Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению КазакаДмитрия Васильевича к ФИО2 о государственной регистрации обременения жилого дома с земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

К.Д.ВБ. обратился в суд с указанным иском к ФИО2, в котором просил произвести государственную регистрацию ограничения (обременения) права в виде ипотеки принадлежащего на праве собственности ответчику имущества в виде земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР, и жилого дома, с кадастровым номером НОМЕР, расположенных по АДРЕС в АДРЕС края в связи с заключением ФИО2 и ФИО1 договора займа с залогом недвижимого имущества от ДАТА.

В обоснование иска указал, что ДАТА между истцом и ответчиком заключен договор денежного займа с залоговым обеспечением. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа между сторонами был заключен договор о залоге жилого дома с земельным участком, принадлежащих заемщику. Истец обязательства по договору займа выполнил своевременно и в полном объеме, передал в собственность ответчику сумму займа в размере 2 400 000 руб. После чего стороны подали совместно заявления в Управление Росреестра по АДРЕС о государственной регистрации ипотеки на жилой дом и земельный участок, расположенные по АДРЕС в АДРЕС края, для обеспечения возврата суммы займапо договору займа с залоговым обеспечением от ДАТА.Однако ДАТА была приостановлена государственная регистрация ипотеки до ДАТА в связи с тем, что ДАТА от ответчика поступило заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации. Таким. Образом, ответчик уклоняется от проведения государственной регистрации ипотеки в обеспечение договора займа.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю.

На стадии рассмотрения дела по существу к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены к участию в деле ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО7 возражал против иска.

Третье лицо ФИО3 возражал против иска. пояснив, что ответчик с ним раньше, чем с истцом заключил аналогичный договор займа с залогом спорного имущества.

Третье лицо ФИО4 поддержал заявленные требования.

Ответчик ФИО2, третьи лица ФИО5, ФИО6, представитель третьего лица ФИО3 – ФИО8, представитель третьего лица Управления Росреестра по Алтайскому краю, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства, извещены, разрешение иска оставили на усмотрение суда.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив и оценив представленные письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии с положениями ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В силу ст. 334, 334.1, 339.1 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежат земельный участок, с кадастровым номером НОМЕР, и жилой дом, с кадастровым номером НОМЕР, расположенные по АДРЕС в АДРЕС края, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

В материалы дела представлены несколько договоров, в соответствии с которыми ответчиком ФИО2 передается в залог вышеуказанное имущество.

Согласно материалам дела ДАТА между ФИО3 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа на сумму 4 000 000 руб., согласно п. 1.3 которого в обеспечение исполнения его условий между займодавцем и заемщиком заключен договор ипотеки, предметом которого выступили жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС.

ДАТА между ФИО6 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа под залог на сумму 3 000 000 руб., согласно п. 1.3 которого в обеспечение исполнения его условий и заемщик предоставляет займодавцу в залог жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС.

ДАТА ФИО6 (займодавец) и ФИО2 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о регистрации залога, однако последний впоследствии отозвал свое заявление, регистрация была приостановлена, что сторонами не оспаривалось.

ДАТА между ФИО1 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа на сумму 2 400 000 руб., согласно п. 2.5 которого в обеспечение исполнения его условий между займодавцем и заемщиком заключен договор ипотеки, предметом которого выступили жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС.

В тот же день ФИО1 и ФИО2 заключили договор о залоге (ипотеке) указанного недвижимого имущества, согласно которому данный договор о залоге заключен в обеспечение исполнения заемщиком его обязательств по договору займа от ДАТА между ФИО1 и ФИО2 Сумма обязательства, обеспеченная ипотекой, составляет 2 400 000 руб. Срок уплаты суммы обязательства – не позднее ДАТА.

В ту же дату ДАТА ФИО1 и ФИО2 обратились в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлениями о регистрации залога.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Алтайскому краю от ДАТА с указанной даты приостановлена государственная регистрация прав на указанное имущество по п. 11. ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДАТА № 218-ФЗ поскольку установлено, что по указанному адресу уже было представлено на государственную регистрацию ипотеки в силу договора ДАТА заявление ФИО6, ФИО2 Данная регистрация была приостановлена на срок до ДАТА, поскольку не представлены документы, необходимые для ее осуществления.

ВпоследствииДАТА на государственную регистрацию поступило заявление о прекращении осуществления действий по регистрации ограничения в виде ипотеки на спорный объект недвижимости от ФИО2 (в отношении сделки с истцом).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Алтайскому краю от ДАТА с указанной даты приостановлена государственная регистрация прав на указанное имущество по сделке ответчика с ФИО1 по п. 41. ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДАТА № 218-ФЗ поскольку не представлены заявления на прекращение регистрации всеми лицами (л.д. 7).

