Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ЖЕС к НАЕ, РАВ, БАВ, КАЛ, КВИ о признании договоры купли-продажи здания магазина недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ЖЕС обратилась в Шарьинский районный суд с исковым заявлением к НАЕ, РАВ, БАВ, в котором просила признать договор купли-продажи здания магазина общей площадью 309,9
кв. м, расположенного по адресу: ____,
заключенный 5.06.2009 года между ЖЕС и НАЕ недействительной сделкой; прекратить право собственности КАЛ, КВИ, БАВ на здание магазина общей площадью 309,9 кв. м, расположенного по адресу: ____; истребовать здание магазина общей площадью 309,9 кв. м, расположенного
по адресу: ____ из незаконного владения КАЛ, КВИ и БАВ, возвратив его ЖЕС; взыскать солидарно с РАВ и БАВ упущенную выгоду в сумме 3413065 рублей.

Заявленные требования мотивировала тем, что 5 июня 2009 года между ею и ответчиком НАЕ был заключен договор купли-продажи здания магазина общей площадью 309,9 кв.м, расположенного по адресу: ____. Переход права собственности был зарегистрирован управлением Росреестра Костромской области 09 июля 2009 года.

Приговором Шарьинского районного суда Костромской области от 23 марта 2016 года РАВ признан виновным в совершении преступления, предусмотренного п. «а,в» ч. 2 ст. 163 Уголовного кодекса РФ (вымогательство). Она являлась потерпевшей по указанному делу. Суд признал установленным, что ответчик РАВ, действуя совместно с ранее осужденным БАВ, в течение весны 2009 года и до 11 июня 2009 года требовали у неё деньги, впоследствии незаконно завладели принадлежащим ей зданием бара «Любимый» (здание магазина) расположенного по адресу: ____.

Допрошенный по уголовному делу в качестве свидетеля НАЕ пояснял, что БАВ попросил его оформить на себя право собственности на здание бара «Любимый», которое он покупал у ЖЕС, пока тот не зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Деньги ЖЕС он не передавал, так как здание не покупал, просто на него оформили. В дальнейшем он здание переоформил на трех собственников БАВ, КВИ и КАЛ

В силу пп. 1, 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, та потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.

В соответствии с ч. 4 ст. 61 ГПК РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Насилие, примененное к ней ответчиками (РАВ и БАВ) в ходе вымогательства являлось средством воздействия и подавления её воли к сопротивлению, направленное на выполнение требований по передаче здания.

Учитывая, что сделка купли - продажи здания была совершена вопреки её воле под влиянием насилия, считает, что имеются основания для признания ее недействительной.

Здание магазина было приобретено ею в собственность на основании договора купли-продажи 16 августа 2008 года.

06 сентября 2008 года между ею и индивидуальным предпринимателем ЖТН был заключен договор аренды, по условиям которого она передала здание магазина во временное пользование за плату. Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно выплачивает ей арендную плату в размере 39764 рубля.

В результате неправомерных действий ответчиков она понесла убытки в виде упущенной выгоды, к которой относятся доходы, которые она получила бы при обычном ведении своей коммерческой деятельности (передача в аренду здания).

В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу п. 2 указанной нормы под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Допущенные ответчиками РАВ и БАВ противозаконные действия явились единственным препятствием, не позволившим ей получить упущенную выгоду, размер которой она оценила в сумме 3 413 065 рублей, составляющий неполученную арендную плату по договору аренды от 06 сентября 2008 года за период с 05 июня 2009 года по 01 августа 2016 года.

В ходе рассмотрения дела истец заявленные требования увеличила. Просила признать договор купли-продажи здания магазина общей площадью 309,9
кв. м, расположенного по адресу: ____,
заключенный 5.06.2009 года между ЖЕС и НАЕ недействительной сделкой; признать договор купли-продажи здания магазина общей площадью 309,9 кв. м, расположенного по адресу: ____, заключенный между НАЕ, БАВ, КАЛ и КВИ недействительной сделкой; применить последствия недействительности сделки в виде возврата здания магазина, общей площадью 309,9 кв.м., расположенного по адресу: ____ собственность ЖЕС, прекратить право собственности КАЛ, КВИ, БАВ на здание магазина общей площадью 309,9 кв.м, расположенного по адресу: ____; взыскать солидарно с РАВ и БАВ упущенную выгоду в сумме 3 413 065 рублей (л.д.121).

