Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Минераловодского городского округа .............. о признании возобновленным на неопределенный срок договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Минераловодского городского округа .............. о признании возобновленным на неопределенный срок договора аренды земельного участка, в обоснование которого указала, что ..............ФИО2 был заключен с Муниципальным образованием «Ленинский сельсовет ..............» договор .............. аренды земельного участка, согласно которому в аренду был передан земельный участок площадью 2270 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040709:19, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир от жилого дома. Участок находится примерно в 98 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: .............., .............., под производственной территорией.

Пунктом 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с .............. по ...............

Согласно п. 4.3.3. договора, по истечении срока действия настоящего договора Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за 01 месяц до окончания срока действия договора. ..............ФИО2 обратилась в Управление имущественных отношений Администрации Минераловодского городского округа .............. с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка .............. от ...............

Письмом от ............................ Управлением имущественных отношений Администрации Минераловодского городского округа .............. было отказано в продлении срока действия договора аренды со ссылкой на положения ст. 39.6 ЗК РФ, регламентирующие заключение такого договора на торгах.

После истечения .............. срока действия договора аренды земельного участка .............. от ..............ФИО2 продолжила пользоваться земельным участком с кадастровым номером 26:24:040709:19 до настоящего времени. За этот период были внесены предусмотренные договором арендные платежи, которые были приняты Арендодателем как надлежащие. Никаких возражений относительно использования участка в указанном периоде от ответчика не поступало.

Факт оплаты арендных платежей и их приема ответчиком подтверждается актом сверки расчетов по договору аренды земельного участка .............. от .............. между ФИО2 и Управлением имущественных отношений Администрации Минераловодского городского округа .............. от .............. за период с .............. по .............., согласно которому истцом своевременно и в полном объеме были внесены арендные платежи за 2021 год, переплата составила 18 996,99 руб.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

После истечения срока действия Договора Арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны Арендодателя, в связи с чем Договор считается возобновленным на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, возобновление договора аренды происходит не на основании властнораспорядительного действия или акта (решения) публично-правового образования, если оно является арендодателем, а в силу прямого указания закона.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от .............. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с ..............

Договор аренды земельного участка .............. был заключен .............., т.е. до вступления в силу ст. ст. 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ.

На основании п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Федеральный закон "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" такого указания не содержит.

В пределах своей компетенции Минэкономразвития России разъяснило порядок применения изменений в федеральное законодательство в части отдельных положений Федерального закона от .............. N 171-ФЗ (Письмо Минэкономразвития России от .............. N 6786-ПК/..............): Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами".

Указанные выводы подтверждаются сложившейся судебной практикой.

Так, Верховный суд РФ в Определении от .............. N 303-ЭС17-10137 указал, что договоры аренды земельных участков, заключенные до вступления в силу Федерального закона от .............. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .............. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с учетом приведенных выше положений п.2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды земельного участка .............. от .............. является возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку Арендатор до настоящего времени оплачивает по нему арендные платежи, а арендатор принимает такие платежи по договору и не представлял возражений относительно использования земельного участка ФИО2

Аналогичная правовая позиция изложена в решении Арбитражного суда .............. по делу N А45-2799/2017 от .............., определении Верховного Суда РФ от .............. N 303-ЭС21-376 по делу N А51-23959/2019, апелляционном определении Ленинградского областного суда от .............. N 33-158/2018 и многих других. ..............ФИО2 обратилась в Управление имущественных отношений Администрации Минераловодского городского округа .............. с заявлением о выдаче согласия на осуществление строительства объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040709:19, однако письмом от .............. за .............. истцу было отказано, в том числе по причине отсутствия права аренды земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка .............. от ...............

В соответствии с абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .............. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Поскольку в письме от .............. за .............. оспаривается наличие у ФИО2 права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040709:19, нарушенное право подлежит защите в судебном порядке подачей иска о признании права аренды на основании абз.2 ст. 12 ГК РФ, путем признания договора аренды земельного участка .............. от .............. возобновленным на неопределенный срок.

Заявление от .............. о продлении срока аренды земельного участка было подано в период действия основных мер поддержки арендаторов по договорам аренды недвижимости, которые на федеральном уровне были предусмотрены Федеральным законом №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" от .............. (Закон №98-ФЗ). .............. был принят Федеральный закон №166-ФЗ, статьей 23 которого внесены изменения в Закон №98-ФЗ, в частности статья 19 была дополнена пунктами 6-8 следующего содержания: «6. До .............. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от .............. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. 8. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении."

