Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козионовой <данные изъяты> к Зубановой <данные изъяты> о признании договора купли-продажи квартиры недействительным с применением последствий недействительности сделки, выраженных в реституции, прекращении права собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Козионова Н.И. обратилась в суд с иском к Зубановой Я.Л. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным с применением последствий недействительности сделки, выраженных в реституции, прекращении права собственности на жилое помещение, указав в обоснование, что в сентябре 2015 г. она была принята на работу в ООО «Волак», при этом договор о ее деятельности в данной организации либо договор о гражданско-правовой ответственности ей выдан не был. В октябре 2015 г. от менеджеров ООО «Волак» поступили предложения о выплате с ее стороны суммы в размере 200 000 руб. для инвестирования в ООО «Волак» с целью оформления дивидендов и бонусов впоследствии на ее торговый счет, который является основанием ее деятельности в ООО «Волак». Для этого ей было предложено оформить кредит, однако банковскими учреждениями ей было отказано в предоставлении кредита. Тогда менеджер ООО «Волак» ФИО1 познакомил ее с Зубановой Я.Л., предложившей ей предоставить денежные средства в долг в размере 500 000 руб., но не путем составления договора займа, а путем купли-продажи принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: г.Ульяновск, <адрес>. После оформления 06.11.2015 сделки купли-продажи, она выплатила Зубановой Я.Л. 25 000 руб. – сумму, установленную для ежемесячного погашения ею займа перед Зубановой Я.Л. Ключи, документы на квартиру, она Зубановой Я.Л. не передавала. Ответчик стала звонить и требовать внесения ежемесячного взноса по договору займа, в противном случае угрожала продать квартиру.

Таким образом, она (истец) была уверена, что оформляется договор займа и квартира оформляется в залог, собиралась вернуть долг Зубановой Я.Л., в связи с чем, считает, что имеются признаки притворности сделки купли-продажи при заключении договора купли-продажи квартиры, а также признаки порока воли, поскольку она выразила волеизъявление на оформление залоговых обязательств, а не на отчуждение квартиры, доверяла в части процедуры оформления договора Зубановой Я.Л., сотруднику ООО «Волак» оговорив с ним, что с квартиры будет снято обременение после возврата долга.

Сторонами договора купли-продажи квартиры его условия не исполнены, поскольку квартира фактически ею Зубановой Я.Л. не передавалась и не должна была передаваться согласно договоренности между ними о существе сделки. В спорной квартире она (истец) проживала и проживает по настоящее время. Наличие между ней и ответчиком правоотношений относительно договора займа подтверждаются распиской от 30.11.2015, согласно которой она передала ответчику 25 000 руб.

Полученные от Зубановой Я.Л. денежные средства в размере 249 000 руб. она (истец) передала менеджерам ООО «Волак».

Просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, заключенный 06.11.2015 между нею, Козионовой Н.И., и Зубановой Я.Л., с применением последствий недействительности сделки, выраженных в реституции, прекратить за Зубановой Я.Л. право собственности на указанную квартиру.

