Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения и регистрации перехода права собственности в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения и регистрации перехода права собственности в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда. Свои требования обосновывает тем, что 11 января 2012 г. года между истцом, ФИО1, и ответчиком ФИО2 был подписан договор купли-продажи квартиры. По указанному договору истец приобрел у ответчика недвижимое имущество, квартиру, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 68 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Договорная стоимость указанного недвижимого имущества составляет 6 000 000 (шесть миллионов) рублей. Истец выполнил свои обязательства по оплате указанной суммы и передал денежные средства Ответчику в полном объеме при подписании договора купли-продажи, что подтверждается распиской Ответчика, засвидетельствованной нотариусом г. Москвы <данные изъяты> 11.01.2012 г.

В соответствии со ст.556 ч.ч.1,2 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. На основании этого истцом и ответчиком 11.01.2012 г. был подписан передаточный акт, засвидетельствованный нотариусом г. Москвы <данные изъяты>

Исходя из анализа норм права, наличие оснований для проведения государственной регистрации прав конкретного лица на конкретный объект недвижимости, по общему правилу, предполагает наличие определенным образом оформленного конкретного волеизъявления данного лица на приобретение и государственную регистрацию его прав на данный объект недвижимости жилого назначения или долю в праве на этот объект. Такое волеизъявление закон диспозитивно устанавливает в форме личного участия данного лица в регистрационном процессе путем подачи соответствующих заявлений в регистрирующий орган, либо данное лицо должно для этих целей наделить иных лиц полномочиями в виде выдачи им доверенностей как на совершение от его имени сделок, направленных на возникновение или изменение или прекращение прав, так и на подачу от его имени заявлений в регистрирующий орган.

В связи с этим в июле 2013 г. Истцом была направлена письменная претензия Ответчику о назначении времени и даты для сдачи заявления о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Однако в назначенное время ФИО2 не явилась.

С учетом изложенного, просит понудить ФИО2 заключить договор купли-продажи на квартиру, общей площадью 68 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> ФИО1 и зарегистрировать переход права собственности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддерживала по основаниям, указанным в заявлении. Кроме того, пояснила, что об обстоятельствах заключения договора купли-продажи квартиры, а также о взаимоотношениях истца с ответчиком ей ничего не известно, ее доверитель ей ничего по этому вопросу не говорил. По поводу того, почему ФИО2 сама не подписала договор купли-продажи, получив денежные средства за квартиру и выдав доверенность на продажу квартиры другому лицу, показала, что у ФИО2 были другие дела, она торопилась, поэтому не могла ждать.

Ответчица и ее представитель в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежаще, направили в адрес суда ходатайство о направлении дела по подсудности в Никулинский районный суд гор.Москвы; а также приостановлении производства по делу до разрешения судебных споров между сторонами в Никулинском районном суде гор.Москвы. Данные ходатайства рассмотрены судом, в их удовлетворении отказано.

Кроме того, согласно адресной справки ФИО2 снята с регистрационного учета в гор.Сочи 01 октября 2013 года по адресу: <адрес> на основании запроса по адресу: <...>. Судом по месту жительства ответчика направлялось отдельное поручение о ее допросе, однако отдельное поручение возвращено без исполнения в виду неявки ФИО2 в Никулинский районный суд гор.Москвы дважды.

В связи с изложенным, а также что суду не представлено доказательств неявки ответчика в судебное заседания по уважительным причинам, суд признает неявку ответчика и ее представителя в судебное заседание без уважительных причин и считает возможным в силу ст.167 ч.4 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, суд в удовлетворении исковых требований отказывает по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в гор.Москве 11 января 2012 года ФИО4, действующий от имени ФИО2 по доверенности, удостоверенной <данные изъяты>., нотариусом гор.Москвы 11 января 2012 года по реестру 1-7 (в дальнейшем «продавец»), с одной стороны и ФИО1 (далее покупатель), с другой стороны заключили договор купли-продажи принадлежащей ФИО2 на праве собственности квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 68 кв.м., в том числе жилой – 49,6 кв.м. Стороны оценили указанную квартиру в 6 000 000 (шесть миллионов) руб. Как следует из условий договора, расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора наличным порядком.

