Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска Аксаментова Д.М., представителя ответчика Анциферовой З.В. Тимербаевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска к ООО «Добродом», Анциферова З.В. о признании сделок недействительными, права отсутствующим, расторжении договора аренды, сносе самовольной постройки, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л :

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обратился в суд с вышеуказанным иском к ООО «Добродом», Анциферовой З.В., мотивируя требования тем, что распоряжением администрации города Красноярска от 09 июня 2014 года № 1207-арх «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по Х» организовано проведение торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100018:1900, расположенного по адресу: Х, площадью 5169 кв.м. предназначенного для строительства производственной базы. По результатам аукциона победителем торгов признано ООО «Енисей-торг» (ООО «ИнвестНедвижимость-Капитал»). 05 августа 2014 года между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «ИнвестНедвижимость-Капитал» заключен договор аренды земельного участка № 1265 согласно которому арендатору передан в аренду указанный земельный участок. 18 ноября 2014 года между ООО «ИнвестНедвижимость-Капитал» и Анциферова З.В. заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по вышеназванному договору аренды. 13 февраля 2015 года между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и Анциферовой З.В. заключено дополнение № 264-1 к договору аренды, согласно которому в связи с переуступкой права по тексту договора аренды изменено наименование арендатора на Анциферову З.В. Дополнение к договору и договор о переуступке права считают ничтожными, поскольку статьей 30 Земельного кодекса РФ позволяет предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах. Внесение изменений в первоначальный договор аренды в части изменения наименования арендатора повлекло изменение существенных его условий, что по сути своей, является новым договором аренды, для заключения которого необходимо проведение торгов. Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса РФ право на заключение договора аренды земельного участка по результатам аукциона, принадлежит только лицу, выигравшему аукцион. Указанное право неразрывно связано с личностью участника аукциона, поскольку принадлежит только ему в силу закона, а потому не может быть передано по договору уступки права. Между тем, 25 марта 2016 года между истцом и Анциферовой З.В. заключен договор аренды земельного участка № 361 в целях: эксплуатации нежилого здания. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22 января 2016 года одним из документов оснований регистрации права собственности на объект - нежилое здание, расположенное по адресу: Х, за Анциферовой З.В. – является договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18 ноября 2014 года. Соответственно право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: Х, возникло незаконно. С учетом изложенного, просят признать недействительной в силу ничтожности сделку, оформленную договором от 18 ноября 2014 года передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестНедвижимость-Капитал» и Анциферова З.В., признать недействительной в силу ничтожности сделку, оформленную дополнением от 13 февраля 2015 года № 254-1 к договору от 05 августа 2014 года № 1265 аренды земельного участка, заключенным между департаментом муниципального имущества и земельных отношении администрации города Красноярска и Анциферова З.В., признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Анциферовой З.В. на нежилое здание, общей площадью 44,3 кв.м., расположенное по адресу: Х, расторгнуть договор аренды земельного участка У от 25 марта 2016 года, обязать Анциферову З.В. произвести снос нежилого здания, общей площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: Х, применить последствия недействительной сделки, обязав Анциферову З.В. передать по акту приема-передачи ООО «ИнвестНедвижимость-Капитал» земельный участок общей площадью 5169 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0100018:1900, расположенного по адресу: Х.

В судебном заседании представитель истца департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска Аксаментов Д.М., действуя на основании доверенности № 146 от 14 декабря 2016 года, исковые требования поддержал, повторив доводы, изложенные в нем. Дополнительно пояснил, что нормы Земельного кодекса РФ не предусматривают возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и выделенного для осуществления строительства с лицом, не участвовавшим в проведении торгов.

Ответчик Анциферова З.В., представитель ответчика ООО «Добродом» (ранее - ООО «ИнвестНедвижимость-Капитал»), третье лицо Управление Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, извещены о дне, времени и месте рассмотрения дела заказными письмами, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении не заявляли, письменный отзыв по заявленным требованиям не представили. Анциферова З.В. нотариально удостоверенной доверенностью уполномочила представлять её интересы Тимербаеву Т.В.

