Гражданский кодекс часть 1

При секретаре Васильевой Ю.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЖСК «Дом на Сибирской-35» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения,

Установил:

ЖСК «Дом на Сибирской-35» обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение – расходы на достройку жилого дома и по содержанию общего имущества.

В обоснование иска указано, что решением Железнодорожного районного суда Новосибирска за ответчиком было признано право на * доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект по адресу : Новосибирск, *** (стр.). Застройщик данного дома – ТОО «ПСО-1» решением Арбитражного суда НСО от **** был признан банкротом; **** собственники долей в проблемном объекте общедолевой собственности создали ЖСК «Дом на Сибирской-35» для достройки дома; **** кооператив получил разрешение на достройку; решением собрания членов ЖСК от **** утверждена общая сумма на достройку объекта - 7000 руб. на 1 кв.м; за внесение сумм собственниками на достройку после **** установлена неустойка в размере 2-кратной ключевой ставки ЦБР; кроме того, решением общего собрания кооператива от **** на достройку было решено использовать заемные средства; в качестве источников покрытия процентов за пользование заемными средствами приняты штрафные санкции в размере 20 % от сумм не оплаченного дольщиками пая и сумм неоплаченного текущего содержания; **** им было выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию; ответчик в члены ЖСК вступить отказалась, в расходах по текущему содержанию дома и его достройке не участвовала, договор с кооперативом о порядке финансирования не заключила; уточнив требования, просили взыскать с Коваль в качестве неосновательного обогащения и штрафных санкций 3069790, 13 руб.

ФИО1 иск не признала; представители ФИО1 пояснили, что истцом не представлено доказательств заявленного размера неосновательного обогащения ответчика; считают, что размер неосновательного обогащения возможно установить только путем экспертного исследования.

Соглашение от ****, в соответствии с которым собственники объекта незавершенного строительства поручили истцу выполнить юридические и иные действия, направленные на завершение строительства и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в качестве технического заказчика, предоставляют согласие на пристройку дополнительных жилых помещений, расположенных в двух подъездах переменной этажности, строительство подземной парковки, совершить иные действия, - не является заключенным, поскольку данное согласие дано не всеми собственниками; обязательственные отношения между собственниками общей вещи отсутствуют; требования о взыскании неустойки не основаны на законе, поскольку соглашение о неустойке в письменной форме не заключалось. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является надлежащим доказательством выполнения работ по завершению строительства. Представленная документация не представляет возможности разграничения расходов по завершению строительства собственно жилого дома и пристройки к нему, права ответчика на которую истцом не признаются. Решение собрания, произвольно установившее размер сумм на достройку объекта, ответчиком не должно исполняться, а неисполнение решения не свидетельствует о возникновении неосновательного обогащения и не является основанием для взыскания сумм, определенных решением собрания.

Также заявили о том, что требования о взыскании расходов на содержание объекта заявлены с пропуском срока исковой давности.

Выслушав представителя истца,представителей ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (ч.1); члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 3); жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ч. 4).

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно статей 980, 984 ГК РФ, действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью. Необходимые расходы и иной реальный ущерб, понесенные лицом, действовавшим в чужом интересе в соответствии с правилами, предусмотренными настоящей главой, подлежат возмещению заинтересованным лицом, за исключением расходов, которые вызваны действиями, указанными в п. 1 ст. 983 настоящего Кодекса.

В силу требований ст. 987 ГК РФ если действия, непосредственно не направленные на обеспечение интересов другого лица, в том числе в случае, когда совершившее их лицо ошибочно предполагало, что действует в своем интересе, привели к неосновательному обогащению другого лица, применяются правила, предусмотренные гл. 60 настоящего Кодекса.

Истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения указанных средств ответчиком. Доказыванию также подлежит размер неосновательного обогащения.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 с **** является собственником * долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект по адресу : *** стр.

ЖСК «Дом на Сибирской -35» создан **** с целью удовлетворения потребностей граждан в достройке незавершенного строительством объекта капитального строительства по адресу : Новосибирск, *** (стр.).

С **** ЖСК «Дом на Сибирской – 35» является застройщиком данного дома; на момент возобновления строительства строительная готовность объекта составляла 45 %. Завершение строительства указанного многоквартирного дома велось истцом в связи с банкротством застройщика ЗАО «ПСО-1» (л.д.185).

