Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сафроновой <данные изъяты> к ООО УК «Времена года», ООО «Зодчий» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ООО «Зодчий» с иском о защите прав потребителей, ссылаясь на то, что 25.11.2014 года она и ответчик подписали договор уступки права требования, согласно которому истица приняла на себя обязательство передать ООО «Зодчий» денежную сумму в размере 2550000 рублей в счет оплаты за уступленное по договору право требования от ООО УК «Времена года» предоставления отдельной квартиры №36, общей площадью 66,41 кв.м., расположенной на 7-ом этаже в блок-секции в осях I-II, строящегося жилого дома <данные изъяты> по адресу: г.Сосновоборск, XI микрорайон, ул. Солнечная. Истица оплатила ответчику вышеуказанную сумму за счет собственных и привлеченных средств, 16 апреля 2015 года был подписан акт приема-передачи квартиры по адресу: г.Сосновоборск ул. Солнечная <данные изъяты> а также 19 июня 2015 года зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке. Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартиры, приобретенной истицей на основании договора уступки от 25.11.2014, зарегистрировано обременение – ипотека на договора залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства от 31.07.2014 №6076-З/4 в пользу ОАО «Сбербанк России». В связи с намерением реализовать принадлежащее ей жилое помещение истица неоднократно обращалась к ответчику с требованием о погашении записи о залоге квартиры. Ответчик предоставил истице гарантийное письмо, в котором принял на себя обязательство по освобождению квартиры от обременения в виде залога в срок до 01 октября 2015 года, однако до настоящего времени данное обременение не погашено. В соответствии с п.5.1 Договора уступки прав требования от 25.11.2014 года истица согласилась на зарегистрированный залог имущественных прав в пользу ОАО «Сбербанк России». Поскольку при заключении договора уступки права требования ответчик путем убеждения истицы относительно сроков освобождения приобретаемого объекта недвижимости от залога, и в последующем при обращении к ответчику с претензиями ввел истца в заблуждение, учитывая приобретение истицей недвижимости с целью последующей реализации и отказа в случае информированности о действительных сроках снятия обременения с приобретаемого объекта недвижимости, от заключения договора уступки на действующих условиях. Просила суд: признать недействительным п.5.1 договора уступки прав требований от 25 ноября 2014 года, освободить квартиру №36 по ул. Солнечной, 14 в г.Сосновоборске Красноярского края от залога (регистрационная запись <данные изъяты>; взыскать с ООО «Зодчий»в пользу истицы компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей.

Позже, уточнив требования, истица указывала, что фактически обременение квартиры было снято ответчиком только в июне 2016 года, хотя акт приема-передачи объекта был подписан 16.04.2015 года. Поскольку гарантийным письмом от 24.08.2015 года срок для добровольного снятия обременения с принадлежащей истцу квартиры был установлен до 01 октября 2015 года, просила взыскать неустойку (пени) (в силу п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей») за период с 01.10.2015 года по 01.06.2016 года), за 244 дня, в сумме 18666000 рублей 00 копеек, уменьшенной с учетом разумности до 100000 рублей, а также компенсацию морального вреда в сумме 20000 рублей.

03 августа 2016 года, по ходатайству истца, определением Свердловского районного суда г.Красноярска, ответчик ООО «Зодчий» был заменен на надлежащего – ООО УК «Времена года» (застройщика дома).

При поступлении дела в Сосновоборский городской суд, определением суда от 29.09.2016 года, по инициативе суда, по данному гражданскому делу соответчиком был привлечен ООО «Зодчий».

Последними уточненными исковыми требованиями от 28.11.2016 года истец предъявил требования как к ООО УК «Времена года», так и к ООО «Зодчий», и просил суд взыскать неустойку по Закону о защите прав потребителей в сумме 500000 рублей 00 копеек (за период с 01.10.2015 года по 01.06.2016 года), компенсацию морального вреда в сумме 100000 рублей. От остальных исковых требований отказался, в связи с чем, судом (по отдельному определению) было прекращено производство в части исковых требований, которые истица не поддержала.