Между тем, согласно уведомлению от ДАТА Управлением Росреестра отказано ФИО6 в государственной регистрации прав с отношении спорных объектов недвижимости на основании п. 5 ч. 1 ст. 216 Федерального закона от ДАТА № 218-ФЗ, в связи с истечением ДАТА срока приостановления, указанного в направленном уведомлении от ДАТА, поскольку не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета (л.д. 98).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Алтайскому краю от ДАТА с указанной даты приостановлена государственная регистрация прав на указанное имущество в отношении сделки ответчика с ФИО3 по п. 11. ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДАТА № 218-ФЗ поскольку ранее представлены документы на регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости (л.д. 48).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на препятствие ответчика в регистрации залога.

Действительно в ходе рассмотрения дела установлено, что регистрация аналогичного договора залога, заключенного с ФИО6 прекращена. Следующим после нее обратился регистрирующий орган истец. Несмотря на то, что аналогичный договор залога спорного имущества раньше был заключен с ФИО3 Последний в судебном заседании пояснил, что сразу не обратился в регистрирующий орган, поскольку рассчитывал на добровольное исполнение ответчиком заемных обязательств в срок.

Поскольку ответчик отозвал свое заявление о регистрации залога спорного недвижимого имущества. истец лишен возможности осуществить регистрацию в досудебном порядке.

Указанные обстоятельства подтверждаются также имеющимся в материалах дела постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ДАТА (л.д. 164, согласно которому ДАТА в ОП по Железнодорожному району УМВД России по г.Барнаулу поступило заявление ФИО1, в котором последний просил привлечь к ответственности ФИО2, который путем обмана похитил денежные средств в сумме 2 400 000 руб.

В ходе проверки установлено, что ДАТА между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор о залоге жилого дома с земельным участком, принадлежащих заемщику, для обеспечения возврата суммы, в ходе которого ФИО1 предоставил 2 400 000 руб. ФИО2 ДАТА азак Д.В. получил уведомление о том, что ФИО2 приостановил государственную регистрацию права собственности и ранее предоставлял документы под залог ипотеки, но уже третьему лицу. Денежные средства не вернул.

В ходе проверки и в судебном заседании ФИО1 пояснил, что является индивидуальным предпринимателем и занимается перепродаже автомобилей как физическое лицо совместно со своим знакомым ФИО4 К последнему обратился знакомый ФИО9, который сообщил, что ФИО2 требуются денежные средства. ФИО4 выезжал по месту нахождения спорного имущества на осмотр, ответчик показал ему спорный дом и участок. После чего истец, ответчик, ФИО4, ФИО9 и его друг Крапивницкий поехали в МФЦ. После того, как ФИО1 пояснили, что документы в порядке он передал денежные средства ФИО10.

В судебном заседании ФИО1 пояснил, что фактически передал денежные сумму в размере 2 000 000 руб., а договор составили на 2 400 000, поскольку 400 000 руб. это согласованная сторонами сумма процентов за пользование займом. Из переданных истцом денежных средств 1 000 000 руб. был передан истцом лично ответчику в руки наличными денежными средствами, 550 000 руб. передал по просьбе Казака ответчику ФИО4 наличными денежными средствами, а 200 000 руб.ФИО4, действуя по просьбе Казака и Анисимкина перевел ФИО16 на банковскую карту, 250 000 руб. – перевел на банковскую карту супруги последнего ФИО12 Данные пояснения подтверждаются выпиской операций по дебетовой карте (л.д. 103).

В дальнейшем ответчик отозвал заявление о регистрации залога, долг не вернул, что сторонами не оспаривалось.

Опрошенный в ходе проверки УМВД ФИО2, пояснил, что занимался дачей денежных средств под проценты за пользование, так как собственных средств не хватало, ему приходилось занимать денежные средства под проценты у других людей. Так познакомился с ФИО3, у которого занимал денежные средства, обычно отдавал срок. Денежные средства также давал другим людям под проценты. Так в апреле 2020 года с ФИО3 он взял 4 000 000 руб. под залог своего дома и участка по адресу: АДРЕС. При этом документы в Росреестр не передавались. Такие же отношения сложились с ФИО9 и длились около года. Занятые денежные средства работали, пока один изте людей, которому он одолжил деньги под процент, не стал просрочивать с выплатами. В связи с чем стали образовываться просрочки по выплатам ФИО14 и ФИО3 В связи с чем ФИО9 предложил подыскать человека, который одолжит денежные средства под залог недвижимости. ДАТА с Андреем и его товарищем Алексеем он приехал в МФЦ, где ему дали договор залога, составленный с ФИО1 на вышеуказанный дом. Он подписал договор, при этом ФИО1 ему не передавал ни наличными денежные средства, ни переводил на счет. Он осуществил перевод на банковскую карту Андрея и его товарищу Алексею, переводов было два. Наличными Казак передал Андрею 1 600 000 руб. После сделки ФИО10 обратился к ФИО3 и сообщил о произошедшей ситуации. Вместе с ФИО3 они обратились в МФЦ для регистрации сделки, при этом он попросил приостановить регистрацию сделки с Казаком. От долговых обязательств непосредственно перед ФИО1 он не отказывается. Умысла его ввести в заблуждение или обмануть не было.