Разрешение на строительство продлено **** на срок до ****; **** застройщику ЖСК «Дом на Сибирской -35» в установленном порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта.

Из сообщения мэрии «О предоставленных субсидиях» следует, что в качестве мер поддержки со стороны мэрии для завершения строительства были предоставлены субсидии на подключение к сетям электроснабжения, на подключение в сетям теплоснабжения, на благоустройство придомовой территории, на установку лифтового оборудования в соответствии с постановлением мэрии от **** N 2621 «О порядке предоставления субсидий на технологическое присоединение к сетям водо-, тепло-, электроснабжения и канализации МКД, участники долевого строительства которых признаны пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков» и постановления мэрии *** от ******. Согласно указанному постановлению, субсидии предоставляются только в случае дополнительного финансирования строительства собственниками долей.

Исходя из сложившейся практики, как указано в ответе мэрии на запрос суда, участники строительства проблемных объектов осуществляют сбор дополнительных денежных средств в размере порядка 7000 руб. с квадратного метра, а на некоторых объектах 11000 руб. и более.

Общим собранием собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от **** (протокол **) было принято решение об утверждении сметы затрат на период с **** по февраль 2015, в том числе содержание объекта на данный период из расчета 1,5 руб. в месяц на единицу доли каждого собственника; в дальнейшем расходы на содержание не изменялись. Сумма взносов на содержание незавершенного строительством объекта определена в соответствии со сметой расходов на содержание объекта ; ежемесячный взнос по помещению ответчика составляет 6 271, 5 руб. (1,5 руб. х 4181).

Общим собранием собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от **** принято решение об утверждении суммы на достройку объекта в размере 471, 75 руб. на 1 единицу доли в общей долевой собственности для собственников долей; срок внесения сумм на достройку – до ****.

Также было решено установить неустойку в размере двукратной ключевой ставки за несвоевременное внесение суммы на достройку для дольщиков, которые не оплатят сумму на достройку объекта после **** и до сдачи объекта в эксплуатацию.

Общим собранием собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект от **** принято решение о принятии в качестве источника покрытия расходов и процентов за пользование привлеченными для достройки объекта денежными средствами штрафные санкции в размере 20 % от сумм неоплаченного дольщиками пая на завершение строительства и сумм неоплаченного текущего содержания объекта. То есть, помимо штрафных санкций, установленных решением от ****, для дольщиков, которые по состоянию и на **** имеют задолженность по выплате пая и по оплате текущего содержания, вводится дополнительная штрафная санкция, обусловленная убытками по уплате процентов за пользование заемными средствами.

Указанные выше решения собраний собственников общей долевой собственности на незавершенный строительством объект не отменены, недействительными не признаны.Они обязательны для исполнения всеми собственниками жилых помещений данного многоквартирного дома, а не только членами кооператива. Оснований полагать данные решения ничтожными не имеется; решения об установлении размера оплаты взносов, необходимых для завершения строительства жилого дома, а также установлении размера содержания объекта приняты в рамках компетенции общего собрания собственников; объем и степень участия собственников в многоквартирном доме в содержании имущества и оплате пая на завершение строительства установлены не произвольно, а определены соразмерно их долям в этом имуществе. Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно п. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном данным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

При этом собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ст. 181.1 ГК РФ).

За период с **** по **** ТСЖ «Дом на Сибирской -35» заключило договоры с подрядчиками на сумму 51091906, 71 руб. (что составляет по 7913, 93 руб. на 1 кв.м), оформлено актов КС-2 на сумму 43080 373, 51 руб., произведена оплата на сумму 39760 511, 01 руб., которые были собраны дольщиками во исполнение решения общего собрания дольщиков от **** ; кроме того, были понесены другие затраты на обеспечение работ на объекте (создание проекта по противопожарной защите, по выносу кабельной линии с территории строительства, разработке ПСД наружного энергоснабжения, ремонт ограждения лестничных маршей и др.)

Работы по завершению строительства общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, без создания которого невозможна его полноценная эксплуатация, фактически аналогичны работам по капитальному ремонту общего имущества. В связи с этим, по аналогии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, ответчик обязан нести данный вид расходов наравне с другими собственниками жилых помещений независимо от вступления в члены ЖСК.

