Гражданский кодекс часть 1

ДД.ММ.ГГГГ Саламатов А.Г. и Тазиев Р.Н. составили и подписали договор залога объектов недвижимости: здания административного корпуса общей площадью кв.м и земельных участков площадью кв.м, находящиеся по адресу . Передача в залог объектов оформлена в обеспечение денежных обязательств по договору этих участников от ДД.ММ.ГГГГ и расписки от ДД.ММ.ГГГГ

Полагая, что все условия договора от ДД.ММ.ГГГГ им выполнены, истец Саламатов А.Г. обратился в суд с иском о государственной регистрации договора залога. В период рассмотрения дела свои требования дополнил требованием к Тазиевой Г.А. об обязании ее дать нотариальное согласие на регистрацию залога.

В суде истец на иске настаивает, поясняя, что в ДД.ММ.ГГГГ он передал Тазиеву Р.Н. в пользование денежные средства, соответственно 2.000.000 и 1.000.000 рублей.

В обеспечение исполнения должником этих обязательств, заключили ДД.ММ.ГГГГ договор залога принадлежащего должнику имущества, не будучи юристом, он не знал требования к оформлению залога, поэтому кратко отражены наименования объектов. Считает, что договор заключен в требуемой форме – письменно, обязательные требования соблюдены, недействительным он не признавался, не зарегистрирован до настоящего времени в связи с уклонением должника от регистрации, поэтому просит суд вынести решение о государственной регистрации залога.

Нотариальное согласие супруги заемщика – Тазиевой Г.А. не оформлялось, полагал, достаточно ее подписи в подтверждение согласия в бланке договора. Он знает, что Тазиева Г.А. нотариально оформляла свое согласие на залог имущества С..., следовательно, она знала об этом требовании закона и не исполнила его. Поскольку до настоящего времени не была достигнута договоренность с ответчицей о нотариальном согласии на залог недвижимости, просит решением суда обязать ее оформить такое согласие.

При обращении к ответчику оформить регистрацию, он уклонился, в настоящее время не высказывает намерений участвовать в оформлении регистрации права. Договор с момента заключения не изменен, не дополнен, не был оспорен ответчиками, срок для оспаривания нарушения права супруги истек, решений о признании договора недействительным не выносилось.

О наличии обременения на момент подписания договора ДД.ММ.ГГГГ, он не знал, узнал позднее, обязательство, в обеспечение которого был оформлен залог со С..., в настоящее время Тазиевым Р.Н. исполнено, обязательство Тазиева Р.Н. перед ним- истцом не исполнено до настоящего времени, и поскольку, другого имущества для реализации у Тазиева Р.Н. нет, необходимо зарегистрировать залог по договору.

Ответчики Тазиевы Р.Н. и Г.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просят рассмотреть дело без них, представили об этом заявление.

Представитель ответчиков с иском не согласна, настаивает на встречном требовании о признании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным. Пояснила, что, действительно, в ДД.ММ.ГГГГ сторонами были оформлены заемные отношения. Ее доверитель не обращался за регистрацией договора залога, поскольку полагал, что не договорились с истцом о всех условиях. Ранее, за истекшие три года истец также не обращался с просьбой о регистрации договора, первый раз это сделано телеграммой накануне обращения в суд, ответчик не смог вспомнить указанный договор.

Полагает договор не заключенным, поскольку не было достигнуто согласование сторон по всем существенным условиям договора залога. Законом «Об ипотеке» прописаны обязательные условия договора, положения закона при оформлении договора ДД.ММ.ГГГГ были нарушены. Так, в договоре не указано правильное наименование объектов залога, на ДД.ММ.ГГГГ свидетельства о регистрации права на объекты и кадастровые, технические документы указывают полное, в соответствии с записью в ЕГРПН, наименование объектов. Не указано в договоре существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Полагает, этим существенно нарушены права ответчика, из договора должно быть возможно сделать вывод о том, обязательство на кукую сумму и какой срок обеспечивается каким имуществом с какой оценкой, кому принадлежащим, на каком основании. При заключении договора залога имущества, находящегося в тот момент под залогом, должны быть применены правила последующей ипотеки, на момент заключения договора ДД.ММ.ГГГГ указанное имущество находилось в ипотеке по договору со С.... Не было получено нотариально оформленного согласия супруги на распоряжение недвижимостью, указанное имущество, действительно, находилось в общей собственности супругов без определения долей. Полагает, подписи Тазиевой Г.А. в договоре, что она ознакомлена с условиями договор и согласна на залог здания, недостаточно, чтобы делать вывод об оформлении надлежащего согласия на залог сособственника.