КАЛ и КВИ были привлечены судом к участию в деле в качестве ответчиков.

Возражая против заявленного иска, представитель ответчиков ОАА указал, что обвинительный приговор в отношении БАВ был вынесен 28.04.2014 года. Истец повторно обратилась с иском более чем через два года после вынесения приговора, хотя право на иск ей было разъяснено сразу. При этом она просит взыскать упущенную выгоду за весь период своего не обращения с иском, несмотря на то, что «упущенная» выгода является прямым следствием её пассивного поведения.

В ходе рассмотрения уголовного дела истец обращалась с иском к ответчикам о взыскании упущенной выгоды. Вместе с тем, свои требования истец тогда обосновывала не арендными отношениями. Истец указывала, что именно она осуществляла деятельность в спорном здании, и получала доход (стр. 9-10 приговора от 23.03.2016 года в отношении РАВ по делу №1-7/2016). Достаточно близкое родство и особенности приобретения спорного здания свидетельствуют, по мнению представителя ответчиков о том, что никакой арендной платы не было и не могло быть.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ следует, что упущенная выгода должна нести реальный характер, что исключает возможность любых предположений и допущений. На истце лежит бремя доказывания фактически существующей у него упущенной выгоды. Упущенная выгода определяется на основании размера реальной прибыли пострадавшей стороны вдругой период времени.

Представленный договор аренды от 06.09.2008 года имеет целый ряд неустранимых недостатков.

В соответствии с действующей на 06.09.2008 года редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента егорегистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 2 ст. 609 ГК РФ в редакции на момент составления договора, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Как следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственное! регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Спорный договор заключен на год, но не прошёл государственную регистрацию, не имеет соответствующей отметки. Объект аренды в договоре неиндивидуализирован, так как отсутствует его должное описание, площадь, адрес и другие необходимые реквизиты. Не согласован порядок внесения арендной платы: способ оплаты, даты.

Таким образом, незаключенный договор в силу вышеприведённых положений норм гражданского законодательства не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Сторона по договору - ИП ЖТН при допросе поуголовному делу № 1-36/2014 показала, что «она арендовала спорное помещение, но договора и арендной платы не было» (стр. 4 приговора по делу).

В протоколе закрытого судебного заседания от 17.05.2013 года по делу №1-17/2013 ЖТН поясняет, что спорное здание купила именно она, а не истец, в дальнейшем, после развода с мужем, здание было переоформлено на истца. Договора арендной платы не было, арендную плату ЖТН истцу не платила.

Таким образом, требование о взыскании упущенной выгоды с ответчиков подлежит оставлению без удовлетворения за необоснованностью.

Свидетель по уголовному делу № 1-2014 ВМА, которая на период 2007 - 2011 г.г. работала у ЖТН по трудовому договору в должности бухгалтера, поясняла, что договоров аренды она не видела.

Как следует из п. 1 ст. 224 и подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, подлежат обязательному налогообложению по ставке 13%, доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.

Частью 1 ст. 3 НК РФ установлена обязанность по уплате налогов на территории РФ. Таким образом, если истец реально получала арендную плату, то с указанного дохода ею должен был уплачиваться налог в сумме 13%.

Истец никогда не являлась индивидуальным предпринимателем. В свою очередь, неоднократное получение доходов от сдачи коммерческой недвижимости в аренду имеет признаки предпринимательской деятельности.

Против удовлетворения требований в части передачи спорного здания истцу, ответчики не возражали (л.д.64 - 67).

