Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО7 в лице представителя по доверенности ФИО2 ФИО8 к обществу с ограниченной ответственностью «Сталь плюс» о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Сталь плюс» (далее - ООО «Сталь плюс»), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Пригородное муниципальное образование, в районе <адрес>, поле IV-1, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и СПК «Сталь», сроком на пять лет.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с п.5 договора аренды, арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату. Арендодатель обязательство по договору аренды выполнил надлежащим образом, предоставил земельный участок в аренду арендатору.

В соответствии с п.4 договора арендная плата в денежном выражении составляет 200 рублей за 1 га. в год. В размере вышеуказанной суммы арендодатель может получать арендную плату в денежной форме или в виде натуральной оплаты (продукции) и оказания услуг, вид и размер которых определены данным пунктом договора.

Срок внесения арендной платы установлен до 25 декабря каждого года. Однако, ООО «Сталь плюс» обязательства по договору аренды не выполняет, арендную плату не вносит более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, не оплачивает земельный налог, в связи с чем, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что является, по его мнению, существенным нарушением условий договора аренды.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сталь плюс» признано банкротом, открыто конкурсное производство. Направленные истцом в адрес конкурсного управляющего ООО «Сталь плюс» ФИО4 претензии с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по внесению арендной платы и с предложениями о расторжении договоров аренды, оставлены без ответа.

Ссылаясь на положения ст.619 и ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом уведомленный о рассмотрении дела, уполномочил на участие в деле своего представителя – ФИО2

Представитель истца ФИО3 - ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные исковые требования в полном объёме по доводам иска, просил их удовлетворить, дополнительно пояснил, что ответчик не исполнил своей обязанности по внесению арендной платы три раза - до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, существенно нарушил условия заключенного договора аренды.

Представитель ответчика ООО «Сталь плюс» - конкурсный управляющий ФИО4 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве на исковое заявление просил в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что срок внесения арендной платы сторонами не согласован, в связи с чем, нельзя сделать вывод о том, что ООО «Сталь плюс» более двух раз подряд по истечении установленного договором платежа не вносит арендную плату, и о наличии оснований для расторжения договоров аренды земельных участков. Кроме того, в соответствии и с требованиями п.2 ст.129 Закона о банкротстве конкурсным управляющим проведена инвентаризация имущества должника, в ходе которой права аренды спорных земельных участков были включены в конкурсную массу.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, свидетеля, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В статье 619 ГК РФ приведены основания, по которым договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. В числе оснований для расторжения договора аренды указан случай, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом в законе закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Сталь» (арендатор) и ФИО3 (арендодатель), был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Пригородное муниципальное образование, в районе <адрес>, поле IV-1, кадастровый №, сроком на пять лет.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

Решением учредителей № от ДД.ММ.ГГГГ СПК «Сталь» реорганизовано путем преобразования в ООО «Сталь плюс», которое является правопреемником всех прав и обязанностей СПК «Сталь».

На основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности СПК «Сталь» по договорам аренды земельных участков с собственниками долей были переданы ООО «Сталь плюс».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сталь плюс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.В соответствии с п.4 договора аренды арендная плата в денежном выражении составляет 200 рублей за 1 га. В размере указанной суммы арендодатель может получать арендную плату в денежной форме или в виде натуральной оплаты (продукции) и оказания услуг.

Арендная плата по договору между ФИО3 и СПК «Сталь» выплачивается в нижеследующем виде и размере ежегодно: зерно в размере <данные изъяты> тонны, масло подсолнечное в размере <данные изъяты> кг., солома в размере <данные изъяты> тонны, в срок до 25 декабря; оплата земельного налога ежегодно; вспашка огорода в сентябре.

Таким образом, по договору аренды предусмотрено ежегодное внесение арендной платы как в натуральном, так и в денежном выражении в срок до 25 декабря, а также услуги по вспашке огорода в сентябре и ежегодная оплата земельного налога.

Частью 1 статьи 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Анализ содержания договора аренды применительно к данной норме свидетельствует о том, что заключенный сторонами договор предусматривает ежегодное внесение арендной платы, однако не содержит конкретного указания - за текущий или истекший год.

