Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Синяпкина С.С. к Администрации города Новошахтинска Ростовской области о признании права собственности, 3-и лица: Веремеев В.Н., Корниенко Л.В., Непочатова О.А., Куликов А.В.,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику, в котором просил признать за ним право собственности на объект недвижимости – подполье, общей площадью 396 кв.м., расположенное в 3-х этажном жилом доме по адресу: <адрес>, кадастровый номер дома №.....

В обоснование заявленных требований указал, что на основании разрешения на строительство от 20.09.2017 №...., выданного Отделом Главного архитектора Администрации города Новошахтинска, им было осуществлено строительство многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>. В разрешении на строительство указан вид объекта - «Строительство 3-х этажного 23-х квартирного жилого дома с подпольем по <адрес>, в городе Новошахтинске Ростовской области».

Построенный объект соответствует разрешению на строительство и проектной документации, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию от .....№...., выданным Отделом Главного архитектора Администрации города Новошахтинска. Наименование вводимого в эксплуатацию объекта в разрешении изложено - «Строительство 3-х этажного 23-х квартирного жилого дома с подпольем по <адрес>, в городе Новошахтинске Ростовской области».

Построенные и сданные в эксплуатацию квартиры были поставлены истцом на кадастровый учет и за ним зарегистрировано право собственности.

Обременений объекта недвижимости не имеется. Иных лиц, оспаривающих права истца на объект недвижимости, не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

10.06.2019 истцом в г. Новошахтинске в соответствии со ст. ст. 14, 15, 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Порядком представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883, было подано заявление о государственной регистрации права собственности на подполье, что подтверждается заявлением от 10.06.2019 №.....

К заявлению от 10.06.2019 №.... в соответствии с требованиями ст. 21 Закона "О государственной регистрации недвижимости" были приложены разрешение на ввод в эксплуатацию, технический план помещения, а также квитанция об уплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

17.06.2019 регистрирующим органом было принято решение №.... о приостановке постановки на кадастровый учет объекта недвижимости, который мотивирован отсутствием сведений о площади подполья в разрешении на ввод в эксплуатацию.

На обращение истца в орган, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию, им был получен ответ, что Отделом главного архитектора исполнена государственная услуга по выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, и у него отсутствует законная возможность внести соответствующие изменения в ранее выданное разрешение.

В данной ситуации иного способа защитить свои права собственника, как обращение в суд, у истца нет.

Исходя из положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, различное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации (оборудование), обслуживающие более одного помещения в данном доме (технические подвалы).

Однако если подвальные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности у домовладельцев возникнуть не может, так как правовой режим данных помещений как объектов гражданских прав отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. На данное обстоятельство неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в Определениях от 19.05.2009 N 489-О-О, от 24.02.2011 N 137-О-О, от 24.09.2012 N 1605-О.

Такой же подход применяется арбитражными судами (Определение ВАС РФ от 23.12.2009 N ВАС-17201/09 по делу N А40-3876/08- 82-51, Постановления ФАС Поволжского округа от 01.04.2010 по делу N А65-9846/2009, ФАС Уральского округа от 02.03.2010 N Ф09-982/10-С6 по делу N А50-11869/2009-Г12).

Президиумом ВАС РФ была изложена сходная правовая позиция, согласно которой право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, самостоятельное использование которых невозможно. Если же такое использование возможно, то данные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав и к общему имуществу жилого дома не относятся (Постановление от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007).

Кроме того, в указанном Постановлении Президиум ВАС РФ отметил, что наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев. Данная позиция также встречается в практике арбитражных судов (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.06.2009 N А78- 3762/08-Ф02-2496/09 по делу N А78-3762/08, ФАС Поволжского округа от 13.08.2009 по делу N А12-15541/2008, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2012 по делу N А78-5003/2011, Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2012 N 06АП-5799/2011 по делу N А73-6994/2011, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2012 N 15АП-1739/2012 по делу N А32-23839/2010).

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГЗ-14/13 (далее - Постановление N 13391/09) определил позицию касательно определения правового режима подвальных помещений как помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений.

Согласно позиции Президиума ВАС РФ указанный правовой режим должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не возникло (и не может возникнуть), если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества.

В Постановлении N 13391/09 Президиум ВАС РФ также обратил внимание на то, что для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Аналогичный вывод сделан в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 №11401/12 по делу А40-121855/09-23-810.

К признакам, свидетельствующим о самостоятельном характере использования подвальных помещений в судебной практике относят, в частности, следующие: размещение в них спецпомещений, санузлов, оборудованных умывальниками и унитазами; наличие отдельных выходов из данных помещений, изолированность помещений от входов в подъезды жилого дома. На самостоятельный характер использования помещений может также указывать их сдача в аренду различным организациям для коммерческих и административных целей.

