Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «РС-Строй» о защите прав потребителей и встречному иску ООО «РС-Строй» к ФИО1 о признании договора незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд к ответчику ООО «РС-Строй» и, уточнив в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит взыскать с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 588 000 руб., денежную компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 25 196,21 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 50% от взысканной денежной суммы.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ООО «РС-Строй» и истцом 21.09.2017 был заключен Договор №43/2017-ЖД участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и встроенным объектом дошкольного образования (на 33 места) и частью встроенно-пристроенной автостоянки (на 169 мест) по адресу: <адрес> В соответствии со ст.5 ФЗ №214 цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Истец указывает, что законодатель в специальном законе определил право выбора способа расчеты цены по договору долевого участия на усмотрение сторон. Ответчик определил, и стороны по условиям Договора согласовали расчет цены Квартиры исходя из стоимости одного квадратного метра именно общей площади Квартиры, включая отделочные работы (без учета площади балконов, лоджий и террас п.3.12 Договора).Также истец указывает, что при толковании условий договора важно обратить внимание, что по тексту Договора все условия касаются именно общей площади (без учета балконов и лоджий) Квартиры согласно п.2.2., п.2.2.2., п.3.1., п.3.12, п.5.2.7. Условий, касающихся определения стоимости Квартиры, исходя из общей приведенной площади Квартиры, не содержится в Договоре. В соответствии с п.3.1. Договора цена договора определена, исходя из расчета 105 000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры и составляет 5 565 000 руб. (53 кв.м. * 105 000 руб/кв.м.). Исходя из фактической общей площади Квартиры 47,4 кв.м. стоимость квартиры из расчета 105 000 руб. за 1 кв.м. общей площади, составляет сумму в размере 4 977 000 рублей (47,4 кв.м.* 105 000 руб./кв.м. = 4 977 000 руб.). Учитывая, что за квартиру общей площадью 47,4 кв.м. истец заплатил 5 565 000 руб., излишне уплаченная сумма (разница), которую истец переплатил ответчику за приобретенную квартиру, составляет 588 000 руб. (5 565 000 - 4 977 000 = 588 000 руб.). 53 кв.м. - это величина приведенной площади. Ошибка, допущенная ответчиком при расчете (использование величины не той площади), повлекла неверное определение цены за Квартиру в сторону увеличения ее стоимости на 588 000 руб. в качестве неосновательного обогащения ответчика на данную сумму денежных средств. Также истец указывает, что договор заключен сторонами в сентябре 2017 года, а Акт приема-передачи подписан 07.02.2020, то у ответчика имелось достаточно времени внести соответствующие правки в условия договора путем подписания дополнительного соглашения к нему. При этом, при первичном подписании акта приема-передачи от 30.12.2019 ответчик указывает «Площадь квартиры, согласно условиям Договора и проектной декларации 47.4 кв.м.», пытаясь ввести истца в заблуждение и скрыть наличие разницы в площадях, а затем в итоговом Акте, подписанном обеими сторонами, указывает обе величины площади.

