Гражданский кодекс часть 1

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Лихницкой О.В., при секретаре Уваровой Ю.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, представителя третьего лица ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Бердска к ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком, об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

Установил:

Администрация города Бердска обратилась с иском к ФИО4 о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком в размере 410 797 руб. 26 коп., пени в размере 29 066 руб. 53 коп., об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование исковых требований указано, что согласно сведениям ЕГРН ответчику ФИО4 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с <адрес>, степень готовности объекта 71%. 23.09.2014 года между истом и ответчиком ФИО4 на срок до 27.08.2016 года заключен договор № 515-д аренды земельного участка площадью 1193,0 кв.м из земель населенных пунктов <адрес>. Земельный участок предоставлялся ответчику с разрешенным использованием для строительства объекта социально-бытового назначения. Соглашением от 22.07.2016 года № 272-Д срок действия договора аренды продлен до 26.08.2019 года и больше не продлевался.

26.07.2019 года в адрес истца поступило заявление ответчика ФИО4 о заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Ответчику было отказано в заключении договора, поскольку ею уже было реализовано право однократного продления договора путем заключения Соглашения. Таким образом, прекращение действия договора аренды является основанием для принудительного изъятия у ответчика спорного объекта незавершенного строительства. В связи с прекращением действия договора аренды истцом 03.03.2021 года в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости в срок до 12.04.2021 года освободить незаконно занимаемый земельный участок, привести его в первоначальное состояние и оплатить задолженность по основным платежам и пени.

Согласно акту № 13 от 01.03.2021 года о фактическом пользовании земельным участком с местоположением: <адрес>, в настоящее время земельный участок используется ответчиком. 27.01.2021 года ответчиком ФИО4 прекращено осуществление предпринимательской деятельности.

Истец просит взыскать с ФИО4 задолженность за фактическое пользование земельным участком за период с 26.08.2019 года по 20.05.2021 года в размере 410 797 руб. 26 коп., пени в размере 29 066 руб. 53 коп.; изъять у ФИО4 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке площадью 1193,0 кв.м с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, степень готовности объекта 71%, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Определением суда от 04.08.2021 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО5 – новый собственник объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 89).

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, в обоснование которых указал, что срок действия договора аренды земельного участка от 22.07.2016 года № 272-д истек 26.08.2019 года. 16.06.2021 года Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № от ФИО4 к ФИО5 С 16.06.2021 года ФИО5 использует земельный участок без каких-либо правовых оснований, оплата за фактическое пользование земельным участком не производится, в связи с чем в отношении требования об изъятии объекта незавершенного строительства является надлежащим ответчиком по делу. До настоящего времени ответчик ФИО4 не погасила в добровольном порядке задолженность по договору аренды по пени и за фактическое пользование земельным участком с 26.08.2019 года по 15.06.2021 года.

Истец просит:

- взыскать с ФИО4 задолженность за фактическое пользование земельным участком за период с 26.08.2019 года по 15.06.2021 года в размере 427 643 руб. 84 коп., пени за период с 16.09.2017 года по 11.03.2021 года в размере 29 066 руб. 53 коп.;

- изъять у ФИО5 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке площадью 1193,0 кв.м <адрес>, степень готовности объекта 71%, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (том 1 л.д. 102-103).

Определением суда от 29.09.2021 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено МКУ «УЖКХ» г. Бердска (том 1 л.д. 175).

Представитель истца администрации города Бердска ФИО1, действующая на основании доверенности (том 1 л.д. 229), исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, приведенном выше. Дополнительно пояснила, что оплата за фактическое пользование земельным участком рассчитывалась на основании условий договора.

