Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Петракова А.В., Петраковой В.Б., Грачевой Е.А., Яворской С.М. к Ременниковой Г.М., администрации Любинского городского поселения о признании незаконным и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Петраков А.В., Петракова В.Б., Грачева Е.А., Яворская С.М. обратились к Ременниковой Г.М., администрации Любинского городского поселения о признании незаконным и расторжении договора аренды. В обоснование указали, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. В соответствии со сложившимся на протяжении многих лет порядком пользования, истцы использовали определенную часть придомовой территории многоквартирного дома для размещения бельевых веревок, как площадку для сушки белья. Из письма администрации Любинского городского поселения, предоставленного в ответ на коллективное обращение собственников жилых помещений в многоквартирном доме, стало известно о передаче части земельного участка, используемого жильцами дома на протяжении многих лет для сушки белья, в аренду Ременниковой Г.М. Просили признать незаконным и расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией Любинского городского поселения и Ременниковой Г.М.; признать незаконными действия ответчиков по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, прекратить право муниципальной собственности на земельный участок и обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области снять земельный участок с кадастрового учета.

В судебном заседании истцы Петраков А.В., Грачева Е.А. заявленные требования поддержали. Показали, что в жилом доме расположено 16 квартир, населенность которых большая, при этом площадь их не велика. Дом построен очень давно, лоджии и балконы в нем не предусмотрены. В связи с чем, при его заселении, а это уже более 30 лет назад, жильцы дома решили использовать часть придомовой территории для размещения веревок для сушки белья. Соответственно каких-либо документов о проведении собрания не имеется. В последующем жильцы просто продолжали пользоваться данной территорией по сложившемуся порядку. Помимо этого, на данной территории располагаются хозяйственные постройки в виде сараев, возведенные жильцами, гаражи, песочница, объекты озеленения. Имеется две безхозных постройки, но даже их снос не сможет увеличить придомовую территорию необходимую для расположения столбов с бельевыми веревками. Территория вокруг дома вся разобрана жильцами для огородничества. Ременникова Г.М. живет в доме примерно с ДД.ММ.ГГГГ года. Данный порядок ей также был хорошо известен. С ДД.ММ.ГГГГ года она стала отгораживать часть спорной придомовой территории снежными заборами, затем установила металлические колышки, а потом огородила забором. Спорная часть территории прилегает к используемой ею хозяйственной постройке, которой она всегда беспрепятственно пользовалась. В связи с тем, что на отгороженной территории находится часть бельевых веревок, она продолжает единолично ею пользоваться. О своем решении взять данную территорию для своих нужд, она никого в известность не поставила. При этом, по сложившейся традиции жильцы обычно спрашивают разрешения у остальных для размещения каких-либо объектов. При этом, она имеет земельный участок для огородничества площадью более <данные изъяты> кв.м, который прилегает к дому с другой стороны, два земельных участка под машиноместо, где размещает принадлежащие ей автомобили. После коллективного обращения в администрацию Любинского городского поселения им стало известно о передаче последними спорной территории Ременниковой Г.М. в аренду. В части требований о прекращении права муниципальной собственности на спорный земельный участок и возложении обязанности на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области снять данный земельный участок с кадастрового учета, не поддержали, предоставив письменные уточнения.

Истец Яворская С.М. участия в судебном заседании не принимала, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Истец Петракова В.Б. в судебное заседание не явилась, ходатайств, возражений не предоставила, извещена судом.

Представитель ответчика администрации Любинского городского поселения Любинского муниципального района Омской области участия в судебном заседании не принимал, просил рассмотреть дело в его отсутствие, предоставил письменный отзыв, где указал, что на момент обращения Ременниковой Г.М. о предоставлении ей в аренду земельного участка и заключении спорного договора аренду земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. между последней и администрацией Любинского городского поселения, администрация поселения сведениями об использовании данного земельного участка собственниками многоквартирного дома для размещения бельевых веревок и соответственно площадки для сушки белья. О нарушении их прав стало известно только после получения коллективного обращения. Для разрешения возникшего спора им рекомендовано было обратиться в судебном порядке. В связи с чем, вопрос о разрешении исковых требований оставил на усмотрение суда.

Ответчик Ременникова Г.М. и ее представитель ФИО17 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о рассмотрении дела в их отсутствие не ходатайствовали. В порядке подготовки дела к судебному разбирательству представитель ФИО17 возражала относительно заявленных требований.

Представители третьих лиц Управления Россреестра по Омской области, ООО «Вереск» в судебном заседании участия не принимали, ходатайств, возражений не представили.

Третьи лица Шевелев В.Ю., Нисимук Е.Ю., Мякишев Б.М., Бадовская Е.Л. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования поддержали.

