Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кимры 25 октября 2016 года гражданское дело по иску ФИО2 ФИО13 к Комитету по управлению имуществом Кимрского района Тверской области о частичном изменении договора аренды земельного участка №* от ДД.ММ.ГГГГ,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом Кимрского района Тверской области об изменении договора аренды №* от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью <****> кв. м., кадастровый №*, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для общественно-деловых целей (под спортивно-тренировочный комплекс), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, в части условия о размере арендной платы, установив её в размере <****> в год, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Данные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Кимрского района Тверской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключён договор аренды №* земельного участка общей площадью <****> кв. м., кадастровый №*, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для общественно-деловых целей (под спортивно-тренировочный комплекс), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, сроком на 49 лет.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендная плата устанавливалась в размере <****> в год.

Согласно п. 8.3.1 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке производить перерасчёт арендной платы при изменении базовой ставки годовой арендной платы и/или методики расчёта арендной платы.

К договору аренды был приложен кадастровый план земельного участка. Площадь участка соответствовала материалам межевания.

Расчёт арендной платы за пользование земельным участком закреплён в Приложении №* к договору аренды.

ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №* от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым права и обязанности арендатора переданы ФИО2

И договор аренды, и соглашение прошли государственную регистрацию.

При передаче прав и обязанностей по договору аренды составлялся акт приёма-передачи. При этом арендованный участок имел определяемые на местности границы, подтверждающие фактическое землепользование.

Кроме того, истице были переданы сопутствующие сделке документы на земельный участок, а именно: выписка из государственного земельного кадастра, содержащая сведения о межевании участка, его границах и сведения об обременениях и ограничениях в пользовании земельным участком, связанные с нахождением на территории участка объекта культурного (археологического) наследия, акт полевого археологического обследования в рамках историко-культурной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, заключение №* Комитета по охране историко-культурного наследия Тверской области «О возможности продажи в собственность земельного участка», утверждённое заместителем председателя Комитета ДД.ММ.ГГГГ, охранное обязательство №* от ДД.ММ.ГГГГ.

После приобретения прав на арендованный земельный участок истица надлежащим образом исполняла обязанности по договору аренды, связанные с внесением арендной платы.

В июне 2016 года ФИО2 от заместителя Главы администрации Кимрского района - председателя Комитета по управлению имуществом Кимрского района получено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истица (арендатор) была уведомлена, что в связи с изменением коэффициента и кадастровой стоимости участка с ДД.ММ.ГГГГ был произведён перерасчёт арендной платы и арендная плата с указанной даты составляет <****> рублей, т. е. арендная плата увеличилась в <****> раза.

В уведомлении содержалось требование об уплате арендных платежей в указанном размере равными платежами до ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, имеются обстоятельства, которые дают право арендатору на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ требовать уменьшения арендной платы, т. к. в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, и состояние арендованного имущества существенно ухудшились.

Как следует из заключения кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, границы земельного участка с кадастровым номером №*, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешённого использования - для сельскохозяйственного производства; №*, относящихся к категории земель - земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования - для индивидуального жилищного строительства. Площадь наложения составляет <****> кв. м.

Таким образом, в фактическом владении истицы (арендатора) остаётся <****> кв. м., и то по причине чересполосицы, допущенной при постановке участков на кадастровый учёт.

В результате постановки на кадастровый учёт указанных выше участков, арендатор лишён возможности использовать на правах аренды земельный участок площадью <****> кв. м.

Размер арендной платы при площади в <****> кв. м. арендованного участка, фактически оставшегося во владении и пользовании арендатора, исходя из увеличенной арендной ставки, составляет <****> рублей в год.

Истица (арендатор) предпринимала попытку восстановить свои права на арендованный земельный участок площадью, указанной в договоре аренды, в рамках рассмотрения гражданского дела №* путём предъявления негаторного иска об установлении границ, исправлении кадастровой ошибки. В иске ей было отказано.

Отклонение судом иска, основанного на положениях ст. 304 ГК РФ, фактически подтверждает, что арендованный земельный участок в тех границах, в которых истица осуществляла фактическое владение и пользование в соответствии с правоустанавливающими документами, выбыл из её владения.

Из статьи 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.

