Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Вертикаль» - ФИО1, действующего на основании доверенности,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Вертикаль» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате за содержание жилого и нежилого помещения, коммунальных услуг и пени,

УСТАНОВИЛ:

Истец, Общество с ограниченностью ответственностью «Управляющая компания «Вертикаль», обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что он является управляющей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты> Ссылаясь на то, что ФИО2, как собственник квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м., и нежилого помещения <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., необходимую плату за содержание помещений и коммунальные услуги не вносит, просил суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность и пени по оплате за содержание жилого и нежилого помещения в размере 68 281 руб. 76 коп., пени в размере 11 466 руб. 57 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 2 592 руб.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям и просил их удовлетворить.

Ответчик иск не признала, указывая на неправомерность определения управляющей компанией размера платы за содержания помещений в многоквартирном доме не по муниципальным тарифам и с учетом необходимости обслуживания фонтана, а также недействительность в этой части решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме и договора управления многоквартирном доме.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

По общему правилу, установленному статьями 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Так, в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно требованиям статей 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан оплачивать коммунальные услуги (плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление), а также нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, в том числе участвуя в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Обязанность по оплате содержания помещения и коммунальных услуг в многоквартирном доме возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение, а у лица, принявшего помещение от застройщика, с момента передачи помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию многоквартирного дома и до заключения лицом, принявшим помещение от застройщика иного договора, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом (ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Впоследствии, в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 № 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

В соответствии со статьями 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, лица, принявшие от застройщика помещение в многоквартирном доме, на управление которого заключен договор с управляющей компанией, а также собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение, включающее в себя расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме или застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, обеспечить готовность инженерных систем, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При этом, если размер платы за коммунальные услуги независимо от способа управления многоквартирным домом рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации), то размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается одинаковым для всех, на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации (пункт 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» и в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2015 года, как временное неиспользование собственниками принадлежащих им помещений, так и неиспользование им того или иного общего имущества, не является основанием для освобождения от обязанности по внесению платы за содержание помещения и общего имущества, а также коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, и взносов на капитальный ремонт.

В соответствии со статьями 153, 154, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, граждане и организации обязаны плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносить полностью и своевременно, то есть (если договором управления многоквартирным домом не установлен иной срок) ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим.

Собственники несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за помещение в многоквартирном доме и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена; а начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты - в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (часть 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, собственники жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязаны нести расходы по содержанию принадлежащего им имущества и общего имущества в многоквартирном доме.

Действительно, под общим имуществом в многоквартирном доме понимается только то имущество, которое отвечает признакам, закрепленным в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а Правительством Российской Федерации утвержден состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения.

Однако, перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, а осуществляется на основании договора управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме и может включать иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (статьи 156, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22).

Согласно части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок обжалования в суд решения, принятого общим собранием собственников помещений в таком доме, установлены статьями 45 и 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу данных норм в их системном толковании, управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание помещения в многоквартирном доме и начислять плату за содержание помещения для конкретного собственника в размере ином, чем установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а перерасчет размера платы может быть осуществлен исключительно на основании вступившего в законную силу судебного акта о признании такого решения недействительным.

Аналогичная по своей сути правовая позиция изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22.

В судебном заседании бесспорно установлено, что:

ФИО2 с 15 июня 2016 года является собственником квартиры №, площадью <данные изъяты> кв.м., и нежилого помещения <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенными по адресу: <данные изъяты>, в многоквартирном доме, управление которым с 26 февраля 2016 года по настоящее время (сначала на основании договора управления многоквартирным домом №, заключенным с застройщиком Общество с ограниченной ответственностью «Борисоглебское - 2», а с 11 июля 2018 года на основании договора управления многоквартирным домом №, заключенным собственниками помещений многоквартирного дома в лице председателя Совета многоквартирного дома, действовавшего на основании протокола общего собрания собственников № от 3 мая 2018 года) осуществляет Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Вертикаль».