Указанным постановлением в возбуждении уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного ч.4 чт. 159 УК РФ в отношении ФИО2 отказано по основанию п.2 ч.1 ст. 24 УПК РФ в связи с отсутствием состава преступления.

Вопреки доводам третьего лица ФИО3 суд приходит к выводу, что отсутствие письменного согласия первого залогодержателя на последующий залог, не влечет невозможность удовлетворения требования о регистрации залогов следующих залогодержателей.

Согласно п. 1.6 договора залога от ДАТА последующий залог предмета залога без письменного согласия залогодержателя не допускается (л.д. 141).

Согласно положениям ст. 342 ГК РФ в редакции, действующей на ДАТА, т.е. на дату заключения договора между ответчиком и Дворниковым договора займа с условием об одном из последующих залогов, в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Старшинство залогов может быть изменено:

соглашением между залогодержателями;

соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 342 ГК РФ).

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах (п. 3 ст. 342 ГК РФ).

Статьей 342.1 ГК РФ установлена очередность удовлетворения требований залогодержателей при последующих залогах.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога.

Требование, обеспеченное последующим залогом, не подлежит досрочному удовлетворению, если оставшегося после обращения взыскания предшествующим залогодержателем заложенного имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя.

В соответствии с положениями ст. 43 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

В рассматриваемом случае предыдущие договоры о залоге не предусматривали выдачу закладной, поэтому последующая ипотека не запрещена законом.

Таким образом, в отсутствие законодательного запрета на заключение договора последующего залога, а также учитывая, что невыполнение ответчиком обязанности сообщить последующим залогодержателям о наличии предшествующего залога и получить письменное согласие предшествующего залогодержателя, не влечет недействительности последующих залогов, а только влияет на очередность удовлетворения требований залогодержателей.

Исходя из смысла заявленного иска и обстоятельств, которые приводит в качестве оснований ФИО1 следует вывод, что требования истца сводятся к регистрации залога (ипотеки).

Согласно положениям ст. 9, 10, 11 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции, действующей на дату его подписания ФИО1 и ФИО2, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 19, п. 1 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для существа заявленных требований являются: соответствие формы сделки требованиям нормативных актов и факт уклонения другой стороны от государственной регистрации сделки.

Как следует из материалов дела, договор, заключенный между ФИО1 и ФИО2, приведенным выше требованиям удовлетворяет: указан размер обязательства, возникшего из договора займа 2 400 000 руб., срок его исполнения - до ДАТА, существо залога, его предмет –жилой дом на земельном участке по адресу: АДРЕС, оценка предмета залога –4 700 000 руб. (п. 1.10 договора).

Договоры займа и залога, заключенные между истцом и ответчиком не оспорены, в подтверждение передачи денежных средств представлена расписка.

Вопреки доводам представителя ответчика обстоятельства передачи денежных средств не имеют правового значения при рассмотрении данного иска, поскольку требований об оспаривании сделок, заключенных Казаком суду путем подачи встречного иска не заявлено.

Сумма в договорах указана по согласованию сторон,ФИО10 добровольно заключил договор ипотеки с Казаком, предъявив его для регистрации в Управление Росреестра, впоследствии уклонился от его регистрации, доказательств иного суду не представлено.

Оценив представленные доказательства, надлежит сделать вывод о том, что ответчик, приняв на себя обязательства залогодателя, нарушил требования закона и без уважительных причин уклонился от государственной регистрации ипотеки на основании договора, заключенного 07.08.2020с ФИО1 о займе с одновременным залогом.

Поскольку такие действия ответчика нарушили права залогодержателя, требование о регистрации ипотеки подлежит удовлетворению.

Вопреки доводам третьих лиц права иных залогодержателей не нарушены, так как в случае обращения взыскания они не лишены возможности предъявить требования по п. 6 ст. 342.1 ГК РФ о возмещении убытков.

Удовлетворяя требования, суд также учитывает, что залог спорного имущества в пользу ФИО3 и ФИО6 не зарегистрирован в ЕГРН. Вместе с тем старшинство залога определяется датой регистрации в реестре прав на недвижимое имущество и имеет значение лишь при обращении взыскания на имущество, однако таких требований суду не заявлено.

В силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию обременения – ипотеки (залога) жилого дома с кадастровым номером НОМЕР и земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенных по адресу: АДРЕС, принадлежащих ФИО2, на основании договоров займа и залога указанного недвижимого имущества от ДАТА, заключенных между ФИО1 к ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья С.П. Мельникова

Мотивированное решение изготовлено 11.02.2020 года