Довод ответчика о том, что срок внесения арендной платы сторонами не установлен, противоречит вышеприведенным условиям договора, определяющим срок и порядок внесения арендной платы, её размер. При этом, учитывая ранее сложившиеся арендные отношения между арендатором и арендодателем ФИО3, срок внесения арендной платы был согласован сторонами до 25 декабря текущего календарного года. Кроме того, поскольку договором предусмотрена выплата арендной платы в натуральной форме, то, учитывая сроки уборки урожая и реализации сельскохозяйственной продукции, из договора следует, что арендная плата должна вноситься в текущем календарном году. При этом препятствий для внесения арендной платы как в натуральной форме, так и в денежном выражении после реализации сельхозпродукции, не имеется, что соответствует интересам сторон при заключении договора аренды.

Иной порядок внесения арендной платы приведет к длительному безвозмездному использованию земельного участка.

Поскольку в договоре определен размер ежегодной арендной платы, то и первый год использования земельного участка не является исключением для внесения арендной платы пропорционально периоду использования земельного участка, поскольку не предусмотрено иное.

Кроме того, суд принимает во внимание показания свидетеля ФИО5 – начальника отдела по земельным и имущественным отношениям администрации Петровского муниципального района <адрес>, из которых следует, что в его должностные обязанности, входит, в том числе, подготовка договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, контроль за их исполнением. По сложившейся на территории <адрес> практике заключения договоров аренды земельных участков, предназначенных для сельхозпроизводства, выплата арендной платы производится в конце каждого календарного года, после сбора и реализации урожая. По условиям договоров аренды земельных участков аналогичной категории, заключаемым администрацией Петровского муниципального района, за год арендная плата вносится в текущем году.

Не оспаривал факт невыплаты ООО «Сталь плюс» арендной платы с момента заключения договора и конкурсный управляющий последнего – ФИО4

Пунктом 9 договоров установлено, что изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес арендатора была направлена претензия, в которой предложено в течение 10 дней погасить задолженность по арендной плате и земельному налогу, а в случае неисполнения данного требования, истец оставил за собой право ставить вопрос о расторжении договора аренды. Указанная претензия получена ООО «Сталь плюс» ДД.ММ.ГГГГ, претензия, направленная в адрес конкурсного управляющего ООО «Сталь плюс» ФИО4 вернулась обратно отправителю с отметкой «истек срок хранения».

Однако, ответчик требование истца не исполнил, задолженность не погасил, земельный участок не возвратил.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к арендатору с уведомлением о расторжении договора аренды. Указанное предложение о расторжении договора было получено ООО «Сталь плюс» ДД.ММ.ГГГГ, уведомление, направленное в адрес конкурсного управляющего ООО «Сталь плюс» ФИО4 вернулось обратно отправителю с отметкой «истек срок хранения».

Из возражений на иск конкурсного управляющего ООО «Сталь плюс» ФИО4 видно, что ответчиком факт получения претензий не оспаривается.

В срок, указанный в предложении о расторжении договора, ответ от арендатора получен не был, в связи с чем, истец обратился с такими требованиями в суд.

Изложенное свидетельствует о том, что после письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, истцом были приняты меры по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренные п.2 ст.452 ГК РФ, то есть досудебный порядок регулирования спора истцом был соблюден.

Ответчиком в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ не представлено суду доказательств надлежащего исполнения условий, указанных в договоре аренды и подписанных сторонами.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ООО «Сталь плюс» допустило просрочку платежей арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ), что является основанием досрочного расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 3 абз.1 ст.619 ГК РФ и удовлетворения исковых требований истца.

При этом, учитывая длительность периода невнесения арендной платы, арендодатель в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Несмотря на возмездный характер заключенного договора, арендатор фактически бесплатно пользовался длительное время землей, не исполняя взятых на себя по договору обязательств по внесению арендной платы.

Доводы ответчика о недопустимости расторжения договора аренды земельного участка в связи с введением в отношении ответчика процедуры конкурсного производства судом не принимаются.

Включение прав аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 619 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 ФИО9 в лице представителя по доверенности ФИО2 ФИО10 к обществу с ограниченной ответственностью «Сталь плюс» о расторжении договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Пригородное муниципальное образование, в районе <адрес>, поле IV-1, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Сталь» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда, путем обращения с апелляционной жалобой в Петровский городской суд Саратовской области.

Председательствующий ФИО11