Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области к открытому акционерному обществу «Меркурий» об исправлении реестровой ошибки,

У С Т А Н О В И Л :

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее по тексту – управление Росреестра по Ульяновской области) обратилась в суд с иском к ОАО «Меркурий» об исправлении реестровой ошибки. В обоснование своих требований истец указал, что 16.10.2002 г. в отношении объекта недвижимости – нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, была произведена государственная регистрация права собственности МО «город Ульяновск (запись о регистрации №). На основании представленных на регистрацию постановления мэра г. Ульяновска от 08.10.2002 г. № и техническому паспорту, выданному УОГУП БТИ от 26.08.2002 г., площадь указанного здания составляла 1850,93 кв.м. 11.08.2003 г. на основании договора о создании ОАО «Меркурий» была осуществлена государственная регистрация права собственности ОАО «Меркурий» на указанное здание. Указанный выше объект недвижимости является ранее учтенным объектом, то есть объектом, технический учет которого был осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Государственный кадастровый учет указанного объекта осуществлен 15.11.2011 г. на основании технического паспорта, выданного УОГУП БТИ 26.08.2002 г., вследствие чего нежилому зданию присвоен кадастровый №. В дальнейшем в отношении данного нежилого здания в Единый государственный реестр недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) внесены следующие записи о государственной регистрации: ограничения (обременения) права в виде аренды на основании договора аренды от 03.02.2012 г. № №, заключенного между ОАО «Меркурий» и ЗАО «Тандер» (запись о регистрации № от 03.07.2012 г.); ограничения (обременения) права в виде аренды на основании договора аренды от 01.11.2012 г. № №, заключенного между ОАО «Меркурий» и ООО «На промышленной» (запись о регистрации № от 07.05.2013 г. ); ограничения (обременения) права в виде ипотеки на основании договора ипотеки № от 30.12.2013 г. с дополнительным соглашением № от 14.01.2014 г., заключенных между ПАО «Сбербанк России и ОАО «Меркурий» (запись о регистрации № от 15.01.2014 г.); ограничения (обременения ) права в виде ипотеки на основании договора ипотеки № от 30.12.2013 г. с дополнительным соглашением № 1 от 14.01.2014 г. и дополнительным соглашением № от 16.01.2014 г., заключенных между ПАО «Сбербанк России и ОАО «Меркурий» (запись о регистрации № от 16.01.2014 г.); ограничения (обременения) права в виде аренды на основании договора аренды от 15.07.2016 г. № заключенного между ОАО «Меркурий» и ООО «На промышленной» (записи о № от 16.08.2016 г.). Вышеуказанные записи об ограничениях (обременениях ) являются актуальными. 05.04.2017 г. ФИО2, действующий в интересах ОАО «Меркурий» на основании решения доверительного управляющего ОАО «Меркурий» от 14.11.2016 г. №, обратился в управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением об учете изменений, в том числе в связи с изменением площади объекта и количества этажей, представив технический план от 11.04.2017 г., подготовленный кадастровым инженером ФИО3 Согласно заключению кадастрового инженера изменение основных характеристик здания произошло за счет ранее не включенной площади пристроев и мансардного этажа: общая площадь здания изменилась с 1850,93 кв.м на 5536,1 кв.м, количество этажей с 2 на 3. В соответствии с пунктом 3 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции не требуется получение разрешения на строительство. Исходя из проведенных кадастровым инженером работ по обследованию нежилого здания с кадастровым номером № и заключения кадастрового инженера, отсутствует необходимость проведения негосударственной экспертизы проектной документации в связи с тем, что в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации по результатам проведенных работ не требуется получения разрешения на строительство, а, соответственно, и разрешение на ввод. Учет данного здания был проведен управлением Росреестра по Ульяновской области 12.04.2017 г. : площадь объекта изменена с 1850,93 кв.м на 5536,1 кв.м, количество этажей с 2 на 3. Однако при осуществлении учета изменений здания государственным регистратором не было учтены положения Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что изменение параметров существующих объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией, а строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения (статьи 1, 51, части 2 и 3 статьи 55.24 указанного выше кодекса). Несмотря на содержащееся в техническом плане заключение кадастрового инженера, в приложенном к техническому плану техническом паспорте на данное здание от 08.06.2006 г., выданном ФГУП «Росинвентаризация» Ульяновский филиал, содержится информация о том, что в отношении литер А, А2, А3, А4, А5, мансарда разрешение не представлено, общая площадь по литерам А-А5 3675,67 кв.м, самовольно возведенная 1881 кв.м; площадь мансарды в данном техническом паспорте не обозначена. Как считает истец, увеличение площади объекта на 3685,2 кв.м произошло в нарушение норм действующего законодательства, учет рассматриваемых изменений осуществлен в отсутствии на то правовых оснований. 13.11.2017 г. в управление Росреестра по Ульяновской области о государственной регистрации дополнительных соглашений к вышеуказанным договорам ипотеки относительно изменения площади здания обратились ФИО4, действующая в интересах ПАО «Сбербанк России» и ФИО5, действующая в интересах ОАО «Меркурий». 21.11.2017 г. в дополнительные сведения АИС и ГКН в отношении объекта недвижимости была внесена запись : всего самовольно возведено 3685,2 кв.м. Поскольку в отношении нежилого здания имело место несовпадение данных ЕГРП и ГКН об объекте недвижимости, сведения о площади здания (5536,1 кв.м) и о количестве этажей (3 этажа) был присвоен статус актуальные незасвидетельствованные. В государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки относительно изменения площади здания было отказано на основании статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости (уведомления № от 26.02.2018 г.). 24.01.2019 г. сотрудником управления Росреестра по Ульяновской области были ошибочно скорректированы сведения о нежилом здании с кадастровым номером № в части его площади с 1850,93 кв.м на 5536,1 кв.м и количества этажей с 2 на 3. Поскольку основанием для учета изменений объекта недвижимости может быть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, специалист, осуществляющий работы по изменения записи в ЕГРН с актуальные незасвидетельствованные и актуальные не усомнился в законности их внесения. Таким образом, на сегодняшний день в сведения ЕГРН содержится реестровая ошибка в части площади и количества этажей здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, которая способная ввести в заблуждение как государственных регистраторов при осуществлении регистрационных действий и при принятии ими значимых решений так и других лиц. 29.01.2019 г. в управление Росреестра по Ульяновской области о государственной регистрации дополнительных соглашений к вышеуказанным договорам ипотеки вновь обратились ФИО2, действующий в интересах ОАО «Меркурий», и ФИО6, действующая в интересах ПАО «Сбербанк России». 11.02.2019 г. государственная регистрация приостановлена в соответствии с пунктом 49 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», так как имеются противоречия между сведениями об объекта недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости. На основании изложенного истец просит вынести решение об исправлении реестровой ошибки, допущенной управлением Росреестра по Ульяновской области в отношении нежилого здания (кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, путем изменения в ЕГРН его площади с 5536,1 кв.м на 1850,93 кв.м и количества этажей с 3 на 2.