Из системного толкования положений п. п. 1, 4 ст. 614 ГК РФ усматривается, что договор аренды носит взаимный характер, т. е. невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае нарушается также принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ), т. к. отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку об увеличении арендной платы заявлено ответчиком, начиная с 2015 года, а земельные участки, в связи с постановкой на кадастровый учёт которых арендованный участок выбыл из владения и пользования истицы, поставлены на кадастровый учёт в июле 2012 года, январе 2014 года, сентябре 2015 года, истица вправе требовать изменения договора аренды №* от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью <****> кв. м., кадастровый №*, с ДД.ММ.ГГГГ. При этом претензия, направленная истицей в адрес ответчика, оставлена без ответа.

Определением Кимрского городского суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Кимрского района Тверской области, Администрация Центрального сельского поселения Кимрского района Тверской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, ФИО3, кадастровый инженер ФИО4

В судебном заседании представитель истицы ФИО2 – ФИО1 требования своего доверителя поддержал и просил их удовлетворить, дополнив суду, что никаких сведений о нахождении земельного участка с кадастровым номером №* в субаренде у него не имеется.

Истица ФИО2, представитель ответчика – Комитета по управлению имуществом Кимрского района Тверской области, третьи лица: ФИО3 и кадастровый инженер ФИО4, представители третьих лиц: Администрации Кимрского района Тверской области, Администрации Центрального сельского поселения Кимрского района Тверской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание не явились, хотя надлежащим образом извещались судом о времени и месте рассмотрения дела.

При этом от кадастрового инженера ФИО4 и представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» - ФИО5 в адрес суда поступили соответственно заявление от ДД.ММ.ГГГГ и письменное ходатайство от ДД.ММ.ГГГГ, в которых они просили рассмотреть данное гражданское дело без их участия.

Ранее от представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» - ФИО6 поступили письменные пояснения от ДД.ММ.ГГГГ, в которых она указала, что по сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок площадью <****> кв. м., с кадастровым номером №*, относящийся к землям населённых пунктов, с видом разрешённого использования – для общественно-деловых целей (спортивно-тренировочный комплекс), расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на государственный кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ и имеет статус в сведениях объекта недвижимости – ранее учтённый. Ограничение: аренда (в том числе субаренда). Границы земельного участка были установлены в соответствии с описанием земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в местной системе координат. Сведения о данном земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель, были импортированы в автоматизированную информационную систему государственного кадастра недвижимости (АИС ГКН), за исключением сведений о координатах указанного земельного участка. Таким образом, сведения о местонахождении границ земельного участка с кадастровым номером №* в ГКН отсутствуют, в связи с чем, не представляется возможным выявить пересечения с земельными участками, указанными в исковом заявлении.

Суд, заслушав объяснения представителя истца – ФИО1, исследовав материалы дела, в том числе обозрев гражданское дело №* по иску ФИО2 ФИО14 к ФИО7 ФИО15, ФИО8 ФИО16, ФИО9 ФИО17 об установлении границ земельного участка и исправлении кадастровой ошибки, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из приведённых норм права, как обоснованно указано представителем истца – ФИО1, следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.

В судебном заседании установлено, что на основании постановления Администрации Кимрского района Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ№* между Комитетом по управлению имуществом Кимрского района Тверской области (арендодатель) и ФИО10, действующим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в интересах ФИО3 (арендатор) был заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №* от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с целевым назначением: для общественно-деловых целей (спортивно-тренировочный комплекс), площадью <****> кв. м., с кадастровым номером №*, находящегося по адресу: <адрес>, в границах, указанных в плане участка, являющегося неотъемлемой частью договора (п. 1.1 договора аренды).

Срок аренды участка устанавливается на 49 лет с момента подписания настоящего договора (п. 2.1 договора аренды).

Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы за участок составляет <****> за арендный год.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца аренды в размере 1/12 части от годовой суммы арендной платы на указанный в договоре счёт. Расчёт арендной платы определён в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 3.2 договора аренды).

Размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год путём корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и иными нормативно-правовыми актами. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления (п. 3.4 договора аренды).

Исходя из п. 8.3.1 договора аренды, Комитет по управлению имуществом Кимрского района вправе в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 308 ГК РФ в одностороннем порядке производить перерасчёт арендной платы при изменении размере базовой ставки годовой арендной платы и/или методики расчёта арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №* от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО3 передаёт, а ФИО2 принимает все права и обязанности и становится стороной по вышеназванному договору аренды.

