Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Муниципального образования «Город Астрахань», с привлечением третьих лиц Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань», Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о признании права собственности на объект незавершенный строительством,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Муниципального образования «Город Астрахань» о признании права собственности на объект незавершенный строительством, указав, что «29» июля 2016 г. между администрацией Муниципального образования «Город Астрахань», в лице начальника управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Волго- Каспийский Рыбокомбинат» в лице директора ФИО3 заключен Договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахань №890/2016. Предметом вышеуказанного договора является аренда земельного участка общей площадью 1443 кв. м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес>, между домами по <адрес>, вид разрешенного использования для строительства многоуровневого гаражного комплекса. «09» ноября 2016 <адрес> действия договора был установлен до 25.07.2019 года. ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» уступило права и обязанности по договору аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахань №890/2016 от «29» июля 2016 г. ФИО4.

В соответствии с Договором уступки прав и обязанностей ФИО4 приняла права и обязанности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что прописаны в Договоре аренды земельного участка №890/2016 от «29» июля 2016 г., а ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» передало данные права и обязанности.

Согласно п.п. 4.3.3. Договора аренды земельного участка №890/2016 «29» июля 2016 г. Арендатор имеет право передавать свои права и обязанности третьему лицу лишь по письменному согласию Арендодателя.

«22» августа 2018 г. ФИО4 направила запрос о согласовании договора переуступки прав и обязанностей по аренде земельного участка Истцу в адрес начальника Управления муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань». В ответ на данный запрос ФИО4 получено письменное согласие на переуступку третьему лицу, а именно Истцу, прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка.

«17» сентября 2018 г. ФИО1 в соответствии с Договором уступки прав и обязанностей от «17» сентября 2018 г. приняты права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № 890/2016.

Видом разрешенного использования данного земельного участка являлось строительство многоуровневого гаражного комплекса, однако, в данном районе уже имелся такой комплекс, который не пользовался коммерческим спросом. В связи с этим Истцом проведен анализ потребительского рынка в данном районе, в результате которого выявлено, что на территории объекта капитального строительства отсутствуют комплексы культурного развития.

ФИО1, ввиду сложившейся ситуации на рынке, а также в целях реализации социально-экономических задач стоящих перед Астраханской областью, принято решение о строительстве объекта культурного развития, включающего в себя размещение выставочных залов, библиотеки и художественной галереи.

Исходя из вышеизложенного, ФИО1 обратился в администрацию Муниципального образования «Город Астрахань» с просьбой рассмотреть вопрос об изменении вида разрешенного использования на культурное развитие (Код 3.6), разрешенного градостроительным планом земельного участка, утвержденного Распоряжением Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» от «05» декабря 2016 г. 04-01-374.

«15» ноября 2018 г. и.о. главы администрации МО «Город Астрахань» вынесено распоряжение об изменении вида разрешенного использования земельного участка между домами по <адрес>, согласно которому вид разрешенного пользования был изменен со строительство многоуровневого гаражного комплекса на строительство объекта культурного развития. За период аренды предыдущим арендатором проведены монтажные работы сборного ж/б колодца, устройства врезки в линию водопровода со вскрытием и восстановлением асфальтобетонного покрытия дороги по адресу <адрес>; работы по созданию условий по снятию ограничений на использование земельного участка ПАО «МРСК Юга»; работы по выносу сетей водопровода Д-150мм, Д-300мм, проходящих по земельному участку;

Истцом был разработан проект, который предполагает строительство объекта, состоящего из 4- х этажей, площадь застройки-862,4 м2; общая площадь здания - 1 443 м2; строительный объем -16 516м3., подготовлено положительное заключение экспертизы по данному объекту, выполнены работы по инженерно-геодезическим, инженерно-геологическим, инженерно-экологическим, инженерно-гидрометеорологическим изысканиям. Истец обратился за выдачей разрешения на строительство, однако письмом от 05.06.2019 года истцу в выдаче разрешения отказано, поскольку согласно схеме планировочной организации земельного участка, проектируемое здание расположено на сетях электроснабжения, водоснабжения, телефонной канализации, в охранной зоне теплоснабжения.