В судебном заседании представитель истца по доверенности свои требования поддержала.

Представитель ответчика ОАО «Меркурий» (процессуальное положение в порядке подготовки дела к судебному разбирательству изменено с заинтересованного лица на ответчика) извещен надлежащим образом о месте и времени слушания дела, в суд не явился.

Суд с учетом мнения представителя истца управления Росреестра по Ульяновской области определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно частям 3 и 4 статьи 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. 4. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, рассматриваются в судебном порядке (часть 9 статьи 61 указанного выше Федерального закона).

В ходе судебного разбирательства установлено, что 08.10.2002 г. в отношении объекта недвижимости – нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, была произведена государственная регистрация права собственности МО «город Ульяновск» (запись о регистрации №) общей площадью 1850,93 кв.м и этажностью постройки 2 согласно представленных на регистрацию постановления мэра г. Ульяновска от 08.10.2002 г. № и техническому паспорту, выданному УОГУП БТИ от 26.08.2002 г.

11.08.2003 г. на основании договора о создании ОАО «Меркурий» была осуществлена государственная регистрация права собственности ОАО «Меркурий» на указанное здание.

Государственный кадастровый учет указанного объекта осуществлен 15.11.2011 г. на основании технического паспорта, выданного УОГУП БТИ 26.08.2002 г., вследствие чего нежилому зданию присвоен кадастровый №.

В дальнейшем в отношении данного нежилого здания в ЕГРН внесены следующие записи о государственной регистрации: ограничения (обременения) права в виде аренды на основании договора аренды от 03.02.2012 г. № №, заключенного между ОАО «Меркурий» и ЗАО «Тандер» (запись о регистрации № от 03.07.2012 г.); ограничения (обременения) права в виде аренды на основании договора аренды от 01.11.2012 г. № №, заключенного между ОАО «Меркурий» и ООО «На промышленной» (запись о регистрации № от 07.05.2013 г. ); ограничения (обременения) права в виде ипотеки на основании договора ипотеки № от 30.12.2013 г. с дополнительным соглашением № 1 от 14.01.2014 г., заключенных между ПАО «Сбербанк России и ОАО «Меркурий» (запись о регистрации № от 15.01.2014 г.); ограничения (обременения ) права в виде ипотеки на основании договора ипотеки № от 30.12.2013 г. с дополнительным соглашением № 1 от 14.01.2014 г. и дополнительным соглашением № 2 от 16.01.2014 г., заключенных между ПАО «Сбербанк России и ОАО «Меркурий» (запись о регистрации № от 16.01.2014 г.); ограничения (обременения) права в виде аренды на основании договора аренды от 15.07.2016 г. № №, заключенного между ОАО «Меркурий» и ООО «На промышленной» (записи о № от 16.08.2016 г.). Вышеуказанные записи об ограничениях (обременениях ) являются актуальными.

