Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БАЙКАЛ» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд «БАЙКАЛ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился с вышеуказанным иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, ссылаясь на следующее. 06.08.2018 между истцом и ответчиком был заключен договор займа ... на сумму 15 000 000 рублей на срок до 31.08.2022 под 27 % годовых. Заемные денежные средства были перечислены ответчику в полном объеме, что подтверждается платежным поручением ... от 23.08.2019. Заемщик взятые на себя обязательства не исполняет с 10.07.2019. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа между истцом и ответчиком был заключен договор ипотеки от 06.08.2018 ....

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа, заемщик передал в залог (ипотеку) залогодержателю (займодавцу) принадлежащее заемщику на праве собственности недвижимое имущество:

- нежилое помещение – проходная, площадью ... кв.м., количество этажей – ... расположенное по адресу: ..., кадастровый ..., правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...

- объект незавершенного строительства - проектируемое назначение: многофункциональное, площадью ... кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства %: ... расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ... правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...

- объект незавершенного строительства проектируемое назначение: промышленное, площадью ....м., степень готовности объекта незавершенного строительства %: ... расположенное по адресу: ... кадастровый номер ..., правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...;

- объект незавершенного строительства, площадью ... кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства %..., расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ... правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...

- административное здание - нежилое здание, площадью ... кв.м., количество этажей – ..., мансарда, в том числе подземных ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый ..., правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...;

- нежилое здание – столовая, площадью ... кв.м., количество этажей – ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый ..., правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...;

- нежилое здание – гараж, площадью ... кв.м., количество этажей – ... расположенное по адресу: ... кадастровый ..., правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...;

- категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для завершения строительства объекта, площадь ... кв.м., адрес: ..., кадастровый ..., правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ....

Примет залога оценен сторонами в 49 433 000 рублей.

Просит взыскать с ответчика:

сумму основного долга в размере – 15 000 000 рублей;

проценты за пользование займом по состоянию на 27.11.2019 в размере 3505530,05 рублей;

неустойку по состоянию на 27.11.2019 в сумме 510805,92 рублей;

договорную неустойку в размере, равном 7,25 % годовых от суммы неисполненных обязательств по уплате основной суммы долга и уплате процентов за пользование займом, начиная с 28.11.2019 до момента фактического исполнения обязательства;

государственную пошлину в размере 66 000 рублей;

Обратить взыскание на предмет залога:

- нежилое помещение – проходная, площадью ... кв.м., количество этажей – ..., расположенное по адресу: ... кадастровый ..., правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...;

- объект незавершенного строительства - проектируемое назначение: многофункциональное, площадью ... кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства ..., расположенное по адресу: ... кадастровый ..., правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...;

- объект незавершенного строительства проектируемое назначение: промышленное, площадью ... кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства ... расположенное по адресу: ..., кадастровый ..., правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...;

- объект незавершенного строительства, площадью ... кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый ... правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...;

- административное здание - нежилое здание, площадью ... кв.м., количество этажей – ..., мансарда, в том числе подземных – ..., расположенное по адресу: ..., строение ... кадастровый ..., правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...;

- нежилое здание – столовая, площадью ... кв.м., количество этажей – ... расположенное по адресу: ..., кадастровый ..., правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...;

- нежилое здание – гараж, площадью ... кв.м., количество этажей – ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый ..., правообладатель: ФИО1, собственность, ... от ...;

Реализовать заложенное имущество с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере 49 433 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности требования поддержала в полном объеме, согласилась с увеличением рыночной стоимости предмета залога, с заключением судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 исковые требования признал в части суммы основного долга и процентов, просил уменьшить штрафные санкции. Ранее представленные письменные возражения поддержал. Не согласился с заключением судебной экспертизы, просил назначить дополнительную экспертизу.

ФИО1, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ст.ст. 807-811 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег в срок и в порядке, предусмотренным договором. Заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов. Договор займа между гражданином и юридическим лицом должен быть заключен в письменной форме и считается заключенным с момента передачи денег. В случае нарушения заемщиком договора займа на сумму займа подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст.395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена.

