Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа «Город Калининград» к Цекову ФИО9 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, процентов,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее также – Администрация, Арендодатель) обратилась с иском к Цекову Д.А. (далее также – Арендатор), указывая, что на основании договора № и соглашения к нему от 11.12.2017 года об уступке прав и обязанностей в пользовании ответчика на условиях аренды находился земельный участок <адрес >. В настоящее время по поводу указанного земельного участка между сторонами действует договор аренды №, в соответствии с пунктом 4 которого в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка не введен в эксплуатацию построенный на нем объект недвижимости, арендная плата за участок устанавливается в размере не менее двукратной арендной платы, установленной заключенным договором, в соответствии с постановлением Правительства Калининградской области № (в редакции от 19.04.2018 года). В связи с тем, что ответчиком производилось внесение арендных платежей без учета двукратного повышающего коэффициента, к настоящему времени за ним образовалась задолженность за период с 14.12.2017 года до 28.02.2019 года в сумме 583333,82 рубля, которую истец и просит взыскать в свою пользу с ответчика, а также проценты за пользование денежными средствами по ставке 7,25 % годовых за период с 14.12.2017 года по 20.08.2019 года в размере 41672,93 рубля.

Истец – Администрация городского округа «Город Калининград» своего представителя в судебное заседания не направила.

Ответчик Цеков Д.А. в судебное заседание не явился; его представитель Бобылев Е.Е. в судебном заседании по существу требований иска возражал, полагая из необоснованными и не подлежащими удовлетворению по доводам, приведенным в ранее представленном письменном отзыве, сводящимся к тому, что лишь с 11.12.2017 года ответчик в порядке переуступки прав и обязанностей являлся арендатором земельного участка по договору от 24.01.2013 года, обратившись 17.05.2018 года в Комитет муниципального имущества и земельных отношений Администрации с заключением договора аренды на новый срок, в чем решением Комитета ему было отказано, в связи с чем он был лишен возможности разработать проектную документацию и вынужден был добиваться заключения договора на новый срок в судебном порядке. Так апелляционным определением Калининградского областного суда от 23.01.2019 года по делу №33а-169/2019 Администрация понуждена к заключению с Цековым Д.А. договора на новый срок. В течение всего периода пользования участок ответчик регулярно, своевременно и в полном объеме оплачивал аренду участка, не имея задолженности. В свою очередь, именно действиями Администрации созданы условия неопределенности относительно перспектив использования им в дальнейшем земельного участка, что создало препятствия к своевременному строительству на участке и вводу в эксплуатацию объекта недвижимости, что, в свою очередь, предопределило исчисление арендной платы в двукратном размере при том, что к правопредшественникам по договору аренды истец никаких аналогичных требований не предъявлял.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обозрев материалы дела №2а-3842/2018, находившегося в производстве Центрального районного суда г.Калининграда, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям ст.42 Земельного кодекса РФ и ст. 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, по договору №, заключенному между Администрацией городского округа «Город Калининград» (Арендодатель) и Мухаметовым Д.Г. (Арендатор), последнему передан в аренду сроком на 5 лет с 14.12.2012 года до 14.12.2017 года земельный участок <адрес >

Согласно п.4.3 договора арендная плата, исчисляемая в порядке согласно приложению №2 к договору по ставке 1,55%, применительно к виду разрешенного использования участка, от кадастровой стоимости земельного участка (29074231,02 рубля), составляющая в годовом выражении 450650,58 рублей, подлежит оплате Арендатором не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10.12. текущего года).

Согласно п.4.4 договора, в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в не разграниченной государственной собственности, для строительства не введен в эксплуатацию построенный на таком участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной арендной платы, установленной настоящим договором (основание – постановление Правительства Калининградской области от 15.05.2012 года №336).

Соглашением от 15.02.2013 года права и обязанности по договору аренды уступлены Мухаметовым Д.Г. в пользу Ореховой К.В..

Соглашением от 27.02.2014 года права и обязанности по договору аренды уступлены Ореховой К.В. в пользу Курятникова В.М.

Соглашением от 11.12.2017 года права и обязанности по договору аренды уступлены Курятниковым В.М. в пользу Цекова Д.А.

Как усматривается из доводов иска и представленного Администрацией расчета задолженности, в связи с тем, что не введен в эксплуатацию объект недвижимости, под строительство которого земельный участок изначально предоставлялся в аренду, за период с 14.12.2017 года по 28.02.2019 года истцу исчислена задолженность по арендной плате, определяемая как разница между размером арендной платы, исчисленной по двукратной ставке платы, определенной договором, и фактически произведенными Арендатором платежами, исчисленными по однократной ставке арендной платы.

Разрешая требования иска, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Действительно, как установлено судом, к моменту перехода к ответчику по соглашению от 11.12.2017 года прав и обязанностей арендатора по договору от 24.01.2013 года не был введен в эксплуатацию объект недвижимости (автосервис), под строительство которого участок предоставлялся первоначальному арендатору.

Вместе с тем, как следует из обстоятельств дела, переход к ответчику прав арендатора состоялся незадолго до истечения 14.12.2017 года срока действия договора аренды.

