Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд г.Саратова в составе председательствующего судьи Афанасьевой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хагажеевым М.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «город Саратов» к ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Администрация муниципального образования «город Саратов» обратилась с исковым заявлением к ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка №А-14-427Ф-4 от 09 июня 2014 года. В обоснование требований истцом указано, что на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 09 июня 2014 года №1632 был заключен договор аренды от 09 июня 2014 года №А-14-427Ф-4 с ФИО5, по условиям которого комитет по управлению имуществом г.Саратова предоставил ФИО5 в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:00000:224299, площадью 4002 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, для целей не связанных со строительством, - размещение автомобильных стоянок для временного и постоянного хранения автомобилей при их вместимости менее 300 машиномест. В настоящее время арендатором земельного участка является ФИО4 В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было выявлено, что на спорном земельном участке в нарушение условий договора, помимо автостоянки открытого типа, расположен павильон «Шиномонтаж». Использование земельного участка не в соответствии с его назначением является основанием для расторжения договора аренды, поскольку вид разрешенного использования является существенным условием договора. Ответчику было направлено предупреждение о нарушении условий договора, ответа на который не последовало, нарушение не устранено. 25 декабря 2019 года администрация направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды. Ответчик не расторг договор аренды в добровольном порядке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению имуществом города Саратова, комитет по градостроительству и архитектуре муниципального образования «город Саратов», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФИО5

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, на заседание суда не явился, ходатайство об отложении не заявил.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на отсутствие существенного нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Факт нахождения на земельном участке, предоставленном для использования под автостоянку, павильона «Шиномонтаж» не свидетельствует о существенном нарушении условий договора, истец не представил доказательств причинения ему такого ущерба, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. ФИО4 своевременно и в полном объеме оплачивает арендные платежи по договору. Земельный участок находится в территориальной зоне ИТ-1 «зона объектов для городского транспорта, объектов обслуживания автотранспорта», к вспомогательному виду разрешенного использования которого согласно пунктам 42.2, 43 Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов» относится использование объектов автосервиса, мастерских по ремонту и обслуживанию автомобилей. Впоследствии территориальная зона, на которой расположен спорный земельный участок изменена на основании решения Саратовской городской Думы от 25 июля 2019 года №54-397, однако в силу п.5.1. Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов», утвержденных указанным решением Саратовской городской Думы, земельные участки, ставшие несоответствующими Правилам после внесения изменений, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. На территории стоянки имеется передвижной вагончик с вывеской «Шиномонтаж», однако ответчиком деятельность по оказанию услуг шиномотажа не осуществляется, доказательств обратного истцом не представлено. Ответчику не известно, кто является собственником указанного объекта, в связи с чем он обратился в ОП №4 в составе УМВД по г.Саратову с заявлением об установлении лиц, являющихся собственниками вагончика, и по его заявлению заведено КУСП №20649, что подтверждается талоном-уведомлением. Указывает, что осмотр земельного участка проводился в отсутствие арендатора.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, на заседание суда не явились, ходатайств об отложении не заявили.

Суд, исследовав путем оглашения в судебном заседании письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, и оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, приходит к следующему.

Судом установлено, что между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО2 был заключен договор аренды №А-14-427Ф-4 от 09 июня 2014 года земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:224299, площадью 4002 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для целей не связанных со строительством, - размещение автостоянки для временного и постоянного хранения автомобилей при их вместимости менее 300 машиномест сроком на 49 лет.

Согласно Выписке из ЕРГН от 14 февраля 2020 года видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:224299, площадью 4002 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, является «размещение автомобильных стоянок для временного и постоянного хранения автомобилей при их вместимости менее 300 машиномест», арендатором вышеуказанного земельного участка на основании определения Ленинского районного суда г.Саратова от 13 мая 2019 года является ФИО4 Указанное обременение объекта установлено на срок с 13 июня 2019 года по 09 июня 2063 года.

Актом осмотра земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «город Саратов», от 25 февраля 2020 года установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:224299, площадью 4002 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, огорожен забором из сетки «Рабица», на части земельного участка расположен павильон из металлического профиля с информационной вывеской «Шиномонтаж», на окне имеется электронная информационная вывеска «открыто».

25 октября 2019 года истцом в адрес ответчика направлено предупреждение, в котором указано, что в результате осмотра земельного участка, проведенного специалистами отдела контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова, установлено, что на земельном участке в нарушение условий договора аренды помимо автостоянки открытого типа расположен павильон «Шиномонтаж», что является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка от 09 июня 2014 года №А-14-427Ф-4. Арендатору предложено в 30-дневный срок с момента направления предупреждения устранить выявленные нарушения.

25 декабря 2019 года ответчику было направлено уведомление об отказе от договора аренды, в связи с неустранением выявленных нарушений. Ответчик не отреагировал на уведомление истца, в досудебном порядке договор не был расторгнут.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 7 ЗК РФ земли, подразделяемые на категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

В соответствии с целевым назначением спорный участок относится к землям населенных пунктов.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом РФ.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 ЗК РФ).