В судебном заседании истец заявленные требования поддержала. Просила признать договор купли-продажи здания магазина, расположенного по адресу ____, заключённый 05.06.2009 года между ЖЕС и НАЕ, недействительной сделкой; признать договор купли-продажи здания магазина общей площадью 309,9 кв. м, расположенного по адресу: ____, заключенный между НАЕ, БАВ, КАЛ и КВИ недействительной сделкой; применить последствия недействительности сделки в виде возврата здания
магазина, общей площадью 309,9 кв.м., расположенного по адресу: ____ собственность ЖЕС, прекратить право собственности КАЛ, КВИ, БАВ на здание магазина общей площадью 309,9 кв. м, расположенного по адресу: ____; взыскать солидарно с РАВ и БАВ упущенную выгоду в сумме 3 413 065 рублей.

В дополнение к доводам, изложенным в иске, пояснила, что сделка между НАЕ, КАЛ, КВИ и БАВ является незаконной, так как деньги не передавались. НАЕ деньги за здание от КВИ и БАВ не получал.

Налоги от дохода, получаемого от аренды здания магазина, ею не уплачивались. Спорная недвижимость - это двухэтажное строение. Первый этаж в кирпичном исполнении, второй - в деревянном, три гаражных бокса, в одном из которых располагался мебельный цех. На первом этаже располагался магазин «Продукты», с торца здания располагалась бухгалтерия ЖТН, которая у неё арендовала всё это помещение, база такси и ещё какие-то офисные помещения. На втором этаже здания находился бар. В аренду ЖТН сдавала всё здание. Сдавала в аренду в течение 11 месяцев. Два месяца ЖТН не оплачивала арендную плату. Когда поняла, что сможет платить арендную плату, она заняла ещё помещения и начала платить ей арендную плату. В аренду помещения сдавались с конца августа или начала сентября 2008 года. Именно в это время был составлен договор аренды, и он был действительный по 2009 год (сентябрь или конец августа).

Она не была зарегистрирована в качестве ИП, просто была собственником здания.

Представитель истца ВЕВ поддержал требование доверителя по изложенным в иске доводам.

Ответчик НАЕ по обстоятельствам заключения 05.06.2009 года договора купли-продажи здания магазина, расположенного по адресу ____ между им и ЖЕС пояснил, что на тот момент он был ИП. БАВ попросил временно оформить здание магазина на его (НАЕ) имя, так как он (БАВ) не был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Он оформил договор, а в последствии переоформил на БАВ Денежных средств за это здание от БАВ и КВИ он не получал. Договор подписали в регистрационном центре.

Дело рассматривалось в отсутствие ответчиков БАВ, КВИ, КАЛ, РАВ, извещённых о слушании должным образом.

Представитель ответчиков БАВ, КАЛ, КВИ и РАВОАА возражал против иска по вышеизложенным доводам. Указал, что ответчики БАВ, КАЛ и КВИ согласны со 2 и 3 требованиями, ответчик РАВ и ответчик БАВ не согласны с 4-м требованием.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 52 Конституции Российской Федерации права потерпевших от преступлений и злоупотреблений властью охраняются законом. Государство обеспечивает потерпевшим доступ к правосудию и компенсацию причиненного ущерба.

Нарушение имущественных прав преступлением подлежит восстановлению на основании ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Ответственность за причинение вреда возлагается на лицо, причинившее вред, если оно не докажет отсутствие своей вины.

В соответствии с ч. 4 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Приговором Шарьинского районного суда от 28 апреля 2014 года КВИ и БАВ признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных ч.2 ст. 162 УК РФ. БАВ также признан виновным по п. «а» ч.2 ст. 163 УК РФ - в вымогательстве, то есть требовании передачи чужого имущества, бара, принадлежавшего потерпевшей ЖЕС (л.д. 29-41).

Гражданский иск потерпевшей ЖЕС к КВИ, БАВ и КАЛ о признании недействительной сделку о регистрации права собственности от 9 июня 2009 года на здание, расположенное по адресу ____, оставлен без рассмотрения.

Приговор вступил в законную силу 11.07.2014 года.

Приговором Шарьинского районного суда от 23 марта 2016 года РАВ признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч.2 ст. 162, п. «а, в» ч.2 ст. 163 УК РФ - в вымогательстве под угрозой применения насилия, то есть требовании передачи чужого имущества, бара, принадлежавшего потерпевшей ЖЕС (л.д. 6-14).

