Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комендантовой Екатерины Владимировны к ООО «Сэтл Инвест» о соразмерном уменьшении цены договора, об обязании установить сантехническое оборудование в соответствии с условиями договора, взыскании денежной компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с иском к ООО «Сэтл Инвест» о соразмерном уменьшении цены договора, в обоснование заявленных требований истец указала, что 10 мая 2018 года между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 17311242-НС7. По условиям договора ответчик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать истцу квартиру с условным номером 1731. В приложении к договору предусмотрен класс энергоэффективности объекта «очень высокий» (А). Истцом произведена оплата цены договора в размере 2 075 940 руб. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № 78-08-25-2019 о 23 июля 2019 года, возведенному многоквартирному дому по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> присвоен класс энергоэффективности «повышенный» (С), что не соответствует условиям заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве.

Истец просит взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в сумме 350 000 руб.

21 декабря 2020 года истец дополнила свои требования и просила обязать ответчика установить сантехническое оборудование (унитаз) в соответствии с нормами, поскольку оборудование, установленное в санузле не допускает установку стиральной машины, для подключения которой имеется по проекту влагозащищенная электрическая розетка и подводка холодной воды, а также слив в систему канализации, так же просила компенсировать моральный вред в размере 50 000 руб.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности Анучин В.В., заявленные исковые требования поддержал, просил взыскать в счет соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в сумме 350 000 руб. Пояснил, что работа по переустановке сантехнического оборудования выполнена спустя длительное время, в связи с этим истец заявляет исковые требования о взыскании денежной компенсации морального вреда.

Представители ответчика ООО «Сэтл Инвест», действующая на основании доверенности Сергеева М.А., на основании ордера и удостоверения адвокат Найденов Р.В. в судебном заседании просили в иске отказать, представили письменные возражения.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и его условия определяются по своему усмотрению.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным с момента, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Федерального закона № 214-ФЗ).

В числе прочего, ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 ст. 7 Федерального закона РФ № 214-ФЗ установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании, 10 мая 2018 года истец и ООО «Сэтл Инвест» заключили договор № 17311241-НС7 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>), однокомнатная квартира, общей площадью 24,13 кв.м., месторасположение квартиры: секция 12, этаж 8, условный номер (индекс) 1731, строительные оси: 3-5; Е-И, (л.д.13-23). Согласно п. 1.1 вышеуказанного договора, ответчик принял на себя обязательство передать истцу квартиру по акту приема-передачи не позднее 30 ноября 2017 г. (л.д.5).

В соответствии с условиями договора от 10 мая 2018 года № 17311241-НС7 а именно Приложения № 2 к в договору класс энергоэффективности дома должен составлять класс «А».

По данному договору ответчик принял на себя обязательство по строительству многоквартирного дома и передаче истцу как дольщику вновь созданной квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>), однокомнатная квартира, общей площадью 24,13 кв.м., согласно техническим характеристикам, указанным в условиях договора. Так, согласно основным характеристикам объекта был заявлен класс энергоэффективности «А» (очень высокий) (приложение 2 к договору ). При этом отмечено, что указанные характеристики объекта являются проектными, окончательные характеристики объекта определяются по результатам технической инвентаризации.

23 июля 2019 года застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с которым класс энергоэффективности дома указан, как класс «С» (л.д. 7-9).

В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с п. 3 ст. 10 Закона "О защите прав потребителей" информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ст. 19 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В силу п. 1 ст. 21 Федерального закона №214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Из материалов дела следует, что при заключении договора ответчик предоставил истцу полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства, в договоре указана площадь и технические характеристики помещения. Кроме того, в приложениях 1, 2 к договору, истец была ознакомлена с описанием местоположения квартиры, а также основными характеристиками объекта долевого строительства. Данная информация была предоставлена истцу в наглядной форме, исключающей заблуждение потребителя относительно приобретаемого объекта.

В приложении № 2 к договору указан класс энергоэффективности дома – «А», при этом указано, что данные технические характеристики объекта являются проектными, окончательные характеристики объекта определяются результатами технической инвентаризации

На момент заключения договора в проекте строительства дома был указан класс энергоэффективности дома - А, т.е. вся необходимая и достоверная информация, соответствующая проекту была предоставлена истцу.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" №261-ФЗ, класс энергетической эффективности - это характеристика продукции, отражающая ее энергетическую эффективность. Под энергетической эффективностью понимаются характеристики, отражающие отношение полезного эффекта от использования энергетических ресурсов к затратам этих ресурсов, произведенным в целях получения такого эффекта, применительно к продукции, технологическому процессу, юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю (пункт 4 статьи 2 Закона №261-ФЗ).

В соответствии с ч.1 ст.12 ФЗ №261-ФЗ класс энергетической эффективности многоквартирного дома, построенного, реконструированного или прошедшего капитальный ремонт и вводимого в эксплуатацию, а также подлежащего государственному строительному надзору, определяется органом государственного строительного надзора в соответствии с утвержденными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти правилами определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, требования к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации. Класс энергетической эффективности вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указывается в заключении органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, прошедшего капитальный ремонт многоквартирного дома также требованиям энергетической эффективности.