В этой связи, имея намерение продолжить использование участка по назначению, 27.12.2017 года Цеков Д.А. обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов в аренду под существующим на нем объектом недвижимости иного назначения, в чем уведомлением Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации от 25.01.2018 года ему было отказано по мотиву предоставления недостоверных сведений и отсутствием информации, документов, подтверждающих право собственности заявителя на объекты недвижимости.

При этом, 15.12.2017 года Цековым Д.А. заключен с ООО БалтСитиСервис» договор подряда на разработку проектной и рабочей документации на строительство на земельном участке <адрес > объекта «Автосервис».

Как усматривается из сообщения указанного Общества от 20.04.2018 года в адрес Цекова Д.А., завершение работ по договору не представляется возможным в связи с истечением срока действия договора аренды от 24.01.2013 года, влекущим невозможность получения всех исходных данных, в частности необходимых для проектирования технических условий подключения объекта к инженерным сетям, и впоследствии прохождения экспертизы проектной документации.

17.05.2018 года Цеков Д.А. повторно обратился в Администрацию с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка <адрес >, в чем уведомлением Комитета муниципального имущества и земельных отношений Администрации от 14.06.2018 года ему вновь было отказано.

21.06.2018 года данное решение было обжаловано Цековым Д.А в Центральный районный суд г.Калининграда (дело №2а-3842/2018).

Решением Центрального районного суда г.Калининграда от 15.10.2018 года в удовлетворении требований административного иска Цекова Д.А. к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации о признании незаконным данного решения об отказе в предоставлении земельного участка отказано.

Апелляционным определением Калининградского областного суда от 23.01.2019 года решение суда первой инстанции отменено с принятием нового, которым требования административного иска Цекова Д.А. удовлетворены; признано незаконным уведомление Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации от 14.06.2018 года об отказе в предоставлении муниципальной услуги с понуждением комитета подготовить и направить Цекову Д.А. проект договора аренды земельного участка <адрес >, сроком на три года (однократно в соответствии с п.п.1 п.8 ст.39.8 ЗК РФ) для завершения строительства автосервиса.

Как установлено судом апелляционной инстанции по окончании 14.12.2017 года предусмотренного договором от 24.01.2013 года срока аренды Цеков Д.А. продолжал использовать земельный участок без возражений со стороны Арендодателя.

Лишь уведомлением от 02.06.2018 года Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации со ссылкой на п.2 ст.610 ГК РФ уведомил его о прекращении договора аренды.

Судом также установлено, что на земельном участке расположен незавершенный строительством объект, что свидетельствует об использовании Цековым Д.А. участка в соответствии с его разрешенным использованием.

01.03.2019 года, то есть после принятия судом апелляционной инстанции вышеприведенного апелляционного определения от 23.01.2019 года, Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации сопроводительным письмом направлены в адрес Цекова Д.А. для согласования проекты соглашения от 28.02.2019 года о расторжении договора № аренды земельного участка и проект нового договора от 28.02.2019 года аренды земельного участка, содержащие условия о взимании арендной платы за участок за период с 14.12.2017 года по 28.02.2019 года в двукратном размере, на что ответчиком принесены возражения.

13.03.2019 года на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Калининградской области представлен заключенный между Администрацией и Цековым Д.А. договор от 28.02.2019 года, по условиям которого во исполнение апелляционного определения Калининградского областного суда от 23.01.2019 года по делу №33а-169/2019 последнему предоставлен в аренду сроком на 3 года для завершения строительства автосервиса земельного участка <адрес >, д.23.

Таким образом, как следует из доводов иска, обращенная к взысканию арендная плата по договору от 24.01.2013 года в двукратном размере исчислена за период до заключения с ответчиком Цековым Д.А. вышеуказанного договора аренды от 28.02.2019 года.

Приведенные обстоятельства дают суду основания полагать, что на момент перехода к нему по соглашению от 11.12.2017 года прав по договору аренды Цеков Д.А. имел намерение завершить строительство объекта недвижимости, заявив в январе 2019 года о предоставлении участка без проведения торгов, заказав разработку проектной документации; однако преддверии истечения срока аренды был поставлен в условия неопределенности относительно возможной передачи арендодателем ему участка для этих целей.

Очевидно, что ни одна из процедур, связанная с получением разрешения на строительство, разработкой проектной документации, собственно строительством автосервиса и вводом его в эксплуатацию с момента перехода к Цекову Д.А. прав по договору аренды участка от 234.01.2013 года не имела практического значения в виду необоснованного, как установлено состоявшимся постановлением суда апелляционной инстанции от 23.01.2019 года, воспрепятствованием в предоставлении земельного участка на новый срок для завершения строительства, в чем суд усматривает злоупотребление органом местного самоуправления правом, повлекшим исчисление ответчику за период до 28.02.2019 года, в течение которого такое противодействие сохранялось, арендной платы в двукратном размере.

Более того, обращает внимание суда то обстоятельство, что согласно представленному стороной ответчика расчету ранее за период с 14.12.2017 года по 31.12.2018 года арендная плата начислялась Комитетом Цекову Д.А. в однократном размере.

Аналогичным образом, в однократном размере исчислялась арендная плата правопредшественнику Цекова Д.А. по договору аренды от 24.01.2013 года – Курятникову В.М.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении требований иска Администрации городского округа «Город Калининград» к Цекову ФИО10 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №, процентов полностью отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

Председательствующий А.Г. Олифер

Решение в окончательной форме изготовлено 20.02.2020 года.