Гражданский кодекс часть 1

Судья Нефтегорского районного суда Самарской области Лопутнев В.В., при секретаре Заиграевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об аннулировании записи в ЕГРП о праве на земельный недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Истица обратилась в суд указав, что 14.04.1998 года приобрела по договору купли-продажи у ответчицы жилой дом и земельный участок по адресу <адрес> (в настоящее время <адрес>). Тем самым право собственности у нее возникло до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако в 2014 году ответчица имея на руках старые документы на земельный участок (свидетельство от 1992 года), скрыв от специалистов кадастровой палаты указанный договор, оформила в собственность этот же земельный участок, а в настоящее время оформляет в собственность и дом. В связи с этим с учетом сделанных в судебном заседании уточнений просила аннулировать запись регистрации в ЕГРП о праве собственности ответчицы на земельный участок, признать отсутствующим ее право собственности на него, признать недействительной его постановку на кадастровый учет и выдачу свидетельства о регистрации права на него.

В судебном заседании истица и ее представитель уточненные требования поддержали. Пояснили, что договор купли-продажи был нотариально удостоверен и фактически сторонами исполнен, ответчица получила деньги за проданное имущество и впоследствии выписалась из дома. Договор купли-продажи земельного участка был зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам, что соответствовало существовавшему на тот момент порядку, т.к. регистрационная служба на территории Нефтегорского района была создана 19.10.1998 года.

Ответчица и ее представитель с иском не согласились по тем основаниям, что договор купли-продажи был заключен сторонами после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем она могла использовать имевшееся у нее свидетельство о праве собственности на землю, выданное 20.08.1992 года. При совершении сделки с земельным участком ранее возникшие права на него должны быть зарегистрированы (перерегистрированы) по правилам указанного закона. Если сделка заключена после 31.01.1998 года, то она, а также переход права подлежат обязательной государственной регистрации, и момент возникновения или перехода права совпадают с моментом регистрации. Однако заключенный с истицей договор зарегистрирован не был, в связи с чем является ничтожной сделкой, т.к. не был завершен до конца, и право собственности на спорное имущество у нее не возникло. Кроме того рассматриваемый договор по форме и содержанию не соответствует требованиям закона, т.к. объектом купли-продажи могли быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в нем содержались не все существенные условия, а именно: правовой статус, целевое назначение. Договор не вступил в законную силу, и истица на протяжении 18 лет не предпринимала действий к его регистрации. Тем самым считают, что ответчица могла использовать право на регистрацию своих прав на земельный участок, и произведенная регистрация является законной и обоснованной, как и постановка земельного участка на кадастровый учет. Просили в иске отказать. Не оспаривают указанную стороной истца дату образования органа государственного регистрационного учета недвижимого имущества в Нефтегорском районе.

Ответчица не отрицала получение денежных средств за проданное по договору купли-продажи имущество, а также снятие с регистрационного учета по месту жительства в этом доме и переезд в новое место жительства. Саму сделку купли-продажи не оспаривает.

Привлеченные в качестве третьих лиц филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Нефтегорский филиал ГУП СО «ЦТИ» разрешение постановленного вопроса оставляли на усмотрение суда.

Привлеченный в качестве третьего лица ФИО3 высказался против удовлетворения иска пояснив, что заявление об отказе от преимущественного права приобретения отчуждаемого матерью имущества писал по указанию нотариуса, объяснившего его необходимостью для регистрации права. Самостоятельных требований на спорное имущество не заявляет.

Выяснив позицию сторон по рассматриваемому спору, мнение третьих лиц, рассмотрев представленные документы, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела по договору купли-продажи, зарегистрированному в Утевском сельсовете народных депутатов 8.06.1989 года, ФИО4 приобрела в собственность жилой дом по адресу <адрес>, 1/2 часть которого на основании договора дарения от 31.05.1991 года подарила ФИО3 (л.д. 40-41). Решением администрации Утевского сельсовета № от 4.05.1992 года ФИО2 предоставлялся в собственность земельный участок площадью 0,19 га по адресу <адрес> для использования под дом и приусадебный участок, в подтверждение чего комитетом по земельной реформе Нефтегорского района выдавалось свидетельство о праве собственности на землю № от 20.08.1992 года (л.д. 43).