В силу п.2.2. договора аренды, он вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 19 ноября 2014 года, регистрационная запись 64-64-01/670/2014-283.Как следует из карты градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Саратов», являющейся приложением к Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов», утвержденным решением Саратовской городской думы от 29 апреля 2008 года № 27-280 (в редакции от 25 июля 2014 года, действующей на день государственной регистрации договора аренды земельного участка) земельный участок, являющийся предметом расторгаемого договора аренды, находится в территориальной зоне ИТ-1 «Зона объектов для городского транспорта, объектов обслуживания автотранспорта».

Согласно пункту 42.2. (подпункт 11.21) Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов» (в редакции от 25 июля 2014 года, действующей на день государственной регистрации договора аренды земельного участка), вид разрешенного использования 4.9.1. «Мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки» является одним из основных видов разрешенного использования земельного участка для территориальной зоны ИТ-1. В соответствии с пунктом 43 (подпункт 1.8) указанных Правил объекты автосервиса, мастерские по ремонту и обслуживанию автомобилей являются вспомогательным видом использования земельного участка, сопутствующим основным и условно разрешенным видом использования земельных участков в территориальной зоне ИТ-1.

Таким образом, Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов», действующими на момент вступления в силу договора аренды земельного участка, допускалось осуществление деятельности по ремонту автомобилей и техническому обслуживанию автомобилей, в том числе и посредством оказания услуг по шиномонтажу.

Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов» и картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Саратов», утвержденным решением Саратовской городской думы от 25 июля 2019 года №54-397, территориальная зона, на которой находится спорный земельный участок, изменена на территориальную зону Р-1 «Зона озелененных территорий общего пользования (парки, скверы, сады)». Пунктом 5 решения Саратовской городской думы от 25 июля 2019 года №54-397 предусмотрено, что оно вступает в силу со дня его официального опубликования.

В соответствии с частью 5 статьи 44 Устава муниципального образования «город Саратов» решения городской Думы, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие правовой статус организаций, учредителем которых выступает муниципальное образование, а также соглашения, заключаемые между органами местного самоуправления, вступают в силу после их официального опубликования.

Статьей 3 Земельного кодекса РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, при этом согласно части 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Вследствие чего, при определении территориальной зоны, на которой расположен спорный земельный участок необходимо руководствоваться Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов», действующими на момент вступления договора в силу (19 ноября 2014 года).

Согласно Выписке из ЕРГН от 14 февраля 2020 года видом разрешенного использования земельного участка 64:48:000000:224299 является размещение автомобильных стоянок для временного и постоянного хранения автомобилей при их вместимости менее 300 машиномест.

Согласно пункту 4.3 (подпункт 4.3.1) Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов» и карте градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской думы от 25 июля 2019 года №54-397, земельные участки, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу Правил (изменений в них), являются не соответствующими Правилам в случаях, когда эти объекты имеют вид разрешенного использования, которые не поименованы в качестве основных видов для территориальных зон.

Пунктом 5.1. Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов» и карте градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской думы от 25 июля 2019 года №54-397, предусмотрено, что земельные участки, указанные в пункте 4.3 Правил, а также ставшие несоответствующими после внесения изменений в Правила, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

Таким образом, в настоящее время спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Р-1 «Зона озелененных территорий общего пользования (парки, скверы, сады)», имеет вид разрешенного использования, который не поименован в качестве основных видов для территориальных зон, вследствие чего является не соответствующим Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов», однако в силу пунктов 4.3 и. 5.1 Правил может использоваться без установления срока приведения его в соответствие с градостроительным регламентом, то есть с учетом ранее установленного разрешенного использования (размещение автомобильных стоянок для временного и постоянного хранения автомобилей при их вместимости менее 300 машиномест).

В силу п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Как предусмотрено п. 9 ст. 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец ссылается на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, выразившееся в использовании земельного участка не только для цели, предусмотренной договором, размещение автостоянки открыто типа, но и для оказания услуг по шиномонтажу.

Истцом не представлено доказательств причинения ответчиком истцу такого ущерба, что последний в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательств осуществления ответчиком деятельности по оказанию услуг по шиномонтажу не представлено, факт нахождения павильона на территории автостоянки сам по себе не является доказательством оказания соответствующих услуг. Кроме того, объекты автосервиса, мастерские по ремонту и обслуживанию автомобилей являются вспомогательным видом использования земельного участка, расположенного в территориальной зоне ИТ-1, в пределах которой находился спорный земельный участок на момент государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Из пояснений представителя ответчика следует, что павильон «Шиномонтаж» находился на территории земельного участка на момент передачи земельного участка ответчику. При этом ответчику не известно, кто является собственником указанного объекта, в связи с чем ФИО4 обратился в ОП №4 в составе УМВД по г.Саратову с заявлением об установлении лиц, являющихся собственниками вагончика, и по его заявлению заведено КУСП №20649, что подтверждается талоном-уведомлением.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, которые в их совокупности подтверждали бы существенные нарушения ответчиком условий договора аренды, истец суду не представил.

С учетом изложенного, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка №А-14-427Ф-4 от 09 июня 2014 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «город Саратов» к ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка №А-14-427Ф-4 от 09 июня 2014 года отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня изготовления в полной мотивированной форме.

Решение в полной мотивированной форме изготовлено 29 июня 2020 года.

Судья Н.А. Афанасьева