола общего собрания собственников в МКД в силу ч.5 ст.46, ч.6 ст.46, ч.8 ст.5 ЖК РФ.

Цитируя обращения граждан по вопросу ненадлежащего исполнения ООО «Инженер Про Центр» обязательств по договору управления, делает вывод о подтверждении того факта, что обязательства истцом исполнялись ненадлежащим образом, что означает наличие правовых оснований для досрочного расторжения договора управления. Сообщает о нарушениях ООО «Инженер Про Центр» лицензионных требований, предъявляемых к деятельности по управлению МКД.

Утверждает, что имелись нарушения в части повышения размера платы по содержанию и ремонту жилого помещения без согласования с собственниками помещений в МКД.

Обращает внимание на отсутствие договора на техническое диагностирование внутридомового газового оборудования, наличие которого обязательно, что подтверждается, в том числе, предписанием ГЖИ № 341 от 06.08.2021.

Приводя данные о наличии у ООО «Инженер Про Центр» задолженности перед АО «Газпром газораспределение Тула», делает вывод о незаконном удержании денежных средств собственников помещений в МКД управляющей компанией.

Полагает, что заявленные требования основаны на злоупотреблении правом с намерением причинить вред ответчику.

По мнению автора возражений истец не правильно толкует нормы права, регулирующие спорные правоотношения.

Обращает внимание на п.10.5 договора на управление МКД, согласно которого договор расторгнут при соблюдении процедуры.

Считает, что исковое заявление не содержит сведений о нарушенных правах истца.

Просит в иске отказать.

В судебном заседании представитель истца ООО «Инженер Про Центр» по доверенности ФИО1 поддержала исковые требования. Пояснила, что при принятии решения о расторжении договора нарушена процедура. Поскольку в оспариваемом решении не указана причина расторжения договора. Полагала, что вопрос о ненадлежащем исполнении ООО «Инженер Про Центр» своих обязательств по договору должен быть включен в повестку дня общего собрания. Доказательств ненадлежащего исполнения договора управления в ходе рассмотрения дела стороной ответчика не представлено. В случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору должен составляться акт в соответствии с Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг», после чего заявители должны обращаться с заявлением о перерасчете. Указанного в ходе исполнения договора управления многоквартирным домом не имелось.

Подтвердила, что в ходе рассмотрения дела не нашел своего подтверждения довод об отсутствии кворума при проведении общего собрания 31.08.2021. После разъяснения положений ч.2 ст.68 ГПК РФ признала обстоятельство наличия кворума на общем собрании 31.08.2021.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, пояснив, что она с 1985 года проживает в <адрес>, является старшей по дому с 2014 года. Дом является кирпичным, пятиэтажным, состоит из 6 подъездов, 70 квартир, на первых этажах располагаются нежилые помещения. ООО «Инженер Про Центр» с 2016 года является управляющей организацией их дома. Сначала нареканий в работе управляющей компании не имелось: был вычищен подвал, проводились текущие работы. Позже управляющая компания не исполняла возложенные на нее договором управления обязанности: не проводился ремонт крыши, канализационных труб, не производилась уборка придомовой территории, не менялись лампочки в подъезде. Пояснила, что реакция на обращения была очень медленной. На собрании 31.08.2021 обсуждался вопрос о ненадлежащем исполнении ООО «Инженер Про Центр» своих обязанностей, в связи с чем было принято решение о расторжении договора и заключении договора с другой управляющей компанией – ООО «УК «Ясногорск».

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал по доводам иска. Указал, что в законе отсутствует императивная норма о включении в повестку дня вопроса о ненадлежащем исполнении договора управления. У жителей дома имеется право на расторжение договора управления с одной управляющей компанией и на заключение договора с другой управляющей компанией. Обратил внимание на проведенную Государственной жилищной инспекцией (далее по тексту – ГЖИ) проверку оспариваемого протокола. Согласно п.6 решения ГЖИ признаки ничтожности протокола от 31.08.2021 отсутствуют.

Обратил внимание на то, что приказ Минстроя № 411, на который имеется ссылка в исковом заявлении, в настоящее время отменен.

Пункт 10.5 договора управления содержит условие о пролонгации договора, не регулирует порядок расторжения договора, как утверждает истец.

Полагал, что оспариваемым протоколом права истца не нарушены. В ходе рассмотрения дела исследованы доказательства ненадлежащего исполнения договора ООО «Инженер Про Центр», совокупности которых достаточно для принятия решения о расторжении договора.

Представитель третьего лица ООО «УК «Ясногорск» по доверенности ФИО4 в судебном заседании просила в иске отказать.

Выслушав представителей сторон, ответчика, представителя третьего лица, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме (ч.1 ст.162 ЖК РФ).

01.12.2016 ООО «Инженер Про Центр» и собственники помещений многоквартирного <адрес> по адресу: <адрес> заключили договор № 05я управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая компания (ООО «Инженер Про Центр») в соответствии с уставом и протоколом общего собрания собственников помещений дома по поручению собственника и в его интересах обязуется оказывать комплекс работ и услуг: по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, состав которого указан в приложении № 1 к договору, по управлению многоквартирным домом, собственник обязуется оплатить стоимость оказанных работ и услуг управляющей организации в соответствии с пунктом 4.4договора, определенной сторонами договора ценой договора.

