Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли продажи квартиры недействительным, применений последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4, ФИО1 и ФИО2 недействительным, признать недействительным договор купли-продажи <адрес> в <адрес> заключенного между ФИО2 и ФИО3, применит последствия недействительности сделки, указав в решении, что оно является основанием для внесения в ЕГРП записи об аннулировании права собственности ФИО3 и внесение записи о праве собственности на квартиру ФИО1 и ФИО4

В обоснование исковых требований указала, что в период брака с ФИО4 супругами была приобретена <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор займа № на сумму 300000 рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Сумма процентов по договору займа составляла 90000 рублей. В качестве обеспечения займа согласно договоренности с ФИО2 вышеуказанная квартира предоставлялась в залог, что и указано в пункте 2.7 и 2.7.1 договора займа. ФИО2 было разъяснено истцам, что совершение залога квартиры происходит следующим образом: одновременно с займом подписывают истцы договор купли-продажи квартиры на сумму 300000 рублей, подают на регистрацию в Управление Росреестра по НСО, также подписывают стороны и предварительный договор купли продажи квартиры в котором, где продавцом уже выступает ФИО2, а покупателями истец и ФИО4 на сумму 390000 рублей. В договорах прописываются условия, что истец и ФИО4, продолжают проживать в спорной квартире. После возврата суммы займа ФИО2 заключит с истцами основной договор по продажи им квартиры, подадут на регистрацию в регистрирующий орган, и после этого квартира будет возвращена. При совершении указанных действий истец в силу отсутствия юридических знаний полагала, что заключатся договор залога, поскольку действительных намерений по продаже квартиры не имела. Полагая, что была введена ответчиком в заблуждение, и сделка купли-продажи является притворной сделкой просит суд признать ее недействительной. Также просит признать недействительной и последующую сделку квартиры заключенной между ФИО2 и ФИО3, поскольку первичная сделка является недействительной и не влечет юридических последствий.

Истец ФИО1, ее представитель ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, дали соответствующие пояснения в пределах иска.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 иск не признала, представила возражения, дала пояснения, из которых следует, что договор купли продажи с истцом и ФИО4, а также предварительный договор купли-продажи квартиры не оспаривает, заключались в связи с предоставлением займа ФИО4 в размере 300000 рублей и процентов 90000 рублей.Стороны само договорились, что квартира будет продана, а потом выкуплена на сумму займа и процентов. Однако сумма займа не возвращена ФИО4 Кроме этого, ФИО4 неоднократно с ФИО2 брал заемные денежные средства.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании просил иск удовлетворить, дал пояснения, согласно которым желание продавать квартиру у него не было, поскольку он в ней проживает, заключая договор купли продажи квартиры с ФИО2 и предварительны договор купли продажи квартиры полагал, что совершает действия по предоставлению квартиры в залог, так как стороны договорились, что он и супруга будут в ней и дальше проживать.. Заемные денежные средства ФИО2 были им возвращены, что подтверждается квитанцией и гарантийным письмом ФИО2

Руководствуясь статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные суду доказательства, приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, при этом исходя из следующего.

Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всесторонне полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Судом установлено, что у ФИО1 и ФИО4 в общей совместной собственности находилась <адрес> в <адрес>, приобретенная ими по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (займодавец) и ФИО4 (заемщик) заключен договор займа № на сумму 300000 рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ под 60% годовых.

Согласно пункту 2.7, 2.7.1 Договора стороны пришли к соглашению, что займ обеспечивается недвижимым имуществом в виде <адрес> в <адрес>.

Одновременно ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО4 (продавцы) и ФИО7 (покупатель) заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>. Согласно пункту 1.2 Договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 300000 рублей.

Как следует из отметки на договоре купли-продажи регистрирующего органа, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация право собственности.

На бланке свидетельства о государственной регистрации права на указанную квартиру ФИО4 и ФИО8 регистрирующим органом проставлена отметка «погашено».

Также, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (продавец) и ФИО4, ФИО1 (покупатели) заключен предварительный договор купли продажи <адрес> в <адрес>. Стоимость квартиры в договоре составляет 390000 рублей.