Третьи лица Радионов П.П., Кудашова О.В., Нехорошева В.Г., кадастровый инженер Десятникова Е.И. в судебное заседание не явились, ходатайств, возражений не предоставили, извещены судом.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ последствиями недействительности сделки является обязанность стороны возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из материалов дела, на основании заявления Ременниковой Г.М., поданного в администрацию Любинского городского поселения ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № сроком на три года для огородничества, общей площадью <данные изъяты> кв.м., постановления главы Любинского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: <адрес>, между администрацией Любинского городского поселения Любинского муниципального района Омской области и Ременниковой Г.М. заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории <адрес>, согласно которому ответчику предоставлен в аренду вышеуказанный земельный участок, сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

Местоположение и границы земельного участка определены на местности согласно межевому плану, изготовленному по заказу Ременниковой Г.М. кадастровым инженером БУ «Омский центр КО и ТД» Десятниковой Е.И.

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок в установленных межевым планом координатах поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ и ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. К распоряжению имуществом относятся, в том числе, действия по изменению объекта недвижимого имущества.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" также предусмотрена принадлежность собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности земельного участка с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений. Иная форма использования общего имущества многоквартирного дома допускается с учетом мнения большинства собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе, введение ограничения пользования земельным участком относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, собственник не вправе распоряжаться землей под многоквартирным домом в отсутствие согласия других собственников. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Из технического паспорта на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом является многоквартирным – всего 16 квартир, двухэтажным, год постройки указан ДД.ММ.ГГГГ, лоджии или балконы не предусмотрены.

Из представленных документов: выписок из ЕГРН, свидетельства о государственной регистрации права Грачева Е.А. является собственником квартиры №, Яворская С.М. – квартиры №, Петракова В.Б. - квартиры №

Согласно положениям Жилищного, Земельного и Градостроительного кодексов РФ, Правил содержания общего имущества с многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 года, собственники помещений многоквартирного дома имеют право на приватизацию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также право владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

На основании части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и части статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещения в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (часть 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 4 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Под фактически используемой площадью земельного участка в границах существующей застройки, исходя из смысла вышеназванных норм закона, следует понимать земельный участок, выделенный для эксплуатации многоквартирного дома в установленном порядке в определенных границах.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники жилых помещений в многоквартирном доме имеют право на защиту своих прав на пользование участком в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, имея право владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (статья 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Пунктами 4 и 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что земельный участок, непосредственно на котором располагается многоквартирный дом по адресу: <адрес> находится на кадастровом учете с ДД.ММ.ГГГГ, границы и его местоположение установлено на местности.

Из пояснений истцов следует, что придомовую территорию они не формировали, мотивировав это тем, что необходимости до настоящего времени в этом не было. Все пользовались ею по сложившемуся порядку или с согласия других собственников.

Представленные в материалах дела фотоматериалы, а также обращения Ременниковой Г.М. в адрес ОМВД РФ по Любинскому району также подтверждают, что собственники действительно использовали придомовой земельный участок, а именно разместили там площадку для сушки белья, установив металлические столбы с бельевыми веревками, строительный материал, разрушенная хозяйственная постройка.

Часть придомовой территории в виде земельных участков с кадастровыми номерами № и № находятся в аренде у собственников жилых помещений в данном многоквартирном доме в аренде и на них размещены гаражи, что подтверждается реестровыми делами на земельные участки, копии которых предоставлены на основании судебного запроса Управлением Росреестра по Омской области.

Вместе с тем, Ременникова Г.М. о своем намерении арендовать часть земельного участка, используемого для сушки белья, иных собственников многоквартирного дома не поставила в известность, соответственно согласия на его использование не получила, что явилось основанием для коллективного обращения собственников в администрацию Любинского городского поселения и с настоящим исковым заявлением в суд.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно подпункту 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 названного кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.18 ЗК РФ предусмотрено, что в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей; принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.18 ЗК РФ, если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;

2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 данного кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и направляет указанное решение заявителю.

В силу пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка; либо решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (в этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка).

Согласно представленной суду информации из администрации Любинского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ опубликование извещения о возможности предоставления земельного участка в аренду не размещалось ни в одном информационном источнике, что нарушает процедуру предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Иных доказательств, кроме исследованных судом, стороной ответчика суду не предоставлено.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу, что требования истцов подлежат удовлетворению, поскольку Ременниковой Г.М. при формировании земельного участка изначально были нарушены права третьих лиц, а именно других собственников многоквартирного дома, в виде не получения согласия от них на аренду части земельного участка, являющегося придомовой территорией и используемой жильцами дома для размещения площадки для сушки белья, а администрацией Любинского городского поселения нарушена процедура предоставления данного земельного участка в аренду Ременниковой Г.М. Соответственно, договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой, поскольку нарушает требования закона и при этом посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования Петракова А.В., Петраковой В.Б., Грачевой Е.Я., Яворской С.М. к Ременниковой Г.М., администрации Любинского городского поселения о признании незаконным и расторжении договора аренды удовлетворить.

Признать незаконным действия администрации Любинского городского поселения Любинского муниципального района Омской области и Ременниковой Г.М. по формированию и предоставлению земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование земельного участка – «огородничество», по адресу: <адрес>.

Признать незаконным и расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией Любинского городского поселения Любинского муниципального района Омской области и Ременниковой Г.М., вернув стороны в первоначальное положение.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Любинский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия мотивированного решения в окончательной форме.

Судья О.В. Акулова

Мотивированное решение изготовлено 10.11.2021 года.