Истец полагая, что данный отказ не обоснован, без получения разрешения в период действия договора аренды, осуществил строительство фундамента спроектированного объекта, одновременно представляя в Управлению по строительству архитектуре и градостроительство документацию, свидетельствующие о том, что возводимый объект не затронет указанные сети, однако, поскольку срок действия договора аренды истек, истец не имеет возможности получить разрешение на строительство объекта, в связи с чем просит признать за собой право собственности на объект незавершенного строительства - центр культурно-досуговой деятельности, степенью готовности 3%, расположенный по адресу: <адрес>, между домами по <адрес>.

Истец указывает, что объект обладает признаками объекта капитального строительства, предусмотренными ст. 1 ГрК РФ, а также проектной документации, градостроительному плану и иным документам строящийся культурно- досуговый центра, им получены необходимые в силу закона согласования, на период оформления документации и самого строительства не были допущены нарушения градостроительных строительных норм и правил. Объект недвижимости не нарушает прав и интересов лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение данного объекта не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Указанные обстоятельства подтверждаются Положительным заключением по негосударственной экспертизе.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань», Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань».

В судебном заседании представитель истца – ФИО5 заявленные требования поддержала, указав, что истец вынужден был начать строительство до получения разрешения, поскольку истекал срок действия договора аренды, однако им в полном объеме подготовлены установленные градостроительными нормами документы, им получено разрешение на изменение вида целевого использования земельного участка, что свидетельствует, что собственник земельного участка фактически дал согласие на возведение именно такого строения.

Полагает, что истец осуществил строительство без разрешения, однако на земельном участке, предоставленном в этих целях, на основании согласованной с администрацией города проектной документации.

Представители администрации МО «город Астрахань», в лице Управления архитектуры и градостроительство администрации города Астрахани в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, представили возражения по существу иска, указав, что строительство объекта незавершенного строительства осуществлено истцом без получения разрешения, в выдаче которого было отказано, поскольку в представленной истцом схеме планировочной организации земельного участка, разработанного ООО «Инжгеопроект» в 2018 году проектируемое здание расположено н сетях электроснабжения, водоснабжения, телефонной канализации, в охранной зоне сети теплоснабжения. Впоследствии представителем Управления архитектуры и градостроительство администрации города Астрахани представлен дополнительный отзыв, согласно которому истцом, кроме прочей проектной документации по объекту, представлен ответ управления по коммунальному хозяйству и благоустройству администрации МО «город Астрахань» что не возражает против проведения работ по переносу остановочного пункта, ответ ПАО «Ростелеком» от отсутствии претензий, рабочий проект, выполненный «Астрводоканал» от 2018 года о выносе сети водопровода с указанного земельного участка, топографо-геодезическую схему объекта.

Представитель управления муниципального имущества администрации МО «город Астрахань» ФИО6 возражая по существу иска, указывал, что на момент рассмотрения дела истек срок действия договора аренды, что препятствует в признании за истцом права собственности на объект недвижимости. Вместе с тем, не отрицал, что собственником земельного участка было согласовано изменение вида разрешенного использования земельного участка для строительство объекту культурного досуга граждан.

Выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему:

В соответствии со ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей права, в том числе арендаторов земельного участка, предусмотрено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

В силу ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) указано, что в целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее. Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании установлено, что земельный участок, на котором ФИО1 возвел объект незавершенный строительством находится у него в аренде на основании договора уступки прав и обязанностей от «17» сентября 2018 г., которым им приняты права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № 890/2016, заключенного между администрацией муниципального образования город Астрахань и ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» от 26 июля 2016 года. Срок действия договора аренды установлено на 3 года, т.е. до 26 июля 2019 года. Видом разрешенного использования данного земельного участка первоначально являлось строительство многоуровневого гаражного комплекса, однако, на основании заявления ФИО1, Распоряжением администрации МО «Город Астрахань» от 15 ноября 2018 г. и.о. главы администрации МО «Город Астрахань» изменен вид разрешенного использования земельного участка между домами по <адрес>, с « для строительства многоуровневого гаражного комплекса» на «культурное развитие».