Ответчик ООО «РС-Строй» обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просит признать договор от 21.09.2017 №43/2017-ЖД участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома незаключенным, с внесением соответствующей записи в ЕГРН Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, указывая, что ответчик полагает, что возникновение судебного спора свидетельствует о не достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а именно в отношении общей площади, подлежащего передаче объекта долевого строительства, что согласно п.4 ст.4 закона РФ №214-ФЗ является существенным условием договора долевого участия. В соответствии с п.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. На момент заключения договора, согласно рабочей документации Шифр: АМЩ 6/2016-01-АР 2017г. (план маркировочный 14-го этажа) объект долевого строительства (квартира <№>) имел общую площадь 47,3 кв.м., из которых: площадь комнаты 27,3 кв.м., кухня 12,3 кв.м., санузел (ванная) 2,6 кв.м., санузел (туалет) 1,4 кв.м., коридор 3,7 кв.м. В сумме все перечисленные части объекта долевого строительства составляют общую площадь 47,3 кв.м. Площадь 53,0 кв.м., указанная в п.2.2. договора, как видно из рабочей документации является общей приведенной, включающей в себя площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5. Аналогичная информация об общей площади объекта долевого строительства (квартира <№>) и его частях содержится и в проектной декларации (в ред. от 11.07.2017), опубликованной на сайте застройщика http://zolotaya-dolina.ru/ (стр.46 проектной декларации), а именно: площадь комнаты 27,3 кв.м., кухня 12,3 кв.м., санузел (ванная) 2,6 кв.м., санузел (туалет) 1,4 кв.м., коридор 3,7 кв.м., что в сумме также составляет 47,3 кв.м. Ответчик указывает, что заключенный сторонами договор не содержит информации об общей площади объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. В договоре долевого участия указана только общая приведенная площадь согласно проектной документации. В подписанном сторонами акте приема-передачи квартиры от 31.12.2019 указана общая площадь квартиры в 47,4 кв.м., согласно проведенному кадастровому учету, определенная в соответствии с п.5 ст.15 ЖК РФ без учета площади лоджий, а также общая площадь в 53,0 кв.м., согласно проектной документации, определенная с учетом площади лоджий с применением понижающего коэффициента 0,5. Согласно п.3.12. Договора изменение стоимости квартиры допускается после проведения обмеров ПИБ, в случае изменения общей площади квартиры (площадь всех частей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий и террас) на один кв.м., как в большую, так и в меньшую сторону. Как видно из проектной документации и данных кадастрового учета общая площадь квартиры увеличилась на 0,1 кв.м. Из условий заключенного Договора и согласно проектной документации, при расчете общей стоимости объекта долевого строительства, Застройщик использует общую приведенную площадь 53,0 кв.м., включающую в себя площадь лоджий с понижающим коэффициентом, в соответствии с приказом Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр. Включение площади лоджий с понижающим коэффициентом при расчете общей стоимости квартиры обусловлено соответствующим приказом компании Застройщика об условиях реализации от 01.12.2016, который содержит условие о том, что «если частью квартиры являются лоджия, балкон, терраса цена договора определяется как произведение цены одного квадратного метра такой квартиры и общей площади квартиры, включающей в себя площадь балкона, лоджии, террасы с понижающими коэффициентами, предусмотренными приказом Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр для лоджий - 0,5, балконов и террас - 0,3. Кроме того включение площади лоджии с понижающим коэффициентом при расчете общей стоимости квартиры согласуется с требованиями п.1 ст.5 закона РФ №214-ФЗ, а именно: в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 настоящего Федерального закона.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы ФИО2, действующей на основании доверенности, которая в судебное заседание явилась, требования уточненного искового заявления своего доверителя поддержала, просила суд их удовлетворить, требование встречного иска не признала, просила суд в их удовлетворении отказать.

Представители ответчика ООО «РС-Строй» в судебное заседание явились, исковые требование не признали, просили суд в их удовлетворении отказать по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, и удовлетворить требования встречного искового заявления.

Представители третьих лиц Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении заседания заявлено не было.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии надлежаще извещенных и не явившихся сторон.

Выслушав представителя истца и представителей ответчика, изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд находит исковые требования и требования встречного иска не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из представленных суду материалов, между ООО «РС-Строй» и ФИО1 как участником долевого строительства был заключен Договор от 21.09.2017 №43/2017-ЖД участия в долевом строительстве МКД со встроенными помещениями и встроенным объектом дошкольного образования (на 33 места) и частью встроенно-пристроенной автостоянки (на 169 мест) по адресу: <адрес> (л.д.7-18).

Согласно п.2.2 договора объектом долевого строительства является Квартира <№>, расположенная в МКД со следующими характеристиками: кол-во комнат – 1, общая площадь – 53,0 кв.м., приведенная площадь балкона/лоджии - 4,0; 1,7, строительные оси – 1-В/1-А; 1-1/1-5, секция – 1.

В соответствии с п.3.1 договора по взаимной договоренности сторон размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства (цена договора) составляет 5 565 000 руб. исходя из расчета 105 000 руб. за 1 кв.м. общей площади Квартиры, включая отделочные работы, предусмотренные п.2.3 Договора.

Цена Договора, подлежащая уплате Участником долевого строительства может быть изменена в случае, предусмотренном п.3.12. настоящего Договора.