В судебном заседании установлено, что по кредитному договору ... от 06.08.2018, заключенному между ООО «Управляющая компания «БАЙКАЛ» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд «БАЙКАЛ» и ФИО1, последнему был предоставлен кредит в размере 15 000 000 рублей сроком до 31.08.2022 под 27 % годовых.

Ответчик взял на себя обязательство возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее в срок и в порядке, предусмотренном договором, в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью кредитного договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Истцом условия договора исполнены, что подтверждается платежным поручением от 23.08.2018 ....

Также в судебном заседании материалами дела установлено, что заемщик систематически нарушает условия договора, ежемесячные обязательные платежи не производит с 10.07.2019, в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по возврату кредитных средств, доказательств иного суду не представлено.

В соответствии со ст. ст. 329-330 ГК РФ, исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 3.1. Договора займа предусмотрено, что заемщик обязуется в полном объеме и на условиях, предусмотренных Договором займа, возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок до 31.08.2022 года включительно. За пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета процентной ставки в размере 27% годовых.

В соответствии с п. 3.4. Договора займа проценты по займу начисляются займодавцем (истцом) на остаток суммы займа, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа, включительно.

Согласно п. 3.1. Договора займа стороны взаимно договорились, что возврат суммы займа производится заемщиком (ответчиком) в соответствии с графиком платежей, являющимся приложением № 1 к Договору займа и его неотъемлемой частью. Уплата процентов за пользование займом производится заемщиком (ответчиком) ежемесячно, не позднее последнего рабочего дня каждого месяца и в дату окончательного возврата суммы займа в соответствии с графиком платежей.

В соответствии с п. 6.2. Договора займа в случае неисполнения заемщиком в срок своих обязательств по уплате начисленных процентов и/или суммы основного долга с заемщика в пользу займодавца подлежит взысканию неустойка (штраф) в размере, равном ключевой ставке Центрального Банка Российской Федерации на день заключения настоящего Договора от суммы неисполненного обязательства по уплате процентов и/или суммы займа за каждый день просрочки платежа.

На дату заключения Договора займа размер ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации составлял 7,25% годовых.

Согласно п. 4.3 Договора займа займодавец вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по Договору займа путем предъявления заёмщику письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов и неустойки при просрочке заемщиком исполнения обязательства по погашению (возврату) суммы займа и/или уплаты начисленных процентов по займу более чем на 15 календарных дней.

Требование-претензия ... от 18.06.2019 ответчиком в добровольном порядке не исполнено.

Истец просит взыскать задолженность по состоянию на 27.11.2019, в соответствии с представленным расчетом: основной долг 15 000 000 рублей, проценты за пользование займом 3505530,05 рублей; неустойку 510805,92 рублей, а также начислять договорную неустойку в размере, равном 7,25 % годовых от суммы неисполненных обязательств по уплате основной суммы долга и уплате процентов за пользование займом, начиная с 28.11.2019 до момента фактического исполнения обязательства.

Ставить под сомнение представленный истцом расчет у суда оснований не имеется. Поскольку ответчиком допускались нарушения сроков внесения платежей по кредитному договору, банком обоснованно начислены на сумму долга неустойка и проценты за пользование денежными средствами по дату фактической уплаты суммы задолженности, в соответствии с условиями договора.

С учетом суммы долга, периода допущенной просрочки исполнения обязательств, иных заслуживающих внимание обстоятельств, предусмотренных статьей 333 ГК РФ оснований для снижения размера неустойки суд не имеется.

