Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к комитету по управлению имуществом
г. Саратова о признании незаконными действий по передаче в аренду земельного участка, обязании соразмерно уменьшить размер арендной платы, произвести ее перерасчет, внести изменения в договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к комитету по управлению имуществом
г. Саратова (далее – КУИ г. Саратова), уточнив исковые требования в порядке
ст. 39 ГПК РФ, просила признать незаконными действия ответчика по передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, как не соответствующий условиям конкурсной документации; обязать ответчика в течение 30 календарных дней после вступления решения суда в законную силу соразмерно уменьшить размер годовой арендной платы и установить ее в размере 326273 руб., произвести перерасчет в сумме 326273 руб. с 14 августа 2018 года и внести соответствующие изменения в договор аренды от 14 августа 2018 года № 242-С. В обоснование иска указала, что на официальном сайте ответчика было размещено извещение о проведении
29 июня 2018 года в 10 часов по адресу: <адрес> торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г<адрес>, в котором содержались следующие сведения для участников торгов: площадь 1936 кв.м, срок аренды 10 лет, разрешенное использование: для строительства отдельно стоящего офисного здания делового и коммерческого назначения, начальный размер годовой арендной платы 1109000 руб., размер задатка 1109000 руб., собственность муниципальное образование «Город Саратов», организатором торгов является КУИ г. Саратова, проект договора аренды, параметры разрешенного строительства, в том числе: коэффициент застройки (от площади участка) до 80 %, ограничений и обременений – нет. После визуального осмотра участка
ФИО2 повторно обратился к ответчику с просьбой повторно произвести проверку участка на предмет наличия на нем объектов недвижимости, самовольных построек, коммуникаций, других объектов, принадлежащих третьим лицам и объектов прочно связанных с землей, на что 08 августа 2018 года получил ответ, из которого следует, что указанных объектов не обнаружено. На основании изложенного ФИО2 подал заявку на участие в аукционе, в ходе которого был признан победителем торгов, в связи с чем между ним и ответчиком 14 августа 2018 года был заключен договор аренды спорного земельного участка № 242-С. 29 августа 2018 года между ФИО2 и
ФИО1 заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому права и обязанности ФИО2 по договору аренды земельного участка от
14 августа 2018 года № 242-С перешли к истцу. 28 сентября 2018 года истец получил градостроительный план земельного участка, на основании которого заказал проект отдельно стоящего офисного здания коммерческого назначения площадью 80 % от площади участка, в соответствии с условиями договора аренды. При проведении проектно-изыскательных работ на арендованном земельном участке были обнаружены прочно связанные с участком подземные коммуникации, имеющие охранные зоны установленные федеральным законодательством, в которых градостроительная и любая другая деятельность запрещена, а именно: по участку проходит подземный газопровод высокого давления Д 500 мм протяженностью 3200 п.м., более того в отношении данного газопровода установлена зона с особыми условиями использования территории и на часть участка наложен сервитут площадью 276 кв.м, зарегистрирован в государственном реестре недвижимости №; по участку проходит подземный трубопровод, инженерное сооружение – «ливневая канализация» Д 1000 мм и «ливневая канализация» Д800 мм - охранная зона 5 м плюс глубина их заложения в обе стороны от оси трубопровода, информации о наличии которых в конкурсной документации не содержалось. В связи с выявленными скрытыми недостатками земельного участка истец обратился в ООО «Техстрой», из заключения которого следует, что максимальный коэффициент застройки участка не может быть выше 15 %. Таким образом, истец полагает, что ответчик умышленно скрыл от арендатора сведения о наличии на земельном участке подземных коммуникаций, имеющих охранные зоны и имущества, принадлежащего третьим лицам. На основании выводов судебной экспертизы истец полагает, что арендная плата начислялась неправомерно со дня заключения договора аренды, и должна быть снижена в 3,4 раза, в соотношении 80 % к 29,23 % - разрешенной договором аренды и фактически возможной площадью застройки от площади участка, начиная с 14 августа 2018 года.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, дал пояснения, аналогичные изложенному в иске, просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель третьего лица ПАО «Т Плюс» ФИО4 оставила исковые требования на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, истец представил заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, другие участники процесса о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела слушанием от них не поступало, в связи с чем суд полагает возможным на основании ч.ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

По правилам ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как установлено судом и следует из материалов дела протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 27 июня 2018 года ФИО2 являлся единственным участником торгов, ввиду чего аукцион признан несостоявшимся, ФИО2 предложено заключить договор аренды на условиях, объявленных в информационном сообщении, опубликованным в газете «Саратовская панорама» от 23 мая 2018 года
№ 20 (1152) о проведении КУИ г. Саратова 29 июня 2018 года открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с начальной ценой в размере 1109000 руб.