Гражданский иск потерпевшей ЖЕСо возмещении причинённого ей ущерба в результате незаконного выбытия из её собственности имущества в виде нежилого помещения по адресу ____»передан для рассмотрения в порядке гражданского судопроизводства.

Приговор вступил в законную силу.

Согласно ч.ч. 1 и 3 ст. 24 УПК РФ потерпевшим является физическое лицо, которому преступлением причинен физический, имущественный, моральный вред. Потерпевшему обеспечивается возмещение имущественного вреда, причиненного преступлением.

Как установлено вышеуказанными приговорами Шарьинского районного суда в период с 9 по 11 июня 2009 года БАВ и РАВ против воли потерпевшей привезли ЖЕС в регистрационный центр, где под угрозой физической расправы и применения травматического пистолета заставили её подписать договор купли-продажи принадлежащего ей нежилого помещения расположенного по адресу: ____ на своего знакомого НАЕ

Впоследствии 6 декабря 2010 года указанное нежилое помещение по составленному договору купли-продажи НАЕ было продано КВИ, БАВ и КАЛ в долевую собственность.

В соответствии с выпиской из ЕГРП о переходе прав на объект КВИ, БАВ и КАЛ являются собственниками недвижимости, расположенной по адресу: ____ по настоящее время (л.д.18-19).

Как также установлено в судебном заседании и вышеуказанными приговорами Шарьинского районного суда при совершении сделки 5.06.2009 года НАЕ деньги за приобретаемое здание потерпевшей ЖЕС не передавал, при совершении сделки 6 декабря 2010 года НАЕ деньги за продаваемое здание от ответчиков КВИ, БАВ и КАЛ не получал.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 и п.3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как разъяснено в абзаце 2 п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу п.1 ст. 167 ГК РФнедействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как указано в п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п.1 и п.4 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения.

Поскольку оспариваемые истицей сделки по продаже нежилого помещения расположенного по адресу: ____ заключены в результате преступных действий ответчиков, что установлено приговорами суда, вступившими в законную силу, в нарушение требований ст. 454 ГК РФ денежные суммы при заключении сделок не передавались, требования ЖЕС о признании договор купли-продажи здания магазина, расположенного по адресу ____, заключённый 05.06.2009 года между ЖЕС и НАЕ, недействительной сделкой; признании договор купли-продажи здания магазина общей площадью 309,9 кв. м, расположенного по адресу: ____, заключенный между НАЕ, БАВ, КАЛ и КВИ недействительной сделкой; применении последствий недействительности сделки в виде возврата здания магазина, общей площадью 309,9 кв.м., расположенного по адресу: ____ собственность ЖЕС, прекращении право собственности КАЛ, КВИ, БАВ на здание магазина общей площадью 309,9 кв. м, расположенного по адресу: ____ подлежат удовлетворению в безусловном порядке.

Арест на недвижимое имущество, наложенный постановлением судьи в рамках расследования уголовного дела, подлежит отмене.

В соответствии с п.1 и п.2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ссылаясь на данные нормы, истец просила взыскать упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы по договору аренды от 06 сентября 2008 года за период с 05 июня 2009 года по 01 августа 2016 года.

В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле.

Таким образом, в предмет доказывания истцом входят доходы, которые реально получила бы истец, если бы не утратила возможность использовать спорное имущество при обычных условиях гражданского оборота.

Как разъяснено в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2016 года N 55 "О судебном приговоре"в соответствии с положениями части 2 статьи 309 УПК РФ при постановлении обвинительного приговора суд обязан разрешить предъявленный по делу гражданский иск. Лишь при необходимости произвести дополнительные расчеты, связанные с гражданским иском, требующие отложения судебного разбирательства, и когда это не влияет на решение суда о квалификации преступления, мере наказания и по другим вопросам, возникающим при постановлении приговора, суд может признать за гражданским истцом право на удовлетворение гражданского иска и передать вопрос о размере возмещения гражданского иска для рассмотрения в порядке гражданского судопроизводства.