Таким образом, судом установлено, что истец возводил строение на земельном участке, находящемся у него в аренде, вид разрешенного использования которого соответствует заявленному объекту (его целевому назначению), что свидетельствует, что истцом в этой части требования градостроительных норм не нарушены.

При этом судом установлено, что истцом предпринимались меры к получению разрешения на строительство, а именно ФИО7 обращался в администрацию МО «город Астрахань», представляя как проектную документацию, подготовленную ООО «Инжгеопроект», так и проведенные иные изыскания по земельному участку, однако как следует из письма Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «город Астрахань» от 29.07. 2019 года, ФИО1 было отказано в выдаче разрешения по основаниям того, что согласно схеме планировочной организации земельного участка, разработанной на топографо-геодезической схеме, выполненной ООО «Инжгеопроект» в 2018 году проектируемое здание расположено на сетях электроснабжения, водоснабжения, телефонной канализации, в охранной зоне теплоснабжения. Кроме того, на территории земельного участка существует остановка общественного транспорта.

Вместе с тем, согласно письму ПАО «Ростелеком» от 29 мая 2020 года указанное общество не имеет претензий по размещенным сетям на участке местности по <адрес> – <адрес>., Управление по коммунальному хозяйству и благоустройству администрации МО «город ФИО8 согласовано проведение работ по переносу остановочного комплекса, суду также представлен рабочий проект датированный 2018 года о выносе сети водопровода с указанного земельного участка.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что истцом проведены мероприятия, направленные на устранения причин, послуживших препятствием к строительству объекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

Получению разрешения на строительство, как следует изч. 2 ст. 48ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В соответствии с указанными нормами, истцом была подготовлена проектная документация, и последний обращался за получением на строительство. На момент рассмотрения настоящего спора, истцом устранены те замечания, которые послужили основанием для отказа в выдаче разрешения.

В соответствии с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22, Постановлением № 10/22 от «29» апреля 2010 г. следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан ( п. 26).

Как следует из отчета, выполненного ИП ФИО9, возведенный истцом объект является объектом незавершенного строительства 3-х % готовности. В соответствии с техническим паспортом объекта недвижимости от 23.12.2019 г., составленного ООО «БТИ Астраханской области», степень готовности указанного объекта составляет 3%. Из заключения ООО «Инжгеопроект», осуществивших исполнительную съемку объекта незавершенного строительства и составившего технический отчет, следует, что объект соответствует требованиям нормативно-технических документов. Согласно проекту, объект является социально-культурным центром, предназначенным для ведения конкретного вида деятельности, площадью застройки 862 кв. м., что соответствует площади выделенных земельных участков (1 443 кв. м.). При проектировании учитывались требования земельного законодательства в части соблюдения норм отвода земель для конкретного вида деятельности с учетом производственных мощностей.

Таким образом, судом установлено, что в период действия договора аренды, истцом, без получения разрешения на строительство осуществлено строительство фундамента, что представляет собой объект незавершенный строительством 3-х процентной готовности.

Положением ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции высших судов, изложенной в Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ ( п. 30).

Исходя из представленных доказательств, суд приходит к выводу, что все условия, предусмотренные ч.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей право лица на признание права собственности на самовольную постройку истцом соблюдены. В судебном заседании установлено, что постройка осуществлена на земельном участке, предоставленном истцу в целях строительства на данном земельном участке досугового комплекса, истцом разработана проектная документация, которая направлена на согласование в администрацию муниципального образования города Астрахани, объект возведен с соблюдением градостроительных и строительных норм, с учетом представленной проектной документации, постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При таких обстоятельствах за истцом следует признать право собственности на объект незавершенного строительства - центр культурно-досуговой деятельности, степенью готовности 3%, расположенный по адресу: <адрес>, между домами по <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Администрации муниципального образования «Город Астрахань», третьих лиц Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань», Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о признании права собственности на объект незавершенный строительством удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на объект незавершенного строительства - центра культурно-досуговой деятельности, степенью готовности 3% расположенный по адресу: <адрес>, между домами по <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года

Судья В.В. Кольцова