Также обоснованным суд находит требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

Как установлено судом, в обеспечение исполнения обязательства сторонами был заключен Договор ипотеки от 06.08.2018 .... В соответствии с п.п. 1 и 2.1 Договора ипотеки в обеспечение исполнения обязательств по договору займа залогодатель (заемщик) передал в залог (ипотеку) залогодержателю (займодавцу) принадлежащее заемщику на праве собственности на следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение – проходная, площадью ... кв.м., количество этажей – ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый ..., собственность, ... от ...;

- объект незавершенного строительства - проектируемое назначение: многофункциональное, площадью ... кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый ..., собственность, ... от ...;

- объект незавершенного строительства, площадью ... кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый ... собственность, ... от ...;

- административное здание - нежилое здание, площадью ... кв.м., количество этажей – ..., мансарда, в том числе подземных – ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый ..., собственность, ... от ...;

- нежилое здание – столовая, площадью ... кв.м., количество этажей ..., расположенное по адресу: ... кадастровый ..., собственность, ... от ...;

- нежилое здание – гараж, площадью ... кв.м., количество этажей – ... расположенное по адресу: ... кадастровый ..., собственность, ... от ...;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для завершения строительства объекта, площадь ... кв.м., адрес: ..., кадастровый ..., собственность, ... от ....

Согласно п.3.1. Договора ипотеки, предмет залога оценен сторонами на основании отчета об оценке от 11.07.2028 в 49 433 000 рублей.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. При этом в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В силу ст. 349 ГК РФ требования взыскателя удовлетворяются из стоимости заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя и залогодержателя. Доказательств наличия такого соглашения между сторонами суду не представлено.

В соответствии с ч.1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, с указанием в решении начальной продажной цены. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В связи с отсутствием сведений о рыночной стоимости объектов недвижимости, действительной на дату рассмотрения дела, судом по ходатайству ответчика проведена судебная оценочная экспертиза в АНО «Судэкс-Чита».

Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость единого объекта недвижимости-комплекса зданий различного назначения-производственно-складского, административного, подсобного) помещения свободного назначения ПСН), расположенных на земельном участке. общей площадью ... кв.м., кадастровый ..., категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для завершения строительства объектов по адресу ..., на дату проведения оценки (февраль 2020г), составляет с учетом округлений 51 463 000 рублей, в том числе

- нежилое помещение – проходная, площадью ... кв.м., количество этажей – ... расположенное по адресу: ..., ... кадастровый номер ... 696129,0 рублей,

- объект незавершенного строительства проектируемое назначение: промышленное, площадью 166,3 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства %: 70, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...- 7359844,0 рублей.

- объект незавершенного строительства, площадью ... кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ... – 6653796,0 рублей,

- административное здание - нежилое здание, площадью ... кв.м., количество этажей – ..., мансарда, в том числе подземных – ..., расположенное по адресу: ... кадастровый номер ...- 26197691,0 рублей;

- нежилое здание – столовая, площадью ... кв.м., количество этажей – ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ... 1275033,0 рублей;

- нежилое здание – гараж, площадью ... кв.м., количество этажей – ... расположенное по адресу: ... кадастровый номер ...-3630327,0 рублей;

Заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется: экспертиза проведена на основании определения суда экспертом специализированного экспертного учреждения, имеющим соответствующее образование и квалификацию, являющимся незаинтересованным лицом по делу и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение дано экспертом по результатам непосредственного осмотра объектов, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы содержат ответы на поставленные судом вопросы.

Представитель истца с заключением судебной экспертизы согласилась. Ответчик, не соглашаясь с выводами экспертов, какие либо доказательства необоснованности экспертного заключения, иной стоимости залогового имущества суду не представил.

Доводы ответчика о том, что экспертом из-за кадастровой ошибки произведена оценка объекта незавершенного строительства, площадью застройки всего 273 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства %: 94, по адресу: ..., кадастровый номер ..., так как согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.07.2022 и кадастровому паспорту площадь данного объекта составляет 471,30 кв.м., а не 273 кв.м., отклоняются судом как несостоятельные, так как площадь застройки данного объекта недвижимости 273 кв.м., подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на данный объект от 25.08.2017, сведениями из ЕГРН (л.д.78 том1), на основании которых и заключен договор залога..

Документов, подтверждающих наличие кадастровой ошибки, на что ссылается сторона ответчика, в материалы дела не представлено.