Представитель ответчика Анциферовой З.В. Тимербаева Т.В., действуя на основании доверенности реестр. № 4-141 от 24 января 2017 года, иск не признала, представили письменный отзыв. Суду пояснила, что право на заключение договора аренды, выигранное ООО «Добродом» им реализовано, договор аренды заключен. И данное право на заключение аренды никому не передавалось. По оспариваемому договору цессии переданы арендные права, а не право заключить договор аренды. Полагает, что правовая оценка договора уступки прав по договору аренды, в части того заключен ли договор, является ли он действительным, уже дана вступившим в законную силу решением мирового судьи, разрешавшего спор о взыскании задолженности по арендной плате, и проверенного судом апелляционной инстанции. Также указали, что истец не является стороной оспариваемой сделки, им не представлено доказательств нарушения его прав, в связи с чем считают его ненадлежащим истцом. Требование о сносе самовольной постройки считают необоснованным, поскольку здание возведено ответчиком после получения разрешительной документации – как разрешения на строительство, так и разрешения на ввод в эксплуатацию, право собственности на нежилое помещение у Анциферовой З.В. возникло в установленном законом порядке, в связи с чем оснований для признания здания самовольной постройкой не имеется. Также указала, что договор аренды, права по которому переданы по договору цессии ответчику Анциферовой З.В., в настоящее время расторгнут. Между сторонами заключен новый договор аренды. Просит в иске отказать в полном объеме.

Ответчик ООО «Добродом» представил суду письменный отзыв, согласно которому иск не признают, поскольку на момент заключения договора об уступке прав по договору аренды руководствовались п. 4.3.1 договора аренды, допускающим передачу прав третьему лицу. Запрет на переуступку прав по договору, заключенному в результате торгов, введен законодателем с 01 июня 2015 года, т.е. позднее даты заключения договора цессии, в связи с чем просят в удовлетворении иска отказать.

Управление Росреестра по Красноярскому краю суду представили письменный отзыв, согласно которому полагают, что истцу необходимо подтвердить факт наличия интереса в признании сделки ничтожной. Указали, что, оспаривая договор от 18 ноября 2014 года передачи прав и обязанностей по договору аренды, истец не заявляет требования о реституции. При этом возврат земельного участка от З.В. Анциферовой к ООО «ИнвестНедвижимость-Капитал» не может быть реституцией данной сделки, поскольку при уступке прав по договору аренды происходит только изменение стороны в обязательстве. Следовательно, в отношении договора от 18 ноября 2014 года передачи прав и обязанностей по договору аренды реституцией будет замена З.В. Анциферовой на предшествующего арендатора в существующем обязательстве. Вместе с тем, в настоящее время договор аренды от 05 августа 2014 года расторгнут по соглашению сторон. Поскольку прекращено обязательство, возникающее из договора аренды от 05 августа 2014 года, невозможен возврат участка предыдущему участнику ООО «ИнвестНедвижимость-Капитал». Также полагают, что истцу необходимо доказать, что сохранение самовольной постройки нарушает его права и законные интересы. Истец, обращаясь в суд с требованием о признании права отсутствующим, должен доказать, что он не имеет иной возможности для восстановления своего нарушенного права. В ходе осуществления регистрации договора о переуступки Анциферовой З.В. представлено письмо департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, согласно которому истец не возражал против передачи прав, в связи с чем в ЕГРПН была внесена запись о регистрации договора цессии. Позже на основании разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, была внесена запись о регистрации права собственности на нежилое помещение, общей площадью 44,3 кв.м. за Анциферовой З.В.. А 25 марта 2016 года стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды земельного участка. И зарегистрирован договор аренды, заключенный между истцом и Анциферовой З.В. аренды земельного участка в целях эксплуатации здания.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, и не возражавших против рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

На основании пунктов 1, 2 статьи 388 Гражданского кодекса РФ (в той же редакции) уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Согласно п. 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как установлено судом, 05 августа 2014 года на основании протокола о результатах торгов от 21 июля 2014 года департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска заключил с ООО «ИнвестНедвижимость-Капитал» ( в настоящее время - ООО «Добродом») договор аренды земельного участка с категорией земель – земли населенных пунктов, территориальной зоны производственных предприятий 4-5 класса опасности, с кадастровым номером 24:50:0100018:1900, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Калинина, У, для использования в целях строительства производственной базы, общей площадью 5169 кв.м., на срок с 21 июля 2014 года по 20 июля 2017 года (л.д. 7-12).

Согласно п. 4.3.1 указанного договора арендатор имеет право с согласия Арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в порядке и на условиях, предусмотренных п. 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса, постановлением администрации города от 03 11 2003 N» 469 «Об утверждении Положения о порядке согласования передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, передачи арендованного участка в субаренду».