Согласно пункту 1.3 предварительного договора, стороны определили, что заключение основного договора будет осуществлено в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из представленной выписке из домовой книги, ФИО4 и ФИО1 зарегистрированы в <адрес> в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ

Судебным разбирательством установлено, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи спорной квартиры между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель). Стоимость сделки составило 1000000 рублей.

Согласно Выписки из ЕГРП за ФИО3 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ право собственности на <адрес> в <адрес>.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожная. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму(цену).

В силу статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместит, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ оценка доказательств судом производится по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Деньги стороной истца в размере 300000 рублей были получены по договору займа №, что не оспаривается ответчиком, и возврат денег обеспечивался залогом в виде договора купли-продажи указанного объекта недвижимости, что подтверждается гарантийным письмом от ДД.ММ.ГГГГ. предоставленного ФИО4 от ООО «СибАльянс Инвест» в лице директора ФИО2

Истец, обращаясь в суд, утверждает, что между нею, ФИО10 и ФИО2 был заключен именно договор залога указанного выше объекта недвижимости, который был заключен в качестве способа обеспечения возврата заемных денежных средств с процентами, что следует из пунктов 2.7 и 2.7.1 договора залога. При этом, истец указывает, что договор купли-продажи спорной квартиры является притворной сделкой, прикрывающей договор залога.

Из представленного суду текста гарантийного письма, выданного ответчиком, следует, что волеизъявление сторон, было направлено на заключение именно договора залога, а не купли- продажи объекта недвижимости, при этом, текст гарантийного письма согласно пояснениям третьего лица ФИО4 составлен ответчиком ФИО2.

Оценивая, с учетом вышеуказанных положений правовых норм, представленные сторонами доказательства, на предмет их относимости и допустимости, в их совокупности и в отдельности каждое, суд, разрешая спор и удовлетворяя требования истца, приходит к выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4, ФИО1 и ФИО2, является притворной сделкой, а потому недействительной в силу ее ничтожности.

При этом суд исходит из того обстоятельства, что волеизъявление на заключение договора купли-продажи у сторон отсутствовало, денежные средства по нему и сами спорный объект недвижимости фактически не передавался, квартира истцом не освобождалась, истец продолжала проживать и оплачивать расходы по ее содержанию. Стороны по сделке не имели намерений на возникновение тех последствий, которые обычно возникают по договору купли-продажи в виде окончательного, постоянного прекращения прав прежнего собственника на продаваемое имущество, а предполагали наступление последствий, которые следуют из договора залога имущества.

Это подтверждается совокупностью представленных истцом документов: договоров, оформленных одновременно (договор займа, договор купли-продажи имущества от заемщика к займодавцу, предварительный договор купли продажи от займодавца к заемщику), гарантийного письма займодавца о возврате квартиры в момент возврата займа заемщиком. Данное фактически в свидетельствует об обязательствах сторон оформить и зарегистрировать сделку купли-продажи лишь на время, до исполнения обязательств по договору займа, а затем произвести обратное оформление договора купли-продажи с регистрацией права собственности на имущество у первоначального собственника, прекращении обременений имущества.

Представителем ФИО2 в судебном заседании не оспаривалась обязанность ответчика по возврату недвижимого имущества после выплаты долга, в обязательство которого и был одновременно с займом и куплей продажей заключен между сторонами предварительный договор купли продажи, в котором стоимость квартиры была указана с учетом причитающихся по займу процентами.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, при наличии указанных выше установленных в судебном заседании обстоятельств, сам по себе не свидетельствует о его действительности, поскольку бесспорных доказательств на наличие волеизъявления сторон на его заключение, ответчиками не представлены.

Кроме того, как указано выше, последующие действия истца не свидетельствовали о намерении совершить указанную сделку (отсутствие оплаты по договору купли-продажи, отсутствие фактической передачи помещения ответчику, несение расходов про содержанию указанного имущества).

Доводы представителя ответчика ФИО2 о том, что денежные средства не возвращены и гарантийное письмо от ДД.ММ.ГГГГ не выдавалось ответчиком, суд не принимает, поскольку они опровергаются материалами дела при оценке доказательств в совокупности.

