Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хижняк <данные изъяты> к администрации Благовещенского района Алтайского края, администрации Леньковского сельсовета Благовещенского района Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о регистрации договора аренды,

У С Т А Н О В И Л :

Хижняк С.М. обратилась в суд с иском к администрации Благовещенского района Алтайского края, администрации Леньковского сельсовета Благовещенского района Алтайского края.

В обоснование заявленных требований Хижняк С.М. указала, что в ДД.ММ.ГГГГ года приобрела квартиру по адресу: <адрес>. Квартира размещена на земельном участке общей площадью 696 кв.м (земли населенных пунктов) и находится в ведении администрации Леньковского сельсовета.

Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ. администрация Леньковского сельсовета истцу как владельцу квартиры предоставила земельный участок в аренду сроком на 20 лет, заключила договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В ДД.ММ.ГГГГ года Хижняк С.М. сдала договор на регистрацию, однако 09.12.2016г. получила уведомление о приостановлении государственной регистрации ввиду того, что в представленном заявлении истец просил зарегистрировать договор аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Регистратор считает, что для заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с заявлением о регистрации договора должны обратится собственники всех помещений, расположенных в многоквартирном доме.

После получения уведомления о приостановлении регистрации истец обратилась в администрацию района для изменения статуса многоквартирного жилого дома на дом блокированной застройки.

Администрация района приняла постановление № от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому на основании правил застройки и землепользования части территории МО Леньковский сельсовет Благовещенского района Алтайского края, утвержденных решением Благовещенского районного Совета народных депутатов Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ. №, ч. 2 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ, изменила статус многоквартирного дома по адресу: <адрес>, на статус жилого дома блокированной застройки.

Истец Хижняк С.М. повторно обратилась в Управление Росреестра для возобновления регистрации договора аренды, однако получила отказ в государственной регистрации права, а также отказ в учете изменений объекта недвижимости. В уведомлении об отказе в учете изменений объекта недвижимости государственный регистратор сообщил, что постановление администрации района об изменение статуса <адрес> не является основанием для внесения изменений в учет объекта недвижимости.

С данными уведомлениями истец Хижняк С.М. не согласна, указывая на то, что двухквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, имеет признаки жилого дома блокированной застройки. Каждая квартира имеет отдельный вход и расположена на отдельном земельном участке. Земельные участка под квартирами № и № имеют свои границы, обособленные друг от друга, огорожены забором, имеют разные кадастровые номера, инженерные сети (водопроводные, канализационные, тепловые) не являются общими, каждая квартира имеют свои инженерные коммуникации.

Истец Хижняк С.М. просит (с учетом уточнений) признать недействительными уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. №, уведомления об отказе в учете изменений объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. №; изменить статус многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на статус жилого дома блокированной застройки и внести изменения по данному дому в Государственный кадастр недвижимости; зарегистрировать за Хижняк С.М. право аренды сроком на 20 лет на земельный участок общей площадью 696 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. в качестве соответчика по делу привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее по тексту - Управление Росреестра по Алтайскому краю).

В судебное заседание истец Хижняк С.М., представитель ответчика -администрации Леньковского сельсовета Благовещенского района Алтайского края не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены, представитель администрации Леньковского сельсовета просил провести судебное заседание в его отсутствие, против исковых требований Хижняк С.М. не возражал.

В судебном заседании представитель администрации Благовещенского района Алтайского края Рыжкова М.С. полагала, что требований Хижняк С.М. подлежат удовлетворению.

Представитель Управления Росреестра по Алтайскому краю Никитин С.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Хижняк С.М., указывая в отзыве на то, что требования Хижняк С.М. о признании уведомлений от ДД.ММ.ГГГГ. и от ДД.ММ.ГГГГ. недействительными должны быть заявлены истцом не в порядке искового производства, а в порядке административного производства. Также считает необоснованными требования Хижняк С.М. о регистрации за нею права аренды.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что Хижняк С.М. является собственником квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.09.2016г.

Постановлением администрации Леньковского сельсовета Благовещенского района Алтайского края № от ДД.ММ.ГГГГ. Хижняк С.М. из земель населенных пунктов предоставлен в аренду на 20 лет земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 696 кв. м по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом Хижняк С.М. и администрацией Леньковского сельсовета Благовещенского района Алтайского края заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 696 кв. м по адресу: <адрес>, сроком на 20 лет.

Квартира № по <адрес> с кадастровым номером № и находящийся под ней земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности муниципального образования Благовещенский район Алтайского края, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный сроком на один год и более, подлежит государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ. Хижняк С.М. обратилась в межмуниципальный Благовещенский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о регистрации данного договора.

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес Хижняк С.М. направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации. Основанием для приостановления государственной регистрации послужило то обстоятельство, что на вышеуказанном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, в связи с чем в силу требований ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации с заявлением о заключении договора в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления должны обратиться собственники всех помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Во исполнение уведомления о приостановлении государственной регистрации Хижняк С.М. обратилась в администрацию Благовещенского района Алтайского края.

