Гражданский кодекс часть 1

В обоснование иска указано следующее. Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: .... В соответствии с п. 3.3. договора ответчики обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой до ... числа расчетного месяца в размере, установленном в соответствующих расчетах к договору. Ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства. Договор аренды был расторгнут, помещение возвращено истцу только ** ** ** Истец просит взыскать с ответчика за период с ** ** ** г. по ** ** ** г. ... руб., с ** ** ** по ** ** ** – ... руб.

ИП ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании обязательства ИП ФИО3 перед ФИО1 об уплате арендной платы в размере ... руб. по договору аренды помещения исполненными за счет произведенных ремонтных работ в помещении по адресу: ...

В обоснование встречного иска указано, что стороны заключили договор аренды нежилого помещения по адресу: .... действуя в соответствии с условиями договора арендатор произвел ремонт помещения, при этом приобрел и оплатил работы на общую сумму ... руб.

Истец и ответчик в суд не явились, извещались судом о месте и в времени рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал заявленные требования, встречный иск полагал подлежащим оставлению без удовлетворения, пояснил, что считает заключенный между сторонами договор действующим.; ИП ФИО2 в нарушение положений п. 2.1.3 договора не были согласованы ремонтные работы в принадлежащем истцу нежилом помещении; ответчиком нарушены условия договора, заключенного между сторонами ** ** **, не в полном объеме производились платежи по арендной плате, уплачено только ... руб.; дополнительных соглашений к договору заключено не было; кроме того, указанная во встречном иске сумма является не денежными средствами, принадлежащими истцу, а субсидией, выданной на оказание услуг в сфере дошкольного образования МО ГО «Сыктывкар»

Представитель ИП ФИО2 полагала исковые требования ФИО1 подлежащими оставлению без удовлетворения, поддержала встречные исковые требования, указав, что заключенный между сторонами договор является действующим, ИП ФИО2 действительно была выделена субсидия на оказание услуг в сфере дошкольного образования МО ГО «Сыктывкар», на указанные денежные средства произведен ремонт в помещении по адресу: .... Полагала обязательства ИП ФИО3 перед ФИО1 об уплате арендной платы в размере ... руб. по договору аренды помещения от ** ** ** исполненными за счет произведенных ремонтных работ в помещении по адресу: .... Дополнительных соглашений к договору аренды стороны не заключали, письменно ремонтные работы и их объем не согласовывали. Уплата платежей по аренде помеения прекращена после привлечения ФИО2 к административной ответственности за нарушение правил противопожарной безопасности, с чем ИП ФИО2 не был согласен.

Суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства,, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Истец ФИО1 является собственником нежилого помещения по адресу: ..., площадью ... кв.м.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды от ** ** **, согласно которому в срочное возмездное пользование (аренду) ответчику передается встроенное нежилое помещение с магазином общей площадью ... кв.м. по адресу: ..., для использования – размещение групп дневного пребывания детей.

Договор аренды заключен на срок с ** ** ** по ** ** **.

Договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Данные разъяснения содержатся в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

Правильность данного толкования нашла свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 29.06.2015 N 309-ЭС15-6402 по делу N А07-7725/2014.

Вступившим в законную силу заочным решением ... городского суда Республики Коми от ** ** ** по делу №... удовлетворен иск ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, истребовано из владения индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 недвижимое имущество - встроенное нежилое помещение с магазином, назначение: нежилое, общая площадь ... кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане А-III (№...), расположенное по адресу: ..., кадастровый №....

Указанным решением установлено, что заключенный между сторонами договор расторгнут в одностороннем порядке. ** ** ** в адрес ответчика направлена телеграмма – уведомление об расторжении договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя на основании п. 8.8 договора.

Ответчиком не представлено доказательств уплаты в полном объеме платежей по арендной плате, кроме того, ответчик произвел перепланировку, не согласовав ее с истцом… ответчик снес перегородки между помещениями, обозначенными на поэтажном плане БТИ как помещения №... В суд представлен поэтажный план, фотоматериалы, указывающие на отсутствие перегородок.

Также допрошен свидетель А.М., которая пояснила, что посещала помещение ... раза: после приобретения помещения истцом и летом ** ** ** года. При втором посещении видела, что в тамбуре уже нет помещений.

