Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Красная Заря» к индивидуальному предпринимателю Главе КФХ Мишениной Галине Александровне, Земцевой Марии Васильевне, Сафроновой Елене Анатольевне, Сафронову Анатолию Владимировичу, Мишенину Алексею Васильевичу, Сафронову Владимиру Михайловичу, Курицыну Александру Викторовичу, Сухорукову Александу Петровичу, Жидкову Александру Ивановичу, Смирновой Валентине Стефановне о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Красная Заря» обратилось в суд с исковым заявлением к ИП Главе КФХ Мишениной Г.А., Земцевой М.В., Сафроновой Е.А., Сафронову А.В., Мишенину А.В., Сафронову В.М., Курицыну А.В., Сухорукову А.П., Жидкову А.И., Смирновой В.С. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Свои требования мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей и ЗАО «Красная Заря» заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, в соответствии с которым последнему передан земельный участок, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», для сельскохозяйственного производства, площадью 31 615 641 кв.м., земельный участок с кадастровым номером №, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира в границах ЗАО «Красная Заря», расположенного в границах участка, сроком на десять лет. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: №. Пунктом 1.3. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что договор заключен на срок 10 лет, по ДД.ММ.ГГГГ и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации. Пунктом 4.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды земельного участка по истечению срока его действия. Пунктом 6.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали, что земельные и имущественные споры, возникающие в ходе реализации договора, разрешаются в соответствии с действующим законодательством РФ судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией. ДД.ММ.ГГГГ общим собранием участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № принято решение передать земельный участок в аренду ЗАО «Красная Заря» на новый срок и заключить договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателя на предложенных условиях договора аренды. Срок аренды установлен на 10 лет: с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за №. Участники общей долевой собственности Земцева М.В., Сафронова Е.А., Сафронов А.В., Мишенина Г.А., Мишенин А.В., Сафронов В.М., Курицын А.В., Сухоруков А.П., Жидков А.И., Смирнова В.С. проголосовали против заключения договора аренды с ЗАО «Красная Заря», что отражено в тексте протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчики, являясь участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, воспользовались своим правом на выдел земельного участка в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности из исходного земельного участка с кадастровым номером № в порядке, предусмотренном пунктами 4 - 6 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Земельный участок был выделен в счет принадлежащих ответчикам земельных долей, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №, площадь 956 213 кв.м., местоположение: Российская Федерация, <адрес>, на территории Новоалександровского городского округа <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ представителем ЗАО «Красная Заря» в территориальном подразделении Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> из Единого государственного реестра недвижимости получена выписка № об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером №. Из содержания данной выписки истцу стало известно, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером №, образованный из земельного участка с кадастровым номером №, в счет земельных долей ответчиков передан на праве аренды индивидуальному предпринимателю Главе КФХ Мишениной Г.А. на срок 10 лет. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за номером № Тем самым ответчиками, в отношении образованного земельного участка заключен договор аренды земельного участка с третьим лицом - ИП Главой КФХ Мишениной Г.А. Арендодатели земельного участка с кадастровым номером № в счет земельных долей Земцева М.В., Сафронова Е.А., Сафронов А.В., Мишенина Г.А., Мишенин А.В., Сафронов В.М., Курицын А.В., Сухоруков А.П., Жидков А.И., Смирнова В.С. заключили договор аренды с индивидуальным предпринимателем Главой КФХ Мишениной Г.А. до истечения года с момента расторжения договора аренды с предыдущим арендатором ЗАО «Красная Заря», что влечет нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, и, соответственно, последствия, предусмотренные абзацем 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. На основании вышеизложенного, просит суд перевести права и обязанности арендатора на ЗАО «Красная Заря» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: №) земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 956 213 кв.м., местоположение: Российская Федерация, <адрес>, на территории Новоалександровского городского округа <адрес>.