14 августа 2018 года между ФИО2 и КУИ г. Саратова был заключен договор аренды земельного участка № 242-С, согласно которому земельный участок площадью 1936 кв.м; категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства отдельно стоящего офисного здания делового и коммерческого назначения; ограничения, обременения: нет; кадастровый номер №; расположенный по адресу: <адрес> передан ФИО2 в аренду сроком на 10 лет с 14 августа 2018 года, с установленным размером годовой арендной платы – 1109000 руб., в счет которой засчитан задаток в указанном размере. Указанный договор одновременно является документом о передаче участка арендатору.

Из градостроительного плана земельного участка № RU64304000-670 следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, расположены сети инженерно-технического обеспечения: газопровод подземный, канализационный коллектор, кабели силовые, канализация.

В сообщениях КУИ г. Саратова от 13 июля 2018 года № 05-09/15747 и
09 августа 2018 года № 05-09/18276 указано, что заявление ФИО2 о возврате задатка в размере 1109000 руб. в связи с обнаружением на земельном участке трех металлических гаражей, рассматривается как уклонение от подписания договора аренды. Задаток, внесенный лицом, не заключившим договор аренды земельного участка вследствие уклонения, не возвращается.

Из сообщения прокуратуры г. Саратова от 28 августа 2018 года № 375Ж-2018 следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> расположено три металлических гаража, через участок проходит зона с особыми условиями использования территории с кадастровым номером 64.48.2.531 – охранная зона газораспределительной сети – газопровода высокого давления протяженностью 3200 п.м., диаметром 500 мм; ливневая канализация d=1000 и ливневая канализация d=800, сведения о наличии которых на указанной территории в извещении о проведении аукциона отсутствовали, в связи с чем в адрес Главы МО «Город Саратов» ФИО5 вынесено представление.

29 августа 2018 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ФИО1 становится арендатором земельного участка по договору аренды земельного участка от
14 августа 2018 года № 242-С.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от
19 декабря 2018 года следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1936 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> имеет ограничение прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ, ограничения в использовании (обременении), указанные в п.п. 14, 15 и 16 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 года № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей», охранная зона газораспределительной сети – газопровода высокого давления протяженностью 3200 п.м., диаметром 500 мм, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зона с особыми условиями использования территорий, 64.48.2.531, распоряжение от 21 декабря 2016 года № Т-1177-р в части, площадью 276 кв.м.

В силу со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которых основывает свои требования либо возражения.

Согласно заключению ООО «Технострой» о возможности использования земельного участка с кадастровым номером № для строительства нежилого здания, максимально возможная площадь застройки земельного участка равна 240 кв.м, что составляет 15 % от площади земельного участка.