Как было указано выше, на основании ч. 3 ст. 110 Жилищного кодекса РФ, члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Между тем ответчик, приобретая в порядке ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности на имущество, создаваемое на счет личных средств собственников жилых помещений, уклонилась от несения расходов на создание данного имущества пропорционально доле принадлежащего ей жилого помещения. За счет уклонения от внесения платежей на достройку дома, установленных решением общего собрания, ответчик сберегла собственные денежные средства, вследствие чего имущество создавалось без учета взносов Коваль.

Суд достоверно установил, что завершение строительства дома осуществлено за счет средств собственников долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, соответственно, произошло увеличение стоимости доли в праве общей долевой собственности; отказ ответчика от участия в дополнительных расходах является незаконным и необоснованным. В процессе судебного разбирательства ответчиком не оспаривался факт завершения строительства дома за счет средств дольщиков.

В результате правомерного действия в чужом интересе ЖСК понес расходы на строительство дома, которые подлежат взысканию в качестве неосновательного обогащения с лица, в чьих интересах истцом добросовестно осуществлялись действия, то есть с Коваль соразмерно доле ее участия в строительстве. Поскольку после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию ФИО1 получает в собственность объект недвижимости – квартиры в многоквартирном доме, а также право общей долевой собственности на общедомовое имущество, - соответственно, денежные средства, затраченные истцом в 2014 и последующих годах, связанные со строительством дома, являются сбереженными для ответчика за счет иных участников строительства, передавших паевые взносы в ЖСК.

Право собственности у ответчика на законченный строительством объект в виде квартир не может возникнуть без ввода жилого дома в эксплуатацию, что невозможно без завершения всего комплекса строительно-монтажных работ, определенных проектом; при таких обстоятельствах ЖСК действовал в рамках п.1 ст. 980 ГК РФ и его действия по завершению строительства жилого дома были направлены на обеспечение правомерного интереса участников долевого строительства в завершении строительства и приобретении прав на квартиры, совершены исходя из очевидной пользу для будущих собственников квартир в жилом доме; к числу таких лиц относится ответчик.

Так как собственник не освобождается от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома, решения, принятые на общем собрании членов кооператива в установленном законом и Уставом кооператива порядке, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно расчету истца, у ответчика имеется задолженность по оплате взноса на окончание строительства дома в размере 1972 386, 75 руб. Расчет размера задолженности произведен в соответствии с решением общего собрания, его арифметическая правильность ответчиком не оспаривается.

Размер затрат, понесенных ЖСК в связи с проведением работ по завершению строительства дома, ответчиком не опровергнут. Специалист-аудитор, заключение которого представлено ответчиком, подтвердил, что за период ведения строительства с **** по **** истцом уплачено контрагентам за строительно-монтажные работы, услуги, материалы, комиссии более 57 млн. руб. При этом истец предоставил в распоряжение суда и ответчика первичную документацию, связанную с завершением строительства дома, подтверждающую произведенные затраты, платежи по заключенным соответствующим договорам, выписку из банковского счета. Фактические затраты истца ответчиком не опровергнуты, доказательств того, что ответчик неосновательно обогатилась на меньшую сумму, не представлено, как не представлено и доказательств того, что какие-либо из оплаченных работ не были выполнены; факт принятия дома в эксплуатацию ответчиком также не оспорен; объем работ, предусмотренных проектом, за которые произведена оплата, выполнен. Помимо прочего, объем финансовых затрат, необходимых для завершения строительства и ввода в эксплуатацию дома, утверждался решениями собраний собственников.

Кроме того, ФИО1 имеет задолженность по штрафным санкциям, размер которых, исчисленный на основании решения общего собрания от ****, составляет 389 916, 74 руб., согласно расчету, не оспариваемому ответчиком. На основании решения общего собрания от **** на основную задолженность по оплате взноса на завершение строительства Коваль также должна уплатить 20 % или 394 477, 35 руб.

Поскольку многоквартирный дом был достроен на денежные средства, собранные истцом с собственников долей, без вложения которых завершение строительства было бы невозможным, то можно сделать вывод о том, что ответчик за счет средств ЖСК неосновательно сберегла свои денежные средства, необходимые для строительства объекта (п.1 ст. 1102 ГК).

В соответствии с частями 3, 4 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Согласно ч. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья, либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья, либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Ст.210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ возлагают на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества, в частности жилого помещения, а если данное помещение является квартирой, бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его хранению и содержанию.