Пункт 3.12 договора предусматривает, что если после проведения обмеров квартиры ПИБ её площадь (площадь всех частей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий и террас) будет отличаться от площади квартиры, указанной в п.2.2. Договора, более чем на 1 кв.м. как в большую, так и в меньшую сторону, в день подписания Акта приема-передачи квартиры Стороны производят перерасчет по Договору. Дольщик доплачивает Застройщику (Застройщик выплачивает Дольщику) стоимость разницы между площадью квартиры по Договору (п.2.2. Договора) и площадью квартиры по результатам обмеров ПИБ. В целях осуществления перерасчета Стороны определяют стоимость 1 кв.м. площади квартиры в размере 105 000 руб. Указанная стоимость 1 кв.м. площади остается неизменной в течение всего срока действия Договора.

18.12.2019 истцом был подписан Смотровой лист строительной готовности жилого помещения (л.д.27-28; 73-74) с указанием дефектов, необходимых для исправления и выражена готовность к подписанию акта приема-передачи после устранения указанных истцом дефектов.

30.12.2019 истец в одностороннем порядке подписал акт приема-передачи квартиры (л.д.36-37), в котором указал, что площадь квартиры уменьшилась на 5,6 кв.м.

Согласно Экспликации кв.<№>, выполненной ООО «Центр экспертных заключений» от 24.12.2019 жилая комната имеет площадь – 27,2 кв.м.; кухня – 11,4 кв.м.; коридор - 4,6 кв.м.; ванная комната – 2,8 кв.м.; туалет – 1,4 кв.м.; общая площадь квартиры составляет – 47,4 кв.м.; балкон – 4,4 кв.м.; лоджия – 7,5 кв.м. (л.д.19-26).

Судом установлено, что договор исполнен сторонами.

07 февраля 2020 года сторонами подписан Акт приема-передачи квартиры без замечаний в отношении величин площадей объекта долевого строительства, что подтверждает достигнутое согласование в отношении существенных условий, в том числе площади Квартиры по состоянию на дату подписания Акта приема-передачи (л.д.89).

Таким образом, истцом фактически принята квартира со следующими размерами её площади: 53,0 кв.м. (согласно условиям Договора и проектной декларации), 47,4 кв.м. (согласно замерам для кадастрового учета).

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч.5 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016 №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то расчет цены за помещение производится исходя из его приведенной площади.

Общую приведенную площадь жилого помещения определяют путем суммирования общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами. Например, понижающий коэффициент для лоджий составляет 0,5.

Учитывая изложенное, общая приведенная площадь квартиры истца составляет 53,0 кв.м. (27,2 + 11,4 + 4,6 + 2,8 + 1,4) + (4,4/0,5) (л.д.121) + (7,5/0,3) = 47,4+2,2+3,8).

В соответствии с п.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в договоре (долевого строительства) указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 настоящего Федерального закона.

При этом суд отмечает, что согласно ч.4 ст.19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Наряду с этим ч.5 ст.19 ЖК РФ установлено, что государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Суд полагает, что общая площадь квартиры в размере 53,0 кв.м., указанная в п.2.2 договора, указана вместе с приведенной площадью балкона и лоджии, составляющих 6,0 кв.м. Так как лоджия и балкон предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в данном жилом помещении истца, то данная площадь указана в составе общей площади совместно с приведенной площадью балкона и лоджии квартиры с учетом соответствующего коэффициента.

Кроме того, суд принимает во внимание, что истец оплатил за указанную квартиру 5 565 000 руб., что не оспаривалось сторонами, что из расчета 105 000 руб. за 1 кв.м. составляет 53 кв.м.

На основании вышеуказанного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения основных заявленных исковых требований ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения.

Учитывая изложенное, второстепенные требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа и расходов на представителя, также не подлежат удовлетворению.

Разрешая встречные исковые требования ответчика, суд исходит из следующего.

Как было разъяснено судам в п.1 Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу п.3 ст.154 и п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В п.2 данного Постановления указано, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в ст.ст.555 и 942 ГК РФ). Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Судом установлено, что при подписании договора сторонами оговорены все существенные его стороны, ответчик как застройщик передал истцу объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, условия договора выполнены, объект передан истцу в установленные договором сроки, нарушений Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ не допущено, поэтому суд не находит оснований для признания исполненного договора незаключенным.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «РС-Строй» о защите прав потребителей и встречных исковых требований ООО «РС-Строй» к ФИО1 о признании договора незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья подпись

Мотивированное решение изготовлено 19.01.2021.