Согласно ранее данным пояснениям представителя истца ФИО6, действующей на основании доверенности (том 1 л.д. 106), до 08.09.2016 года ФИО4 строительство на земельном участке не вела и за разрешением на строительство в администрацию не обращалась. Первое ее обращение за разрешением на строительство было в сентябре 2016 года. 01.09.2016 года было выдано уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство на основании ч. 13 ст. 51 ГрК РФ в связи с отсутствием документов, предусмотренных ч. 7 данной статьи, а именно отсутствовали схема планировочной организации земельного участка, технические условия благоустройства и присоединения к улично-дорожной сети. В последующем ответчику также неоднократно было отказано в выдаче разрешения на строительство. Разрешение на строительство на данный объект выдано ФИО4 26.05.2017 года на срок до 26.12.2017 года, и в разрешении фигурирует другой объект. Наименование комплекс зданий социально-бытового назначения первый этап строительства, здание оказания юридической помощи лицам и их семьям. Планировалось здание с небольшой пристройкой. 06.12.2017 года ФИО4 обращается за разрешением на продление срока действия разрешения на строительство данного объекта. Уведомлением от 15.12.2017 года ей отказано в продлении срока действия разрешения в связи с тем, что не соблюден предусмотренный законом срок, она должна обратиться за 60 дней до истечения срока действия разрешения на строительство. Следующее разрешение на строительство ФИО4 получает 28.05.2018 года на тот же объект. Данное разрешение на строительство было продлено первый раз до 30.06.2019 года, второе до 30.08.2019 года, то есть до окончания продленного договора аренды. В июле 2019 года ФИО4 обращается за внесением изменений в разрешение на строительство. Поскольку на объект незавершенного строительства 07.02.2019 года было зарегистрировано право собственности за ФИО4, то она уже не имела права на получение нового разрешения на строительство, она должна обратиться за реконструкцией объекта, так как 71% был построен. Уведомлением от 2019 года ФИО4 было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию. 28.08.2019 года был выдан отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с несоответствием объекта строительному проекту, параметров построенного объекта проектной документации, отсутствием разрешения на строительство, разрешение было выдано на строительство нового объекта. В настоящее время на земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства, не получено разрешение на строительство данного объекта. ФИО4 была представлена проектная документация в 2019 году объекта, который планировалось строить, имеется акт осмотра земельного участка, из которого видно, какой объект построен, это небольшой киоск, который не соответствует проекту.

26.06.2019 года в администрацию от имени ФИО4 обратился представитель ФИО5 для заключения договора аренды без проведения торгов. В заявлении просит заключить с ИП ФИО4 договор аренды земельного участка. 02.08.2019 года выдано уведомление ФИО4, в котором разъяснено, что согласно п. 21 ст. 10 ФЗ от 25.10.2010 года № 137-ФЗ она использовала право однократного продления договоры аренды, в связи с чем ей отказывают в заключении договора аренды. Ответчику ФИО5 еще в августе 2019 г. было известно об отказе в заключении договора аренды, и спустя почти два года он приобретает объект незавершенного строительства у ФИО4, то есть он знает, что никаких правовых оснований пользоваться земельным участком у ФИО4 и у него как нового собственника объекта незавершенного строительства нет. В настоящее время договор аренды прекратил свое действие и в ЕГРН погашена запись договора аренды. У администрации нет никакого правого основания для заключения нового договора аренды с ФИО5, только реализация данного объекта на торгах. Длительное время ФИО4 или ФИО5 оплату за пользование земельным участком не производят, чем нарушают права администрации. Задолженность за фактическое пользование земельным участком рассчитана на основании условий договора, который заключается на основании отчета об оценке. Неустойка образовалась за период действия договора. Отказ в выдаче разрешений на строительство ответчиком не обжалован.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Согласно данным отдела адресно-справочной работы УВМ ГУ МВД России по г. Москве ответчик с 10.11.2018 года зарегистрирован по адресу: <адрес>; с 25.08.2020 года по 24.08.2021 года была зарегистрирована по месту пребывания: <адрес>, кв. ч-с (том 1 л.д. 80). Почтовые конверты с судебными извещениями, направленные по месту регистрации и месту пребывания ответчика, были возвращены в суд почтовым отделением за истечением срока хранения, что подтверждается сведениями официального сайта Почта России в сети Интернет (том 1 л.д. 227, 228). Таким образом, судом предприняты все необходимые меры для надлежащего извещения ответчика. Неполучение адресатом судебного извещения расценено судом как отказ ответчика от получения судебного извещения, что согласно ч. 2 ст. 117 ГПК РФ позволяет суду считать ответчика надлежаще извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (том 1 л.д. 224). Ранее поддержал пояснения своего представителя.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО2, действующий на основании доверенности (том 1 л.д. 140-141), в судебном заседании исковые требования истца не признал. Поддержал ранее данные пояснения, согласно которым ФИО4 было выдано разрешение на строительство здания социально-бытового назначения, которое действовало до августа 2019 года. В рамках данного разрешения были выданы технические условия от 20.06.2018 года, п. 2 которых предусмотрено присоединение объекта к дорожной инфраструктуре проезда в районе <адрес>. Учитывая жалобы граждан, стало не возможным присоединение недостроя к внутриквартальной дороге в районе <адрес>. ФИО4 обратилась в МКУ УЖКХ для изменения схемы проезда к недострою. Письмом от 15.08.2019 года ей было отказано ввиду того, что предусмотрен подъезд к зданию, предназначено размещение остановки общественного транспорта. Ранее в апреле 2017 года ФИО4 был согласован данный проект, проезд был организован и согласован именно с <адрес>ФИО4 обратилась в администрацию с заявлением о выдаче акта ввода в эксплуатацию. 28.08.2019 года ей было отказано, поскольку недострой зарегистрирован как объект незавершенного строительства, а разрешение было выдано на строительства нового объекта, и на этот недострой нужно получать уже разрешение на реконструкцию объекта, который был построен в соответствии с ранее выданным разрешением. Вторым пунктом для отказа являлось отсутствие соответствия построенного объекта техническим условиям. Третье лицо сначала разрешило присоединение, потом выдало технические условия присоединения к проезду в районе <адрес>, и отказало в присоединение к <адрес>. Истцом и третьим лицом чинились препятствия ФИО4 в строительстве объекта, что на основании ч. 3 ст. 239.1 ГК РФ является основанием для отказа в удовлетворении иска. Ответчики не обжаловали отказ ввода объекта в эксплуатацию, что не влечет законность данного отказа. Просит в удовлетворении исковых требований истцу отказать.

