Гражданский кодекс часть 1

ФИО4 обратился в Муромский городской суд с иском к ФИО2 и просит провести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок площадью 1599 кв.м. с кадастровым номером номер, находящегося по адресу: ..., возникшего на основании заключенного договора купли-продажи земельного участка от 27 апреля 2010г., удостоверенного нотариусом Муромского нотариального округа ФИО5, номер по реестру №1-1721 л.д.3-4).

В обоснование заявленных требований истец указал, что 27 апреля 2010г. он заключил с ответчиком договор купли-продажи земельного участка площадью 1599 кв.м. с кадастровым номером номер, находящегося по адресу: .... Оплата по договору произведена в полном объеме в безналичном порядке платежным поручением №45 от 27.04.2010г. на счет ответчика сумма Договор купли-продажи удостоверен нотариусом Муромского нотариального округа ФИО5, номер по реестру №1-1721. Совместно с ответчиком они 29.04.2010г. подали данный договор для регистрации перехода права собственности в Муромский отдел УФСГР кадастра и картографии по Владимирской области.

Однако 04.05.2010г. истец получил из Муромского отдела УФСГР кадастра и картографии по Владимирской области уведомление о приостановлении государственной регистрации, в котором сообщалось о приостановлении регистрации на один месяц на основании заявления представителя ФИО2 ФИО3 в связи с необходимостью «уточнения межевого плана, деньги за участок не получены, возникли вопросы по межеванию». Истец обратился к представителю продавца ФИО3 за разъяснениями, которых так и не получил. В связи с чем истец обратился в суд.

В судебном заседании истец ФИО4 и его представитель адвокат Лебедев А.А. поддержали исковые требования и просили их удовлетворить.

Представители ответчика ФИО2 доверенное лицо ФИО3 (мать ответчика) и адвокат Борин А.Ю. иск не признали. В возражениях указали, что во время заключения договора доверенное лицо ФИО3 договаривалась с ФИО4 о продаже последнему 1200 кв.м., а не 1599 кв.м., поскольку ФИО2 не собирался продавать весь земельный участок, т.к. рядом с его земельный участком находится земельный участок ФИО3 площадью 900 кв.м. Мать и сын пользовались обеими участками, разделив их поровну по 1200 кв.м. При заключении договора ФИО4 был согласен приобрести часть земельного участка, однако в договоре указал площадь 1599 кв.м. вместо 1200 кв.м. Оставшийся земельный участок площадью 900 кв.м. слишком мал для выращивания всего необходимого. В адрес ФИО4 направлено заявление о расторжении договора купли-продажи земельного участка с возвращением всех понесенных по делу расходов, на которое ответ не получен. Ответчик считает, что до регистрации указанного договора в Муромском отделе УФРС права собственности у ФИО4 не возникло. Собственник земельного участка не уклоняется от государственной регистрации права, а желает его расторгнуть л.д.87).

Третье лицо - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного разбирательства, ранее представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение спора оставляет на усмотрение суда л.д.92, 55).

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Ответчик ФИО2 является собственником земельного участка площадью 1500 кв.м. в ... на основании постановления Главы администрации Подболотского сельсовета от 05.01.1996г. №7 л.д.74-76, 34-54, 47).

Статья 35 Конституции РФ закрепляет охрану частной собственности законом (ч.1).

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2).

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч.3).

На основании ст.15 ЗК РФ собственностью граждан (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ст.70 ЗК РФ).

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (п.1 ст.16 ФЗ от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Как указывается в п.2 ст.23 вышеуказанного закона при постановке на учет объекта недвижимости орган кадастрового учета выдает кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта недвижимости).

В результате проведения межевания 16.03.2010г. был определен фактический размер участка 1599 кв.м., данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 30.03.2010г. л.д.34-54, 10-11).

Представитель ответчика – доверенное лицо ФИО3 (мать ответчика) является собственником соседнего земельного участка площадью 911 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.10.2009г. л.д.107).

Представитель ответчика ФИО3 размещала в местных газетах объявления о продаже земельных участков л.д.65, 105).