К рассмотрению дела привлечено 3 лицом Управление Федеральной службы государственной регистрации по Пермскому краю.

Будучи извещены судом о рассмотрении спора, своего представителя в суд не направили, возражений по иску не представлено, из представленного отзыва усматривается, что истец и ответчик в установленном законом порядке за регистрацией залога указанных объектов не обращались, соответствующие записи в ЕГРПН не вносились.

Суд отказывает в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворяя требования о признании его незаключенным.

В соответствии с п.2 ст. 1, пп.1 п. 1 ст.8 ГК РФ граждане (физические лица ) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества ( ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила. ( п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Согласно ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом ( п.1)

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. (п.2)

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.( п.3).

Несоблюдение правил, содержащихся в п.2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге ( п.4).

Аналогично и более полно определяет требования к договору залога и Закон РФ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» № 102-ФЗ.

Судом установлено из представленных документов, пояснений в суде участников процесса, что Саламатовым А.Г. по договору от ДД.ММ.ГГГГ передано Тазиеву Р.Н. 2.000.000 рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ( л.д.), и ДД.ММ.ГГГГ передан 1.000.000 рублей по расписке ( л.д.).

ДД.ММ.ГГГГ Саламатовым А.Г. и Тазиевым Р.Н. оформлен и подписан договор залога недвижимости в обеспечение денежных обязательств по Договору о выдаче кредита от ДД.ММ.ГГГГ и расписки от ДД.ММ.ГГГГ

Договор не изменен, не дополнен, сторонами либо судом не расторгался, не оспаривался. За регистрацией договора стороны не обращались.

Оспариваемый договор выполнен в письменной форме, подписан указанными в нем сторонами.

Заявляя требования о регистрации договора, истец приводит довод, что других препятствий к регистрации, кроме позиции ответчика, не было. Суд, рассматривая требования, проверяет также соответствие представленного договора требованиям закона. Полагает, в представленном варианте договор не может быть зарегистрирован.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка ( п.1 ст. Закона ), должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю и наименование органа, зарегистрировавшего это право ( подп. 2 п.2 ст. 9 Закона)

Договор от ДД.ММ.ГГГГ указывает в разделе «предмет договора « Объект права: здание административного корпуса, общая площадь кв.м, кадастровый номер объекта. Земельные участки : строения 6,7,8 общей площадью кв. м, кадастровый номер объекта и адрес объектов.»

Представленные в суд свидетельства о государственной регистрации права собственности истца от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.) содержат иное наименование объектов, площадь, указывают назначение объекта, разрешенное использование и отнесение к категории земель. Также как и технический паспорт строения и кадастровый паспорт земельного участка (л.д.) на момент заключения представленного договора залога были оформлены, записи о праве истца на указанные объекта в ЕГРПН были внесены именно на такие объекты, как указано в свидетельствах. Представляется, именно так должны быть поименованы объекты недвижимости в договоре залога для внесения записей об ипотеке в ЕГРПН. Отсутствует в договоре указание и на принадлежность указанных объектов и документы, подтверждающие права залогодателя на объекты. Поскольку законом установлено особое правило для залога зданий и земельных участков, из текста договора нельзя сделать вывод о нахождении указанного строения на указанном земельном участке.

В договоре о залоге должны быть указаны существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Сторона ответчика обоснованно приводит довод, что это существенное условие договора и оно не отражено в договоре. Не указаны сумма основного обязательства, процентов, которые также могут быть обеспечены залогом, сроки действия займов. По мнению суда эти положения договора имеют существенное значение, тем более, что обеспечиваемый, названный сторонами кредитным, договор от ДД.ММ.ГГГГ заключен на срок до 1 либо ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1 и 3.4), данных за изменение этого договора также нет.

Поскольку при оформлении договора сторонами не указана принадлежность недвижимости Тазиеву Р.Н., представляется, стороны не выяснили круг лиц, имеющих право претендовать на указанные объекты, указание на представленные свидетельства о праве, позволило бы установить наличие ранее установленных обременений, указание на полученное нотариальное согласие супруги при наличии такого оформления исключило бы данное нарушение при оформлении залога.