Также имеется договор купли-продажи (купчая) от 14.04.1998 года, заключенный между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель), действующей за себя и несовершеннолетнего ребенка Б., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, согласно которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 2170 кв.м. и размещенную на нем 1/2 долю дома кирпичного одноэтажного, служб и сооружений по адресу <адрес>. Как указано в данном договоре он подлежит регистрации в администрации по месту нахождения дома и комитете по земельным ресурсам и землеустройству Нефтегорского района. Договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в похозяйственной книге Утевской сельской администрации ДД.ММ.ГГГГ, лицевой счет № (л.д. 17, 27-28). При этом усматривается наличие адресованного в Нефтегорскую нотариальную контору заявления ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ о его согласии на покупку супругой ФИО1 1/2 доли жилого дома с надворными постройками по адресу <адрес> у ФИО2 и отказе от преимущественного права покупки данного дома (л.д. 49). Согласно сведениям администрации с.п.Утевка в связи с упорядочением адресного хозяйства жилому дому по <адрес> присвоен адрес <адрес> (л.д. 9, 29-30). На основании указанного договора и Указа Президента РФ № 1767 от 27.10.1993 года комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Нефтегорского района 28.04.1998 года ФИО1 было выдано свидетельство о праве собственности на землю № с приложением плана, содержащего описание собственности (дом и приусадебный участок), границ земельного участка по отношению к смежным угодьям и его кадастровый номер (л.д. 10-12).

Между тем согласно выписке из ЕГРП и свидетельству о государственной регистрации права от 20.05.2014 года собственником земельного участка площадью 1900 кв.м. по адресу <адрес> значится ФИО2 на основании свидетельства о праве собственности на землю № от 20.08.1992 года, выданного комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам Нефтегорского района, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации № от 20.05.2014 года (л.д. 33, 72).

Как указано в кадастровом паспорте данного земельного участка он имеет кадастровый номер №, дата внесения номера в ГКН 3.07.2003 года, сведения об объекте имеют статус ранее учтенные (л.д. 13-14).

В соответствии со ст.2 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ст.60 ч.1 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В силу ст.15 ч.1 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Приобретение права собственности на имущество регулируется положениями главы 14 ГК РФ и может быть реализовано путем его изготовления либо создания, приобретения по сделкам, в порядке наследования, в силу приобретательной давности.

В соответствии со ст.218 ч.2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Одним из оснований прекращения права собственности является отчуждение собственником своего имущества другим лицам (ст.235 ч.1 ГК РФ).

Согласно ст.25 ч.1 ЗК РФ права на земельные участки, в т.ч. право собственности, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права на такие земельные участки удостоверяются документами в соответствии с указанным законом (ст.26 ч.1 ЗК РФ).

На основании п.9 ст.3 Закона РФ «О введении в действие ЗК РФ» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. К таковым в частности относятся свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ № 1767 от 27.10.1993 года.

Согласно ст.6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего закона признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии со ст.33 данного закона создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами РФ поэтапно с учетом их условий и завершается к 1.01.2000 года (п.2). Правительству РФ поручено в 6-месячный срок привести в соответствие с настоящим Федеральным законом изданные им нормативные правовые акты, принять нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона (п.4). Установлено, что до приведения законов и иных нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом действующие на территории РФ законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону (п.5).

Применительно к этому имеется постановление Губернатора Самарской области № 46 от 3.03.1998 года «О создании Самарской областной регистрационной палаты», которым установлен срок разработки и предоставления по согласованию с органами местного самоуправления программы внедрения новой системы государственной регистрации прав до 1.05.1998 года. До перехода к государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним ГУЮ «Самарская областная регистрационная палата» и его филиалами на территории муниципальных образований области применяется существующий порядок регистрации таких прав. Сторонами не оспаривается, что датой создания такого органа в Нефтегорском районе является 19.10.1998 года.