Ответчиками Мишениной Г.А., Земцевой М.В., Сафроновой Е.А., Сафроновым А.В., Мишениным А.В., Сафроновым В.М., Курицыным А.В., Сухоруковым А.П., Жидковым А.И., Смирновой В.С. на исковое заявление поданы возражения, согласно которым, ответчики, как участники общей долевой собственности, выразившие на общем собрании свое несогласие с передачей земельного участка в аренду истцу, а также несогласие с условиями заключенного впоследствии договора аренды, реализовали установленное п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель право на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей и право на дальнейшее распоряжение выделенным земельным участком по своему усмотрению. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ исходного земельного участка с кадастровым номером №, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, выделенного ответчиками по основаниям, установленным п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель, прекратил свое действие. Истец реализовал свое право на заключение договора аренды на новый срок путем заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №. Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации №. Его правопритязания относительно земельного участка с кадастровым номером № не имеют правовых оснований. Кроме того, истец ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 2.1. указанного договора установлен ежегодный размер арендной платы за одну земельную долю в размере 583/310523 в количестве 2-х тонн ячменя, 1-й тонны пшеницы, 0,5 тонн кукурузы. Согласно 2.4. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ указанная сельскохозяйственная продукция может быть заменена любой другой продукцией, имеющейся в распоряжении арендатора, или оказанием услуг, или выдачей наличных денег по предварительному соглашению сторон. За весь период действия договора такие соглашения между истцом и ответчиками не заключались, однако арендатор по своему усмотрению в одностороннем порядке заменял установленную договором арендную плату, выдачей иной сельскохозяйственной продукции или денежными выплатами. Арендная плата в 2018 ответчикам вовсе не была выплачена. Таким образом, истец, как недобросовестный арендатор, ненадлежащим образом исполнявший свои обязательства по выплате арендной платы, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды как исходного земельного участка с кадастровым номером №, так и образованных из него участков. Полагают, что исковые требования ЗАО «Красная Заря» незаконны, необоснованны, ввиду чего, удовлетворению не подлежат. Просят в удовлетворении исковых требований ЗАО «Красная Заря» к ИП главе КФХ Мишениной Г.А., Курицыну А.В., Жидкову А.И., Сафроновой Е.А., Смирновой В.С., Мишенину А.В., Сухорукову А.П., Земцевой М.В., Сафронову А.В., Сафронову В.М. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №) отказать в полном объеме.

Также ответчиками Мишениной Г.А., Земцевой М.В., Сафроновой Е.А., Сафроновым А.В., Мишениным А.В., Сафроновым В.М., Курицыным А.В., Сухоруковым А.П., Жидковым А.И., Смирновой В.С. на исковое заявление поданы дополнения к возражениям, из которых следует, что в соответствии с решением, принятым единогласно на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок передан в аренду ИП главе КФХ Мишениной Галине Александровне, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, который в установленном законом порядке зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации №. Ответчики на общем собрании определили порядок пользования общим имуществом, придя к соглашению о передаче общего земельного участка в пользование одному из участников общей долевой собственности - ИП Мишениной Г.А., определив условия такого пользования. Таким образом, спорный договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ по существу представляет собой соглашение сособственников (ИП Мишениной Г.А. и иных собственников спорного участка) о порядке пользования общим имуществом, предполагающее передачу всего земельного участка во владение и пользование за плату одному из сособственников. Перевод права и обязанностей по соглашению о порядке пользования общим имуществом третьему лицу действующим законодательством, в том числе ст. 621 Гражданского кодекса РФ, не предусмотрен, в связи с чем, основания для удовлетворения исковых требований ЗАО «Красная Заря» отсутствуют.

