Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Ветклиник» об обязании освободить нежилое помещение, встречному иску ООО «Ветклиник» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилых помещений,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ветклиник» и ФИО3, ФИО2 в г. Истре Московской области был заключен трехсторонний договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №. В соответствии с указанным договором ООО «Ветклиник» было предоставлено нежилое помещение за плату во временное владение и пользование.

Указанное помещение в данный момент находится в собственности ФИО1 и ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На основании того, что после истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила намерения о его расторжении, то в соответствии с п. 4.2 договора аренды он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем, в силу абз.2п.2ст.610 ГК РФ истцы имеют право в любое время отказаться от договора.

Истцами было направлено ответчику, а им получено ДД.ММ.ГГГГ уведомление о том, что договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым по истечении 3 месяцев с момента получения уведомления, то есть ДД.ММ.ГГГГ, а также ФИО1, ФИО2 потребовали освободить нежилое помещение и передать им по акту приема-передачи недвижимого имущества по истечении 3 месяцев с момента получения уведомления о расторжении договора. Однако ответа со стороны ООО «Ветклиник» не последовало. В настоящее время ответчик продолжает пользоваться нежилым помещением.

Указали, что противоправное бездействие ООО «Ветклиник», выраженное в отсутствии действий, направленных на освобождение арендуемого нежилого помещения стало поводом для обращения истцов с заявлением о совершении преступления, предусмотренного ст. 330 УК РФ в МВД РФ по г.о. Истра. По результатам проверки вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, в котором отражены показания генерального директора ООО «Ветклиник» ФИО4, которыми он подтверждает факт заключения вышеуказанного договора аренды, полагает, что он исполняет свои обязательства надлежащим образом и каких-либо правовых оснований для освобождения арендуемого нежилого помещения не имеется, в связи с чем, ООО «Ветклиник» продолжает его использовать для извлечения экономической выгоды по настоящее время.

Просит суд обязать ООО «Ветклиник» (№) освободить нежилое помещение, кадастровый №, по адресу: <адрес>, в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

По встречному иску ООО «Ветклиник» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилых помещений указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 и ООО «Ветклиник» в лице генерального директора ФИО4 заключен договор аренды этого помещения, состоящего из 3 комнат, общей площадью 51,1 кв.м, сроком на 11 месяцев, то есть ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-18).

ДД.ММ.ГГГГ на основании п.2.1 Договора между ними и ООО «Ветклиник» подписано дополнительное соглашение №, определяющее арендную плату и порядок расчетов (л.д.19). Согласно п.1 указанного Соглашения ежемесячная арендная плата определена сторонами в размере 50 000 рублей, из которых часть арендной платы в размере 30 000 рублей засчитывается Арендодателем в счет затрат, понесенных Арендатором на реконструкцию арендуемого помещения. Расчетная стоимость затрат 2 000 000 рублей. Оставшаяся часть - в размере 20 000 рублей оплачивается Арендатором в срок до 10 числа ежемесячно переводами на счета Арендодателей. Согласно п.3 Соглашения срок аренды действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Акт приема-передачи арендованного помещения сторонами не составлялся.

Вместе с тем, во исполнение обязательств по договору ДД.ММ.ГГГГ на счета арендодателей была переведена первая арендная плата в размере по 10 000 рублей каждому. С указанного периода времени арендная плата переводилась ежемесячно, просрочек платежей не допускалось, что подтверждается платежными поручениями за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.5 Договора переход права собственности на помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего Договора.

В связи со смертью ФИО3 право собственности на спорное помещение перешло к его супруге ФИО1 НДД.ММ.ГГГГ арендная плата осуществлялась арендатором ООО «Ветклиник» на указанные ею счет.

ДД.ММ.ГГГГ срок действия Договора истек.

На основании положений п. 4.2. Договора, по истечении указанного срока Договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку ни одной из сторон Договора не было заявлено о расторжении, ООО «Ветклиник» продолжает пользоваться помещением и вносить арендную плату согласно условиям Договора.

Со своей стороны ООО «Ветклиник» условия Договора добросовестно исполняются по настоящее время. Арендная плата вносится своевременно и в полном объеме, в соответствии с п. 2.4 Договора Ответчиком своевременно возмещаются затраты на коммунальные услуги.

Во исполнение п.2.1 Договора ООО «Ветклиник» произвело существенное улучшение арендованного недвижимого имущества, в том числе, увеличив его площадь, что нашло свое отражение в Дополнительном соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с производством строительных работ, направленных на улучшение арендованного помещения, ООО «Ветклиник» затрачены существенные денежные средства в размере не менее 2 457 959 рублей, что подтверждается сметой на проведение строительных работ.

Однако, Арендодатели от подписания сметы на указанную сумму отказались. По устной договоренности расчетная стоимость затрат была снижена до 2000000 рублей, что нашло свое отражение в Дополнительном соглашении.