Ссылки ответчика на невключение в оценку предмета залога кирпичного забора, возведенного на данном земельном участке, железных ворот и бетонного покрытия по всему участку, беседки и деревьев, гаража также не могут быть приняты судом, поскольку данные объекты созданы для обслуживания и благоустройства данного земельного участка и не могут в силу статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относиться к самостоятельным объектам недвижимого имущества.

Согласно п. 6 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки

При этом суд учитывает, что рыночная стоимость предмета залога определялась экспертом по результатам непосредственного осмотра объектов оценки, в сравнении с аналогичными объектами.

Каких-либо допустимых доказательств, подвергающих сомнению правильность или обоснованность выводов оценщика, данных о наличии в экспертном заключении неустранимых противоречий, ответчиком представлено не было, в связи с чем в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о назначении дополнительной экспертизы судом отказано.

Само по себе несогласие ответчика со стоимостью оцененного экспертом имущества основанием для назначения повторной экспертизы не является.

Оснований для отказа истцу в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, в судебном заседании не установлено.

На основании пункта 2 статьи 348 ГПК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В силу пункта 3 указанной статьи, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как установлено судом и не оспаривается стороной ответчика, заемщик свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполняет с февраля 2019 года, период просрочки на момент обращения в суд с иском составил более чем три месяца, а сумма неисполненного обязательства свыше пяти процентов от размера оценки предмета залога, в период рассмотрения дела ответчиком никакие суммы в погашение долга не вносились.

На дату принятия решения судом ответчик имеет задолженность по основному долгу и уплате всех начисленных кредитором процентов за весь фактический период пользования кредитом, неустойки за нарушение обязательств.

Доказательств, подтверждающих реальную платежеспособность ответчика, последним не представлено.

Таким образом, судом установлен факт существенного нарушения заемщиками обязательств по кредитному договору, поскольку непрерывная просроченная задолженность истцов составила более трех раз в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, размер подлежащей взысканию задолженности по вышеуказанному договору, обеспеченному залогом имущества, превышает 5% от стоимости заложенного имущества, что в силу ч.3 ст. 348 ГК РФ является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

С учетом изложенного, отсутствия возражений истца относительно рыночной стоимости объекта залога, суд находит возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества, по которой оно должно быть реализовано с публичных торгов в размере 51 463 000 рублей.

В соответствии со статьей 333.19 Налогового кодекса РФ, статьей 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате истцом государственной пошлины в размере 66 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БАЙКАЛ» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд «БАЙКАЛ» с ФИО1 задолженность по договору займа ... от 06.08.2018 по состоянию на 27.11.2019 года :

-сумму основного долга в размере – 15 000 000 рублей;

-проценты за пользование займом по состоянию в размере 3505530,05 рублей;

- неустойку в сумме 510805,92 рублей;

- договорную неустойку в размере, равном 7,25 % годовых от суммы неисполненных обязательств по уплате основной суммы долга и уплате процентов за пользование займом, начиная с 28.11.2019 до момента фактического исполнения обязательства;

- государственную пошлину в размере 66 000 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога:

- нежилое помещение – проходная, площадью ... кв.м., количество этажей – ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...

- объект незавершенного строительства - проектируемое назначение: многофункциональное, площадью ... кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства %: ..., расположенное по адресу: ... кадастровый номер ...,

- объект незавершенного строительства проектируемое назначение: промышленное, площадью ... кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства %: ... расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...

- объект незавершенного строительства, площадью ... кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства %: ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...

- административное здание - нежилое здание, площадью ... кв.м., количество этажей – ..., мансарда, в том числе подземных – ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...

- нежилое здание – столовая, площадью ... кв.м., количество этажей – ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...

- нежилое здание – гараж, площадью ... кв.м., количество этажей – ..., расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для завершения строительства объекта, площадь ... кв.м., адрес: ..., кадастровый номер ...

принадлежащие ФИО1.

Реализовать указанное имущество с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену предмета залога в размере 51 463 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Читы.

Судья Л.Н. Колосова

Мотивированное решение изготовлено 24.03.2020