По условиям договора управления многоквартирным домом от 26 февраля 2016 года управляющая компания взяла на себя обязательства до избрания общим собранием собственников многоквартирного дома и нежилых помещений иного способа управления многоквартирным домом обеспечивать предоставление коммунальных услуг по холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению и предоставлять основные услуги по управлению многоквартирным домом.

Согласованная сторонами стоимость платы за содержание и ремонт помещений в многоквартирном доме составила 24,50 руб. за 1 кв.м. общей площади помещения в месяц, а размер платы за коммунальные услуги привязан к нормативам потребления коммунальных услуг, утвержденных для населения г. Рязани администрацией г. Рязани и ГУ РЭК по Рязанской области.

Решением общего внеочередного собрания собственников помещения в многоквартирном доме, проведенного в форме очно-заочного голосования и оформленного протоколом № от 3 мая 2018 года, был выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Вертикаль», утвержден договор управления многоквартирного дома и размер платы за 1 кв.м. общей площади помещений на содержание и ремонт (без уборки проезжей части дороги до улицы <данные изъяты>, без уборки дороги от храма) в размере 22,50 руб., а также платы за обслуживание фонтана в размере 0,50 руб.

По условиям договора управления многоквартирными домом от 11 июля 2018 года управляющая компания взяла на себя обязательства по возмездному оказанию (выполнению) комплекса услуг по управлению многоквартирным домом, по предоставлению коммунальных услуг и осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности, согласно перечню, включающему в себя содержание и техническое обслуживание фонтана.

Согласованная сторонами стоимость платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома составила 23,00 руб. с 1 кв.м. площади помещения в месяц, включающей в себя дополнительную оплату содержания и технического обслуживания фонтана, из расчета 0,50 руб. за 1 кв.м. общей площади помещения, а размер платы за коммунальные услуги привязан к нормативам потребления коммунальных услуг, утвержденных для населения г. Рязани администрацией г. Рязани и ГУ РЭК по Рязанской области.

Исходя из содержания выписок по лицевому счету №, открытому на квартиру <данные изъяты> за период с мая 2016 года по ноябрь 2017 года и за период с ноября 2017 года по январь 2019 года оплата содержания жилья, элетроэнергии, холодного водоснабжения и водоотведения, производилась несвоевременно и не в полном объеме.

Аналогичная ситуация, исходя из выписок по лицевому счету № сложилась и по нежилому помещению Н25 за период с января 2017 года по ноябрь 2017 года и с ноября 2017 года по январь 2019 года.

Согласно представленному Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Вертикаль» расчетом, правильность которого проверена судом путем сравнительного анализа выписок по счету относительно поступивших в спорном периоде платежей и производства соответствующих арифметических действий, и ответчиком ФИО2 в установленном законом порядке не оспоренного, задолженность по оплате составила:

по квартире № - 66 271,5 руб. (содержание жилого помещения за период с 1 декабря 2016 года по 31 января 2019 года - 39 509, 48 руб., пени за содержания жилого помещения за период с 11 января 2017 года по 12 марта 2019 года - 8 075, 84 руб., электроснабжение за период с 1 ноября 2017 года по 31 января 2019 года - 13 769, 84 руб., пени по электроснабжению за период с 12 декабря 2017 года по 12 марта 2019 года - 1 833, 28 руб., холодное водоснабжение за период с 1 декабря 2017 года по 31 января 2019 года - 1 557, 38 руб., водоотведение за период с 1 декабря 2017 года по 31 января 2019 года - 1 525, 68 руб.);

по нежилому помещению Н25 - 13 476, 83 руб. (содержание нежилого помещения за период с 8 августа 2017 года по 31 января 2019 года - 11 919, 38 руб., пени по содержанию нежилого помещения за период с 12 сентября 2017 года по 12 марта 2019 года).