Согласно ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Из анализа приведенных норм права суд решил, что собственник помещения в многоквартирном доме даже не являясь членом ЖСК, обязан выполнять решения данного кооператива, касающихся вопросов содержания и использования общего имущества дома. В случае если данные решения будут нарушать права собственника, он не лишен возможности оспорить их в установленном законом порядке.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ с момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги, в т.ч. отопление (ст. 154 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения. Кроме того, он должен участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не определили размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4).

Так как собственник не освобождается от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома, решения, принятые на общих собраниях в установленном законом порядке, являются обязательными для всех собственников помещений в МКД, иск в части взыскания задолженности за содержание и коммунальные услуги также подлежит удовлетворению.

Установлено, что вышеуказанным собранием от **** утвержден размер платы за содержание и коммунальные услуги; судом проверен и признается обоснованным расчет задолженности по указанным платежам по состоянию на **** – 281695, 4 руб.; однако в связи с заявлением ответчик о пропуске срока исковой давности суд исключает из подлежащей суммы взыскания в силу ст. 199 ГК РФ задолженность за период с **** по **** ; кроме того, вышеуказанным решением собрания установлен ежемесячный размер оплаты (то есть, независимо от продолжительности месяца), а в своем расчете истец исходит из размера оплаты 0,05 руб. в день на единицу доли, что не соответствует решению; таким образом, задолженность истца за период с с **** по **** составит (по 6 271,5 руб. в месяц) 256 504, 35 руб. по текущему содержанию и 25818, 2 руб. – плата за тепловую энергию по фактическим затратам истца (600 000 руб., оплаченных АО «СИБЭКО»); всего задолженность по содержанию составит 282 322, 55 руб.

В течение всего заявленного периода истец нес расходы по содержанию помещений; содержание объекта незавершенного строительства, а после ввода в эксплуатацию – содержание многоквартирного дома требовало материальных затрат, истец нес расходы в интересах всех собственников долей.

На основании решения общего собрания от **** на задолженность по оплате за содержание общего имущества также должны начисляться пени в размере 20 % от сумм неоплаченного текущего содержания; пени, начисляемые на задолженность Коваль - 56 464, 51 руб.

Суд отклоняет доводы ответчика о необоснованности требований о взыскании штрафных санкций, исходя из следующего. Действительно, в соответствии с ст. 330 ГК РФ неустойка может устанавливаться законом и договором. В данном случае штрафные санкции установлены собранием собственников.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Из системного толкования указанных норм следует,собственники общим собранием вправе установить не только размер обязательных платежей для собственников, но и предусмотреть штрафные санкции за неисполнение обязанности по их своевременной оплате. Таким образом, установленные штрафные санкции за неисполнение обязанности являются договорными. Вышеприведенные решения собраний, как уже указывалось,не оспорены, недействительными не признаны и ничтожными не являются.

Суд считает, что доводы ответчика, о том, что взносы установлены чрезмерными и расходованы не только на достройку дома, но и на строительство пристроя, - не имеют правового значения в рамках данного спора, нацелены на пересмотр решений общих собраний, установление единых взносов для всех, а также потому,что несение ЖСК затрат, связанных со строительством, подтверждено надлежащим образом. Обстоятельство единства объекта в застройке и его принадлежность на праве общей долевой собственности лицам, право общей долевой собственности которых было зарегистрировано на незавершенный строительством объект, равно как и обстоятельство пристройки к зданию, имеющему режим общей долевой собственности, не относятся к предмету данного судебного разбирательства. При этом о том, что изменение характеристик объекта путем возведения пристроя нарушает права ответчика, - ФИО1 не заявляет.

Всего с ФИО1 в пользу истца подлежит сумма 3095567 руб. 90 коп. (1972 386, 75 + 389916, 74 +394 477, 35 + 282 322, 55 + 56 464, 51 ) ; в силу ст. 98 ГПК РФ пропорционально удовлетворенной части требований с ответчика надлежит взыскать судебные расходы истца.

Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ФИО1 в пользу Жилищно-строительного кооператива «Дом на Сибирской – 35» денежные средства в размере 3095567, 9 руб., расходы по оплате госпошлины – 23677, 84 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в судебную коллегию по гражданским делам.

Председательствующий по делу федеральный судья: подпись