Протоколом общего собрания собственников жилого дома по адресу: <адрес>, всеми собственниками квартир дома согласована регистрация права собственности Синяпкину С.С. на подполье.

В судебное заседание истец, надлежащим образом извещенный о его времени и месте, не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя по доверенности.

Представитель истца по доверенности Золотарев А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что спорное подполье обладает признаками самостоятельного объекта недвижимости, имеет четыре самостоятельных выхода на улицу, было спроектировано для самостоятельного использования, выводами судебной строительной экспертизы подтверждается, что подполье, расположенное в доме по адресу: <адрес>, является самостоятельным объектом недвижимости. Собственники квартир спорного жилого дома согласовали с истцом регистрацию права собственности на его имя, что подтверждается протоколом общего собрания.

Представитель ответчика Администрации г. Новошахтинска по доверенности Беспалый Ю.А. в судебном заседании пояснил, что ответчик прав истца не нарушал, отказал в предоставлении услуги по предусмотренным законом основаниям. Вместе с тем указал, что у истца не имеется иной возможности защитить свое право, кроме обращения в суд. Полагает, что именно суд может определить, является ли спорное подполье общедомовым имуществом или является самостоятельным объектом недвижимости. Просил разрешить спор по имеющимся в деле материалам в соответствии с действующим законодательством.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражают. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся третьих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

На основании п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Аналогичную позицию Конституционный Суд РФ выразил и в Определениях от 24.02.2011 N 137-О-О, от 24.09.2012 N 1605-О, указав, что вопрос отнесения тех или иных помещений к такому имуществу требует учета фактических обстоятельств, установление и исследование которых составляет компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Согласно п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Из материалов дела следует, что 20.09.2017 Отделом главного архитектора Администрации г. Новошахтинска истцу было выдано разрешение №.... на строительство 3-х этажного 23-х квартирного жилого дома с подпольем по <адрес> в г. Новошахтинске Ростовской области (л.д. 10-13).

26.04.2019 Отделом главного архитектора Администрации г. Новошахтинска истцу было выдано разрешение №.... на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: 3-х этажного 23-х квартирного жилого дома с подпольем по <адрес> в г. Новошахтинске Ростовской области на земельном участке с кадастровым номером 61:56:0120486:570 (л.д. 14-17). Разрешение на ввод в эксплуатацию не содержит сведений об этаже –техническом подполье.

Вместе с тем, технический план помещения подполья от 23.04.2019, выполненный кадастровым инженером Ж.И.А., является неотъемлемой частью разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 28-35).

Из утвержденной проектной документации на строительство вышеуказанного жилого дома №.... следует, что подполье спроектировано как самостоятельный объект, не связанный с другими этажами и имеющий 4 самостоятельных изолированных выхода на улицу (л.д. 46).

10.06.2019 истец обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением №.... о регистрации права на подполье, однако в связи с отсутствием сведений о нем в разрешении на ввод в эксплуатацию государственная регистрация права была приостановлена, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра от 17.06.2019 №.... (л.д. 18-20).

22.07.2019 истец обратился к главному архитектору г. Новошахтинска с просьбой внести изменения в разрешение на ввод в эксплуатацию в связи с отсутствием сведений о площади подполья (л.д. 23).

22.08.2019 истцу главным архитектором направлен ответ о невозможности внести изменение в разрешение на ввод в эксплуатацию в связи с отсутствием в ст. 55 ГрК РФ и административном регламенте предоставления муниципальной услуги положений, предусматривающих внесение изменений в разрешение на ввод в эксплуатацию (л.д. 24).

16.09.2019 в связи с истечением срока приостановления истцу Управлением Росреестра по РО отказано в государственной регистрации права на подполье, что подтверждается уведомлением от 16.09.2019 (л.д. 21-22).

Определением суда от 07.08.2020 по ходатайству представителя истца по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Логос» г. Ростов-на-Дону. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: - является ли подполье, расположенное в доме по адресу: <адрес>, самостоятельным объектом недвижимости; - если является, то какова стоимость данного объекта недвижимости.

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы №.... от 15.10.2020 следует, что жилой дом №.... по <адрес> в городе Новошахтинске Ростовской области в соответствии с классификацией объектов недвижимости является искусственным объектом (постройкой). Искусственные объекты подразделяются на жилую, коммерческую и общественную недвижимость. В соответствии с проектной документацией №.... (л.д. 40-44) подполье жилого дома №.... по <адрес> является обособленной частью жилого дома с изолированными входами, не имеющей функциональную связь с надземными этажами, т.е. объект недвижимости определен, как коммерческая недвижимость - нежилые помещения, встроенные в здание и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входящие в состав основного здания (ОКОФ), и в соответствии со ст. 132 ГК РФ в целом как имущественный комплекс признаются недвижимостью.