В судебном заседании истец Козионова Н.И. исковые требования поддержала по доводам иска, дополнив, что в ходе двухнедельного обучения в ООО «Волак» ей разъяснялись вопросы экономики и осуществления операций на валютном рынке. Письменно ее правоотношения с ООО «Волак» не оформлялись. Она заинтересовалась работой, связанной с операциями на валютном рынке, поскольку, как ей объяснили, данная работа является прибыльной, не сложной, а она нуждалась в денежных средствах для погашения кредитных обязательств в нескольких кредитных учреждениях. По руководством сотрудников ООО «Волак» она заработала около 800 долларов, для дальнейшей работы необходимо было осуществить инвестиционные вложения на валютном рынке для проведения операций по купле-продаже валютных пар, однако у нее не было денежных средств, в банковских учреждениях, в которые она обратилась для оформления кредитных обязательств для этих целей, ей было отказано, так как у нее перед ними имеются неисполненные обязательства. Тогда ФИО1 предложил ей найти человека, готового предоставить ей в долг денежные средства в размере 500 000 руб., но оформить данный заем через договор купли-продажи квартиры с ее залогом, на что она выразила сомнения в части оформления, таким образом, займа, однако ФИО1 познакомил ее с женщиной, которая рассказала, что она таким же образом получила денежные средства для инвестиционных вложений на валютном рынке, быстро заработала значительную сумму денежных средств и выплатила сумму долга, после чего квартира была ей возвращена. Она согласилась на получение в долг денежных средств на таких условиях, после чего ФИО1 познакомил ее с Зубановой Я.Л., пояснив, что она готова ей помочь, при этом никаких обстоятельств относительно заключаемого договора она с Зубановой Я.Л. не оговаривала, с ней обо всем договорился ФИО1, которому она (истец) доверяла. По указанию ФИО1 к определенной дате она приготовила необходимые документы для оформления сделки, встретившись в конце октября 2015г. с ФИО1 и Зубановой Я.Л., они в машине, за рулем которой находился незнакомый человек, поехали в офис организации, оказывающей юридические услуги, где проверили все документы, 06.11.2015 ее и Зубанову Я.Л. пригласили для заключения сделки, при заключении которой по указанию риэлтора она прочитала договор, подписала его, получила от Зубановой Я.Л. денежные средства в размере 485 000 руб. По согласованию с ответчиком, она обязалась ей выплачивать за квартиру денежные средства в размере по 25 000 руб. ежемесячно и в конце ноября 2015г. по расписке передала Зубановой Я.Л. денежные средства в указанном размере. Ключи от входной двери в квартиру она не передавала ответчику, последняя в данной квартире никогда не была, за период с даты заключения договора купли-продажи до настоящего времени к ней требований о выселении Зубанова Я.Л. не предъявляла, вселиться в квартиру не пыталась. Из полученных от ответчика денежных средств она 249 000 руб. перечислила на торговый счет, открытый на ее имя в личном электронном кабинете в сети «Интернет» в качестве инвестиций, остальные денежные средства передала ФИО1, однако ее инвестиции очень быстро закончились, она поняла, что осталась без денежных средств, а также с долговым обязательством перед Зубановой Я.Л., которой передала квартиру в залог под предоставленный заем. Просила удовлетворить ее требования, так как намерений продать квартиру, являющуюся ее единственным жилым помещением, она не имела, полагала, что получает денежные средства в займ, после возвращения которого квартира подлежала передаче ей.

В судебном заседании представитель истца Романова Л.Н., допущенная к участию в деле по устному ходатайству Козионовой Н.И., ее исковые требования поддержала по доводам иска, настаивала на его удовлетворении.

Ответчик Зубанова Я.Л. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, ее представитель Авзалова И.С., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от 17.02.2016, выданной сроком на три года, в судебном заседании исковые требования Козионовой Н.И. не признала, пояснив, что в начале ноября 2015г. к ней обратилась Козионова Н.И. через ее знакомого, объяснив, что ей срочно необходима крупная сумма денежных средств, для чего она была готова реализовать свою квартиру за 500 000 руб. Так как цена квартиры для нее являлась выгодной, она (ответчик) оформила кредит на указанную сумму, после чего сделка по купле-продаже квартиры была оформлена, истцу переданы денежные средства в размере 500 000 руб., при этом никакого разговора о займе с Козионовой Н.И. не велся. Полагала доводы истца о недействительности сделки необоснованными, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела. С истцом было согласовано, что она до весны может проживать в квартире, пока не приобретет для себя жилое помещение, весной она (ответчик) планировала начать ремонт в спорной квартире. При этом между ней и истцом было устно достигнуто соглашение, что последняя будет оплачивать в качестве арендных платежей ежемесячно 25 000 руб., денежные средства Козионовой Н.И. были уплачены один раз в конце ноября 2015г., о чем ей была дана расписка. Просила в иске Козионовой Н.И. отказать.