В судебном заседании с достоверностью установлено, что ответчица являясь собственником жилого дома и земельного участка по адресу <адрес> (в настоящее время <адрес>), в 1991 году произвела отчуждение 1/2 доли дома ФИО3 и в 1998 году оставшейся 1/2 доли дома и всего земельного участка ответчице. При этом сторонами последней сделки и заинтересованными в ней лицами требований о признании ее недействительной не заявляется. Указанная сделка заключена в письменной форме путем нотариального удостоверения договора купли-продажи (купчей), зарегистрирована как в земельном комитете (в отношении земельного участка), так и в местной администрации (в отношении дома), фактически исполнена ее сторонами, о чем свидетельствует имевший место денежный расчет за приобретенное имущество и последующее снятие продавца с регистрационного учета по этому адресу, в связи с чем полностью отвечает требованиям закона.

Тем самым имеются основания считать, что ответчица произвела отчуждение принадлежащего ей земельного участка, являющегося предметом спора, в связи с чем право собственности на него у нее прекратилось, поэтому имевшая место регистрация за ней этого права в уполномоченном государственном органе на основании оставшегося у нее свидетельства о праве собственности на землю является незаконной, поскольку такое свидетельство утратило юридическую силу.

Доводы стороны ответчика в обоснование своих возражений не могут быть приняты во внимание, т.к. совершенная между истицей и ответчицей сделка соответствовала требованиям действовавшего на тот момент законодательства по форме и регистрации, учитывая, что орган регистрационного учета, учрежденный в рамках реализации Закона о государственной регистрации, на территории Нефтегорского района был образован после ее заключения. В связи с этим регистрация договора в земельном комитете, на необходимость которой в нем имеется прямое указание, и выдача на основании этого свидетельства о праве собственности являлись законными.

Последующая регистрация ранее возникшего права на недвижимость в соответствии с Законом о государственной регистрации является обязательной только при совершении сделки с этим имуществом, наличие которой за период с 1998 года до настоящего времени не прослеживается.

Ссылка на то, что договор купли-продажи спорного земельного участка по форме и содержанию не соответствует законодательству, является несостоятельной, поскольку он отвечает предъявляемым ст.ст.550, 554, 556 ГК РФ требованиям. Указание в обоснование возражений на то, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, во внимание не принимается, т.к. в приложении к свидетельству о праве собственности ФИО1 содержится запись о кадастровом номере земельного участка, а в кадастровом паспорте от 19.01.2016 года он значится как ранее учтенный.

В соответствии со ст.45 Закона «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего закона, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим законом (ранее учтенные объекты недвижимости). Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости подлежат внесению в ГКН.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств имеются основания считать, что произведенная регистрация права ответчицы на спорный земельный участок является незаконной, в связи с чем запись в ЕГРП об этом подлежит аннулированию.

Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения остальных заявленных требований. Так решение об аннулировании записи в ЕГРП свидетельствует об отсутствии такого права, в связи с чем дополнительного указания на признание отсутствующим права собственности ответчицы на спорный земельный участок не требуется. Поскольку не установлено, что право собственности на расположенный на нем жилой дом за ответчицей зарегистрировано, то оснований для признания этого права отсутствующим не имеется. Также не может быть признана недействительной постановка земельного участка на кадастровый учет, т.к. в силу прямого указания закона (ст.45 Закона о ГКН) сведения о ранее учтенных объектах недвижимости подлежат внесению в ГКН. Ввиду того, что принимается решение об аннулировании записи о праве собственности в ЕГРП, принятия решения о признании недействительным выдачи в подтверждение этого свидетельства не требуется, как не имеющего юридического значения.

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительной (аннулировать) запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу <адрес>.

Решение в этой части является основанием для внесения записей или изменений в Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нефтегорский районный суд.

Судья В.В.Лопутнев