Представитель третьего лица МКУ «УЖКХ» ФИО3, действующий на основании доверенности (том 1 л.д. 183), в судебном заседании пояснил, что исковые требования истца подлежат удовлетворению. Пояснил, что из материалов дела не усматривается то обстоятельство, что в 2017 году был согласован проезд именно с <адрес>. При этом ответчиком представлена не вся схема к письму. В 2019 году ответчик вновь обращается в учреждение с таким же заявлением и ответом от 15.08.2019 года, где директор отказывает в согласовании проезда с ул. Красная Сибирь, к которому прилагалась схема проекта безопасности дорожного движения на момент уже эксплуатации, эту схему никто не согласовывал. Схема, на которую ссылается ответчик, временная на период строительства, которая давала право пользоваться проездом не через внутриквартальный проезд, а с дороги общего пользования, вблизи ДК «Родина». Полагает, что ответчик не представил доказательства того, что со стороны администрации города Бердска или других органов чинились препятствия, в результате которых объект не был сдан в эксплуатацию. Ответчики пытаются ввести суд в заблуждение, предоставляя схему дорожного движения не в полном объеме.

Суд с учетом мнения представителей истца, ответчика, третьего лица счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Заслушав пояснения представителей истца, ответчика, третьего лица, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи

Пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

Согласно позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 27.06.2017 года № 305-ЭС17-2608, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка (п. 1 ст. 60 ЗК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 ГК РФ).

Согласно п. 1, 2 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Как следует из материалов дела, на основании постановления и.о. Главы города Бердска от 28.08.2014 года № 3065 «О предоставлении земельного участка в аренду по адресу: <адрес>, ИП ФИО4 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1193,0 кв.м. с разрешенным использованием «для строительства объекта социально-бытового назначения» в аренду сроком на два года (том 1 л.д. 9).

23.09.2014 года между истцом и ИП ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка на территории города Бердска № 515-д, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1193,0 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> участок предоставляется для строительства объекта социально-бытового назначения (том 1 л.д. 10-13).

Срок действия договора с 23.09.2014 года до 27.08.2016 года (пункт 1.3 договора).

