Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка.

В обоснование иска приводится, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес> (далее – договор купли-продажи жилого дома и земельного участка). Согласно договору стороны оценивают жилой дом и земельный участок в 460 224,12 рублей, где стоимость жилого дома 430 224,12 рублей, стоимость земельного участка 30 000 рублей. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: 430 224,12 рублей будут переданы покупателем продавцу после государственной регистрации перехода права собственности, согласно договору займа, заключенного между ФИО1 и Кредитным потребительским кооперативом «Решение» (далее – КПК «Решение») № от ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>; - расчет за земельный участок был произведен между сторонами до момента подписания договора купли-продажи. Переход права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу <адрес>., зарегистрирован на имя истца ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записями в ЕГРН № и №, произведенными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее – Управление Росреестра по РТ). Однако КПК «Решение» целевой займ на улучшение жилищных условий, согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ, предоставлен не был, о чем имеется соответствующий отказ в его предоставлении. В связи с чем истцом не могли быть выполнены условия п.п. 2 и 16 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Учитывая отказ КПК «Решение» в выдаче целевого займа, истица отказалась от воли приобретения жилого дома и земельного участка, потому как иных собственных средств на приобретение имущества не имеет, что делает невозможным исполнить условия договора купли-продажи, заключенного между ФИО3 и ФИО1ДД.ММ.ГГГГ. В связи со сложившимися объективными обстоятельствами, возникшими не по вине истца, между сторонами договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение, которым расторгается договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1, оригинал которого сдан в Управление Росреестра по РТ для внесения изменений сведений регистрации права собственности. Согласно уведомлению об отказе в государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № № в связи с тем, что обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГФИО1 были исполнены в полном объеме, ДД.ММ.ГГГГ запись об ипотеке в ЕГРН была прекращена на основании поданных заявлений о погашении записи об ипотеке от КПК «Решение». В связи с указанными обстоятельствами внесение изменений невозможно. Стороны заключили мировое соглашение о расторжении договора купли-продажи, однако выполнить условия соглашения не представляется возможным по независящим от сторон обстоятельствам, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов с иском. В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года разъяснено следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. Просят расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между ФИО3 и ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание надлежаще извещенная истица ФИО1 не явилась, при подаче иска направила в суд ходатайство о рассмотрении дела без ее участия, поддерживая исковые требования и расторжении договора купли-продажи.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, просит письменным заявлением о рассмотрении дела без нее и ее сына ФИО2

В судебное заседание надлежаще извещенные третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, - КПК «Решение» и ФИО2 не явились, ходатайством просят о рассмотрении дела без их участия.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

В силу ч.ч.1 и 2 ст.552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО3 и истцом ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому продавец продала, а покупатель купила в собственность жилой дом, площадь № в.м., кадастровый (или условный) № по адресу: <адрес>, и земельный участок, общая площадь № кв.м., кадастровый (или условный) №, по тому же адресу. Согласно абз. 4 п.1 данного договора стороны оценили жилой дом и земельный участок в 460 224,12 рублей, где стоимость жилого дома 430 224,12 рублей, стоимость земельного участка - 30 000 рублей. Расчет за земельный участок был произведен между сторонами до момента подписания договора купли-продажи.

Из пункта 2 договора купли-продажи следует, что расчет между сторонами производится в следующем порядке: 430 224,12 рублей будут переданы покупателем продавцу после государственной регистрации перехода права собственности, согласно договора займа, заключенного между ФИО1 и КПК «Решение» № от ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>.

Переход права собственности от продавца ФИО3 к покупателю ФИО1 на жилой дом и земельный участок зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Анализируя условия договора, а также нормы ГК РФ, регламентирующего договор купли-продажи, суд приходит к выводу, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа.

Так, согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В ст.486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из содержания ст.ст.488, 489 ГК РФ следует, что договором купли- продажи может быть предусмотрена оплата товара в кредит (через определенное время после его передачи покупателю), а при продаже товара в кредит может быть предусмотрена рассрочка платежа.

Принимая во внимание содержание договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО1, суд приходит к выводу о том, что данный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Как видно из вышеприведенных условий договора купли-продажи, этим договором была предусмотрена оплата товаров в кредит с предоставлением рассрочки - оплата посредством двух платежей в сумме 460 224,12 рублей, из которых: расчет за земельный участок в сумме 30 000 рублей произведен между сторонами до момента подписания договора купли-продажи, и 430 224,12 рублей будут переданы покупателем продавцу после государственной регистрации перехода права собственности, согласно договора займа, заключенного между ФИО1 и КПК «Решение» № от ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>.

Утверждение истицы о том, что оплата по договору не произведена в виду отказа КПК «Решение» в предоставлении истцу целевого займа по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, материалами дела не подтверждается.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истцом нарушены существенные условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, а именно несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к истице ФИО1, ею до настоящего времени не произведена полная оплата по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения в порядке ст. 450 ГК РФ.

Истцом соблюдены требования ч.ч. 1 и 2 ст. 452 ГК РФ путем достижения ДД.ММ.ГГГГ между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО3 соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой сторон такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заключая договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, ФИО3 была вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданного жилого дома, неполучение которой является ущербом, причиненным ей ФИО1

В судебном заседании установлено, что допущенное истцом нарушение имеет существенный характер.

В силу ч.ч. 1 и 2 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 данного Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Частью 1 ст.1104 ГК РФ установлено, что имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Как указал Верховный Суд РФ и ВАС РФ в п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 года), если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ (абз. 3 п. 65 постановления от 29.04.2010 года).

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ (абз. 4 п. 65 постановления от 29.04.2010 года).

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (абз. 5 п. 65 постановления от 29.04.2010 года).

С учетом отсутствия полной оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, а также наличия соглашения между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, суд исковое требование о расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка находит установленным.

Таким образом, исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в течение месяца со дня его вынесения путем подачи апелляционной жалобы через Овюрский районный суд Республики Тыва.

Председательствующий Ю.З. Банзай