Кроме того, истец также дополнительно ссылалась на то, что согласно ст.460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Однако ответчик не довел до истца информацию об имеющихся правах третьих лиц на приобретаемое имущество, в том числе о сроке освобождения приобретаемого имущества от залога. На момент заключения договора уступки между истцом и ответчиком, уже был заключен договор залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства №6076-З/1 от 31.07.2014 года, и приобретаемое истицей право требования по передаче жилого помещения, было обременено залогом. Истец ссылалась на положения п.3.3.1 вышеуказанного договора залога, в котором было изложено, что залогодатель имеет право осуществлять передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (его части), и освобождения предмета залога (его части) от обременений. В п.6.2 того же договора залога предусмотрено, что в случае частичного исполнения заемщиком обеспеченных залогом обязательств (кроме случаев, предусмотренных п.3.3.1 договора залога) залог сохраняется в первоначальном объеме в течение всего срока действия договора.

Истица в суде полностью поддержала уточненный иск, указав на то, что при устной договоренности, в момент подписания договора уступки с ответчиком (ООО «Зодчий»), ей было обещано последним, что залог будет снят в момент передачи квартиры истице. Однако этого не было сделано. Тогда последовало гарантийное письмо от ответчика, что снимут залог до 01.10.2015 года, однако этого также не произошло. Договор залога №6076-З/1 для ознакомления истцу не предоставлялся.

Представитель истца Мацкевич И.П. также уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и уточненном исковом заявлении, дополнив, что ООО УК «Времена года» и ООО «Зодчий» являются юридическими лицами и их основным видом деятельности является строительство зданий, сооружений, а истицей приобретено жилье для личных целей, в связи с чем, к данным отношениям применим Закон «О защите прав потребителей». Согласно данного закона, продавец обязан разъяснить истцу информацию об ограничениях по договору. Ответчик обязан был сначала снять залог, а потом продавать не обремененный объект строительства. Это обязательство ответчик не выполнил. Из другого документа истица не могла узнать о времени снятия объекта с ареста.

Представитель ответчика ООО УК «Времена года» в суд не явился, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежаще.

Представитель ответчика ООО «Зодчий» Меркушкина Г.А. исковые требования не признала, просила в иске отказать и пояснила, что между ООО «Зодчий» и истцом действительно был заключен договор уступки прав требований от 25.11.2014 года. На день заключения договора уступки, имущественные права на объект долевого строительства находились в залоге к ОАО «Сбербанк России», о чем истец был уведомлен и согласен, что подтверждается подписанным сторонами договором уступки. Отражено данное условие и в п.5.1 договора уступки. Согласно п.2.1 Договора залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства №6076-З/1 от 31.07.2014 года (далее – договор залога) предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Зодчий» возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии №6076 от 16.07.2014 года (далее – кредитный договор). Согласно п.2.3.1 договора залога, дата полного погашения выданного кредита – 27.07.2019 года согласно графика. Представитель ответчика также ссылалась на положения п.3.3.1 Договора залога, приведенного в решении выше, однако указала, что ответчик ООО «Зодчий» передал 15.09.2014 года в счет обеспечения обязательства по кредитному договору в залог общественный центр общей площадью 611,3 кв.м., расположенный в п.Элита, ул. Центральная 2Б и земельный участок, общей площадью 6982 кв.м., расположенный в п.Элита ул. Центральная участок 2Б на сумму 24261312 рублей. Кроме того, кредит обеспечен поручительством участников общества Магдибур М.В., Шабунина В.Д., залогом доли в уставном капитале ООО «Зодчий», то есть обеспечение кредита превышало сумму кредита даже без учета квартир, находящихся в залоге, однако Банк своевременно не выдал документы на вывод квартир из залога. Только в июне Банк выдал письмо о погашении регистрационной записи об ипотеке. Истцом и представителем Банка в июне 2016 года подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о погашении регистрационной записи об ипотеке. На 16.06.2016 года регистрационная запись об ипотеке погашена, что подтверждается Выпиской из ЕГРП. ООО «Зодчий» погашение полученного кредита выполнил досрочно (срок возврата кредита 27.07.2019), регистрационную запись об ипотеке на имущественные права переданные в залог также погасил досрочно. Применение истцом п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей» считает не обоснованным, так как данной нормой предусмотрена ответственность за нарушение сроков выполнения работ (оказания услуг), что в данном случае не является предметом спора. Возможность погашения регистрационной записи об ипотеке по квартире №36 по ул. Солнечная дом 14 в г.Сосновоборске у ООО «Зодчий» возникла только с момента оплаты залоговой стоимости данной квартиры и полного погашения суммы кредита по ДНКЛ, что также подтверждается письмом ПАО Сбербанк от 25.11.2016 года. Считала, что действия ответчика совершены в соответствии с действующим законодательством, заключенными договорами.

