Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Министерства по управлению государственным имуществом по Волгоградской области к Краузе Т. К. о взыскании задолженности по арендной плате.

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению государственным имуществом по Волгоградской области Краснодара обратилась в суд с иском к Краузе Т.К. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №4809 от 22.04.2003 за период с 25.04.2007 по 30.09.2012 в размере 468 435,22 руб. и пени за период с 11.04.2008 по 09.10.2012 в размере 429 953,55 руб., а всего 898 388,77 руб.

В обоснование заявленных требований указало, что на основании постановления главы Волгограда от 17.01.2003 №63 между администрацией Волгограда и гражданами ФИО8, ФИО9 и ФИО10 заключен договор №4809 от 22.04.2003 на аренду земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с условиями договора, арендодатель передал, а арендаторы приняли земельный участок с учетным №3-73-18 площадью 5612 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации консервного и колбасного цехов, административного здания.

В соответствии с изменением от 23.11.2007 к договору №4809 от 22.04.2003 состав арендаторов с 25.04.2007 изменился, ввиду чего одним из арендаторов является Краузе Т. К..

Срок действия договора определен сторонами с 17.01.2003 по 21.05.2050.

Договор аренды земельного участка №4809 от 22.04.2003 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.4, 2.6 договора, арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п. 2.7 ежемесячно, равными частями до десятого числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 2.7 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в РФ законодательных актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.

С учетом изложенного выше, в адрес ответчика направлялись извещения об изменениях годового размера арендной платы, согласно которым:

- с 25.04.2007 года у Краузе Т.К. годовой размер арендной платы составил 66 419,45 руб., следовательно, в месяц 5 534,95 руб. (извещение от 23.11.2007).

Размер арендной платы определен в соответствии с условиями договора и принятием решения Волгоградской городской Думы от 29.03.2006 №29/590 «Об утверждении размеров ставок арендной платы за землю на 2006 год».

- с ДД.ММ.ГГГГ у Краузе Т.К. годовой размер арендной платы составил 193 114.38 руб.. следовательно, в месяц 16 092,87 руб. (извещение от ДД.ММ.ГГГГ).

Изменение размера арендной платы на 2008 год обусловлено принятием ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности», постановления Главы А. В. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской <адрес>» и решения Волгоградской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена».

- с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ размер годовой арендной платы оставался неизменным и составлял 193 114,38 руб., следовательно, в месяц 16 092,87 руб.

- с ДД.ММ.ГГГГ у Краузе Т.К. годовой размер арендной платы составил 205 666,81 руб., следовательно, в месяц 17 138,90 руб. (извещение от ДД.ММ.ГГГГ).

Изменение размера арендной платы в 2011 году обусловлено изданием постановления Главы А. В. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской <адрес>».

- с ДД.ММ.ГГГГ у Краузе Т.К. годовой размер арендной платы составил 218 026,14 руб., следовательно, в месяц 18 168.85 руб. (извещение от ДД.ММ.ГГГГ).

Изменение размера арендной платы на 2012 год обусловлено принятием постановления Главы А. В. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской <адрес>».

Кроме того, в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что при применении п. 3 ст. 614 ГК судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, устанавливающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) его исчисления. Изменение размера арендной платы в соответствии с договором не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.

Поскольку стороны предусмотрели, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в соответствии с решениями органов государственной власти РФ, Волгоградской области и органов местного самоуправления, то в силу ст. 614 ГК РФ, извещения об установлении размера арендной платы за земельный участок не является изменением условий договора, подлежащим государственной регистрации, а является исполнением условий действующего договора.

Договорные обязательства, в части своевременного внесения арендной платы ответчик выполняет несвоевременно и не в полном объеме, что является нарушением норм ст. 309 ГК РФ.

За период с 25.04.2007 по 30.09.2012 ответчик не вносил арендную плату, что привело к образованию задолженности по арендной плате в размере 468 435,22 руб.

В связи с нарушением сроков по внесению арендной платы ответчику начислена пени с 11.04.2008 по 09.10.2012 в размере 429 953,55 руб.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия об оплате задолженности по арендной плате и пени, требования которой до настоящего времени не исполнены.

Представитель истца в зал судебного заседания не явился, направив в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что арендодатель для реализации своего права должен был направить в адрес арендатора извещения об изменении арендной платы, в противном случае арендатор не имел возможности узнать о реализации арендодателем своего права на одностороннее изменение арендной платы. Извещения от 01.07.2008 года и от 03.02.2012 года в адрес арендатора не поступали.

Краузе Т.К. было получено извещение от 10.03.2011 года, в соответствии с которым с марта 2011 года проводилась оплата арендных платежей исходя из суммы 17.138,9 рублей в месяц.

Истец не имел права указывать на изменение условий договора о размере арендной платы, которые наступили ранее, чем арендодателем было направлено соответствующее уведомление в адрес арендатора.