Данное обстоятельство является дополнительным основанием для продления срока действия договора аренды земельного участка и признания за истцом права аренды.

Просит признать возобновленным на неопределенный срок договор аренды .............. от .............. земельного участка площадью 2270 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040709:19, находящегося по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир от жилого дома. Участок находится примерно в 98 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: .............., .............., под производственной территорией.

Определением суда от .............. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа ...............

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что администрацией Минераловодского городского округа .............. были представлены возражения на исковое заявление, доводы которого нельзя признать обоснованными по следующим основаниям.

Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Указанный вывод подтверждаются сложившейся судебной практикой.

Ссылку ответчика на письмо Минэкономразвития России от .............. N .............. "О разъяснении законодательства" нельзя признать обоснованной, поскольку изложенные в нем выводы опровергаются принятой в более поздние сроки судебной практикой, а кроме того, в абзаце 2 письма прямо указано, что в соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от .............. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

..............ФИО2 обратилась в Управление имущественных отношений Администрации Минераловодского городского округа .............. с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка .............. от ...............

Повторно с аналогичным заявлением истец обращался .............., что подтверждено представленной в материалы дела копией такого заявления.

Заявления от .............. и .............. о продлении срока аренды земельного участка были поданы в период действия основных мер поддержки арендаторов по договорам аренды недвижимости, которые на федеральном уровне были предусмотрены Федеральным законом №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" от .............. (Закон №98-ФЗ), в связи с чем доводы возражений относительно отсутствия заявлений о продлении срока действия договора противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Доводы возражений относительно недействительности (ничтожности) договора аренды в силу подписания его неуполномоченным лицом нельзя признать обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил сделку.

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения (пункт 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .............. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

За весь период действия договора ФИО2 осуществляла оплату арендных платежей, которые принимались ответчиком как надлежащие, ответчик от своего имени проводил сверку таких платежей и подписывал акты сверки расчетов по договору аренды земельного участка .............. от .............. за период с .............. по .............., согласно которому истцом своевременно и в полном объеме были внесены арендные платежи, что прямо и однозначно указывает на последующее одобрение сделки.

Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика – администрации Минераловодского городского округа ФИО5, в судебном заседании пояснила, что Администрация с исковыми требованиями не согласна, считает их не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до .............. и действующие на .............., подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Условия заключенных до .............. договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса на неопределенный срок до .............., с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса не прекращают своего действия.

Однако возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер. (Письмо Минэкономразвития России от .............. N .............. "О разъяснении законодательства").

До .............. действовал отдельный порядок предоставления земельных участков для строительства из публичных земель, с предварительным согласованием места размещения объекта или без него. Если участок предоставлялся с таким согласованием, то сначала проводился выбор земельного участка. Он оформлялся соответствующим актом (п. 1, пп. 1 п. 5 ст. 30, и. 5 ст. 31 ЗК РФ в редакции, действовавшей до ..............).

Граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

Земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подп. 1 и. 3 ст. 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Для заключения с истцом договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку, не имелось оснований, предусмотренных подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от .............. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ..............).

При обращении в орган местного самоуправления истцом не представлено документов, удостоверяющих (устанавливающих) право на объект незавершенного строительства. В ЕГРН право на такой объект не зарегистрировано. Поскольку объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, не имелось (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от .............. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") управление имущественных отношений администрации неоднократно отказывало истцу в предоставлении спорного земельного участка в аренду в порядке подп. 10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .............. N 13535/10 и от .............. N 1152/14, определении Верховного Суда Российской Федерации от .............. N 64-КГ 16-2, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Поскольку в ЕГРН в пределах спорного земельного участка объекты недвижимости не зарегистрированы, ранее управление имущественных отношений обосновано отказывало в предоставлении земельного участка в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, возобновление арендных отношений позволят истцу использовать земельной участок той же площадью, однако в материалы дела не представлено доказательств обоснованности площади земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Ссылка истца на то, что арендатор имел право на его продление в силу ч. 6 ст. 19 Закона N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" не состоятельна, т.к. срок, установленный в законе (а именно до ..............г.) уже истек.

Кроме того, доказательств направления в период действия договора истцом заявления с просьбой продлить срок действия договора аренды в порядке части 6 статьи 19 Закона N 98- ФЗ в материалы дела не представлено.

.............. администрация Ленинского поселения .............. (далее администрация поселения) и администрация Минераловодского муниципального района (далее- администрация района) заключили соглашение о передаче администрации поселения части полномочий по распоряжению земельными участками в границах Ленинского поселения .............., не прошедшими процедуру разграничения государственной собственности на землю (далее соглашение).