Пункт 10.1 договора предусматривает то, что договор считается заключенным со дня его подписания и вступает в силу с 01.12.2016 по 30.11.2017. Договор заключен на 1 год (п.10.2). Изменение и расторжение настоящего договора осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и положениями настоящего договора. Досрочное расторжение договора возможно по инициативе любой из сторон. Досрочное расторжение договора возможно при существенном изменении условий договора управления (цена, стоимость и т.д.), а также по взаимному соглашению сторон (п.10.3).

В случае досрочного расторжения договора в соответствии с законодательством управляющая организация обязана в течение 30 дней до прекращения действия договора передать техническую документацию (базы данных), указанные в приложении 3 к настоящему договору, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае выбора непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения (й)в таком доме (п.10.4).

Как следует из частей 2, 4 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Согласно части 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

31.08.2021 собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, проведено общее собрание. В повестку дня были включены вопросы: расторжение договора с ООО «Инженер Про Центр» с 31.10.2021 (вопрос № 2), заключение договора управления с ООО «УК «Ясногорск» с 01.11.2021 (вопрос № 3). По указанным вопросам приняты решения:

- расторгнуть договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, с ООО «Инженер Про Центр» (ИНН <***>) с 31.10.2021 и уведомить управляющую организацию о расторжении договора;

- выбрать управляющую организацию ООО «Управляющая компания «Ясногорск» (ИНН <***>). Заключить договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, с 01.11.2021.

Форма проводимого собрания – очно-заочное голосование, заочная часть проводилась путем оформления индивидуальных письменных решений (бюллетеней) собственниками с 16.08.2021 по 31.08.2021. Предоставление собственникам бланков индивидуальных письменных решений (бюллетеней) осуществлялось путем обхода помещений, т.е. доставка бланка индивидуального письменного решения (бюллетеня) в квартиры, нежилые помещения или в почтовые ящики. Собственники помещений, которые отсутствовали в период обхода, могли получить бланк индивидуального письменного решения по адресу: <адрес>, в срок до 31.08.2021.

Ввиду того, что стороной истца в порядке ч.2 ст.68 ГПК РФ признано обстоятельство наличия кворума на общем собрании собственников 31.08.2021, указанные обстоятельства суд не проверяет, считая установленным, что кворум при принятии решений 31.08.2021 на общем собрании собственников имелся.

Суд находит не состоятельными доводы стороны истца о нарушении формы составления оспариваемого протокола по причине не соответствия его требованиям, установленным Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31.07.2021 № 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах" ввиду утраты данного нормативно-правового акта на основании приказа от 01.10.2018 № 696/пр.

Обсуждая доводы стороны истца о нарушении процедуры расторжения договора управления МКД по инициативе собственников жилых помещений, суд приходит к следующим выводам.

Приведенной частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ закреплено право собственников жилых помещений на одностороннее расторжение договора управления МКД в случае не выполнения условий договора управления МКД с принятием решения о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Указанное право проистекает из основополагающего принципа договорных отношений о свободе договора.

Таким правом воспользовались собственники <адрес> в <адрес>.

Как показали допрошенные в судебном заседании с участием представителей сторон свидетели ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, участвующие на общем собрании собственников помещений 31.08.2021, на собрании обсуждался вопрос о расторжении договора управления с ООО «Инженер Про Центр» в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору. Именно неисполнение обязанностей и ненадлежащее исполнение явилось причиной расторжения договора и избрание другой управляющей компании. Свидетели показали, что крыша МКД протекала, на протяжении длительного периода времени требовала ремонта, в подвальном помещении протекала канализация, на полу подвала регулярно скапливалось содержимое канализационных стоков, из входа на чердак текла вода. На обращения жителей работники управляющей компании реагировали не надлежащим образом.

Показаниям свидетелей суд придает доказательственное значение, поскольку они согласуются с иными материалами гражданского дела, пояснениями ответчика. Оснований не доверять свидетельским показаниям у суда не имеется.

Указанные обстоятельства подтвердила ответчик в судебном заседании.

Как следует из ответа ГЖИ, истребованного в ходе рассмотрения дела, от собственников и нанимателей помещений в <адрес> в <адрес> поступали обращения о нарушениях ООО «Инженер Про Центр», допущенных при исполнении договора управления: 29.03.2021 (№ 44-21/2065) по вопросу содержания многоквартирного дома; 24.05.2021 (№ 44-01-06/3386) по вопросу работы ОДПУ и расчетов; 16.08.2021 (44-21/5222).

Согласно предписания № 341 от 06.08.2021, выданного ГЖИ ООО «Инженер Про Центр», установлены нарушения ст.161, 162, 193 ЖК РФ, п.10.11.Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФот 13.08.2021 № 491, п.4, 8 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410, выразившиеся в нарушении лицензионных требований – не выполнено техническое диагностирование внутридомового газового оборудования в МКД по адресу: <адрес>. Указанное обстоятельство послужило основанием для внесения представления в адрес ООО «Инженер Про Центр» представления прокурором <адрес> (письмо № 18ж-2021 от 27.12.2021).