Представитель третьего лица ООО «Волак» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседании указанное третье лицо извещено.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства Управление извещено надлежащим образом.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы дела правоустанавливающих документов на квартиру, расположенную по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, материал проверки № ОП №2 по обслуживанию Заволжского района УМВД РФ по городу Ульяновску, заслушав стороны, свидетелей, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в п. 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела части I первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Судом установлено, что 06.11.2015 между Козионовой Н.И. (продавец) и Зубановой Я.Л. (покупатель) состоялся договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 35,04 кв.м., расположенной по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, по цене 500 000 руб.

Согласно условиям договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, в указанном жилом помещении зарегистрирована Козионова Н.И., которая обязуется сняться с регистрационного учета.

Продавец передала указанную квартиру покупателю в пригодном для проживания состоянии до подписания настоящего договора. Обязанность продавца передать вышеуказанную квартиру считается исполненной после подписания настоящего договора купли-продажи (п.8 договора).

Распиской к договору купли-продажи квартиры от 06.11.2015 подтверждается факт передачи Зубановой Я.Л. Козионовой Н.И. денежных средств в размере 500 000 руб. за проданную последней квартиру.

Право собственности Зубановой Я.Л. на квартиру по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 13.11.2015, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.02.2016.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области от 20.02.2016 подтверждается отсутствие у Козионовой Н.И. на праве собственности жилых помещений.

Согласно данным справки формы №8 от 16.02.2016, в квартире по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, зарегистрирована с 17.01.1986 Козионова Н.И. – бывший собственник, собственник Зубанова Я.Л. не зарегистрирована.

В обоснование своих исковых требований Козионова Н.И. ссылается на то, что была введена в заблуждение сотрудником ООО «Волак» ФИО1 относительно возможности заключения с Зубановой Я.Л. договора займа на сумму 500 000 руб. с целью инвестирования вложений на валютном рынке «Форекс» для проведения валютных операций посредством заключения с ответчиком договора купли-продажи квартиры, принадлежащей ей на праве собственности, которая будет ей возвращена после уплаты заемных денежных средств Зубановой Я.Л.

Суду представлен материал проверки № ОП №2 по обслуживанию Заволжского района УМВД РФ по городу Ульяновску, возбужденный 26.01.2016 на основании заявления Козионовой Н.И., просившей принять меры к ООО «Волак», принявшей через свое доверенное лицо участие в купле-продаже ее квартиры в счет имеющейся перед Зубановой Я.Л. задолженности, у которой она взяла в долг денежные средства в размере 485 000 руб. и вложила их в инвестиционные торги ООО «Волак», которые впоследствии потеряла.

В рамках данного материала ФИО1 в объяснении от 26.01.2015 пояснил, что работает без оформления трудового договора в ООО «Волак», расположенной по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, данная организация занимается оказанием консультационных услуг в финансовой сфере, а именно – помощи населению в работе с системой «Форекс», а также занимается проведением семинаров, тренингов, бизнес-курсов в области торговли валютой при помощи системы «Форекс». Население может использовать помещение офиса организации и оборудование для осуществления торговли при помощи указанной системы, при этом в ходе проведения гражданами торгов они также оказывают им консультационные услуги. Осенью 2015г. в организацию обратилась Козионова Н.И., она прошла обучающий курс по системе «Форекс», ее обучением непосредственно занимался он сам. После чего она сообщила о намерении торговать с помощью «Форекс», и об отсутствии у нее на это денежных средств, при этом поинтересовалась у него, у кого можно занять денежные средства. Он решил помочь Козионовой Н.И. и связался со своей знакомой Зубановой Я., которой рассказал о том, что есть человек, которому нужны деньги в долг, Зубанова ответила, что подумает. После чего Козионова Н.И. каждый день подходила к нему и спрашивала про результат. Через некоторое время Зубанова сообщила ему, что готова встретиться с Козионовой Н.И. и обсудить с ней детали. Он познакомил Козионову Н.И. с Зубановой, на машине доставил их к юридической консультации, расположенной на Нижней Террасе, они зашли в юридическую консультацию, а он остался на улице. После того, как они вышли из юридической консультации, он о результатах их переговоров не осведомлялся, но Козионова Н.И. сказала, что они обо всем договорились. После чего последняя на протяжении примерно двух месяцев торговала с помощью «Форекс», в данную систему она вложила часть денежных средств, полученных от Зубановой. В процессе работы он давал Козионовой Н.И. консультации. В ходе работы Козионова Н.И. все свои денежные средства потеряла. Лично он у нее никаких денежных средств не брал, от Козионовой Н.И. впоследствии узнал, что она получила от Зубановой деньги под залог своей квартиры.