Третьи лица по делу ПАО «Сбербанк России», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о времени и месте судебного заседания были извещены своевременно и надлежащим образом, в суд не направили своего представителя, о причине неявки суду не сообщили.

С согласия участвующих в деле лиц, дело рассмотрено в отсутствии не явившихся сторон.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что 23.06.2014 года между ООО УК «Времена года» (Застройщик) и ООО «Зодчий» (Участник долевого строительства) был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Красноярский край г.Сосновоборск XI микрорайона, жилой дом №1, в том числе квартиры №<данные изъяты>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.07.2014 года.

16 июля 2014 года ОАО «Сбербанк России» (Крдитор) и ООО «Зодчий» (Заемщик), заключили договор №6076 об открытии невозобновляемой кредитной линии для финансирования договоров долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома №1в г.Сосновоборске XI микрорайона ул. Солнечная, с суммой лимита 105057390,00 рублей (п.1.1 Договора). Дата полного погашения выданного кредита установлена 27 июля 2019 года (п.6.1 Договора). В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств Заемщика по договору, в том числе возврата кредита, уплаты процентов, комиссионных платежей, предусмотренных условиями договора, Заемщик предоставляет в том числе, последующий залог имущественных прав (требований) по Договорам о долевом участии в строительстве вышеуказанного многоэтажного жилого дома (п.п.9.1, 9.1.1 Договора).

Согласно Договора Залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства №6076-З/1 от 31.07.2014 года, заключенного между ОАО «Сбербанк России» (Залогодержатель) и ООО «Зодчий» (Залогодатель), предметом Договора является передача Залогодателем в последующий залог Залогодержателю имущественных прав (требований) участника долевого строительства на получение 1,2,3 комнатных квартир 1 этапа многоэтажного жилого дома №1 с инженерным обеспечением в Красноярском крае г.Сосновоборске ул. Солнечная, XI микрорайон (объекты указаны в Приложении №1 к настоящему Договору, строятся за счет заемных средств Залогодержателя.) – пункты 1.1, 1.2 Договора.

Предметом залога обеспечивается исполнения обязательств ООО «Зодчий» возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии №6076 от 16 июля 2014 года и доп.соглашением к нему от 31 июля 2014 года, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Зодчий» (п.2.1 договора залога). Срок возврата кредита установлен по 27 июля 2019 года (п.2.3.1 Договора залога). Сумма кредита составляет 105057390,00 рублей и 77136030,00 рублей за период предоставления с 16 июля 2014 года по 31 марта 2015 года.

В силу Приложения №1 к данному Договору Залога, <данные изъяты> вышеуказанного строящегося жилого дома, включена в перечень квартир, которые вошли в предмет залога.

Как следует из п.3.3.1 вышеуказанного Договора залога, Залогодатель имеет право осуществлять передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (его части), и освобождения предмета залога (его части) от обременений. Освобождение Предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к Договору.

Согласно п.6.1, 6.2 Договора залога, Договор и право залога действуют до полного выполнения обязательств, взятых заёмщиком по кредитному договору. В случае частичного исполнения Заемщиком обеспеченных залогом обязательств (кроме случаев, предусмотренных п.3.3.1 Договора) залог сохраняется в первоначальном объеме в течение всего срока действия.

Вышеуказанный договор залога прошел соответствующую государственную регистрацию.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотреннымизакономили договором.

В силу ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке» (далее Закон об ипотеке), ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указано в ч.1 ст.10 Закона об ипотеке, Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя… Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.». (ст.25 Закона об ипотеке).

В суде установлено, что 25 ноября 2014 года между ООО «Зодчий» (Участник долевого строительства) и Сафроновой И.А. (Приобретатель прав) был заключен Договор уступки прав требований от ООО УК «Времена года» предоставления трехкомнатной квартиры <данные изъяты>, общей площадью 66,41 кв.м. строящегося жилого дома по адресу: г.Сосновоборск XI микрорайон ул.Солнечная. Цена договора составляет 2550000 рублей, а квартира находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности «Приобретателя прав» на квартиру; залогодержателем по данному залогу является Банк. Права залогодержателя удостоверяются закладной – п.2.2 вышеуказанного Договора уступки.

Приобретатель прав согласен на зарегистрированный залог имущественных прав в пользу ОАО «Сбербанк России» в отношении объекта долевого строительства, указанного в п.1.1 настоящего договора в строящемся жилом доме по адресу: г.Сосновоборск XI микрорайон ул.Солнечная на основании договора залога имущественных прав <данные изъяты> от 31 июля 2014 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю г.Сосновоборск 07 августа 2014 года – п.5.1 Договора уступки.