Каких-либо преюдициальных фактов в отношении неполученных доходов, а также суждений о том, что ответчики осуждены за то, что потерпевшая не получала арендную плату по договору аренды,приговоры суда не содержат.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 года № 23 "О судебном решении" суд, принимая решение по иску, вытекающему из уголовного дела, не вправе входить в обсуждение вины ответчика, а может разрешать вопрос лишь о размере возмещения.

Таким образом, упущенная выгода подлежала доказыванию ЖЕС на общих основаниях.

В материалы дела истцом представлен договор аренды от 6 сентября 2008 года заключенный между ИП ЖТН (арендатор) и ЖЕС (арендодатель) (л.д.15).

Согласно п. 1.1 договора арендодатель передаёт, арендатор принимает в арендное пользование здание магазина (Любимый) со встроенным помещением, далее именуемым как бар (Любимый) с имуществом, о чём составлен передаточный акт.

Передаточный акт суду представлен не был.

Согласно п.3.1 договора сумма арендной платы составляет 39764 рубля в месяц.

Согласно п.5.1 договора договор вступает в силу с 6 сентября 2008 года по 6 сентября 2009 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что для признания договор аренды недвижимого имущества заключенным, требуется не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свидетельствует о незаключенности договора и отсутствии каких-либо договорных обязательств между его сторонами.

Представленный суду договор аренды от 6 сентября 2008 года не содержит отметки о его регистрации. Сведения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации указанного договора суду представлены не были.

Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательства того, что договор аренды фактически исполнялся, суду не были представлены.

В силу п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с представленным свидетельством о государственной регистрации от 5 сентября 2008 года истице на праве собственности принадлежало здание магазина (нежилое) общей площадью 309,9 кв. м, инв.№__, лит.Б, склад (литер 1), гараж (литер 2), адрес объекта: ____ (л.д.17).

Как пояснила истица в судебном заседании здание магазина - это двухэтажное строение. На первом этаже располагался магазин «Продукты». На втором этаже здания находился бар. В аренду ЖТН сдавала всё здание.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель передал, арендатор принял в арендное пользование здание магазина (Любимый) со встроенным помещением, далее именуемым как бар (Любимый).

Адрес объекта в договоре не указан. Исходя из показаний истицы о том, что магазин и бар являются разными помещениями, установить из содержания договора аренды с достаточной долей вероятности, что именно являлось предметом договора аренды, не представляется возможным.

Учитывая, что описание объекта в договоре не соответствует его описанию в регистрационной документации, оснований для признания договора аренды заключенным ввиду несогласованности предмета, не имеется.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Доказательства получения истицей арендной платы суду представлены не были.

Как указала при опросе по поручению суда свидетель ЖТН, она оплачивала арендную плату наличными, передавая деньги ЖЕС (л.д.134).

Частью 1 ст. 3 НК РФ установлена обязанность по уплате налогов на территории РФ.

Таким образом, если истец реально получала арендную плату, то с указанного дохода ею должен был уплачиваться налог в сумме 13%.

Как установлено в судебном заседании истец не являлась индивидуальным предпринимателем. Между тем, неоднократное получение доходов от сдачи коммерческой недвижимости в аренду имеет признаки предпринимательской деятельности.

Согласно положениям ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Исходя из вышеизложенных правовых норм в качестве неоспоримых доказательств получения истицей дохода в виде арендной платы, могли являться доказательства по оплате налога на полученные доходы, а равно представление бухгалтерских документов свидетеля, в которых оплата арендной платы также должна была отражаться. Указанные неопровержимые доказательства суду представлены не были.

Кроме того, в ходе рассмотрения уголовного дела в отношении БАВ и КВИ допрошенная в качестве свидетеля ЖТН поясняла, что договора аренды с истицей не было, арендную плату она истцу не платила (л.д. 30).

Учитывая противоречивость показаний свидетеля по вопросу оплаты денежных средств, а также наличие родственных связей, суд критически относится к пояснениям свидетеляЖТН по поводу оплаты ею арендной платы ЖЕС

Приговором Шарьинского районного суда от 28 апреля 2014 года в отношении КВИ и БАВ обстоятельства, свидетельствующие о сдаче потерпевшей принадлежащей ей недвижимости в аренду свидетелю и получения доходов от сдачи в аренду, не установлены.