Земельный участок передан ФИО2 по акту приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Претензий у истицы к ФИО3 по переданному земельному участку не имелось.

Договор аренды земельного участка №* от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение о передаче прав и обязанностей по указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ прошли соответствующую государственную регистрацию, что нашло своё документальное подтверждение.

В июне 2016 года ФИО2 получено уведомление Комитета по управлению имуществом Кимрского района от ДД.ММ.ГГГГ№*, в котором отражено, что в связи с принятием с ДД.ММ.ГГГГ коэффициента социально-экономических особенностей и применением с ДД.ММ.ГГГГ новой кадастровой стоимости был произведён перерасчёт суммы арендной платы на 2015 год, которая составляет <****> рублей. В уведомлении также было указано о необходимости перечисления суммы арендной платы равными платежами до ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

По заключению кадастрового инженера ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ границы земельного участка с кадастровым номером №* относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешённого использования - для сельскохозяйственного производства; №*, относящихся к категории земель - земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования - для индивидуального жилищного строительства. Суммарная площадь наложения составляет <****> кв. м.

ФИО2, полагая, что указанные обстоятельства дают ей право требовать уменьшения арендной платы, поскольку лишают её возможности использовать земельный участок площадью <****> кв. м. по своему назначению, обратилась в суд с данными исковыми требованиями.

Как следует из п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Положения данной нормы, по мнению суда, указывают на то, что уменьшение арендной платы допустимо лишь при наличии реально существующих обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, а не предполагаемых, и в силу этих реальных обстоятельств существенно ухудшились условия пользования или состояние арендованного имущества.

ФИО2 и её представитель – ФИО1, ссылаясь на заключение кадастрового инженера ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, не учитывают того, что решением Кимрского городского суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования ФИО2 ФИО18 к ФИО7 ФИО19, ФИО8 ФИО20, ФИО9 ФИО21 об установлении границ земельного участка и исправлении кадастровой ошибки оставлены без удовлетворения, установлено, что стороной истца не доказан тот факт, что в сведениях ГКН в отношении информации о местоположении границ и координатах характерных точек границ земельных участков с кадастровыми номерами №*, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешённым использованием – для ведения сельскохозяйственного производства, имеет место кадастровая ошибка, и данные земельные участки входят в границы земель населённых пунктов.

При таких обстоятельствах, говорить о том, что на границы данных земельных участков, в том числе, на границы земельного участка с кадастровым номером №*, накладываются границы земельного участка с кадастровым номером №*, и, как следствие, существенно ухудшились условия пользования данным объектом недвижимости и его состояние, у суда оснований не имеется.

Что касается земельных участков с кадастровыми номерами №* то выявленное кадастровым инженером наложение границ данных земельных участков на границы земельного участка с кадастровым номером №* не может рассматриваться как установленный факт, который позволил бы истице требовать уменьшения арендной платы.

В данном случае, по мнению суда, ни ФИО2, ни её представителем – ФИО1 не предоставлено достаточных и убедительных доказательств, свидетельствующих о невозможности пользования истицей арендованным имуществом. Более того, из искового заявления следует, что надлежащее исполнение обязанностей по договору аренды после приобретения прав на арендованный земельный участок ФИО2 связывает лишь с внесением арендной платы, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении ею других обязанностей по договору, в том числе, по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием.

Принимая во внимание все вышеприведённые доводы, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 нельзя признать обоснованными, поэтому они в полном объёме подлежат оставлению без удовлетворения.

При этом ссылка представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» - ФИО6 в письменных пояснениях от ДД.ММ.ГГГГ на то, что в отношении земельного участка с кадастровым номером №* установлено ограничение в виде субаренды, не может быть принята во внимание, поскольку не нашла своего документального подтверждения в судебном заседании.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 ФИО22 к Комитету по управлению имуществом Кимрского района Тверской области о частичном изменении договора аренды земельного участка №* от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Кимрский городской суд Тверской области в течение месяца, со дня его принятия в окончательной форме.

Судья ___________________

мотивированное решение составлено

ДД.ММ.ГГГГ