Согласно п. 2.1, 2.2 договора аренды арендная плата является обязательным бюджетным платежом. Расчетным периодом по договору аренды является календарный год. Размер годовой арендной платы на дату заключения договора составляет 236 500 руб. В соответствии с решением Совета депутатов города Бердска третьего созыва от 17.04.2014 года № 474 «Об утверждении корректирующих коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы на территории города Бердска за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» годовой размер арендной платы определен на основании отчета от 25.08.2014 года № 20/08-14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком, выполненного ООО «Центр правового, информационного и технического развития». Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или муниципальным правовым актом без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

Арендная плата вносится ежегодно два раза в год, равными долями до 15 мая и до 15 сентября (п. 2.4.2 договора аренды).

Соглашением № 272-Д от 22.07.2016 года к договору аренды земельного участка на территории города Бердска № 515-д от 23.09.2014 года срок действия договора аренды продлен на тех же условиях до 26.08.2019 года (том 1 л.д. 14-15).

Регистрация договора аренды в установленном законом порядке на срок с 09.10.2014 года по 26.08.2019 года подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 34-38).

26.07.2019 года ответчик ФИО4 направила в адрес истца заявление о заключении с ней как ИП нового договора аренды земельного участка без проведения торгов сроком с 26.08.2019 года до 15.08.2020 года, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ она зарегистрировала объект незавершенного строительства с готовностью 71%, объекту присвоен кадастровый №. 18.06.2019 года арендатором согласована схема организации дорожного движения с обустройством выезда на ул. Красная Сибирь. Для окончания строительства (реконструкции) указанного выше объекта незавершенного строительства необходимо провести благоустройство территории с организацией выезда (въезда) на ул. Красная Сибирь. При согласовании документа (листа) к производству земляных работ на указанном земельном участке выяснилось, что в месте организации выезда на ул. Красная Сибирь имеется столб, который препятствует проведению указанных дорожных и земляных работ по благоустройству территории строящегося объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №. Таким образом, по независящим от арендатора причинам откладывается срок предоставления документов, установленных ст. 55 ГрК РФ для введения строящегося (реконструируемого) объекта незавершенного строительства в эксплуатацию (том 1 л.д. 16-18, 19).

Принадлежность с 07.02.2019 года ФИО4 объекта незавершенного строительства <адрес>, подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 29-31, 32-33).

Согласно письму истца от 02.08.2019 года ответчику ФИО4 на основании п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» отказано в заключении договора аренды на новый срок, поскольку ФИО4 использовано право однократного продления договора аренды от 23.09.2014 года № 515-д на три года (соглашение № 272-Д от 22.07.2016 года к договору аренды от 23.09.2014 года) (том 1 л.д. 21).

13.03.2020 года истцом ответчику ФИО4 направлено требование № 14 об уплате арендных платежей, согласно которому по состоянию на 12.03.2020 года арендные платежи составляют 38 792 руб. 40 коп., пени – 17 332 руб. 51 коп., всего 56 124 руб. 91 коп. (том 1 л.д. 22). Направление требования подтверждается почтовой квитанцией, реестром писем (том 1 л.д. 23, 24-25).

Согласно выписке из ЕГРИП ответчик ФИО4 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 27.01.2021 года (том 1 л.д. 42-47).

Как следует из акта № 13 от 01.03.2021 года, составленного начальником управления земельных отношений администрации города Бердска Ш.Д., заместителем начальника управления земельных отношений К.М., земельный участок с местоположением: <адрес>, фактически используется по состоянию на 01.03.2021 года ФИО4, собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №. В связи с чем у администрации города Бердска есть основания для начисления платы за фактическое пользование земельным участком за период с 26.08.2019 года по 01.03.2021 года. Арендная плата за указанный период рассчитана на основании отчета № 20/08-14 от 25.08.2014 года согласно договору аренды от 23.09.2014 года и составляет 358 961 руб. 64 коп. (236 500 руб. / 365 дней х 554 дня) (том 1 л.д. 26).

Согласно п. 2.4.3 договора аренды от 23.09.2014 года в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы платежей за истекший период (том 1 л.д. 11).

Как следует из уточненного искового заявления истца, 16.06.2021 года Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № от ФИО4 к ФИО5 (том 1 л.д. 102-103).

Указанное истцом обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, согласно которой с 16.06.2021 года собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № является ФИО5 (том 1 л.д. 74-76).

За фактическое пользование земельным участком за период с 26.08.2019 года по 15.06.2021 года размер задолженности исчислен истцом исходя из условий договора аренды и размера арендной платы в 236 500 руб. в год, установленной на основании отчета № 20/08-14 от 25.08.2014 года (п. 2.2 договора).