Ознакомившись с возражениями ответчиков, представителем истца ЗАО «Красная Заря» Никитенко А.Н. в свою очередь подано дополнение к иску, согласно которым, положения ст. 621 Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи с положениями п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, п. 5 ст. 9 Закона № 101-ФЗ, регулируют правоотношения, когда преимущественное право на заключение договора на новый срок возникает у арендатора к моменту истечения срока ранее заключенного договора аренды земельного участка. В спорном правоотношении срок договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истек на момент заключения договора аренды, по которому заявлено о переводе прав и обязанностей, и соответственно, у арендатора исходного земельного участка возникла обязанность заблаговременного предупреждения арендодателей о своем желании заключить договор аренды на новый срок и получения на это согласия арендодателей. Такие уведомления арендатором были направлены и ответчиками получены. Однако, в течение года с момента прекращения действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ) ответчиками были заключены договоры аренды с иными арендаторами, об условиях которых истцу сообщено не было, в связи с чем, он не мог воспользоваться своим правом. При таких обстоятельствах, у истца возникли основания требовать перевода на себя прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным ответчиками, в порядке и сроки, предусмотренные абз. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ. Истцом в материалы дела представлены письменные заявления ответчиков о перечислении денежных средств в счет остатка по арендной плате, в котором ответчики подтверждали отсутствие претензий к количеству начисленной арендной платы за весь период действия договора. Также и по договору от ДД.ММ.ГГГГ, имевшем действие между сторонами до момента выдела земельных участков в счет принадлежащих ответчикам долей, арендатором исполнены обязательства по уплате причитающейся ответчикам арендной платы. Истец произвел расчет арендной платы на дату освобождения им выделенных земельных участков, тем самым надлежащим образом исполнял обязанности арендатора в части выдачи арендной платы. Причем плата в установленном размере (включая замену одного вида продукции иными видами продукции по согласованию сторон) за весь период арендных отношений принималась ответчиками без каких-либо возражений относительно ее размера и вида продукции. Разногласий по данному вопросу у сторон вплоть до момента обращения в суд с настоящим иском не возникало. Доказательств обратного ответчиками не представлено, в связи с чем, довод о недобросовестном поведении арендатора и невыплате арендной плате за 2018 подлежит отклонению. В соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ участники долевой собственности передали во временное владение и пользование за плату земельный участок, определив равноценным возмещением за использование земельного участка сельскохозяйственную продукцию в согласованном виде и размере. Таким образом, заключенное между ИП Главой КХФ Мишениной Г.А. и участниками долевой собственности соглашение по своим признакам соответствует договору аренды. В свою очередь соглашение о порядке пользования общим имуществом (п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ) возмездности сделки не предполагает. При этом необходимо отметить, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за номером № именно в качестве обременения объекта недвижимости правом аренды ИП Главы КХФ Мишениной Г.А. Таким образом, учитывая то обстоятельство, что сведениями ЕГРН подтверждается наличие обременения земельного участка именно правом аренды ИП Главы КФХ Мишениной Г.А. (а не каким-то иным правом), возникшего непосредственно из договора от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что указанное соглашение ответчиков по форме и признакам соответствует именно договору аренды. На основании вышеизложенного Истец полагает доводы ответчиков необоснованными и подлежащими отклонению, а исковые требования истца - подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца ЗАО «Красная Заря» по доверенности Никитенко А.Н. исковые требования поддержал и настаивал на их удовлетворении, по основаниям, изложенным в иске и дополнении к нему.

Представители ответчика Мишениной Г.А. по доверенности Бабанина Н.С., адвокат Иноземцев И.В., ответчики Земцева М.В., Сафронова Е.А., Сафронов А.В., Мишенина Г.А., Мишенин А.В., Сафронов В.М., Курицын А.В., Сухоруков А.П., Смирнова В.С. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.

В судебном заседании ответчик Жидков А.И. не присутствовал, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав представителей сторон, ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Согласно п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных указанной статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно п. 3 ст. 14 указанного Федерального закона участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: 1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; 2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности; 3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков; 4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков; 5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными; 6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; 7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности; 8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности; 9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.

На основании положений п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек. Согласно п. 2 ст. 13 поименованного Федерального закона земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 указанной статьи.