В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Суд считает, что истицей добровольно был заключен Договор уступки с ответчиком от 25.11.2014 года, в котором она согласилась на приобретение квартиры <данные изъяты> в вышеуказанном строящемся доме, с залогом в пользу ОАО «Сбербанка России».

При этом, не нарушая право истца на доведение информации об имеющихся правах третьих лиц на приобретаемое имущество, ООО «Зодчий» сослался в Договоре уступки (п.5.1 Договора) на конкретный Договор залога имущественных прав с указанием даты его заключения и номера. В данном случае, истица, при необходимой внимательности и осмотрительности, могла потребовать при заключении Договора уступки, ознакомления с данным договором залога и узнать о сроке освобождения приобретаемого имущества от залога. Однако Сафронова И.А. не воспользовалась такой возможностью, условия договора уступки приняла в полном объеме.

Ссылка истицы и ее представителя на тот факт, что устно представитель ООО «Зодчий», при заключении Договора уступки обещал истице, что регистрационная запись об ипотеке будет погашена при передаче квартиры Сафроновой И.А. и после полной ею оплаты за квартиру, не состоятельна, т.к. каких-либо письменных доказательств данного факта суду не представлено. Более того, доводы истца о том, что Договор уступки не должен был быть заключен ответчиком с ней на условиях наличия залога (обременения), т.к. это противоречит п.3.3.1 вышеуказанного Договора залога, тоже не обоснован, так как истица сама согласилась на данное условие, собственноручно подтвердив это своей подписью в договоре. Дополнительных соглашений к Договору уступки стороны не заключали. Договор уступки не признавался недействительным в установленном законом порядке, никто из сторон его не оспорил.

Из материалов дела следует, что действительно 16 апреля 2015 года квартира была передана истице (Акт приема-передачи от 16.04.2015 года).

Согласно Справке ООО «Зодчий» от 04 февраля 2015 года, оплата за приобретенную Сафроновой И.А. квартиру в сумме 2550000 рублей, произведена в полном объеме.

В июне 2016 года истцом и представителем Банка было подано Заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о погашении регистрационной записи об ипотеке. На 16 июня 2016 года регистрационная запись об ипотеке была погашена, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.06.2016 года и не отрицается сторонами.

Погашение регистрационной записи об ипотеке стало возможно в июне 2016 года в связи с досрочным полным погашением ООО «Зодчий» кредита по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №6076 от 16 июля 2014 года, по платежному поручению <данные изъяты> от 02.06.2016 года, что полностью соответствует п. п.6.1, 6.2 Договора залога («Договор и право залога действуют до полного выполнения обязательств, взятых заёмщиком по кредитному договору. В случае частичного исполнения Заемщиком обеспеченных залогом обязательств (кроме случаев, предусмотренных п.3.3.1 Договора) залог сохраняется в первоначальном объеме в течение всего срока действия»). Такое же пояснение дал ПАО «Сбербанк» в своем ответе от 25.11.2016 года на запрос ООО Зодчий, в котором указал, что возможность погашения регистрационной записи об ипотеке по квартире №<данные изъяты> по ул. Солнечная дом <данные изъяты> в г.Сосновоборске возникает с момента оплаты залоговой стоимости данного объекта долевого строительства и полного погашения суммы кредита по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №6076 от 16.07.2014 года.

Наличие гарантийных писем ООО «Зодчий» об обязании вывести квартиру истца из под залога в срок до 01.10.2015 года, а потом в срок не позднее мая месяца 2016 года, не могут служить основанием удовлетворения иска, т.к. каких-либо дополнительных письменных соглашений по данному вопросу, с регистрацией их установленном порядке, стороны не заключали.

Таким образом, в суде не установлено нарушения ответчиком ООО «Зодчий» прав истца, а ООО УК «Времена года» не может являться надлежащим ответчиком по делу, т.к. не заключал с Сафроновой И.А. договоров с залогом, не брал на себя обязательство погасить регистрационную запись об ипотеке.

На основании вышеизложенного, суд считает правильным отказать Сафроновой И.А. в удовлетворении иска о взыскании неустойки по п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей» в сумме 500000 рублей, а также компенсации морального вреда в сумме 100000 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сафроновой <данные изъяты> к ООО УК «Времена года», ООО «Зодчий» о защите прав потребителей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Сосновоборский городской суд.

Дата составления мотивированного решения – 31 января 2017 года.

Председательствующий И.А.Васильева