Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Войковой Ю.Г. к Сидоркину А.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежной суммы

УСТАНОВИЛ:

Войкова Ю.Г. обратилась в суд с иском у Сидоркину А.В., просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1200 кв.м и взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по договору в размере 195000 руб.

В обоснование требований указано, что между сторонами был заключен указанный выше договор ДД.ММ.ГГГГ, расчет за земельный участок был произведен полностью. Цель его приобретения была строительство жилого дома, границы земельного участка не были установлены на местности. В правоустанавливающих документах каких-либо ограничений и обременений не установлено. При визуальном осмотре покупателю был показан земельный участок свободный от каких-либо построек, сооружений и иных объектов, препятствующих его использованию по назначению. Документы были сданы на регистрацию, однако после подписания договора и выезда на место, оказалось, что земельный участок располагается непосредственно под высоковольтной линией и в соответствии с действующим законодательством в указанном месте находится охранная зона, где невозможно осуществлять строительство жилого дома. По заявлению покупателя регистрация перехода права собственности прекращена. Несообщение истцу при заключении договора сведений о наличии ограничений по использованию земельного участка в виде прохождения по земельному участку ЛЭП и ее охранной зоны является существенным нарушением прав истца и является основанием для расторжения договора купли-продажи.

В судебном заседании истец Войкова Д.Г. и ее представитель по устному ходатайству Лабжания И.З. исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик Сидоркин А.В. и его представитель адвокат Патракова Т.Ю. иск не признали, просили отказать по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, дела правоустанавливающих документов, суд приходит к следующему.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч.1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ч.3 указанной статьи).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Сидоркиным А.В. (продавец) и Войковой Ю.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. Стоимость земельного участка составила 195000 руб., которая была уплачена до подписания договора, данный договор является передаточным актом.

Документы переданы в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности.

Истец обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации ГО «Город Йошкар-Ола» за выдачей разрешения на строительство жилого дома на приобретенном земельном участке.

В письме Управления от ДД.ММ.ГГГГ№ сообщено, что границы земельного участка отсутствуют, и имеется ссылка на Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Истец пояснила, что при покупке земельного участка риэлтором Б.А.В. был показан совершенно иной земельный участок, на котором отсутствовала ЛЭП.

Свидетель Б.А.В. суду пояснила, что она работает риэлтором, объявление о продаже спорного участка нашла в интернете, стоимость была указана 200000 руб. После этого нашла покупателя - истца и с супругом истца В.А.Ю. поехали смотреть земельный участок, до этого она земельный участок не видела, сориентировалась только по телефону с супругой ответчика С.К.А. При этом, со слов последней сообщала покупателю, что рядом с земельным участком находится ЛЭП.

В суде при осмотре фотографий пояснила, что покупателю был показан земельный участок, на котором нет ЛЭП.

Свидетель С.К.А. суду пояснила, что на осмотр участка ездила Б.А.В., она ей объяснила по телефону примерное местонахождение земельного участка. Участок приобрели в ДД.ММ.ГГГГ, на этом участке она никогда не была.

Свидетель В.А.Ю. супруг истца пояснил, что выезжал на осмотр участка с Б.А.В., которая показала земельный участок, на нем не было ЛЭП, он был пустой. Когда он приехал на земельный участок косить траву, то вышел настоящий хозяин земельного участка и сказал, что он косит траву не его земельном участке, а участок Сидоркина находится рядом, по нему проходит ЛЭП и на нем запрещено строительство. При передаче Сидоркину задатка за земельный участок, он нарисовал схему земельного участка, при этом не указал на нем ЛЭП.

Оценивая показания свидетелей, суд приходит к выводу, что покупателю действительно был показан иной земельный участок, никто из указанных выше лиц, не знал, где конкретно находится земельный участок, границы его не определены. Поскольку межевание его не произведено, не установлены и охранные зоны, то есть земельный участок не индивидуализирован.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству стороны истца судом назначена землеустроительная экспертиза, порученная ООО «Геотехнология».

Согласно заключению экспертизы границы земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, не закреплены на местности объектами искусственного, либо природного происхождения. В государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ данного земельного участка. Указанная в свидетельстве на право пожизненного наследуемого владения землей площадь земельного участка не соответствует размерам, указанным на плане границ, выполненного на оборотной стороне. На плате границ отсутствует указание каких-либо ориентиров природного или искусственного происхождения, относительно которых возможно определить местоположение границ земельного участка. Таким образом, определить в натуре границы земельного участка согласно имеющимся документам не представляется возможным. При проведении исследования использованы границы земельного участка, указанные собственником Сидоркиным А.В.

На топографический план исследуемой территории нанесены границы охранных зон линий электропередач в соответствии с Правилами. На плане (рис.1) границы земельного участка обозначены контуром, проходящим по точкам 1-3-4-5. На плане (рис.1) видно, что вся исследуемая территория, за исключением треугольника, ограниченного точками 1-2-6 на плане, занята охранными зонами линий электропередач напряжением от 0,4 до 110 кВ. Размеры треугольника, свободного от охранных зон и ограниченного точками 1-2-6 на плане следующие: сторона 1-2 - 10,06 м; сторона 2-6 - 19,50 м; сторона 6-1 - 17,05 м. Площадь треугольника, ограниченного точками 1-2-6 на плане равна 86 кв.м.

В соответствии с ч.2 ст.89 ЗК РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации. Надзор за соблюдением особых условий использования земельных участков в границах охранных зон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по федеральному государственному энергетическому надзору.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 г. N 160 утверждены «Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (далее – Правила), которые определяют порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства (далее - охранные зоны), а также особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон (далее - земельные участки), обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов.

Согласно Правил охранные зоны устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на следующем расстоянии: до 1 кВ - 2 м (для линий с самонесущими или изолированными проводами, проложенных по стенам зданий, конструкциям и т.д., охранная зона определяется в соответствии с установленными нормативными правовыми актами минимальными допустимыми расстояниями от таких линий); 1 – 20 кВ - 10 м (5 - для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещенных в границах населенных пунктов); 35 кВ – 15 м; 110 кВ – 20 м; 150,220 кВ – 25 м; 300, 500, +/- 400 кВ - 30 м; 750, +/- 750 кВ – 40 м; 1150 кВ – 55 м.

В соответствии с п.8 Правил в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов

В соответствии со п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п.1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с п.1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Доводы ответчика о том, что на треугольнике, свободном от охранных зон возможно строительство индивидуального жилого дома суд находит неубедительными.

Доводы ответчика о том, что земельный участок имеет вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» и не предполагает возведение жилого дома, не основаны на нормах действующего законодательства, поскольку данный вид разрешенного использования не исключает строительство дома.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, об удовлетворении требований истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка, поскольку истец был введен в заблуждение относительно месторасположения земельного участка, ему был показан земельный участок, свободный от линии ЛЭП, предполагающей наличие охранной зоны, что ограничивает его использование по назначению. Таким образом, денежные средства, уплаченные за земельный участок, подлежат возврату истцу в размере 195000 руб.

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 5100 руб., а также в местный бюджет государственная пошлина в размере 300 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:05:4401002:43, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1200 кв.м, заключенный между Войковой Ю.Г. к Сидоркиным А.В.ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Сидоркина А.В. в пользу Войковой Ю.Г. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 195000 руб., расходы по оплате государственной пошлины размере 5100 руб.

Взыскать с Сидоркина А.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.Ю. Нечаева

В окончательной форме решение принято 12 апреля 2016 года.