Подполье жилого дома №.... по <адрес> является обособленной частью жилого дома с изолированными входами в количестве 4 шт., расположенными по торцам здания (фото 2, 3). Функциональная связь помещений подполья с помещениями надземных этажей отсутствует.

Расположение, конфигурация и линейные размеры помещений подполья соответствуют проектной документации. Высота помещений составляет 2,2 м.

В помещениях подполья расположены трубопроводы канализации и холодного водоснабжения, запорная арматура и иное техническое оборудование, требующие постоянного обслуживания, отсутствуют (фото 5-8).

Запорная арматура трубопровода водоснабжения и электрощитовые, требующие постоянного обслуживания, расположены в помещениях 1-го этажа жилого дома, вход в которые осуществляется непосредственно через подъезды (фото 9-14).

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала (подполья) в качестве технического помещения предопределяет необходимость постоянного открытого доступа к размешенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев.

Признаки «технического подполья»: спроектированный в качестве технического подвала (подполья), не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования; оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов; не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Подполье, расположенное в доме по адресу: <адрес>, не имеет признаков технического подполья: спроектировано в качестве самостоятельного назначения и предназначено для самостоятельного использования; в помещениях отсутствует оборудование, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов; изолировано от узлов управления инженерными системами; имеет обособленные входы, расположенные по торцам здания, функциональная связь с помещениями надземных этажей отсутствует; на момент ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома не являлось общедомовым имуществом.

С учетом изложенного, судебный эксперт пришел к выводу о том, что подполье, расположенное в доме по адресу: <адрес>, является самостоятельным объектом недвижимости.

Рыночная стоимость встроенного помещения подполья, находящегося в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> составляет 2178356 руб. (л.д. 126).

Оценивая данное экспертное заключение, суд считает его допустимым и относимым доказательством по делу, поскольку оно научно обоснованно, выполнено специалистами-экспертами в области судебной строительно-технической экспертизы, содержит все необходимые для данного вида доказательств реквизиты – дату, номер, сведения о квалификации специалистов-экспертов, печать, подписи выполнивших заключение экспертов, сопровождается фототаблицей объекта недвижимости. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. С учетом изложенного данное экспертное заключение у суда сомнений не вызывает.

Суд также принимает во внимание, что в соответствии с копией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.04.2019 №.... (л.д. 14-17) Администрацией г. Новошахтинска разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства 3-х этажного 23-х квартирного жилого дома с подпольем по <адрес> в городе Новошахтинске Ростовской области. Общая площадь вводимого в эксплуатацию объекта составляет 1183 кв.м., в том числе общего имущества - 127,8 кв.м.

Общая площадь помещений подполья согласно заключению судебной строительной экспертизы составляет 388,74 кв.м. (л.д. 101). Таким образом, при вводе объекта капитального строительства 3-х этажного 23-х квартирного жилого дома с подпольем по <адрес>, в городе Новошахтинске Ростовской области в эксплуатацию, подполье не являлось общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Протоколом общего собрания собственников жилых помещений дома по адресу: <адрес> от 25.01.2020 единогласно согласована регистрация на имя истца права собственности в полном объеме на подполье площадью 396 кв.м. в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Горняцкая, 15Б, с обязанием истца обеспечивать беспрепятственный доступ обслуживающей организации к инженерным сетям, расположенным в подполье (л.д. 25).

Таким образом, судом установлено, что подполье, расположенное в доме по адресу: <адрес>, общей площадью 388,74 кв.м., не имеет признаков технического подполья и не относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, поскольку оно изначально спроектировано в качестве объекта недвижимости самостоятельного назначения и предназначено для самостоятельного использования; в помещениях подполья отсутствует оборудование, для обслуживания которого необходим постоянный открытый доступ технических специалистов; помещение подполья изолировано от узлов управления инженерными системами; имеет обособленные входы, расположенные по торцам здания, функциональная связь подполья с помещениями надземных этажей отсутствует; на момент ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома подполье не являлось общедомовым имуществом, сведения о зарегистрированных правах на него как объект недвижимости, являющийся общим имуществом многоквартирного жилого дома, в ЕГРН отсутствуют.

С учетом изложенного, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Определением суда от 26.06.2020 истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до установления стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом выводов заключения судебно-строительной экспертизы с истца подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 19091,78 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

Признать за Синяпкиным С.С. право собственности на объект недвижимости – нежилое подполье, общей площадью – 388,74 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <адрес>, в здании с кадастровым номером 61:56:0120486:586.

Взыскать с Синяпкиным С.С. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 19091,78 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Меликян

Мотивированное решение составлено 18.11.2020