По одному из таких объявлений, размещенному в газете «Если у Вас…» от 20.04.2010г., в котором указывалось, что «продается земельный участок в ... (15 соток, газ, вода, асфальт, док-ты готовы, место на берегу ...), тел. номер», ответчик, позвонив, договорился с ФИО3, действующей по доверенности, о покупке земельного участка л.д.105).

Размещение объявлений в газете, а также номер телефона представителем ответчика ФИО3 не оспаривалось. Кроме того, ею в подтверждение принадлежности указанного номера был представлен счет на оплату услуг связи по пользованию телефоном за указанным номером л.д.64).

По имеющейся у ФИО3 доверенности от 24.12.2009г., ФИО2 уполномочил ее продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему земельный участок с кадастровым номером номер, находящийся по адресу: ..., для чего предоставил право представлять и получать необходимые справки, документы во всех организациях и учреждениях, в т.ч. в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получить следуемые ему деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с правом подачи заявления о приостановлении государственной регистрации, срок полномочий по доверенности три года л.д.61).

ФИО3, действуя по вышеуказанной доверенности, от имени продавца заключила с истцом договор купли-продажи земельного участка от 27.04.2010г. По условиям данного договора: ФИО2, от имени которого действует ФИО3, продал ФИО4 принадлежащий ему по праву собственности земельный участок площадью 1599 кв.м. с кадастровым номером номер в границах кадастрового плана земельного участка, прилагаемого к настоящему договору, находящийся по адресу: ..., на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства (п.1.1). Стороны оценивают указанный участок суммап.2.2). ФИО4 купил у ФИО6 указанный земельный участок за сумма Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п.2.3). ФИО2, от имени которого действует ФИО3, гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой (п.2.5). Земельный участок правами других лиц не обременен (п.3.1). Ограничений в пользовании земельным участком не имеется (п.3.2). ФИО2, от имени которого действует ФИО3, продал, а ФИО4 купил по настоящему договору земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать (п.4.1). Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством РФ, правовыми актами Администрации Владимирской области, изданными в пределах ее полномочий (п.4.2). При передаче земельного участка стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт (п..6). Содержание настоящего договора его участникам зачитано вслух (п.5.7). Данный договор подписан сторонами, удостоверен нотариусом Муромского нотариального округа ФИО5, запись в реестре№1-1721 л.д.6).

Оплата по договору в размере сумма платежным поручением №45 от 27.04.2010г. переведена на счет представителя продавца л.д.9). Получение оплаты по договору представителем ответчика не оспаривалось.

В порядке ст.556 ГК РФ сторонами подписан передаточный акт от 27.04.2010г., который также удостоверен нотариусом. Как указывается в нем ФИО2, от имени которого действует ФИО3, продал ФИО4 площадью 1599 кв.м. с кадастровым номером номер в границах кадастрового плана земельного участка, прилагаемого к настоящему договору, находящийся по адресу: ..., вышеуказанный земельный участок (п.1). ФИО2, от имени которого действует ФИО3, передал ФИО4 вышеуказанный земельный участок, а ФИО4 принял от ФИО2 указанный земельный участок полностью в таком виде, в каком он был на момент удостоверения договора (п.2) л.д.62).

Подписание договора купли-продажи и передаточного акта ФИО3 не оспаривалось.

Таким образом, с учетом положений ст.ст.454, 549 ГК РФ, предусматривающих обязанность продавца передать недвижимое имущество в собственность покупателя, и взаимную обязанность покупателя принять имущество и оплатить его, договор купли-продажи земельного участка от 27.04.2010г. его сторонами исполнен (представитель продавца ФИО3 передала в собственность ФИО4 спорный земельный участок, а ФИО4 принял его и оплатил установленную цену).

По смыслу п.2 ст.551 ГК РФ исполнить договор купли-продажи недвижимости можно и до регистрации перехода права собственности, однако, осуществив такое исполнение, стороны не добиваются вещно-правовых последствий, т.е. собственником земельного участка остался ФИО2

На земельном участке отсутствуют какие-либо строения, что подтвердили в судебном заседании стороны, и о чем указано в п.3.3 договора купли-продажи от 27.04.2010г.

Как указывается в п.1 ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В п.5.1. договора купли-продажи от 27.04.2010г. также указывается, что право собственности на указанный земельный участок возникает у ФИО4 с момента регистрации перехода права собственности по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.