В силу положений п. 3 ст. 13 этого Закона, земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

Таким образом, в силу п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» у собственников земельных долей - ответчиков по настоящему делу, ввиду наличия у них возражений относительно продления договора аренды и его условий, высказанных на общем собрании, проведенном 09 февраля 2018, возникло право выделить земельный участок в счет принадлежащих им земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Из материалов дела следует, что 23.05.2008 между собственниками земельных долей и ЗАО «Красная Заря» заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, в соответствии с которым последнему передан за плату земельный участок, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», для сельскохозяйственного производства, площадью 31 615 641 кв.м., земельный участок с кадастровым номером №, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира в границах ЗАО «Красная Заря», расположенного в границах участка, сроком на десять лет. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: №. Пунктом 1.3. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что договор заключен на срок 10 лет, по ДД.ММ.ГГГГ, и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации. Пунктом 4.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды земельного участка по истечению срока его действия.

ДД.ММ.ГГГГ участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № принято решение передать земельный участок в аренду ЗАО «Красная Заря» на новый срок и заключить договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателя на предложенных условиях договора аренды. Срок аренды установлен на 10 лет: с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за №.

В соответствии с пунктами 1, 4, 5 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно пунктам 1, 3 ст. 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 № 101 участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 13 названного Закона земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

В силу названного Закона правом на выдел земельных участков, находящихся в коллективно-долевой собственности, наделены исключительно участники коллективно-долевой собственности.

Понятие выдела земельного участка означает образование нового земельного участка из уже имеющегося, то есть создание определенно-индивидуализированного объекта недвижимого имущества с целью его вовлечения в гражданский оборот. Следовательно, к таким правоотношениям необходимо применять в первую очередь нормы Гражданского кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными Федеральным законом № 101-ФЗ от 24 июля 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Земельным кодексом Российской Федерации.

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

В силу пунктов 4 - 6 данной ст. 13 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», если указанное в пункте 3 этой статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 вышеназванного Федерального закона.

В соответствии с ч. 5 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 указанного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Из указанной нормы следует, что право на выдел земельного участка переданного в аренду имеют только те участники долевой собственности, которые на общем собрании участников долевой собственности, когда решался вопрос о передаче земельного участка в аренду выражали свое несогласие на передачу в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности или с условиями договора аренды такого земельного участка.

Ответчики приняли участие в общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и выразили свое несогласие с передачей земельного участка в аренду истцу, и с условиями договора аренды такого земельного участка, а также заявили о своем намерении выделить земельный участок в счет принадлежащих им долей. Данное обстоятельство отражено в протоколе общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчики Земцева М.В., Сафронова Е.А., Сафронов А.В., Мишенина Г.А., Мишенин А.В., Сафронов В.М., Курицын А.В., Сухоруков А.П., Жидков А.И., Смирнова В.С., являясь участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, воспользовались своим правом на выдел земельного участка в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности из исходного земельного участка с кадастровым номером № в порядке, предусмотренном пунктами 4 - 6 ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Кадастровым инженером Янковой О.Е. был подготовлен и согласован в установленном законом порядке проект межевания земельного участка, образованного путем выдела в счет земельных участков ответчиков. ДД.ММ.ГГГГ образованный земельный участок, общей площадью 956 213 кв.м., был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, и зарегистрировано право общей долевой собственности ответчиков на него.

Земельный участок был выделен в счет принадлежащих ответчикам Земцевой М.В., Сафроновой Е.А., Сафронову А.В., Мишениной Г.А., Мишенину А.В., Сафронову В.М., Курицыну А.В., Сухорукову А.П., Жидкову А.И., Смирновой В.С. земельных долей, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №, площадь 956 213 кв.м., местоположение: Российская Федерация, <адрес>, на территории Новоалександровского городского округа <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, на котором единогласно было принято решение о передаче земельного участка в аренду ИП главе КФХ Мишениной Галине Александровне и утверждении условий договора аренды. Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации №.