Из заключения ООО Экспертно-правовой центр «Гарант» от 26 марта 2019 года
№ 28/03-19 следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> имеются подземные сети инженерных коммуникаций: газопровод D 530 мм, канализация D 1000 мм, канализация
D 800 мм, газопровод D 108 мм, кабельная линия электропередач, канализационный колодец (выгребной колодец). Охранные зоны подземных сетей инженерных коммуникаций расположенных в границах земельного участка канализация D 1000 мм – 3,0 м, канализация D 800 мм – 3,0 м, газопровод D 108 мм – 2,0 м, кабельная линия электропередач – 0,6 м, канализационный колодец (выгребной колодец) – 3,0 м. Исходя из сути поставленного судом вопроса, определить корректно общую площадь коммуникаций и их охранных зон, в связи с их наложением друг на друга не представляется возможным. Определены части земельного участка, в пределах которых разрешено строительство объектов капитального строительства: часть земельного участка № 1 площадью 566 кв.м, часть земельного участка № 2 площадью 176 кв.м, часть земельного участка № 3 площадью 203 кв.м, часть земельного участка № 4 площадью 8 кв.м, часть земельного участка № 5 площадью 35 кв.м. Документальным исследованием установлено наличие в данных Единого государственного реестра недвижимости охранной зоны подземного газопровода ЗОУИТ 64.48.2.531 площадью 276 кв.м, с ограничением использования (обременения) в соответствии с п.п. 14, 15, 16 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 200 года № 878. Площадь земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> составляет 1936 кв.м. С учетом частей земельного участка в пределах которых разрешено строительство объектов капитального строительства, а также так как части земельного участка разделены между собой охранными зонами подземных сетей инженерных коммуникаций, расположенных в границах земельного участка, часть земельного участка для строительства объектов капитального строительства исходя из максимальной величины площади части земельного участка № 1 составляет 566 кв.м. Таким образом, процент возможной застройки земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу:
<адрес>, с учетом проходящих через него коммуникаций с установленными в отношений них охранными зонами составит 29,23 %.

Оснований не доверять данному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно составлено компетентным лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим квалификацию эксперта по подобным экспертизам, продолжительный стаж экспертной работы, содержит подробное описание исследований, примененных методов и стандартов оценки, описанные в экспертном заключении повреждения согласуются с фактическими обстоятельствами дела, представленными в материалы дела доказательствами. В ходе рассмотрения дела сторонами выводы, изложенные в заключении эксперта не оспаривались, доказательств в опровержение указанных выводов в соответствии с требованиями ст.ст. 12, 56 ГПК РФ не представлено.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 подтвердил выводы, изложенные в заключении эксперта, дал подробные пояснения по ним, обосновав все произведенные расчеты.

Суд, оценив заключение эксперта по правилам ст. 67 ГПК РФ, признает его относимым и допустимым доказательством, отвечающим требованиям гражданского процессуального законодательства, предъявляемым к такого рода доказательствам.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора аренды между ответчиком и ФИО2 арендатору не было известно об имеющихся ограничениях в использовании спорного земельного участка, указанные ограничения не были указаны арендодателем в договоре аренды земельного участка от
14 августа 2018 года № 242-С, а стали известны арендатору лишь в процессе исследования участка для подготовки к его застройке, при этом возможная площадь застройки составляет 566 кв.м – 29,23 %.

На основании изложенного в соответствии с вышеприведенными нормами закона размер арендной платы за спорный земельный участок должен быть снижен соразмерно возможной площади его застройки, поскольку в соответствии с условиями договора аренды арендатором была указанная именно данная цель заключения договора аренды земельного участка, а также именно она была заявлена при проведении аукциона.

Проверив представленный истцом расчет арендной платы, суд находит его правильным и принимает во внимание. Таким образом, размер арендной платы за земельный участок на основании соразмерности возможной площади застройки составляет 326273 руб.

При таких обстоятельствах суд признает исковые требования ФИО1 к КУИ г. Саратова о признании незаконными действий по передаче в аренду земельного участка, обязании соразмерно уменьшить размер арендной платы, произвести ее перерасчет, внести изменения в договор аренды земельного участка обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании незаконными действий по передаче в аренду земельного участка, обязании соразмерно уменьшить размер арендной платы, произвести ее перерасчет, внести изменения в договор аренды земельного участка удовлетворить.

Признать незаконными действия комитета по управлению имуществом г. Саратова по передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды земельного участка от 14 августа 2018 года № 242-С как не соответствующие условиям конкурсной документации.

Обязать комитет по управлению имуществом г. Саратова в течение 30 календарных дней после вступления решения суда в законную силу соразмерно уменьшить размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 14 августа 2018 года № 242-С, установив годовую арендную плату по договору аренды земельного участка от
14 августа 2018 года № 242-С в размере 326273 руб.

Обязать комитет по управлению имуществом г. Саратова в течение 30 календарных дней после вступления решения суда в законную силу произвести перерасчет годовой арендной платы в размере 326273 руб. с 14 августа 2018 года и внести соответствующие изменения в договор аренды от 14 августа 2018 года № 242-С.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд в течение месяца со дня его принятия через Фрунзенский районный суд
г. Саратова.

Судья О.В. Степаненко