ООО «Ветклиник» помимо затрат, понесенных на ремонтные работы арендуемого помещения, понесло затраты на дорогостоящее оборудование для оснащения ветеринарной клиники, а именно:

-мебель металлическая с механизмом перемещения (для транспортировки животных в помещении) стоимостью 120 000 рублей;

-аппарат рентгеновский для ветеринарного использования стоимостью 450 000 рублей;

-шприцевой двухканальный дозатор стоимостью 59 000 рублей;

-микроскоп тринокулярный стоимостью 41 790,5 рублей;

-сплит-система стоимостью 16 950 рублей;

-светильник светодиодный стоимостью 82 000 рублей;

-комплекс цифровой диагностический 1 020 000 рублей.

Часть указанного оборудования могла быть размещена только в помещениях с большей площадью, чем занимаемое ранее помещение ООО «Ветклиник».

Истец полагает, что Арендодатели в данном случае действуют неразумно и недобросовестно по отношению к нему.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «ВетКлиник» поступил проект нового Договора аренды (копия прилагается), предусматривающий арендную плату в размере 120 000 рублей ежемесячно (без учета стоимости коммунальных услуг).

В акцепте предложенного Арендодателями нового Договора аренды Арендаторами (ООО «ВетКлиник») отказано, поскольку имеется действующий Договор от ДД.ММ.ГГГГ, об изменении либо расторжении которого Арендодателем заявлено не было. Кроме этого, предложенный новый Договор не предусматривал возмещение Арендодателем произведенных Арендатором затрат, связанных с реконструкцией арендованного помещения, и по своей сути, существенно ухудшал положение Арендатора.

С момента получения отказа на заключение нового Договора Арендодателями стали чиниться препятствия по оплате коммунальных услуг, предоставляемых АО «Истринская теплосеть» и МУП «Истринское ЖЭУ».

Настоящим договором не предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора и в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть его. Напротив, согласно п. 5.1 договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Такого соглашения сторонами не заключалось.

Просят суд признать недействительным односторонний отказ арендодателей ФИО1, ФИО2 от договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ними и ООО «Ветклиник», оформленный уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ о его досрочном расторжении.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО5 исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме. Возражал против удовлетворения встречных исковых требований, просил отказать.

Представители ООО «Ветклиник» по доверенности ФИО6, ФИО7 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражении на иск (л.д. 42-46). Встречные требования поддержали, просили удовлетворить.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.2ст.610 ГК РФ 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст.621 ГК РФ,

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ветклиник» и ФИО3, ФИО2 в <адрес> был заключен трехсторонний договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, состоящего из 3 комнат, общей площадью 51,1 кв.м, (л.д. 15-18). Согласно договора, арендодатель предоставил арендатору указанное нежилое помещение во временное пользование с целью размещения в нем ветеринарной клиники.

Как следует из выписки из ЕГРН, указанное помещение в настоящее время находится в собственности ФИО1 и ФИО2 (л.д. 11-12).

В соответствии с п.4.1. 4.2 договора аренды, срок аренды помещения составляет 11 месяцев. В случае, если ни одна из сторон после истечения действия договора не заявит о его расторжении, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Сторонами в судебном заседании не оспаривался тот факт, что до настоящего времени договор не расторгнут и является действующим.

Доказательств расторжения договора аренды ни по истечении 11 месяцев, ни после ДД.ММ.ГГГГ сторонами не представлено.

Поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного помещения без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ и согласно условиям п.4.2 договора, действие договора аренды возобновилось на неопределенный срок.

Поскольку договор заключен на неопределенный срок, арендодатель на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Истцами было направлено ответчику уведомление о том, что договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым по истечении 3 месяцев с момента получения уведомления, то есть ДД.ММ.ГГГГ, а также ФИО1, ФИО2 потребовали освободить нежилое помещение и передать им по акту приема-передачи недвижимое имущество по истечении 3 месяцев с момента получения уведомления о расторжении договора.

ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком уведомление получено.

В настоящее время ответчик продолжает пользоваться спорным нежилым помещением.

Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд -ДД.ММ.ГГГГ, три месяца, оговоренные в п. 2 ст. 610 ГК РФ, истекли, суд удовлетворяет требование истца об освобождении спорного помещения, т.к. в соответствии со ст. ст. 301, 622 ГК РФ истцы, как собственники спорного помещения, вправе истребовать его из чужого незаконного владения.

Требования об установлении срока освобождения нежилого помещения в течении 7 дней удовлетворению не подлежат, поскольку указанный период является краткосрочным и невыполнимым.

Требования по встречному иску удовлетворению не подлежат, поскольку оспариваемое уведомление от ДД.ММ.ГГГГ не порождает каких либо прав и обязанностей для истца по встречному иску, поэтому оснований для удовлетворения исковых требований в силу ст. 11 ГПК РФ не имеется.

Дополнительные соглашения № и № к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, о подлоге которых заявлено истцом по первоначальному иску, не имеют отношения к предмету рассматриваемого спора и не подлежат оценке судом при рассмотрении данного дела.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1, ФИО2 – удовлетворить частично.

Обязать ООО «Ветклиник» (№) освободить нежилое помещение, кадастровый №, по адресу: <адрес>

Требования истцов об установлении 7-дневного срока освобождения помещения – оставить без удовлетворения.

Встречный иск ООО «Ветклиник» о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, оформленный уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Истринский городской суд Московской области, в течение месяца, со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.