В соответствии со ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом

Стороны обратились в Муромский отдел Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области за регистрацией перехода права собственности, сдали требуемые документы, что подтверждается соответствующей распиской л.д.7).

Однако истцом из Муромского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области было получено уведомление от 04.05.2010г. о приостановлении на один месяц государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и права собственности ФИО4 в связи с обращением ФИО3, действующей по доверенности за ФИО2, в связи с необходимостью «уточнения межевого плана, не получением денег за участок, возникшими вопросами по межеванию» л.д.8).

Затем истцом из Управления было получено письмо от 12.05.2010г. о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности и права собственности истца на земельный участок до 12.06.2010г. т.к. ФИО3, действующая по доверенности за ФИО2, обратилась с заявлением о возврате документов. Истцу предложено в указанный срок устранить причины, препятствующие государственной регистрации л.д.63).

В соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, согласно п.61 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Стороны по договору купли-продажи земельного участка первоначально выразили намерение зарегистрировать переход права собственности по данному договору, однако в последующем ответчик в лице представителя уклоняется от совершения данного действия (ФИО3 направляются в регистрирующий орган заявления о приостановлении регистрации, о возвращении документов со ссылками на отсутствие оплаты по договору, несогласования площади продаваемого участка), чем нарушаются права истца.

Доводы представителя ответчика о несогласовании с покупателем размера земельного участка (1200 кв.м. вместо 1599 кв.м.) и его цены (сумма только за участок площадью 1200 кв.м.) суд находит несостоятельными. Оплата по договору купли-продажи земельного участка от 27.04.2020г. была переведена покупателем ФИО4 безналичным путем на счет ответчика-продавца сумма. л.д.9). В судебном заседании представитель ответчика доверенное лицо ФИО3 не отрицала получение оплаты по договору купли-продажи в сумме сумма

Утверждение представителя ответчика о несогласовании размера земельного участка суд находит голословным, никакими доказательствами по делу не подтверждаемыми.

Напротив, из вышеприведенного объявления в газете, на которое отозвался истец, следует воля лица, сделавшего объявление (доверенного лица продавца), заключить с любым, кто обратится договор на указанных в предложении условиях (а в оферте условие о площади земельного участка указано – 15 соток), что является публичной офертой в смысле п.2 ст.437 ГК РФ л.д.105).

Таким образом, при указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

В тоже время регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ (п.65 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010г.).

Следовательно, ответчик ФИО2 вправе обратиться с самостоятельным иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, даже при наличии зарегистрированного перехода права собственности по данному договору. При рассмотрении настоящего дела такой иск не заявлен. Встречное исковое заявление ФИО2 о взыскании доплаты в сумме сумма возвращено истцу в связи с неуплатой госпошлины в установленный определением об оставлении заявления без движения срок л.д.93-98).

То обстоятельство, что истец ФИО4 является гражданином Эстонии, имеющим российскую визу, не лишает его возможности защищать свои права, поскольку он также является участником гражданско-правовых, земельных отношений, каких-либо ограничений на правоотношения, в которые он вступил, законом не установлено, на него также распространяются правила, установленные законодательством для указанных правоотношений (п.1 ст.2 ГК РФ, ст.5 ЗК РФ) л.д.103-104).

Определением судьи от 18.06.2010г. установлены меры обеспечения иска в виде приостановления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером номер, площадью 1599 кв.м., расположенный по адресу: ...

Часть 3 статьи 123 Конституции РФ предусматривает, что судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

На основании ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок площадью 1599 кв.м. с кадастровым номером номер, находящийся по адресу: ..., на основании договора купли-продажи земельного участка от 27 апреля 2010 года, удостоверенного нотариусом Муромского нотариального округа ФИО5, номер реестра 1-1721, заключенного между ФИО2 и ФИО4.

Отменить меры обеспечения иска, установленные определениями судьи от 18 июня 2010 года, в виде приостановления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером номер, площадью 1599 кв.м., расположенный по адресу: ...

На решение может быть подана кассационная жалоба во Владимирский облсуд через Муромский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья- Т.А. Муравьева