Соответственно, арендная плата могла быть изменена не ранее направления уведомления о ее изменении.

Изменение арендной платы, начиная с 08.11.2007 года, было оформлено между сторонами в виде соглашения – «Изменения от 09.01.2008 года к договору аренды земельного участка от 22.04.2003 года №4809».

С предложением о заключении иных соглашений об изменении арендной платы, с заявлением о государственной регистрации соответствующих изменений арендодатель не обращался.

Краузе Т.К. также не обращалась с заявлением о регистрации сделки об изменении арендной платы.

Таким образом, ответчиком не было реализовано право на одностороннее изменение арендной платы договора о размере арендной платы, согласно извещений от 01.07.2008 года и от 03.02.2012 года, соответствующие извещения арендодателя являются ничтожными.

Кроме того, считает, что истцом пропущен срок исковой давности по взысканию задолженности по арендной плате за период с 25.04.2007 года по 16.01.2010 года в сумме 247.327,20 рублей, а также по взысканию пени за период с 11.04.2008 года по 16.01.2010 года в сумме 278.360,07рублей.

В указанной части исковых требований просит отказать, в связи с пропуском срока исковой давности.

Также истцом при расчете задолженности и пени не была учтена оплата за май и июнь 2012 года в общей сумме 34.000рублей.

Не подлежат удовлетворению требования о взыскании неустойки, поскольку на протяжении 2008 года, 2009 года, 2010 года, 2011 года, 2012 года арендодатель не обращался к Краузе Т.К. с требованием об оплате арендной платы в ином размере, нежели это предусмотрено в изменениях к договору, в связи с чем, сумма неустойки продолжала расти.

Ответчик принимает изменения арендной платы с марта 2011г., в связи с чем, размер задолженности по внесению арендных платежей по состоянию на 30.09.2012г. составил 76.773,81 руб., размер договорной неустойки 40.630,25 руб., при этом ответчик просит снизить размер взыскиваемой неустойки до 9.311,11 руб., что соответствует действующей ставке рефинансирования.

Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 391.661,41 рублей и пени в сумме 420.642,44 рублей.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 22.04.2003г. между администрацией Волгограда и ПБОЮЛ ФИО9, ФИО8, ФИО10 был заключен договор аренды земельного участка №4809 от 22.04.2003г.

23 ноября 2007г. к договору аренды были заключены изменения, в соответствии с которыми в состав арендаторов была введена Краузе Т. К..

При заключении изменений к договору №4809 от 22.04.2003г. администрации Волгограда был сообщен адрес регистрации нового Арендатора Краузе Т. К., а именно: <адрес>.В соответствии с п.2.1. Изменений к договору аренды от 23 ноября 2007г. сумма годовой арендной платы составляет 66.419,45 руб. Арендные платежи были уплачены Краузе Т. К. в полном объеме, что подтверждается платежными квитанциями.

В исковом заявлении истец ссылается на то, что арендные платежи были увеличены Арендодателем в одностороннем порядке на основании извещений от 23.11.2007г., от 01 июля 2008г., от 10.03.2011г., от 03.02.2012г.

Пунктом 2.6. Договора аренды установлен фиксированный размер арендной платы: 174533,20 руб. на всех арендаторов.

В соответствии с п.2.7. Договора аренды: «Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. В этом случае Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.»

Из буквального толкования п.2.7. Договора следует право Арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы, которая при заключении договора уже была установлена сторонами в виде фиксированной суммы.

Таким образом, в п.2.7. стороны предусмотрели не механизм расчета арендной платы (именно на такой способ определения арендной платы указано в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.02.2002г. №66, на который ссылается истец), а сторонами была предусмотрена именно возможность изменения арендной платы со стороны Арендодателя, соответственно именно от волеизъявления Арендодателя зависит воспользуется он правом или нет.

Соответственно Арендодатель для реализации своего права должен был направить в адрес Арендатора извещения об изменении арендной платы, в противном случае Арендатор не имел возможности узнать о реализации Арендодателем своего права на одностороннее изменение арендной платы.

Согласно п.1 ст. 56 ГПК РФ: «1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.»

Однако, в нарушение положений ст.56 ГПК РФ истцом не было представлено доказательств надлежащего извещения Краузе Т.К. об изменении арендной платы согласно извещений от 01 июля 2008г. и от 03.02.2012г.

В судебном заседании установлено, что извещения об изменении арендной платы от 01 июля 2008г. и от 03.02.2012г. в адрес Арендатора не поступали.

Краузе Т.К. было получено извещение от 10.03.2011г., в соответствии с которым с марта 2011г. производилась оплата арендных платежей исходя из суммы 17.138,9 руб. в месяц.

Согласно п.3 ст.453 ГК РФ: В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора.

По аналогии с п.3 ст.453 ГК РФ можно сделать вывод о том, что при одностороннем изменении одной из сторон условий договора, не требующих государственной регистрации, такие изменения вступают в силу с момента уведомления другой стороны об изменениях договора, в данном случае Арендодателя. В ином случае извещение об увеличении арендных платежей, произошедшее к примеру пол года назад, в значительной степени нарушает права Арендатора, поскольку его фактически ставят перед фактом о наличии долга, которого ранее просто не существовало.

