Гражданский кодекс часть 1

Петроградский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитина С.С., при секретаре Набокине А.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 20 сентября 2018 года, возврате квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, в собственность продавца, ссылаясь в обоснование иска на то, что согласно указанному договору ответчик приобрел право собственности на квартиру, не выполнив предусмотренные договором обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 5000000 рублей в полном объеме. Ответчиком была уплачена до подписания договора сумма в размере 2680000 рублей, остальные 2320000 рублей, подлежащие выплате в течение 3 дней с момента получения всех документов после государственной регистрации, истец не получила.

В связи с этим, на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ, положений постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указывая на существенное нарушение договора покупателем, просила об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени дела извещался надлежащим образом, в связи с чем судом принято решение о рассмотрении дела в его отсутствие. В направленных в адрес суда возражениях исковые требования не признал, указывая на то, что обязательства по договору выполнены им в полном объеме. Спорная сумма в 2320000 рублей была передана им ФИО4 для передачи ФИО1, что тот и сделал, о чем продавцом была составлена расписка. Расписка, полученная им от ФИО4 хранилась в спорной квартире, однако 27.01.2019 года в квартиру ворвались неизвестные лица, угрожая расправой выгнали рабочих и заменили входную дверь. После вскрытия двери с участием сотрудников полиции выяснилось, что в квартире испорчен ремонт и пропала папка с документами на спорную квартиру, в его распоряжении осталась лишь копия расписки, подлинность подписи истца на которой подтверждена заключением специалиста.

Представители ответчика ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признали, поддержав доводы возражений своего доверителя.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, ФИО4, будучи извещенным о месте и времени судебного разбирательства, не явился, представил нотариально удостоверенные объяснения по существу спора, в которых подтвердил факт передачи денежных средств, полученных от отца своего двоюродного брата ФИО2 – ФИО8 за приобретенную им квартиру в сумме 2320000 рублей лично ФИО1

Представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, извещённого о судебном разбирательстве надлежащим образом, в суд не явился.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 20 сентября 2018 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>

Право собственности покупателя <ФИО>5 было зарегистрировано <ФИО>3 по <адрес> в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Цена продаваемого недвижимого имущества по договору составляет 5 000 000 рублей, из которых 2680 000 рублей переданы покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи, что не оспаривается стороной истца; оставшаяся часть в сумме 2320000 рублей должна быть оплачена покупателем в течение 3 банковских дней с момента получения всех документов после государственной регистрации (пункт 4 договора).

Ссылаясь на неполучение второй части оплаты по договору, истец указывает на то, что 07 февраля 2019 года она обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, расценивая неисполнение обязанности по оплате стоимости квартиры в полном объеме как существенное нарушение условий договора, влекущее за собой расторжение договора и возврат имущества продавцу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Сторонами при заключении договора купли-продажи была согласована его цена, следовательно, у покупателя возникло обязательство ее оплатить.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из установленного обстоятельства о том, что продавец по спорному договору получила более половины стоимости квартиры, сама квартира была передана покупателю, который приступил к ее ремонту после регистрации права собственности, а потому утверждение, что истец с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора является ошибочным.

Вместе с тем, суд не может согласиться с позицией стороны ответчика о доказанности исполнения обязательства по оплате приобретенной квартиры в полном объеме. Представленные доказательства в виде копии расписки продавца, заключения специалиста, выполненного по копии документа без категоричного вывода о принадлежности подписи в расписке продавцу, не отвечают признакам относимости и допустимости, а потому не принимаются судом.

В связи с этим, надлежащим способом защиты нарушенного права продавца по частично неисполненному обязательству по оплате товара является предъявление требований о взыскании недополученного по сделке.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Условиями договора возможность возврата квартиры в случае расторжения договора не предусмотрена.

Позиция стороны истца о возможности возврата имущества на основании положений статьи 1103 ГК РФ основана на ошибочном толковании данной правовой нормы, по смыслу которой возврат неосновательного обогащения в виде произошедшего исполнения по сделке в возможен в том случае, когда расторжение договора уже произошло (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).

В рамках же настоящего дела, в котором истцом поставлен вопрос о расторжении договора, юридически значимым является определение существенности нарушения, допущенного покупателем, при исполнении своих обязательств.

В связи с тем, что, как выше было установлено судом, существенность нарушения обязательства не установлена, оснований для удовлетворения требования о расторжении договора купли-продажи не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись С.С. Никитин