Так, согласно пункту 2.5 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что займ считается возвращен с момента поступления денежных средств в офис займодавца по адресу: <адрес>, офис 207. Время работы: с 10 -00 часов до 18.00 часов, понедельника по пятницу, выходные: суббота, воскресенье.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

С учетом вышеуказанной нормы права суд приходит к выводу, что стороны конкретно определили порядок возврата займа, и сторону, которой займ будет возвращен, а именно офис займодавца в период рабочего времени и по конкретному адресу.

Как следует из квитанции ООО «СибАльянс Инвест» к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО4 были приняты денежные средства в размере 300000 рублей.

Согласно расшифровке имеющихся в квитанции о принятии денежных средств от ФИО4 подписей от имени главного бухгалтера и кассира, прописано имя ответчика - ФИО2 и его подпись.

Также, от указанной даты, ДД.ММ.ГГГГ от лица директора ООО «СибАльянс Инвест» ФИО2 составлено гарантийное письмо, из содержания которого прямо следует ссылка на договор займа от ДД.ММ.ГГГГ с указанием суммы займа и гарантий лица, составившее данное письмо, совершить сделку по заключению договора купли-продажи спорной квартиры и ее регистрации в регистрирующем органе.

Анализируя указанные документы, учитывая, что ООО «СибАльянс Инвест» не является участником договорных правоотношений со сторонами как по займу, так и по купли–продажи квартиры, а также то обстоятельство, что подписи на указанных документа произведены ФИО2 (директор, бухгалтер, кассир), и при отсутствии доказательств обратного со стороны ответчика, суд приходит к выводу, что и квитанция о возврате заемщиком денежных средств и в связи с этим предоставление гарантий (гарантийное письмо) по возврату недвижимости исходят именно от ответчика ФИО2 как займодавца и залогодержателя спорной квартиры, в рамках, имеющихся у сторон обязательств по договору займа №.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ являются притворными сделками, поскольку воля сторон была направлена на достижение других правовых последствий, чем те, которые прямо следуют из указанных сделок.

Учитывая положения статей 807, 809, 810 Гражданского кодекса РФ, фактически между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры в обеспечение возврата суммы займа, к которому письменная форма сделок соблюдена, существенные условия согласованы сторонами.

Доводы ответчика, о наличии иных договоров займа денежных средств между ФИО2 и ФИО4 как подтверждающие характер рассрочки оплаты за проданную квартиру суд не принимает, поскольку каких либо допустимых и относимых доказательств ответчиком в обоснование доводов не представлено.

Кроме того, само по себе наличие нескольких заемных обязательств между сторонами характеризует сложившиеся правоотношения между сторонами как между займодавцем и заемщиком, а не продавцом и покупателем.

Применяя заявленные последствия недействительности сделки, суд исходит из следующего.

Пункт 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

С учетом вышеуказанных норм закона исковые требования ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем), а также о применении последствий недействительности сделки подлежат рассмотрению по правилам, установленным статьями 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

На основании статьи 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Судом установлено, что спорная недвижимость из владения истца не выбыла, она и третье лицо ФИО4, зарегистрированы в нем по месту жительства, проживают в спорной квартире.

ФИО3 при проявлении обычной степени осмотрительности, должен был предпринять меры, направленные на проверку юридической "чистоты" приобретаемого имущества.

Вместе с тем ФИО3 было проигнорировано то обстоятельство, что ФИО1 длительное время проживает в квартире, на момент совершения сделки, приобретаемое имущество фактически не находилось во владении ФИО11, он там не регистрировался, что подтверждается выпиской из домовой книги.

Как следует из пояснений истца и третьего лица, ответчик ФИО3 никогда не приходил к ним, проживающим в спорно квартире, саму квартиру никогда не осматривал, каких либо желаний о проживании в ней к истцу не заявлял, требований о выселении также им не предъявлялось.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу вывод, что ФИО3 не является добросовестным приобретателем спорной квартиры на основании указанного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и полагает в силу указанных выше правовых норм необходимым применить последствия недействительности первоначального договора купли-продажи от 28.08.20114 в виде признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4, ФИО1 и ФИО2 недействительным, применив последствия недействительности в виде признания недействительным договора купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и ФИО3

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.Л. Малахов