Имеется судебная практика (решение Арбитражного суда .............. от .............. и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от .............. по делу № А63- 6467/2011), где аналогичное соглашение признано судом недействительным как не соответствующее Федеральному закону от .............. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и Федеральному закону от .............. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» соглашение от .............. о передаче части полномочий по распоряжению земельными участками в границах муниципального образования .............., не прошедшими процедуру разграничения государственной собственности на землю, заключенное между Администрацией Минераловодского муниципального района и Администрацией ...............

На основании соглашения и постановления от ............................ администрация поселения (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от ............................. Договор прошел процедуру государственной регистрации. Срок действия договора аренды установлен с .............. по ............... В настоящее время срок действия договора аренды истек.

Анализируя данный договор можно прийти к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от ............................ (статья 168 Гражданского кодекса) в связи с отсутствием у администрации поселения полномочий по распоряжению земельным участком, относящимся к неразграниченной публичной собственности.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от .............. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Статьей 19 Федерального закона от .............. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Закон № 131-ФЗ) наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, допускается только федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации.

Законодателем установлен запрет на наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями иными нормативными правовыми актами. Органы местного самоуправления муниципальных районов или городских округов наделены полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в силу пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Указанные полномочия не отнесены к вопросам местного значения муниципального района, перечисленным в статье 15 Закона № 131-ФЗ, поэтому администрация муниципального района не вправе их делегировать органам местного самоуправления городских и сельских поселений.Таким образом, администрация муниципального района, наделенная федеральным законом отдельными государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не вправе была передавать данные полномочия органам местного самоуправления городских и сельских поселений, в частности администрации поселения.

При этом нормативные акты, федеральный закон или закон субъекта о наделении администрации поселения отдельными государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, отсутствуют.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поскольку полномочия по распоряжению спорным земельным участком, государственная собственность на которые не разграничена, администрации поселения не передавались, спорный договор в нарушение статьи 608 ГК РФ заключен неуполномоченным лицом, следовательно, является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ. Недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 166 и 167 ГК РФ).

.............. не вправе была делегировать государственные полномочия по распоряжению земельными участками в отношении неразграниченных публичных земель администрациям поселений. Данный вывод основан на системном толковании норм Вводного закона и Закона о местном самоуправлении. Соответствует он и сложившейся в округе судебно - арбитражной практике (постановления Федерального арбитражного суда .............. от .............. по делу А63-8188/2013, от .............. по делу № А63-4575/2013, от .............. по делу № А63-7587/2013, от .............. по делу № А63- 11682/2013, от .............. по делу № А63-11680/2013, от .............. по делу № А63- 2783/2013, от .............. по делу № А63-13838/2013).

Кроме того, согласно абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от .............. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим согласно абзацу тринадцатому статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

На основании статьи 148, статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

С учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

В силу положений статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Тот факт, что до настоящего времени истец продолжает уплачивать, а ответчик принимать арендные платежи за пользование земельным участком, не свидетельствует о возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу принципа платности пользования землей, предусмотренного положениями статьи 1 Земельного кодекса.

В удовлетворении исковых требований истца к администрации Минераловодского городского округа просила отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица – Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа .............., будучи извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении слушания дела не представил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.

В связи с чем, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд считает заявленные истцом исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст.ст. 12, 38 и 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности (ст.ст. 55 и 67 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

На основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Решением Минераловодского муниципального района .............. от .............. Администрации Ленинского поселения .............. передана часть полномочий по распоряжению земельными участками в границах Ленинского поселения .............., не прошедшими процедуру разграничения государственной собственности на землю на период с .............. по ...............

Решением совета Ленинского поселения ............................ от .............. администрации Ленинского поселения .............. наделена полномочиями по распоряжению земельными участками в границах Ленинского поселения .............., государственная собственность на которые не разграничена, на период с .............. по ...............

Постановлением главы администрации Ленинского поселения ............................ от ..............ФИО2 утвержден акт выбора земельных участков и предварительного согласования под строительство вспомогательных зданий и сооружений при расширении производственной территории.

Постановлением главы администрации Ленинского поселения ............................ от ..............ФИО2предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 2270 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040709:19, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир от жилого дома. Участок находится примерно в 98 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: .............., .............., под производственной территорией.

..............ФИО2 был заключен с Муниципальным образованием «Ленинский сельсовет ..............» договор аренды земельного участка .............., согласно которому в аренду был передан земельный участок площадью 2270 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040709:19, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир от жилого дома. Участок находится примерно в 98 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: .............., .............., под производственной территорией.