Таким образом, истец не имел права указывать на изменение условий договора о размере арендной платы, которые наступили ранее, чем Арендодателем было направлено соответствующее уведомление в адрес Арендатора.

Соответственно арендная плата могла быть изменена не ранее направления уведомления о её изменении.

Однако в нарушение указанных требований, арендная плата была изменена истцом: с 07.06.2008г. на основании извещения от 01.07.2008г., с 01.01.2011г. на основании извещения от 10.03.2011г., с 01.01.2012г. на основании извещения от 03.02.2012г.

Кроме того, согласно п.1 ст. 164 ГК РФ: «1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.»

Согласно п.1 ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

В соответствии с п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ: «Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.»

Таким образом, изменение существенного условия договора о размере арендной платы, после извещения Арендатора о соответствующем изменении, должно было быть оформлено между сторонами в виде соглашения и пройти государственную регистрацию.

Изменение арендной платы начиная с 08 ноября 2007г. было оформлено между сторонами в виде соглашения - «Изменения от 09 января 2008г. к договору аренды земельного участка от 22 апреля 2003г. №4809».

С предложением о заключении иных соглашений об изменении арендной платы, с заявлением о государственной регистрации соответствующих изменений Арендодатель не обращался.

Согласно п.3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Ответчик также не обращался в суд с заявлением о регистрации сделки об изменении арендной платы.

Таким образом, ответчиком не было реализовано право на одностороннее изменение арендной платы.

В соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В силу отсутствия государственной регистрации изменений условий договора о размере арендной платы согласно извещений платы от 01 июля 2008г. и от 03.02.2012г., соответствующие извещения Арендодателя являются ничтожными.

Истец утверждает, что государственная регистрация изменения условий договора о размере арендной платы не требуется. В подтверждение своего утверждения истец ссылается на п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.02.2002г. №66. Однако в данном пункте рассмотрены случаи, в которых арендная плата не была установлена в твердой сумме, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ её расчета.

Именно при условии согласования сторонами договора способа определения размера арендной платы и отсутствия фиксированного размера арендной платы государственная регистрация таких изменений не требуется.

Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика заявил о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию задолженности по арендной плате за период с 25.04.2007г. по 16.01.2010г. в сумме 247327,20 руб., а также по взысканию пени за период с 11.04.2008г. по 16.01.2010г. в сумме 278360,07 руб., так как согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Поскольку исковое заявление было подано в суд только 16.01.2013г., суд считает необходимым в указанной части исковых требований отказать, в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

В судебном заседании установлено, что истцом при расчете задолженности и пени не была учтена оплата за май и июнь 2012г. в общей сумме 34.000 руб., которая подтверждается представленными ответчиком чек-ордерами.

Кроме того, не подлежат удовлетворению требования о взыскании неустойки, поскольку на протяжении 2008г. - 2012г. Арендодатель не обращался к Краузе Т. К. с требование об оплате арендной платы в ином размере, нежели предусмотрено в изменениях к договору, в связи с чем, сумма неустойки продолжала расти. Истец намеренно на протяжении более пяти лет не обращался к ответчику с требованием о погашении задолженности по арендной плате с целью взыскания неустойки в большем размере. Данные действия истца являются злоупотреблением правом и в соответствии с п.1 ст. 10 ГК РФ являются недопустимыми. Размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в значительной степени превышает размер ставки рефинансирования и более того практически равен сумме взыскиваемых арендных платежей, при том, что часть арендных платежей за взыскиваемый период была уплачена.

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом вышеизложенного, а также принятием ответчиком изменения арендной платы с марта 2011г., размер задолженности Краузе Т. К. по внесению арендных платежей, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца, согласно расчета представленного ответчиком, который суд принимает и не доверять которому у суда нет оснований, по состоянию на 30.09.2012г. составил 76.773,81 руб.

Кроме того, суд считает необходимым в силу ст. 333 ГК РФ, размер договорной неустойки 40.630,25 руб. снизить до 9.311,11 руб., что соответствует действующей ставке рефинансирования, взыскав ее также с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Министерства по управлению государственным имуществом по Волгоградской области к Краузе Т. К. о взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить частично.

Взыскать с Краузе Т. К. в пользу Министерства по управлению государственным имуществом по Волгоградской области задолженность по арендной плате в размере 76.773,81 (семьдесят шесть тысяч семьсот семьдесят три) рубля 81 коп., неустойку в размере 9.311, 11 (девять тысяч триста одиннадцать) рублей 11 коп., а всего 86.084,92 (восемьдесят шесть тысяч восемьдесят четыре) рубля 92 коп.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение изготовлено: 03.06.2013 г.

Судья – подпись

Копия верна: судья Старикова М.А.