В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор купли-продажи жилого помещения между сторонами до настоящего времени не зарегистрирован, в связи с чем в силу закона считается незаключенным.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из анализа заключенного договора, можно сделать однозначный вывод о том, что ФИО1 купил у ФИО4, действующего от имени ФИО2 указанную выше квартиру за 6 000 000 руб. (шесть миллионов) руб. и что расчет произведен полностью во время подписания договора, наличным порядком, т.е. что денежные средства были получены ФИО4, поскольку как пояснила в суде представитель истца, ФИО2 не присутствовала в силу своей занятости при подписании договора, не могла его лично подписать, для чего выдала доверенность на имя ФИО4, следовательно, ответчица не могла получить и денежные средства за квартиру.

Вместе с тем, нотариус г.Москвы <данные изъяты>. удостоверяет расписку, по которой ФИО2 якобы получила от ФИО1 денежные средства в сумме 6 000 000 руб. (шесть миллионов) руб., причитающиеся ей по договору купли-продажи квартиры. При этом нотариальное действие - выдача доверенности зарегистрировано под №7, а расписка в передаче денежных средств удостоверена ранее под №3, что подтверждается реестром №1 для регистрации нотариальных действий. Указанные обстоятельства опровергают доводы представителя истца о том, что ФИО2 не имела времени на подписание лично договора купли-продажи в виду занятости.

В обоснование своих требований истец ссылается на ст.432 ГК РФ, в соответствии с которой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Представитель истца считает договор купли-продажи квартиры заключенным, поскольку между ФИО4, действующим от имени ФИО2 и ФИО1 было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, однако заявляет требования, в которых просит понудить ФИО2 заключить договор купли-продажи, т.е. фактически истец не признает совершенную сделку (договор купли-продажи квартиры от 11.01.2012 года).

В соответствии с п. 1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как предусмотрено п. 4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении ФИО2 заключить договор купли-продажи квартиры не имеется и полагает, что истцом выбран неправильный способ защиты его права в виде понуждении ФИО2 к заключению договора.

В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

К сделкам, требующим государственной регистрации, относится, в том числе, договор купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Необходимым условием регистрации сделки по решению суда является соблюдение формы соглашения. При этом в соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Другим необходимым условием удовлетворения иска является уклонение другой стороны от государственной регистрации сделки.

В судебном заседании установлено, что письменная форма сделки была соблюдена. Однако ФИО1 не обращался к представителю ФИО2- ФИО4 по поводу государственной регистрации данной сделки, несмотря на то, что согласно содержания доверенности <данные изъяты> от 11 января 2012 года, а также записи в реестре о содержании нотариального действия указано, что доверенность на имя ФИО4 выдана на продажу квартиры, собирание необходимых документов, подписание договора с правом заключения и подписания договора о задатке, предварительного договора, с правом получения денег, регистрации договора и др. действий.

То есть ФИО4 от имени ФИО2 имел право собрать все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на жилое помещение, сдать их в Росреестр. Доверенность выдана 11 января 2012 года сроком на один год, в реестре имеется отметка об отмене данной доверенности распоряжением ФИО2, удостоверенным 24.06.2013 года нотариусом гор.Москвы <данные изъяты>., в реестре за №1-1551. То есть, истец имел реальную возможность обратиться к представителю ответчика с предложением о государственной регистрации договора, однако этого не сделал.

Как пояснила в судебном заседании представитель истца, ее доверитель – ФИО1 не считал нужным обращаться к ФИО4 по поводу государственной регистрации сделки.