Судом установлено, что ответчики Тазиевы являются супругами с ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.) и спорные объекты приобретены в период брака, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности, следовательно объекты находятся в общей собственности супругов, данных о заключении брачного договора, определении долей, суду не представлено. Оформляя залог, распоряжаясь общей собственностью, Тазиев Р.Н. должен был заручиться согласием супруги, оформленным в установленном законе порядке нотариально ( п.3 ст. 35 СК РФ). Данное предписание закона является императивной нормой, обязательной при оформлении сделки, требующей регистрации. Такого согласия оформлено не было, что также является нарушением существенных условий договора. Подпись Тазиевой Г.А., что с условиями договора ознакомлена, согласна на передачу в залог здания, не позволяет суду сделать вывод о соблюдении сторонами требования о нотариальном оформлении согласия, также не указывает данная запись и позиции по объекту- земельные участки.

Доводы истца, что ст. 35 СК РФ установлен годичный срок для оспаривания заключенного без согласия супруга договора и он пропущен ответчиками, суд не считает возможным принять, к заявленной ситуации такой срок не применяется, он предписан для определенной категории спора, указанных в данной норме требований не рассматривается.

Законом установлены правила для последующей ипотеки. Представленный договор не указывает наличие установленных на момент его оформления обременений, указанных в свидетельствах о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны пояснили, что указанные объекты были заложены по договору ипотеки со С... от ДД.ММ.ГГГГ, запись об обременении права произведена ДД.ММ.ГГГГ. Возможность оформления последующей ипотеки, отсутствие запретов, сторонами не указано в договоре.

Поскольку представленный истцом договор залога от ДД.ММ.ГГГГ содержит указанные недостатки, суд делает вывод, что существенные условия договора залога, предписанные Законом, не были согласованы сторонами при его подписании, не были дополнены и позднее, в представленном варианте договор является незаключенным, не может быть передан на государственную регистрацию.

Не являются основанием для отказа в иске доводы стороны ответчика, что договор залога подлежит обязательной государственной регистрации и поскольку это не сделано, является недействительным. Такой довод основан на неправильном толковании закона. Регистрация договора обеспечивает его законную силу, возможность ссылаться на него в отношениях с третьими лицами. Судом при разрешении требований о регистрации не может быть отказано в связи с отсутствием такой регистрации. Для вывода о обоснованности требований истца и возможности государственной регистрации, требуется правовая оценка представленного, оформленного сторонами договора.

По мнению суда, состоявшееся решение не ущемляет прав сторон, имея намерение на оформление залога, они вправе скорректировать свое соглашение с учетом требований Закона для проведения государственной регистрации.

Отказывает суд истцу в иске к Тазиевой Г.А. о понуждении оформить нотариальное согласие на оформление залога. Нотариально оформленное согласие супруга на распоряжение недвижимостью – это по сути составляющая часть договора залога и оснований для принуждения ответчицы к таким действиям законом не предусмотрено. Это противоречит общим нормам гражданского права, принципу свободы договора, понуждение гражданина к распоряжению своим правом не допустимо.

Отказывая истцу в иске и удовлетворяя требования ответчика, суд в соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ, таким же образом распределяет понесенные по делу расходы. Согласно ходатайства ответчиков и представленных подтверждающих документов, они понесли расходы на представителя 10.000 рублей и госпошлину 1.000 рублей. Расходы по госпошлине судом взыскиваются в полном объеме. Расходы на представителя суд взыскивает частично, в размере 5.000 рублей, с учетом категории дела, длительности рассмотрения, исходя из требований разумности. Оснований для взыскания в большем размере не усматривается.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

Удовлетворить исковые требования Тазиевых Р.Н. и Г.А. к Саламатову А.Г. о признании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным,

в удовлетворении исковых требований Саламатова А.Г. к Тазиевым Р.Н. и Г.А. о государственной регистрации договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, и к Тазиевой Г.А. о понуждении оформить нотариальное согласие на оформление залога, отказать.

Взыскать с Саламатова А.Г. в пользу Тазиевых Р.Н. и Г.А. расходы на представителя, частично, 5.000 рублей и расходы по госпошлине 1.000 рублей, в пользу каждого, по 3.000 рублей.

Решение в 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Чайковский суд.

Судья: