Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к СПК имени Ленина, третьим лицам ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Орловский районный суд Ростовской области с исковым заявлением к СПК имени Ленина о признании договора аренды земельного участка не заключенным, обосновав его следующим.

Истцом по договору купли - продажи от 25.07.2019 г. приобретены у ФИО2 земельные участки земель сельскохозяйственного назначения:

площадью 297000 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> от ориентира по направлению на северо - восток, право собственности зарегистрировано 30.07.2019 г. номер записи №;

площадью 80000 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано 30.07.2019 г. номер записи №;

Указанные земельные участки находятся в аренде в СПК имени Ленина на основании договора аренды земельного участка от 02.11.2015 г. с ФИО2, который был зарегистрирован 08.06.2016 г., номер записи №, срок действия договора аренды составляет 10 лет с момента регистрации.

После регистрации права собственности на земельные участки с кадастровым № и №, истец неоднократно обращался к Председателю СПК имени Ленина относительно предоставления ему договора аренды от 02.11.2015 г. на указанные земельные участки, поскольку получить данный договор аренды земельного участка с кадастровыми № и №, как собственник в Управлении Росреестра истец не может, поскольку истец не является стороной данного договора аренды.

В частности, требование исх. №46/1 от 12.03.2020 г. На данное требование в ООО «Дила» от СПК имени Ленина исх. № 17 от 27.03.2020 г. был направлен ответ, согласно которого, истцу отказано в предоставлении договоров аренды земельных участков, в виду того, «что у СПК имени Ленина - Арендатора не имеется на это оснований». И было предложено предоставить договор купли - продажи и выписки из ЕГРП в подтверждение права собственности.

11 июня 2020 г. вместе с сопроводительным письмом в адрес СПК имени Ленина была направлена выписка из ЕГРН на земельные участки с кадастровыми № и №, и предложено заключить договор аренды или дополнительное соглашение к договору аренды.

Однако данное предложение было отвергнуто. С момента приобретения земельных участков и до настоящего времени выплата арендной платы истцом не производилась.

Данное обстоятельство дает истцу основание обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 02.11.2015 г. заключенный между ФИО2, который был зарегистрирован 08.06.2016г., номер записи № и прекратить запись об аренде № дата регистрации 08.06.2016 г.

Истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения площадью 297000 кв.м, кадастровый № и земельного участка площадью 80000 кв.м, кадастровый № от 02.11.2015 г., зарегистрированного 08.06.2016 г. номер записи номер записи №, заключенный между ФИО2 и СПК имени Ленина.

На исковые требования принесены возражения, из которых следует, что между СПК имени Ленина и гр. ФИО2 02.11.2015 г. был заключен договор аренды сроком на 10 лет и зарегистрирован 08.06.2016 г. на следующие земельные участки сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 80000 кв.м.;

- с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 297000 кв.м.

11.06.2020 г. СПК имени Ленина получило письмо-уведомление от гр. ФИО1 с перечнем выписок из ЕГРН (и их приложением к письму) о приобретении истцом в собственность на основании договоров купли-продажи от 25.07.2019 г. земельных участков с/х назначения, в том числе и у гр. ФИО2 с кадастровыми номерами № и №, в соответствии с чем, подтвердил свое право документально. До момента получения правоустанавливающих документов СПК имени Ленина не могло обладать достоверной информацией о смене собственника указанных земельных участков. После получения вышеуказанных документов согласно письменной просьбе нового арендатора, СПК имени Ленина направил копию договора аренды, заключенного между СПК имени Ленина и гр. ФИО2, а также дополнительное соглашение к договору аренды с сопроводительным письмом, на котором имеется отметка о вручении. (вход. № 58 от 09.07.2020 г.). Гр. ФИО1 – истец, получив требуемые документы, отказался подписывать дополнительные соглашения, что в свою очередь, не отменило действительности заключенного ранее договора аренды с прежним собственником.

Согласно п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ). При этом договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение, по общему правилу, возможно только в судебном порядке (п.2 ст.450, ст.619, ст. 620 ГК РФ).

Утверждение истца относительно невыплаты арендной платы истцу неверно и вводит суд в заблуждение по той причине, что СПК имени Ленина неоднократно после получения уведомления от истца о возникновении у него права собственности на земельные участки с/х назначения, направлял письменные уведомления, сообщения с просьбами получить причитающуюся арендную плату, установленную в договоре аренды, заключенном еще до приобретения им права собственности на земельные участки. Такие уведомления игнорировались истцом. Тем самым арендодатель вынуждал своим бездействием арендатора – СПК имени Ленина, нарушить существенное условие договоры, а именно невыплата арендной платы в сроки установленные договором аренды и в соответствии со ст. 619 ГК РФ, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя (наймодателя) возможно в случаях, когда арендатор (наниматель): пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, имея умысел расторгнуть договор по приведенным выше основаниям.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. В связи со сложившейся ситуацией в виду недобропорядочности и недобросовестности арендодателя, арендатор вынужден был внести арендную плату за 2020 год, причитающуюся арендодателю в денежном выражении на депозит нотариуса 31.07.2021 г., что составило 56 339 рублей.

Арендную плату по тому же договору аренды за 2019 год получила гр. ФИО2 лично, расписавшись в ведомости выдачи арендной платы №1 от 05.08.2019 г., как собственник земельных участков, так как на дату выдачи арендной платы СПК имени Ленина не обладал сведениями о смене собственника и ни гр. ФИО2, на тот момент осознающая, что земельные участки ей уже не принадлежат, ни новый собственник гр. ФИО1 не уведомили о переходе права собственности. Ввиду этого, на основании ст. 1107 ГК РФ, если арендатор, не уведомленный о смене собственника, продолжал вносить арендные платежи прежнему собственнику, новый собственник вправе взыскать с прежнего собственника арендную плату, незаконно полученную за период с момента утраты права собственности на сданное в аренду имущество.

Соответственно, СПК имени Ленина, как добросовестный пользователь имущества, в полном объеме исполнил перед собственником – арендодателем свои обязательства по договору аренды земельного участка с/х назначения и в 2020 г. выплатил гр. ФИО1 арендную плату по договору, как собственнику. Таким образом иск удовлетворению не подлежит.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, его представитель адвокат Макаренко Е.Г. на удовлетворении иска настаивал.

В судебном заседании представитель ответчика СПК имени Ленина адвокат Туркина Н.Н.. исковые требования не признала, пояснив, что ответчик делал все чтобы выплатить арендную плату, но истец от ее получения умышленно уклонялся.

Представитель третьего лица, не заявляющиего самостоятельные требования на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, в том числе приложенные ответчиком копии ведомости выдачи арендной платы №1, уведомления о внесении денежных средств на депозит нотариуса, справки-расчета, договора аренды письма №46 от 06.07.2020 г., что иск не подлежит удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что истцом по договору купли - продажи от 25.07.2019 г. приобретены у ФИО2 земельные участки земель сельскохозяйственного назначения, которые согласно договора договор аренды сроком на 10 лет и зарегистрированного в 08.06.2016 г. находятся в аренде у СПК имени Ленина. Доводы истца, о том, что с момента приобретения земельных участков и до настоящего времени выплата арендной платы истцом не производилась, опровергаются представленными представителем ответчика доказательствами.

Согласно договора аренды срок выплаты арендной платы август-декабрь текущего года. Как установлено арендная плата за 2019 год выдана собственнику ФИО2, следовательно, суд приходит к выводу о том, что для истца как арендодателя, на момент подачи настоящего искового заявления в суд, прошло только два периода оплаты за 2020 и 2021 годы, а согласно уведомления о внесении денежных средств на депозит нотариуса, справки-расчета, договора аренды письма №46 от 06.07.2020 г., следует, что ответчик не уклонялся от оплаты по договору аренды, следовательно доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ противоправного поведения ответчика, которое препятствовало бы реализации истцом своих прав как арендодателя за указанный период суду представлено не было.

В силу ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае нарушения срока оплаты более двух раз подряд, чего с достоверностью в судебном заседании установлено не было.

Кроме того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к СПК имени Ленина, третьим лицам ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о расторжении договора аренды земельного участка

земель сельскохозяйственного назначения площадью 297000 кв.м, кадастровый № и земельного участка площадью 80000 кв.м, кадастровый № от 02.11.2015 г., зарегистрированного 08.06.2016 г. номер записи номер записи №, заключенного между ФИО2 и СПК имени Ленина,

отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Ростовский областной суд, через Орловский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 21 апреля 2022 года.