Более того, уведомление о времени и месте государственной регистрации сделки истцом было направлено на имя ответчицы только 23.07.2013 года, после отмены ФИО2 доверенности на имя ФИО4, которое получено ответчиком не было. При этом уведомление направлено в гор.Сочи по адресу регистрации ФИО2, а ранее, 24.06.2013 года ФИО1 был подан иск в Никулинский районный суд гор.Москвы по другому спору к ФИО2, что подтверждается информацией по делам Никулинского районного суда гор.Москвы, который до настоящего времени не рассмотрен, из чего суд делает вывод, что истцу было известно о фактическом проживании ответчицы в гор.Москве. Представитель истца пояснила суду, что о рассмотрении данного иска ей ничего неизвестно.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представитель истца не представила суду доказательств отсутствие контрагента в указанное время в указанном месте, а также уклонение ФИО2 от государственной регистрации сделки. Возврат уведомления не может служить бесспорным доказательством этому факту.

Представитель ФИО1 ссылается на передаточный акт, засвидетельствованный нотариусом гор.Москвы ФИО5 11.01.2012 года, подтверждающий передачу квартиры истцу.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Абзац 2 п.1 ст.556 ГК РФ содержит диспозитивное правило, согласно которому обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом согласно положению абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Обязательство считается исполненным только при наличии двух юридических фактов: 1) вручения имущества покупателю; 2) подписания сторонами документа о передаче.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с общим правилом п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Учитывая действующий в отношении недвижимого имущества правовой режим, суд полагает, что именно документ о передаче подтверждает состоявшееся вручение покупателю недвижимого имущества его продавцом.

В судебном заседании установлено, что передаточный Акт составлен в гор.Москве 11.01.2012 года, удостоверен нотариусом ФИО5, зарегистрирован в реестре за №1-5. Согласно п.2 по настоящему акту ФИО2 передала ФИО1 квартиру, находящуюся в <адрес>, а ФИО1 принял от ответчицы указанную квартиру в том виде, в каком она была на момент подписания договора.

Однако суд считает данный акт ничтожным в силу закона по следующим основаниям.

Во-первых, в соответствии со ст.56 «Основ законодательства о нотариате» удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры производится по месту нахождения указанного имущества. Поскольку законом прямо не предусмотрено место составления Акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи, исходя из аналогии закона, а также реальной передачи квартиры от продавца к покупателю, действия должны производиться по месту нахождения объекта недвижимости. Тем не менее, данный акт в нарушение закона удостоверила нотариус гор.Москвы <данные изъяты>.

Кроме того, в передаточном акте указаны обстоятельства, не соответствующие действительности. В частности указано, что ФИО2 в гор.Москве передала ФИО1 квартиру, находящуюся в гор.Сочи в таком виде, в каком она была на момент подписания договора. Но на момент составления акта и его удостоверения нотариусом договор купли-продажи подписан еще не был, о чем свидетельствуют следующие факты. Передаточный акт зарегистрирован в реестре нотариальных действий под номером 5, а нотариальная доверенность от имени ФИО2, которой она уполномочивала ФИО4 на продажу от ее имени квартиры, под №7, т.е. позже.

Таким образом, квартира реально не передавалась истцу, однако с 11 января 2012 года покупатель не требовал передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, а также ст. 398 ГК).

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о регистрации перехода права собственности на ФИО1

В силу ст.47 «Основ законодательства РФ» нотариус не вправе совершать нотариальные действия на свое имя и от своего имени. Исходя из аналогии закона, нотариус не вправе осуществлять и нотариальные действия в своих интересах.

Тем не менее, ФИО1 (покупатель, будучи заинтересованным лицом), являясь нотариусом гор.Москвы, подписав договор купли-продажи квартиры, продавцом которой выступала ФИО2 в лице своего представителя ФИО4, произвел нотариальное действие от ее имени в своих интересах: удостоверил заявление от имени ФИО2 о том, что она приобрела квартиру в гор.Сочи, находясь вне брака и в настоящее время в браке не состоит, что по мнению суда, нельзя признать законным.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения и регистрации перехода права собственности на жилое помещение, <адрес>, общей площадью 68,0 кв.м., в том числе жилой – 49,6 кв.м. в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда - отказать.

Мотивированное решение в соответствии со ст.199 ГПК РФ составлено 19 марта 2014 года.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий: А.И.Афонькина