В рамках данного материала Зубанова Я.Л. дала свои объяснения, в ходе которых пояснила, что в начале ноября 2015г. к ней обратился ее знакомый ФИО1, который предложил ей выгодно вложить деньги. Ей известно, что он работает в финансовой организации, но какую именно деятельность осуществляет, ей не известно. Он предложил ей дать в долг на полгода ранее не известной ей женщине 500 000 руб. под проценты. При этом он предложил составить договор между ней и той женщиной, но она побоялась оформлять таким образом займ и сообщила ему об этом. Через некоторое время он предложил ей купить квартиру за 500 000 руб. у данной женщины, при этом устно они с этой женщиной должны были определиться, что она выплачивает ей на протяжении полугода каждый месяц по 25 000 руб., а через 6 месяцев она возвращает ей 500 000 руб., а она переоформляет на нее обратно ее квартиру. С этим она согласилась и, после этого вместе с ФИО1, той женщиной по имени Н.И., фамилию которой она не помнит, встретились у юриста и обсудили все детали. Через несколько дней после этого, а именно – 06.11.2015 они заключили с Н.И. договор купли-продажи на ее квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Она передала ей 500 000 руб., данную сумму она взяла в кредит в «Лето-банке» в день оформления сделки. В ходе оформления сделки купли-продажи кроме нее и Н.И. присутствовал ФИО1, сделка проходила в многофункциональном центре, расположенном в ТЦ «Мегастрой». 30.11.2015 Н.И. единственный раз выплачивала ей 25 000 руб., после чего она ей больше ничего не платила, объяснив это тем, что свои деньги она куда-то вложила и они находятся в обороте.

Из расписки, представленной в материалы дела, усматривается, что 30.11.2015 Зубанова Я.Л. получила от Козионовой Н.И. 25 000 руб.

В судебном заседании 10.03.2016 свидетель ФИО2 суду показала, что в ноябре 2015 г. она занималась оформлением сделки купли-продажи квартиры по <адрес> по просьбе Зубановой Я.Л. Документы в офисе, расположенном по <адрес>, она проверяла в присутствии Козионовой Н.И. и Зубановой Я.Л., больше никто в это время в помещение не заходил. Впоследствии она встретилась со сторонами в Управлении Росреестра при совершении сделки. Она интересовалась у сторон, всех ли устраивают его условия, на что они ответили утвердительно. На цену квартиры в размере 500 000 руб. она не обратила внимания, так как рынок жилья на тот момент был не востребован, однако рыночная стоимость такой квартиры примерно составляет 700 000 – 800 000 руб. Она являлась свидетелем передачи Зубановой Я.Л. денежных средств Козионовой Н.И. в размере 500 000 руб., о чем была составлена расписка.

В судебном заседании 10.03.2016 свидетель ФИО3 суду показала, что составляла договор купли-продажи квартиры между сторонами, видела Козионову Н.И. и Зубанову Я.Л. в момент сдачи документов на государственную регистрацию, по ее настоянию Козионова Н.И. прочитала договор купли-продажи, никаких вопросов не возникло. Рыночная стоимость аналогичной квартиры может составлять от 600 000 руб. до 650 000 руб. Расчет по сделке осуществлялся в ее присутствии.

С учетом установленных по делу обстоятельств, доказательств, исследованных в ходе судебного разбирательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, заключенный 06.11.2015 между Козионовой Н.И. и Зубановой Я.Л., является недействительной сделкой в силу ее притворности в связи со следующим.