Таким образом, ответчики, как участники общей долевой собственности, выразившие на общем собрании свое несогласие с передачей земельного участка в аренду истцу, а также несогласие с условиями заключенного впоследствии договора аренды, реализовали установленное п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель право на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей и право на дальнейшее распоряжение выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ исходного земельного участка с кадастровым номером №, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, выделенного ответчиками по основаниям, установленным п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель, прекратил свое действие.

Соответственно, ввиду прекращения договорных отношений между истцом и ответчиками в части выделенного земельного участка, прекратились все права и обязанности арендатора, установленные как договором, так и законом, в том числе, право арендатора на преимущественное заключение договора аренды. Таким образом, основания для применения в отношении земельного участка с кадастровым номером № положений как п. 4 ст. 11.8. Земельного кодекса Российской Федерации, так и п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Согласно п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Данное правило является общим и применяется в соответствии с п. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, установленных специальной нормой, а именно п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель, согласно которому договор аренды прекращается в отношении выделенного земельного участка в счет земельных долей участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, выразивших на общем собрании свое несогласие с передачей земельного участка в аренду или с условиями договора аренды.

По тем же основаниям не подлежит применению и положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В данном случае Закон об обороте земель устанавливает иные правила, исключающие возникновение преимущественного права арендатора изменяемого земельного участка на заключение договора аренды выделенного из него участка, поскольку п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель установлено право участника долевой собственности, выразившего на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

С учетом данных положений, а также принципа свободы договора, установленного ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, к правоотношениям сторон по настоящему делу не подлежат применению положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие последствия нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора аренды и дающие ему право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному в течение года договору с другим лицом.

Ссылка истца на положения п. 5 ст. 9 Закона об обороте земель, устанавливающие, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, также является несостоятельной, поскольку применяется только в отношении ранее используемого на условиях аренды земельного участка и не распространяется на выделенные из него земельные участки.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, суд пришел к выводу о том, что истец реализовал свое право на заключение договора аренды на новый срок путем заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №. Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации №. Его правопритязания относительно земельного участка с кадастровым номером № не имеют правовых оснований.

Кроме того, истец ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 2.1. указанного договора установлен ежегодный размер арендной платы за одну земельную долю в размере 583/310523 в количестве 2-х тонн ячменя, 1-й тонны пшеницы, 0,5 тонн кукурузы. Согласно 2.4. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ указанная сельскохозяйственная продукция может быть заменена любой другой продукцией, имеющейся в распоряжении арендатора, или оказанием услуг, или выдачей наличных денег по предварительному соглашению сторон. За весь период действия договора такие соглашения между истцом и ответчиками не заключались, однако арендатор по своему усмотрению в одностороннем порядке заменял установленную договором арендную плату, выдачей иной сельскохозяйственной продукции или денежными выплатами. Арендная плата в 2018 ответчикам вовсе не была выплачена. Таким образом, истец, как недобросовестный арендатор, ненадлежащим образом исполнявший свои обязательства по выплате арендной платы, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды как исходного земельного участка с кадастровым номером №, так и образованных из него участков.

В связи с чем, исковые требования ЗАО «Красная Заря» к индивидуальному предпринимателю Главе КФХ Мишениной Галине Александровне, Земцевой Марии Васильевне, Сафроновой Елене Анатольевне, Сафронову Анатолию Владимировичу, Мишенину Алексею Васильевичу, Сафронову Владимиру Михайловичу, Курицыну Александру Викторовичу, Сухорукову Александу Петровичу, Жидкову Александру Ивановичу, Смирновой Валентине Стефановне о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ЗАО «Красная Заря» к индивидуальному предпринимателю Главе КФХ Мишениной Галине Александровне, Земцевой Марии Васильевне, Сафроновой Елене Анатольевне, Сафронову Анатолию Владимировичу, Мишенину Алексею Васильевичу, Сафронову Владимиру Михайловичу, Курицыну Александру Викторовичу, Сухорукову Александу Петровичу, Жидкову Александру Ивановичу, Смирновой Валентине Стефановне о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Новоалександровский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда, которое изготовлено 22.03.2019.

Судья А.П. Белокопытов