Таким образом, согласно уточненному расчету задолженности за период с 26.08.2019 года по 15.06.2021 года у ответчика ФИО4 образовалась задолженность по арендным платежам в размере 427 643 руб. 84 коп. (236 500 руб. / 365 дней х 660 дней) (том 1 л.д. 104). Также согласно уточненному расчету задолженность ответчика ФИО4 по договору аренды по пени за период с 16.09.2017 года по 11.03.2021 года составляет 29 066 руб. 53 коп. (том 1 л.д. 105).

Расчет задолженности по арендным платежам и пени проверен судом, является верным, произведенным в соответствии с условиями Договора аренды и требованиями закона. Ответчик ФИО4 не представила никаких возражений на исковое заявление, а также доказательств исполнения ею обязательств по договору аренды надлежащим образом.

Таким образом, с учетом приведенных выше положений закона и установленных судом обстоятельств суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца о взыскании с ответчика ФИО4 задолженности за фактическое пользование земельным участком за период с 26.08.2019 года по 15.06.2021 года в размере 427 643 руб. 84 коп., пени за период с 16.09.2017 года по 11.03.2021 года в размере 29 066 руб. 53 коп. являются законными и обоснованными, а потому подлежат удовлетворению.

Разрешая исковые требования истца об изъятии у ФИО5 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:10045:2022, суд приходит к следующему.

В силу пп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

На основании п. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Согласно уведомлению истца от 03.03.2021 года ответчику ФИО4 предложено в срок до 12.04.2021 года освободить занимаемый земельный участок и привести его в первоначальное состояние, оплатить задолженность по арендной плате за земельный участок, пени, а также оплатить сумму за фактическое пользование земельным участком (том 1 л.д. 27-28).

Как поясняла в судебном заседании представитель истца ФИО6, до 08.09.2016 года ФИО4 строительство на земельном участке не вела и за разрешением на строительство в администрацию не обращалась. Первое ее обращение за разрешением на строительство было в сентябре 2016 года.

Так, 01.09.2016 года ФИО4 было выдано уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство здания социально-бытового назначения на основании ч. 13 ст. 51 ГрК РФ в связи с отсутствием документов, предусмотренных ч. 7 данной статьи, а именно отсутствовали схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов; технические условия благоустройства и присоединения к улично-дорожной сети (том 1 л.д. 184).

04.12.2016 года и 30.12.2016 года ФИО4 также были выданы уведомления об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 185, 186-187).

26.05.2017 года ФИО4 истцом выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства (комплекс зданий социально-бытового назначения; 1 этап строительства – здание для оказания юридической помощи населению) сроком действия до 26.12.2017 года (том 1 л.д. 188-189).

15.12.2017 года истцом ФИО4 выдано уведомление об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство комплекса зданий социально-бытового назначения; 1 этап строительства – здание для оказания юридической помощи населению на основании ч. 20 ст. 51 ГрК РФ, согласно которой заявление застройщика о продлении разрешения на строительство подается не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения (том 1 л.д. 190).

08.05.2018 года истцом ФИО4 выдано разрешение на строительство комплекса зданий социально-бытового назначения; 1 этап строительства – здание для оказания юридической помощи населению сроком действия до 08.12.2018 года (том 1 л.д. 148-150).

Как следует из уведомления об отказе в выдаче разрешения на строительство от 01.08.2019 года, ФИО4 обратилась к истцу с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство от 08.05.2018 года и о выдаче разрешения на реконструкцию спорного объекта капитального строительства. В выдаче разрешения на реконструкцию ФИО4 было отказано на основании ч. 7, 13 ст. 51 ГрК РФ ввиду отсутствия инженерных изысканий, а также поскольку представленная схема благоустройства и присоединения к улично-дорожной сети не соответствует ремонту улицы в рамках национального проекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги» (том 1 л.д. 191-192).