Сделка по купле-продаже спорной квартиры совершена ее сторонами с целью прикрыть другую сделку – договор залога спорного жилого помещения в обеспечение договора займа.

Фактическая передача спорного имущества сторонами договора купли-продажи не произведена вопреки п.8 договора купли-продажи, Козионова Н.И. проживает в спорном жилом помещении до настоящего времени, что и не оспаривается стороной ответчика, акт приема передачи жилого помещения сторонами не подписывался. Попыток вселиться в квартиру Зубанова Я.Л. не предпринимала, требований о выселении истца не заявляла.

Объективно установлено, что Козионова Н.И. не имела волеизъявления на заключение с Зубановой Я.Л. договора купли-продажи принадлежащей ей квартиры, а также отчуждения данного имущества, а имела намерение заключить договор займа, при этом подписала договор купли-продажи квартиры от 06.11.2015, будучи введенной ФИО1 в заблуждение относительно существа заключаемой сделки, полагая, что таким образом заключает договор займа с передачей принадлежащей ей квартиры в залог до исполнения перед Зубановой Я.Л. денежного обязательства, в счет исполнения которого передала ей 30.11.2015 денежные средства в размере 25 000 руб.

При этом, как следует из объяснений Зубановой Я.Л., данных в рамках материала проверки № ОП №2 по обслуживанию Заволжского района УМВД РФ по городу Ульяновску, изначально, выражая ФИО1 свое согласие на покупку спорной квартиры у лица, ранее обращавшегося к ней с помощью последнего с предложением предоставить ему в долг 500 000 руб., у нее не имелось намерений приобрести данное жилое помещение. По своей сути, она предоставила займ Козионовой Н.И., которая приняла на себя обязательства по выплате ей ежемесячных платежей в размере по 25 000 руб. в течение шести месяцев, по истечении которых должна была возвратить сумму займа, что, в свою очередь, являлось основанием для переоформления квартиры вновь на имя истца.

Таким образом, Зубанова Я.Л. при заключении сделки купли-продажи спорной квартиры не имела намерения приобрести принадлежащую Козионовой Н.И. квартиру.

С учетом изложенного, фактически заключенный между Козионовой Н.И. и Зубановой Я.Л. договор купли-продажи квартиры от 06.11.2015 совершен с целью прикрыть договор залога в обеспечение договора займа, поскольку, совершая сделку купли-продажи недвижимого имущества, стороны не достигли цели сделки, то есть, не выполнили и не были намерены выполнить условия ст.454 Гражданского кодекса РФ, когда по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). При этом существенные условия договора залога в данном случае не определены, в связи с чем, применить правила договора залога к оспариваемой сделке невозможно.

В силу ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

При таких обстоятельствах следует признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, заключенный 06.11.2015 между Козионовой Н.И. и Зубановой Я.Л., и, соответственно – применить последствия недействительности сделки, а именно: прекратить право собственности Зубановой Я.Л. на квартиру, расположенную по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, и признать за Козионовой Н.И. право собственности на указанное жилое помещение.

При этом с Козионовой Н.И. в пользу Зубановой Я.Л. подлежат взысканию полученные по сделке денежные средства в размере 500 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с Зубановой Я.Л. в пользу Козионовой Н.И. расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 200 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 98, 167, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Козионовой Н.И. к Зубановой <данные изъяты> о признании договора купли-продажи квартиры недействительным с применением последствий недействительности сделки, выраженных в реституции, прекращении права собственности на жилое помещение, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, заключенный 06.11.2015 между Козионовой <данные изъяты> и Зубановой <данные изъяты>.

Применить последствия недействительности указанного договора купли- продажи: прекратить право собственности Зубановой <данные изъяты> на квартиру, расположенную по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, и признать за Козионовой <данные изъяты> право собственности на указанное жилое помещение.

Взыскать с Зубановой <данные изъяты> в пользу Козионовой <данные изъяты> расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд г.Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Высоцкая