Пеня, рассчитанная по правилам, установленным частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, об уменьшении которой по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчика не заявляла, является законной неустойкой и обстоятельства, повлекшие ее начисление (размер и период задолженности), не дают суду оснований для признания ее явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

Определением и.о. мирового судьи судебного участка № 23 судебного участка Советского районного суда г. Рязани мировым судьей судебного участка № 61 судебного участка Советского районного суда г. Рязани судебный приказ, вынесенный по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Вертикаль» на взыскание с ФИО2 задолженности по коммунальным платежам и пени был отменен.

На ответчика ФИО2 была возложена обязанность предоставить доказательства надлежащего исполнения своих обязанностей по плате содержания жилого и нежилого помещения, коммунальных услуг, и (или) погашения образовавшейся задолженности, однако таких доказательств в суд представлено не было.

Напротив, ответчик в судебном заседании факт нарушения сроков и размера внесения платы фактически не оспаривала, а все свои доводы сводила к несогласию с решением общего собрания собственников многоквартирного дома в части, касающейся перечня работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, а также размера платы за содержание помещений в многоквартирном доме, и с условиями договоров управления многоквартирным домом в соответствующей части.

Между тем, судебного акта о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенного застройщиком, в той или иной его части не имеется и проверка законности этого договора предметом данного судебного разбирательства не является, и являться не может.

Соответственно, определение в нем стоимости платы за содержание жилья не в соответствии с тарифами, устанавливаемыми администрацией г. Рязани для нанимателей жилых помещений по договорам найма, не может быть принято в качестве оснований для уменьшения установленной данным договором платы, а тем более для освобождения собственника от ее внесения в полном объеме.

В свою очередь, последующий договор управления многоквартирным домом полностью соответствует принятому в этой части решению общего собрания собственников многоквартирного дома, недействительность которого судом ранее не устанавливалась и в рамках рассматриваемого дела признана быть не может.

При таких обстоятельствах, ни управляющей организации, ни суду не предоставлено право изменить порядок определения размера платы за содержание помещения и начислить плату за содержание помещения для ответчика (только для одного собственника) в размере ином, чем установлено действующим решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При таком положении сами по себе ссылки ответчика на неправомерность включения в перечень работ и услуг по договору управления многоквартирным домом содержание и обслуживание фонтана, расположенного на прилегающем к многоквартирному дому земельном участке, юридического значения для дела не имеют, поскольку на выводы суда не влияют.

Тем более, что рассматриваемый многоквартирный дом является составной частью комплексной застройки по ул. <данные изъяты>, застройщиком которых являлось Общество с ограниченной ответственностью «Борисоглебское - 2», поэтому часть земельных участков, расположенных в этом комплексе, используются для размещения элементов благоустройства придомовых территорий, содержание которых осуществляется собственниками всего комплекса многоквартирных домов.

Расположение фонтана исключительно на земельном участке под другим многоквартирным домом и вхождение его исключительно в состав общего имущества данного многоквартирного дома объективными доказательствами не подтверждено.

Все вышеуказанные вопросы, как и вопрос об обоснованности и (или) произвольности определения размера платы за содержания помещений в многоквартирном доме, выходит за рамки рассматриваемого дела, что не лишает ответчика возможности обращения в суд с соответствующими самостоятельными исками, и, как следствие, от отмены данного решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Вертикаль» подлежит взысканию задолженность по оплате содержания жилого и нежилого помещения, коммунальных услуг по состоянию на 31 января 2019 года и пеня за их несвоевременную (неполную) оплату по состоянию на 12 марта 2019 года в заявленном размере в полном объеме.

Кроме того, в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Вертикаль», как стороне в пользу которого состоялось решение суда, с ФИО2, как проигравшей стороны подлежат взысканию расходы на уплату госпошлины за подачу иска в размере 2 592 руб., отвечающем требованиям статьи 91 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Вертикаль» - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Вертикаль» задолженность по оплате коммунальных услуг и содержанию жилого и нежилого помещения по состоянию на 31 января 2019 года в общей сумме 68 281 руб. 76 коп., пени по состоянию на 12 марта 2019 года в размере 11 466 руб. 57 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 2 592 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированной форме.

Судья