Согласно п. 4.3.2 указанного договора при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами в пределах срока договора аренды Участка передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклад вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив передать Участок в субаренду (если договором не предусмотрено иное) без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления.

18 ноября 2014 года ООО «ИнвестНедвижимость-Капитал» заключило с Анциферовой З.В. договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого ООО «ИнвестНедвижимость-Капитал» уступило Анциферовой З.В. все свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка У от 05 августа 2014 года, а Анциферова З.В. обязалась уплатить за переход прав 1050000 рублей (л.д. 18-19). Договор переуступки зарегистрирован в установленном порядке 16 января 2015 года.

Согласно выписке из ЕГРПН право собственности на производственную базу, общей площадью 44,3 кв.м., расположенную по адресу: Х, зарегистрировано 22 января 2016 года за Анциферовой З.В. на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, договора об уступке прав и договора аренды земельного участка (л.д. 48, 49, 129-132).

25 марта 2016 года департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и Анциферова З.В. соглашением № 1330 расторгли договор аренды № 1265 от 05 августа 2014 года с 04 марта 2016 года (л.д. 19а).

25 марта 2016 года департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска заключил с Анциферовой З.В. договор № 361 аренды земельного участка с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0100018:1900, находящийся в охранной зоне инженерных сетей по адресу: Х, для использования в целях эксплуатации нежилого здания, общей площадью 5169 кв.м., на срок с 04 марта 2016 года по 03 марта 2065 года (л.д. 50-56). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 16 января 2015 года.

Проверяя договор от 18 ноября 2014 года об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на соответствие требованиям закона, суд приходит к выводу, что оснований для признания данного договора ничтожным не имеется.

На момент заключения данного договора ст. 448 Гражданского кодекса, действовавшая в редакции от 05.05.2014, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014, не содержала императивного запрета победителю торгов уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу 01 июня 2015 года, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

При этом в силу пункта 2 статьи 2 Закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Согласно пунктам 82, 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Законом № 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом сложившейся практики ее применения.

При указанном, оснований для применения положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ в редакции Закона № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» к правоотношениям, возникшим из договора цессии, заключенного 18 ноября 2014 года и зарегистрированного Управлением Росреестра по Красноярскому краю 16 января 2015 года, не имеется.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании недействительным договора от 18 ноября 2014 года передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестНедвижимость-Капитал» и Анциферовой З.В., и, как следствие, признании недействительным дополнение от 13 февраля 2015 года № 254-1 к договору от 05 августа 2014 года № 1265 аренды земельного участка, заключенным между департаментом муниципального имущества и земельных отношении администрации города Красноярска и Анциферовой З.В., применении последствий недействительной сделки, следует отказать.

Разрешая требование о возложении на Анциферову З.В. обязанности произвести снос нежилого здания, общей площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: Х, суд приходит к выводу о его необоснованности, поскольку указанное нежилое здание не отвечает признакам самовольной постройки.

Так, согласно ст. 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Между тем спорное здание возведено на земельном участке, предоставленном в целях строительства производственной базы, лицом, владеющим данным земельным участков на праве аренды, на основании разрешения на строительство. Доказательств нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки суду не представлено. Здание введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, право собственности на него зарегистрировано в регистрирующем органе.

С учетом изложенного в удовлетворении требования о возложении на ответчика обязанности снести самовольную постройку следует отказать.

Из указанного следует, что оснований для признания зарегистрированного за Анциферовой З.В. права собственности на спорное нежилое здание отсутствует.

Разрешая исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка № 361 от 25 марта 2016 года, суд приходит к выводу, что оснований к тому также не имеется.

Указанный договор заключен полномочными лицами, в установленной законом форме с соблюдением условия о регистрации права аренды. Доказательств наличия оснований для расторжения договора, предусмотренных п. 6.2 договора, а именно несогласие арендатора с новой арендной платой, суду не представлено. Равно как и доказательств наличия оснований для расторжения, предусмотренных ст. 619 Гражданского кодекса РФ, а именно: использование Анциферовой З.В. имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенного ухудшения имущества; не внесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

С учетом вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска к ООО «Добродом», Анциферова З.В. о признании сделок недействительными, права отсутствующим, расторжении договора аренды, сносе самовольной постройки, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) Т.Н. Вожжова

Копия верна: Т.Н. Вожжова