Согласно приговору Шарьинского районного суда Костромской области от 23 марта 2016 года в отношении РАВ, заявляя гражданский иск о взыскании упущенной выгоды, истица также не ссылалась на наличие договора аренды (л.д.13). Обстоятельства, свидетельствующие о сдаче ЖЕС принадлежащей ей недвижимости в аренду ЖТН и получения доходов от сдачи в аренду, указанным приговором суда также не установлены.

Приговором Шарьинского районного суда от 28 апреля 2014 года в отношении КВИ и БАВ гражданский иск потерпевшей ЖЕС к КВИ, БАВ и КАЛ о признании недействительной сделку о регистрации права собственности от 9 июня 2009 года на здание, расположенное по адресу ____, был оставлен без рассмотрения.

Обстоятельства, свидетельствующие о создании ЖЕС объективных препятствий для своевременного истребования принадлежащей ей недвижимости из владения ответчиков, истцом не доказаны. Обстоятельства, препятствующие ей осуществлять надлежащую защиту своих прав, были устранены вышеуказанным приговором суда, оставленным без изменения определением апелляционной инстанции.

Кроме того, как пояснила свидетель ЖТС, примерно в 2013 году она уехала из г. Шарья.

Неопровержимых доказательств того, что, начиная с 2013 года после отъезда ЖТС из города, истец могла получать реальный доход от сдачи недвижимости в аренду, ЖЕС суду не представлено.

При таких обстоятельствах требование о взыскании упущенной выгоды в сумме 3 413 065 рублей удовлетворению не подлежит, так как сам факт наличия упущенной выгоды, её размер, истцом не доказаны.

В силу ст. 98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу изложенного, руководствуясь положениями ст. 333.19 НК РФ в пользу истицы подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 600 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ЖЕС удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи здания магазина, расположенного по адресу ____, заключённый 05.06.2009 года между ЖЕС и НАЕ.

Признать недействительным договор купли-продажи здания магазина общей площадью 309,9 кв. м, расположенного по адресу: ____, инв. №__, лит.Б, склад (литер 1), гараж (литер 2), заключённый 6.12.2010 года между НАЕ, БАВ, КАЛ и КВИ.

Применить последствия недействительности сделок, возвратив стороны в первоначальное положение.

Признать отсутствующим (прекратить право) общей долевой собственности БАВ, КАЛ и КВИ на здание магазина, общей площадью 309,9 кв.м., расположенного по адресу: ____, инв. №__, лит.Б, склад (литер 1), гараж (литер 2).

Признать (восстановить) право собственности ЖЕС на здание магазина (нежилое) общей площадью 309,9 кв. м, расположенное по адресу: ____, инв. №__, лит.Б, склад (литер 1), гараж (литер 2).

Записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности от 17 декабря 2010 года №__ о государственной регистрации права собственности КАЛ, БАВ и КВИ на здание магазина (нежилое) общей площадью 309,9 кв. м, расположенное по адресу: ____, инв. №__, лит.Б, склад (литер 1), гараж (литер 2) признать погашенными.

Внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ЖЕС на здание магазина (нежилое) общей площадью 309,9 кв. м, расположенное по адресу: ____, инв. №__, лит.Б, склад (литер 1), гараж (литер 2).

В удовлетворении иска к РАВ и БАВ о взыскании солидарно упущенной выгоды в сумме 3 413 065 рублей, отказать.

Отменить арест на здание магазина (нежилое) общей площадью 309,9 кв. м, расположенное по адресу: ____, инв. №__, лит.Б, склад (литер 1), гараж (литер 2), наложенный постановлением судьи Шарьинского районного суда от 20.04.2012 года.

Взыскать с КАЛ, КВИ, БАВ и НАЕ в пользу ЖЕС расходы по оплате госпошлины в сумме 600 рублей в равных долях.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Костромского областного суда через Шарьинский районный суд в течение одного месяца.

Председательствующий О.В. Гуманец

Решение вступило в законную силу ________.