Указанный земельный участок передан ФИО2 по акту приема-передачи земельного участка от ...............

Пунктом 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с .............. по ...............

За этот период были внесены предусмотренные договором арендные платежи, которые были приняты Арендодателем как надлежащие.

Факт оплаты арендных платежей и их приема ответчиком подтверждается квитанциями, а так же актом сверки расчетов от .............. по договору аренды земельного участка .............. от .............. между ФИО2 и Управлением имущественных отношений Администрации Минераловодского городского округа .............. от .............. за период с .............. по .............., согласно которому истцом своевременно и в полном объеме были внесены арендные платежи за 2021 год, переплата составила 18 996,99 руб.

..............ФИО2 обратилась в администрацию Минераловодского городского округа с заявлением о предоставлении в аренду на новый срок без проведения торгов спорного земельного участка сроком на 49 лет, на что письмом Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа ............................ от .............. отказано в заключении договора аренды со ссылкой на положения ст. 39.6 ЗК РФ, регламентирующие заключение такого договора на торгах.

..............ФИО2 обратилась в Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа .............. с заявлением о выдаче согласия на осуществление строительства объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040709:19.

Письмом Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа .............. от .............. за .............. истцу было отказано, в том числе по причине отсутствия права аренды земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка .............. от ...............

Согласно выписки из ЕГРН от .............. право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:24:040709:19, площадью 2270 кв.м. из земель населенных пунктов находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир от жилого дома. Участок находится примерно в 98 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: .............., .............., не зарегистрировано. В качестве лица, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости указана ФИО2 на основании договора аренды земельного участка .............. от ...............

В силу подп. 2 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки и части земельных участков являются объектами гражданских отношений.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая).

В силу части 1 статьи 607 этого Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)).

На основании части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)) если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекс Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Договор аренды земельного участка .............. был заключен .............., то есть до вступления в силу ст. ст. 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами".

Верховный суд РФ в Определении от .............. N 303-ЭС17-10137 указал, что договоры аренды земельных участков, заключенные до вступления в силу Федерального закона от .............. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

..............ФИО2 обратилась в Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа .............. с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка .............. от ...............

Заявление от .............. о продлении срока аренды земельного участка было подано ФИО2 в период действия основных мер поддержки арендаторов по договорам аренды недвижимости, которые на федеральном уровне были предусмотрены Федеральным законом №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" от .............. (Закон №98-ФЗ).

Данное заявление от .............. подано истицей и до окончания срока действия договора аренды от ...............

При этом частью 6 статьи 19 Федерального закона от .............. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в срок до .............. потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от .............. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 7 данной статьи установлен срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, который определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

Доводы ответчика относительно недействительности (ничтожности) договора аренды в силу подписания его неуполномоченным лицом нельзя признать обоснованными по следующим основаниям.

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом N 101-ФЗ в редакции до .............. не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума N 73, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с .............., прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после .............. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка .............. от .............., является возобновленным на неопределенный срок, так как по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться земельным участком.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что до обращения истицы в администрацию с заявлением о продлении договора аренды на новый срок арендодатель уведомил арендатора о принятом в установленном порядке решении не продлевать арендные отношения по окончании срока их действия. Кроме того, материалами дела подтверждается фактическое владение истицей спорным земельным участком.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Поскольку по истечении указанного в договоре аренды срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и истица продолжила использование участка без возражений со стороны арендодателя, суд приходит к выводу о том, что по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, истица, обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участка на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованный им земельный участок на протяжении длительного времени, вправе была требовать предоставления ей в аренду спорного земельного участка.

Совершение сторонами договора действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, в том числе принятие арендных платежей, не противоречит закону и характеризует договор как действующий.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований ФИО2, в связи с чем считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ, а также разъяснений п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ............................ «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», поскольку рассмотрение настоящего дела направлено на определение правового режима объектов права, а не на разрешение материально-правового спора, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, и не подлежат распределению по правилам главы 7 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Администрации Минераловодского городского округа .............. - удовлетворить.

Признать возобновленным на неопределенный срок договор аренды .............. от .............. земельного участка площадью 2270 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040709:19, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир от жилого дома. Участок находится примерно в 98 м от ориентира по направлению на юго-восток.Почтовый адрес ориентира: .............., .............., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной территорией.

Решение может быть обжаловано в ..............вой суд через Минераловодский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения. Мотивированное решение суда составлено ...............

Судья Ж.О. Гориславская