05.04.2017 г. ФИО9 действующий в интересах ОАО «Меркурий» на основании решения доверительного управляющего ОАО «Меркурий» от 14.11.2016 г. № 16, обратился в управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением об учете изменений, в том числе в связи с изменением площади объекта и количества этажей, представив технический план от 11.04.2017 г., подготовленный кадастровым инженером. Согласно заключению кадастрового инженера изменение основных характеристик здания произошло за счет ранее невключенной площади пристроев и мансардного этажа: общая площадь здания изменилась с 1850,93 кв.м на 5536,1 кв.м, количество этажей с двух на три. Исходя из проведенных кадастровым инженером работ по обследованию нежилого здания с кадастровым номером № и заключения кадастрового инженера, отсутствует необходимость проведения негосударственной экспертизы проектной документации в связи с тем, что в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации по результатам проведенных работ не требуется получения разрешения на строительство, а, соответственно, и разрешение на ввод в эксплуатацию. Учет изменений в отношении объекта недвижимости проведен управлением Росреестра по Ульяновской области 12.04.2017 г. : площадь объекта изменена с 1850,93 кв.м на 5536,1 кв.м, количество этажей с двух на три.

Однако при осуществлении учета изменений параметров здания не были приняты во внимание нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что изменение параметров существующих объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией, а строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения (статьи 1, 51, части 2 и 3 статьи 55.24 указанного выше кодекса).

При этом, в техническом плане, а также техническом паспорте от 08.06.2006 г, выданном Ульяновский филиалом ФГУП «Росинвентаризация», предоставленных к заключению кадастрового инженера, имелись сведения в отношении литер А, А2, А3, А4, А5, мансарда разрешение не представлено, общая площадь по литерам А-А5 3675,67 кв.м, самовольно возведенная 1881 кв.м; площадь мансарды в данном техническом паспорте не обозначена.

Таким образом, увеличение площади объекта на 3685,2 кв.м и его этажности произошло в нарушение норм действующего законодательства, следовательно, учет рассматриваемых изменений осуществлен в отсутствии на то правовых оснований.

13.11.2017 г. в управление Росреестра по Ульяновской области о государственной регистрации дополнительных соглашений к вышеуказанным договорам ипотеки относительно изменения площади здания обратились представитель ПАО «Сбербанк России» и представитель ОАО «Меркурий».

21.11.2017 г. в дополнительные сведения АИС и ГКН в отношении объекта недвижимости была внесена запись : всего самовольно возведено 3685,2 кв.м. Поскольку в отношение нежилого здания имело место несовпадение данных ЕГРП и ГКН об объекте недвижимости, сведениям о площади здания (5536,1 кв.м) и о количестве этажей (3 этажа) был присвоен статус актуальные незасвидетельствованные.

В государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки относительно изменения площади здания было отказано на основании статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости (уведомления № № от 26.02.2018 г.).

24.01.2019 г. сотрудником управления Росреестра по Ульяновской области были ошибочно скорректированы сведения о нежилом здании с кадастровым номером № в части его площади с 1850,93 кв.м на 5536,1 кв.м и количества этажей с 2 на 3.

Поскольку основанием для учета изменений объекта недвижимости может быть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, специалист, осуществляющий работы по изменения записи в ЕГРН с актуальные незасвидетельствованные и актуальные не усомнился в законности их внесения.

Таким образом, на сегодняшний день в сведения ЕГРН содержится реестровая ошибка в части площади и количества этажей здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, которая способная ввести в заблуждение как государственных регистраторов при осуществлении регистрационных действий и при принятии ими значимых решений так и других лиц.

29.01.2019 г. в управление Росреестра по Ульяновской области о государственной регистрации дополнительных соглашений к вышеуказанным договорам ипотеки вновь обратились ФИО2, действующий в интересах ОАО «Меркурий», и ФИО6, действующая в интересах ПАО «Сбербанк России». 11.02.2019 г. государственная регистрация приостановлена в соответствии с пунктом 49 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», так как имеются противоречия между сведениями об объекта недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь частями 3, 9 статьи 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд, руководствуясь статьями 194, 197, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Требования управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области удовлетворить.

Исправить реестровую ошибку, допущенную управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в отношении нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, путем изменения в Едином государственном реестре недвижимости площади нежилого здания с 5536,1 кв.м на 1850,93 кв.м и количества этажей с трех на два.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через районный в течение месяца с момент изготовления мотивированного решения.

Судья: О.Н.Сергеева