Уведомлением истца от 28.08.2019 года ФИО4 было отказано в выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию в связи с несоответствием объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, на основании п. 4 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта проектной документации; отсутствием разрешения на строительство (разрешение на строительство от 08.05.2018 года было выдано в отношении нового строительства здания для оказания юридической помощи населению, в настоящее время на земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства, разрешение на реконструкцию данного объекта не получено в установленном законом порядке); отсутствием документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанных представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения; технического плана объекта капитального строительства (том 1 л.д. 164-165).

Представителем истца в материалы дела были представлены схема планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 54:32:010045:1342 (том 1 л.д. 194-196), а также проектная документация реконструкции комплекса зданий социально-бытового назначения; 1 этап строительства – здание для оказания юридической помощи населению (том 1 л.д. 197-199). При этом представитель истца ФИО6 в судебном заседании поясняла, что согласно акту осмотра на земельном участке расположен небольшой киоск, который не соответствует проекту.

Так, согласно акту результатов визуального осмотра от 15.04.2021 года, составленного истцом с целью проведения мероприятий по изъятию спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено одноэтажное строение (по сведениям ЕГРН: объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности объекта 71%), которое ограждено по периметру металлическим забором. В ходе осмотра производилась фотосъемка (том 1 л.д. 39-41).

20.06.2018 года ФИО4 взамен технических условий от 21.11.2016 года были выданы технические условия от 20.06.2018 года, п. 2 которых предусмотрено присоединение объекта к дорожной инфраструктуре, а именно к внутриквартальному проезду, соединяющему <адрес> (том 1 л.д. 159-160).

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании пояснил, что, учитывая жалобы граждан, стало не возможным присоединение недостроя к внутриквартальной дороге в районе <адрес>.

Вместе с тем, суд отмечает, что жалобы и обращения жителей домов № <адрес> к истцу не связаны с внутриквартальной дорогой в районе <адрес> жалобы содержат просьбы о принятии мер по демонтажу металлической конструкции-забора, установленного между указанными домами, уборке мусора; вопросы о назначении возводимого объекта, благоустройстве территории с установлением детской площадки, тренажеров (том 1 л.д. 200-206).

17.04.2017 года представленная ФИО4 схема от 06.04.2017 года № 0911-жкх/17 присоединения спорного объекта к дорожной инфраструктуре города Бердска была согласована истцом (том 1 л.д. 155-158).

19.07.2019 года и 29.07.2019 года ФИО4 обращалась в МКУ «УЖКХ» с заявлениями о согласовании изменений в присоединении объекта к улично-дорожной инфраструктуре города Бердска с приложением схемы, указав, что при корректировке топографической съемки по адресу: <адрес>, проведенной специалистами ООО «ЦПИиТР», было выявлено изменение местоположения опоры освещения на 1,9 м, что не позволяет организовать ранее согласованный въезд на площадку строительства объекта. Также ФИО4 просила внести изменения в Технические условия от 20.06.2018 года и/или согласовать изменения в присоединении объекта к улично-дорожной инфраструктуре согласно откорректированных данных (том 1 л.д. 161, 162).

Письмом от 15.08.2019 года ФИО4 было отказано в согласовании представленных ею проектов, ввиду того, что земельный участок, в границах которого согласно проекту предусмотрена организация подъезда к вновь возводимому зданию, предназначен для размещения остановки общественного транспорта в рамках капитального ремонта <адрес> (том 1 л.д. 163).

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании пояснил, что в апреле 2017 года ФИО4 был согласован проект, проезд был организован именно с <адрес>.

Представитель третьего лица, не согласившись с указанными доводами представителя ответчика, указал, что из материалов дела не усматривается то обстоятельство, что в 2017 году был согласован проезд именно с <адрес>. При этом ответчиком представлена не вся схема к письму (л.д. 155-158). В 2019 году ответчик вновь обращается в учреждение с таким же заявлением и ответом от 15.08.2019 года, где директор отказывает в согласовании проезда с <адрес>, к которому прилагалась схема проекта безопасности дорожного движения на момент уже эксплуатации, эту схему никто не согласовывал. Схема, на которую ссылается ответчик, временная на период строительства, которая давала право пользоваться проездом не через внутриквартальный проезд, а с дороги общего пользования, вблизи ДК «Родина» (том 1 л.д. 238-247).

Суд принимает во внимание доводы представителя третьего лица и не соглашается с доводами представителя ответчика, поскольку из представленных доказательств и установленных судом обстоятельств не усматривается, что ФИО4 в 2017 году был согласован проезд к зданию с <адрес>.