У истца имелись основания для расторжения договора по данному основанию.Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Ответчик( ИП ФИО2) нарушает правила пожарной безопасности.

В соответствии с п. 2.2.4 Договора арендатор обязан использовать помещения, места общего пользования, а также прилегающую территорию, обеспечивая при этом соблюдение санитарных норм и правил противопожарной безопасности.

Согласно п. 8.8.4 Договора договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, если арендатор систематически и полностью нарушает п.п. 2.2.4 Договора.

В подтверждение довода о нарушении правил пожарной безопасности истцом представлено предписание об устранении нарушений требований пожарной безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара от ** ** **, согласно которому ответчику предписано устранить ... пунктов нарушений требований пожарной безопасности, допущенных при эксплуатации спорного помещения.

Ответчиком не представлено доказательств устранения выявленных нарушений требований пожарной безопасности.

У истца имелись основания для расторжения договора по данному основанию.

Таким образом, суд пришел к выводу, что договор расторгнут в одностороннем порядке в установленном законом и договором порядке, а следовательно, ответчик должен возвратить истцу занимаемое помещение в силу ст. 301 ГК РФ.

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда по делу №... установлено, что ответчик произвел перепланировку, не согласовав ее с истцом, ответчиком (ИП ФИО2) нарушены правила противопожарной безопасности).

Согласно п. 3.1 Договора размер арендной платы за пользование составляет ... руб.

Согласно п. 3.2 Договора арендодатель возмещает арендатору денежные средства, затраченные на проведение ремонтных работ, существенно улучшающих состояние указанного в п. 1.1 настоящего договора помещения, путем уменьшения арендной платы до ... руб. в месяц. Стороны договорились, что стоимость ремонтных работ в помещении (с учетом стоимости материалов) не будет превышать ... руб. При такой стоимости арендодатель обязуется предоставлять арендатору возмещение на срок два года. Более точный размер возмещения будет определяться из сметы ремонтных работ, согласованной между сторонами. В подтверждение выполненных работ арендатор обязуется предоставлять арендодателю чеки, товарные накладные либо счета-фактуры на использованные в ходе ремонта материалы.

Суд не может признать обоснованным довод представителя ИП ФИО2 о том, что ИП ФИО2 надлежащим образом исполнил обязательства по договору от ** ** **

Доказательств внесения платежей (арендной платы) в полном объеме ИП ФИО2 в суд не представлено.

Доводы о том, что арендная плата не вносилась ИП ФИО2 в полном объеме ввиду его привлечения к административной ответственности за нарушение правил пожарной безопасности и его несогласием с вынесением предписания, привлечением к административной ответственности, уважительными признаны быть не могут.

Согласования объема ремонтных работ не имеется, дополнительных соглашений к договору от ** ** ** стороны не заключали. Проведение ремонтных работ в принадлежащем ФИО1 помещении без необходимого согласования, в нарушение условий заключенного между сторонами договора не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательства ИП ФИО2 по договору от ** ** **

В соответствии с п. 3.6 заключенного между сторонами договора от ** ** ** арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в случае, если арендатор более трех раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом все затраты понесенные арендатором на ремонт и улучшение занимаемых помещений не подлежат компенсации.

В силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Частью 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст.1102 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

С учетом представленных суду доказательств, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных ИП ФИО2 встречных исковых требований к ФИО1

С ИП ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию денежные средства в суммах ... руб., ... руб.

Суд полагает возможным определить размер государственной пошлины по настоящему делу в размере, уплаченной первоначальным истцом. Поскольку исковые требования удовлетворены, с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию ... руб. - судебных расходов по уплате государственной пошлины.

руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 ... руб., неосновательное обогащение в сумме ... руб., ... руб. – судебные расходы.

Отказать ИП ФИО2 в удовлетворении иска к ФИО1 о признании обязательства по уплате арендной платы в размере ... руб. по договору аренды нежилого помещения от ** ** ** исполненным за счет производства ремонтных работ в помещении, расположенным по адресу: ...

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение месяца с момента принятия в окончательной форме.

Судья О.С. Некрасова

Решение суда принято в окончательной форме