В соответствии с ч. 6 ст. 11 ФЗ №261-ФЗ не допускается ввод в эксплуатацию зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Проверка соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов осуществляется органом государственного строительного надзора при осуществлении государственного строительного надзора. (ч. 8 ст. 11 ФЗ №261-ФЗ).

Таким образом, из вышеуказанных правовых актов следует, что класс энергоэффективности присваивается объекту в момент введения его в эксплуатацию, класс энергоэффективности присваивается органом государственного строительного надзора, при этом проверяется соответствие вводимого здания требованиям энергоэффективности.

Многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, при введении в эксплуатацию дом был признан соответствующим требованиям энергоэффективности, класс энергоэффективности был присвоен дому органом государственного строительного надзора в момент введения его в эксплуатацию.

Во исполнение требований ст.4 ФЗ №214-ФЗ ответчик в договоре участия в долевом строительстве (в приложении №2 к договору) указал класс энергоэффективности дома.

Из условий заключенного между сторонами договора следует, что информация о классе энергоэффективности внесена в проектную декларацию жилого дома на основании проектной документации, на момент разработки которой класс энергоэффективности дома соответствовал классу А.

По завершению строительства дома и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию дому был присвоен класс энергоэффективности С. При этом, заявленные в проектной документации оборудование, материалы, коммуникации остались неизменны. Изменение категории энергоэффективности дома с А на С произошло не по вине застройщика, а в связи с тем, что величины отклонения значения фактического удельного годового расхода энергетических ресурсов от базового уровня, положенные в основу отнесения к определенным классам энергоэффективности, установленные Приказом Минрегиона РФ от 08.04.2011 №161, были изменены Приказом Минстроя России от 06.06.2016 №399/ПР, что привело к изменению класса энергоэффективности объектов, определенному на стадии проектирования, в соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 08.04.2011 №161.

Определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2020 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «СИНЭО».

Из выводов эксперта, изложенных в заключении № 1924/2020-2-3452/2020 следует, что класс энергоэффективности многоквартирного дома является ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости квартиры-студии № <№>, общей площадью 24,00 кв.м., расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, присвоенный многоквартирному дому расположенному по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> класс энергоэффективности «С» влияет на изменение цены договора участия в долевом строительстве (л.д. 105-133).

Согласно положениям ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Заключение эксперта оценивается судом наряду с иными доказательствами.

Исходя из условий договора, указанные в приложении к договору долевого участия в строительстве, являются проектными. Окончательные характеристики объекта определяются по результатам технической инвентаризации.

В соответствии с Приказом Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр "Об утверждении формы проектной декларации" (Зарегистрирован в Минюсте России 30.12.2016 N 45091), застройщик должен указать класс энергоэффективности.

Информация о классе энергоэффективности в проектную декларацию жилого дома внесена на основании проектной документации, на момент разработки которой класс энергоэффективности дома соответствовал классу "А+". По завершению строительства дома и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию в связи с изменениями с 6 июня 2016 года критериев энергоэффективности дому был присвоен класс энергоэффективности "С". При этом, заявленные в проектной документации оборудование, материалы, коммуникации остались неизменны. Изменение категории энергоэффективности дома с "А+" на "С" произошло не по вине застройщика, а в связи с изменением критериев энергоэффективности, которые утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 6 июня 2016 года N 399/пр "Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов". Дом построен в соответствии с условиями договора и проектной документацией.

Доводы истца о том, что класс энергоэффективности, присвоенный дому после ввода его в эксплуатацию, является недостатком квартиры, приводящим к ухудшению ее качества или делающей ее непригодной для проживания, не нашли своего объективного подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Истцом было заявлено требование об обязании ООО «Сэтл Инвест» установить сантехническое оборудование (унитаз) в соответствии с нормами, компенсировать моральный вред в размере 50 000 руб.

Истец ссылается на то, что оборудование, установленное в санузле, не позволяет использовать стиральную машину, для подключения которой имеется по проекту влагозащищенная электрическая розетка и подводка холодной воды, а так же слив в систему канализации.

Ответчик, в обоснование возражений, указал, что место расположения сантехнического оборудования, а также устройство короба в санузле выполнено в соответствии с проектной документацией и договором. Указанное расположение унитаза не нарушает каких-либо строительных норм и правил и позволяет произвести подключение стиральной машины в соответствии с предусмотренной к ней подводкой. Место расположения сантехнического оборудования определено в техническом плане квартиры, подготовленном по результатам технической инвентаризации объекта, на основании которого помещения поставлены на кадастровый учет.

В ходе рассмотрения дела ответчиком представлен акт выполненных работ от 16 февраля 2021 года, согласно которому, в квартире № <№> по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> изменено место расположения (в связи с переносом) унитаза.

С учетом того обстоятельства, что место расположения сантехнического оборудования, а также устройство короба в санузле выполнено в соответствии с проектной документацией и договором, а перенос оборудования являлся правом, а не обязанностью ответчика, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Комендантовой Екатерине Владимировне отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца после изготовления решения в окончательной форме через районный суд Санкт-Петербурга.

Судья