В соответствии с п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств суд не принимает во внимание довод представителя ответчика в судебном заседании о том, что истцом и третьим лицом чинились препятствия ФИО4 в строительстве объекта, поскольку тому не представлены доказательства. Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, ответчики не обжаловали отказ ввода объекта в эксплуатацию.

В настоящее время договор аренды прекратил свое действие и в ЕГРН погашена запись договора аренды, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.05.2021 года (том 1 л.д. 207-214).

Как было установлено судом, с 16.06.2021 года собственником объекта незавершенного строительства – комплекс зданий социально-бытового назначения. 1 очередь строительства–здание для оказания юридической помощи населению с кадастровым номером 54:32:10045:2022 является ФИО5, что подтверждается выпиской из ЕГРН на объект незавершенного строительства, а также договором купли-продажи от 10.06.2021 года, заключенным между ФИО4 и ФИО5 (том 1 л.д. 74-76, 231-233).

В судебном заседании представитель истца ФИО6 поясняла, что 26.06.2019 года в администрацию города Бердска с заявлением от имени ФИО4 обратился представитель ФИО5, в котором просил заключить с ИП ФИО4 договор аренды земельного участка. 02.08.2019 года ФИО4 выдано уведомление, в котором разъяснено, что согласно п. 21 ст. 10 ФЗ от 25.10.2010 года № 137-ФЗ она использовала право однократного продления договоры аренды, в связи с чем ей отказывают в заключении договора аренды. Таким образом, ответчику ФИО5 еще в августе 2019 года было известно об отказе в заключении договора аренды, и спустя почти два года он приобретает объект незавершенного строительства у ФИО4, то есть он знает, что никаких правовых оснований пользоваться земельным участком у ФИО4 и у него как нового собственника объекта незавершенного строительства нет.

Указанное представителем истца обстоятельство о выдаче ФИО4 уведомления с разъяснением п. 21 ст. 10 ФЗ от 25.10.2010 года № 137-ФЗ было установлено в судебном заседании.

В подтверждение довода о том, что ответчику ФИО5 в августе 2019 года было известно об отказе ФИО4 в заключении договора аренды земельного участка <адрес>, представителем истца в материалы дела представлена доверенность от 12.07.2019 года, выданная ФИО5 на представление интересов ФИО4 по вопросу расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства здания для оказания юридической помощи населению, комплекс зданий социально-бытового назначения по адресу: <адрес>; подписания соглашения о расторжении договора аренды, с правом выкупа указанного земельного участка, заключения договора купли-продажи на стороне покупателя; вести строительство и ввести в эксплуатацию нежилое строение - здание для оказания юридической помощи населению, комплекс зданий социально-бытового назначения по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 20).

Таким образом, с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, поскольку ФИО4 использовала право однократного продления договоры аренды, в связи с чем на основании п. 21 ст. 10 ФЗ от 25.10.2010 года № 137-ФЗ ей отказано в заключении договора аренды на новый срок, и в материалы дела не представлены доказательства того, что нарушение срока строительства спорного объекта на земельном участке связано с действиями истца, суд приходит к выводу о том, что требование истца об изъятии у ФИО5 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке площадью 1193,0 кв.м <адрес>, степень готовности объекта 71%, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», является законным и обоснованным, а потому подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Решил:

Исковые требования администрации города Бердска удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 в пользу администрации города Бердска в бюджет города Бердска задолженность за фактическое пользование земельным участком за период с 26.08.2019 года по 15.06.2021 года в размере 427 643 руб. 84 коп., пени в размере 29 066 руб. 53 коп., а всего взыскать 456 710 (Четыреста пятьдесят шесть тысяч семьсот десять) руб. 37 коп.

Изъять у Маркаряна<адрес>Г. объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:10045:2022, расположенный на земельном участке площадью 1193,0 кв.м <адрес>, степень готовности объекта 71%, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с ФИО4 в доход бюджета государственную пошлину в размере 7767 руб. 10 коп.

Взыскать с ФИО5 в доход бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления полного текста решения.

Судья О.В. Лихницкая

Полный текст решения изготовлен 10 января 2022 года.