ДД.ММ.ГГГГ. администрацией Благовещенского района Алтайского края принято постановление №, согласно которому изменен статус многоквартирного дома по адресу: <адрес>, на статус жилого дома блокированной постройки, так как одноэтажный жилой дом состоит из двух блоков, являющихся самостоятельными изолированными объектами, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи и не имеют вспомогательных помещений общего пользования, каждый блок дома расположен на отдельном земельном участке.

В связи с тем, что Хижняк С.М. не были устранены причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, ДД.ММ.ГГГГ. в ее адрес было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации, а также ДД.ММ.ГГГГ. направлено уведомление об отказе в учете изменения объекта недвижимости. При этом, как указано в данных документах, представленное постановление не является основанием для изменения статуса жилого дома и регистрации договора аренды.

В соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2).

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган (п. 5).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (п. 6).

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (п. 7).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п. 9).

Поскольку в соответствии с кадастровой выпиской № от ДД.ММ.ГГГГ. на земельном участке с кадастровым номером № расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, межмуниципальным Благовещенским отделом Управления Росреестра по Алтайскому краю было принято обоснованное решение о приостановлении государственной регистрации, о чем Хижняк С.М. ДД.ММ.ГГГГ. было направлено соответствующее уведомление.

ДД.ММ.ГГГГ. Хижняк С.М. обратилась с заявлением о государственном кадастровом учете изменений дополнительных характеристик объекта недвижимости, а именно: об изменении назначения здания с кадастровым номером №, при этом вместе с заявлением было представлено постановление администрации Благовещенского района Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ. № об изменении статуса многоквартирного <адрес>.

Состав основных и дополнительных сведений об объектах недвижимости определен в ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», к числу которых, в частности, относятся сведения о назначении здания, сооружения. Информация о статусе объекта недвижимости в состав сведений Единого государственного реестра недвижимости не входит.

Согласно п. 9 ч. 5 ст. 8 указанного Федерального закона назначение здания означает нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение.

В связи с тем, что постановление об изменении назначения здания с кадастровым номером № в администрации Благовещенского района отсутствовало, ДД.ММ.ГГГГ. Хижняк С.М. обоснованно отказано в учете изменений объекта недвижимости.

Поскольку в установленный срок Хижняк С.М. не были устранены причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, 13.01.2017г. ей также обоснованно было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания уведомлений недействительными, так как они были вынесены в соответствии с вышеуказанными нормами закона.

Также суд не находит оснований для удовлетворения требований Хижняк С.М. в части изменения статуса многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на статус жилого дома блокированной застройки и внесения изменений в этой части в Государственный кадастр недвижимости, по указанным выше основаниям, поскольку сведения о статусе здания не подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, кроме того, имеется соответствующее постановление администрации Благовещенского района об изменении статуса жилого дома.

По смыслу ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Многоквартирными домами признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В судебном заседании установлено, что жилой дом по адресу: <адрес>, многоквартирным жилым домом не является, а фактически является жилым домом блокированной застройки. В жилом доме имеется только две <адрес>№, каждая из них имеет отдельный вход и расположена на отдельном земельном участке. Земельные участка под квартирами имеют свои границы, обособленные друг от друга, имеют разные кадастровые номера, инженерные сети (водопроводные, канализационные, тепловые) не являются общими, отсутствуют помещения общего пользования. Однако наименование и назначение жилого строения по вышеуказанному адресу не оформлены надлежащим образом, что препятствует регистрации договора аренды и нарушает права истца Хижняк С.М.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что восстановление прав истца Хижняк С.М. возможно путем принятия решения о регистрации договора аренды земельного участка.

Доводы представителя Управления Росреестра по Алтайскому краю Никитина С.В. о том, что требования Хижняк С.М. о признании уведомлений от 09.12.2016г. и от 16.01.2017г. недействительными должны быть заявлены истцом не в порядке искового производства, а в порядке административного производства, суд находит несостоятельными, поскольку исходя из характера заявленных требований, их взаимосвязи, существа спора, суд полагает, что в целом иск подлежит рассмотрению в исковом порядке.

Таким образом, уточненные исковые требования Хижняк С.М. подлежат частичному удовлетворению.

В связи с волеизъявлением истца суд с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины не взыскивает.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Уточненные исковые требования Хижняк <данные изъяты> удовлетворить частично.

Зарегистрировать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 696 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, сроком на 20 лет, заключенный между администрацией Леньковского сельсовета Благовещенского района Алтайского края и Хижняк <данные изъяты>.

В остальной части иска Хижняк <данные изъяты> отказать.

Решение в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Благовещенский районный суд Алтайского края.

Председательствующий: Ю.В. Роженцева

<данные изъяты>