В ходе рассмотрения дела также исследованы заявления собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>, в адрес ООО «Инженер Про Центр»:

- 26.07.2021 от ФИО2 о проведении дератизации и дезинфекции подвального помещения;

- 26.07.2021 от ФИО2 с просьбой предоставить акты выполненных работ;

- 12.03.2021, 23.04.2021 от ФИО2 о направлении ресурсоснабжающей организации уточненных сведений о площадях МКД;

-11.01.2021 от ФИО6 о проведении ремонтных работ канализационных труб;

- 11.01.2021 от ФИО2 об очистке подвального помещения от канализационных стоков, ремонте канализационных труб;

- 14.01.2021 от ФИО19, ФИО20, ФИО21, о ремонтных работах в подвале;

- 18.10.2021, 26.11.2021 от ФИО2 о замене лампочки в подъезде;

- 08.10.2018 от ФИО22 о включении отопления;

- 27.09.2021 от ФИО23 о включении отопления.

Суд не соглашается с позицией стороны истца о том, что в случае ненадлежащего исполнения договора управления МКД собственники должны в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг требовать составления акта. Отсутствие таких актов свидетельствует об отсутствии претензий со стороны жителей к управляющей компании.

Действительно с соответствии с подпунктом «в» пункта Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 28.12.2021) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") потребитель имеет право: требовать от исполнителя проведения проверок качества предоставляемых коммунальных услуг, оформления и предоставления акта проверки, акта об устранении выявленных недостатков.

Указанное право потребителя не корреспондирует обязательному порядку закрепления недостатков в работе управляющей компании исключительно путем составления актов. Такое толкование закона основано на неверном понимании правовой нормы.

Анализируя оспариваемый протокол, суд приходит к следующим выводам.

Требования к протоколу общего собрания собственников помещений МКД урегулированы Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор" (зарегистрировано в Минюсте России 21.02.2019 N 53863), согласно пункту 17которого формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования. В случае, если формулировка вопроса повестки дня общего собрания установлена законодательством Российской Федерации, в протоколе общего собрания указывается соответствующая формулировка. Не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов с формулировками "Разное", "Другие вопросы" или иными аналогичными по смысловому содержанию формулировками, а также объединение в одной формулировке разных по смысловому содержанию вопросов. В случае, если вопрос повестки дня общего собрания касается рассмотрения общим собранием какого-либо документа и принятия решения относительно него, формулировка такого вопроса должна содержать полное название и реквизиты данного документа.

В пункте 2 оспариваемого протокола отражено, что при рассмотрении вопроса о расторжении договора с ООО «Инженер Про Центр» слушали ФИО24, которая предложила досрочно расторгнуть договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, с ООО «Инженер Про Центр» (ИНН <***>) с 31.10.2021 и направить уведомление управляющей организации о расторжении договора.

Приведенные формулировки безусловно свидетельствуют об обсуждении вопроса о досрочном расторжении договора управления.

Как показали свидетели в судебном заседании и пояснила ответчик, причиной обсуждения вопроса расторжения договора явилось ненадлежащее исполнение обязанностей ООО «Инженер Про Центр» по договору управления.

Вышеуказанные требования к протоколу общего собрания собственников помещений в МКД не содержат указаний на дословное воспроизведение обсуждения вопросов на общем собрании. Протокол не является стенограммой, в силу закона не должен содержать развернутой передачи обсуждений вопросов. Отражая юридически значимое последствие принятого решения – досрочное расторжение договора с управляющей компанией, выражает волю собственников помещений в МКД. Формулировка принятого решения не допускает двоякого толкования принятого решения.

Кроме того, принимая решение именно о досрочном расторжении договора собственники помещений в МКД, выразили волю на принятие решения, предоставленного им ч.8.2 ст.162 ЖК РФ.

Приходя к такому выводу, суд не усматривает в действиях собственников помещений МКД не добросовестности и нарушений пределов разумности.

Письмом от 14.09.2021 ООО «УК «Ясногорск» уведомило ООО «Инженер Про Центр» о принятом собственниками помещений в <адрес> решении о расторжении договора управления с ООО «Инженер Про Центр» с 01.11.2021, просило передать техническую документацию на МКД, иные связанные с управлением домом документы, поквартирные карточки.

15.11.2021 ГЖИ принято решение № 5152 «О внесении изменений в реестр лицензий Тульской области», в соответствии с которым сведения о многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, включены в реестр лицензий Тульской области за управляющей организацией ООО «УК Ясногорск». В пункте 6 указанного решения содержится ссылка на отсутствие признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в МКД.

При изложенных обстоятельствах, после исследования доказательств, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в иске общества с ограниченной ответственностью «Инжнер Про Центр» к ФИО2 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, признании договора незаключенным отказать.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в Тульский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ясногорский районный суд Тульской области.

Председательствующий судья

Мотивированное решение изготовлено 18 января 2022 года