Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Войнова Е.В. к Нарежней Н.К. о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на земельный участок,

установил:

истец Войнов Е.В. обратился в суд с исковым заявлением, указывая, что он приобрел у ответчика Нарежней Н.К. земельный участок №, расположенный в ТО <адрес> общей площадью 10000 кв.м. и находящееся на данном земельном участке строение из кирпича и фундаментных блоков размером 14х11м., на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты>.

Указанный земельный участок ответчику принадлежал на основании свидетельства о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ

По утверждению истца зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости в установленном законом порядке не представилось возможным, т.к. бывший собственник земельного участка, - ответчик по делу, постоянно уклоняется от гос. регистрации права, мотивируя отсутствием времени для сбора всех необходимых документов. С момента приобретения земельного участка и до настоящего времени истец добросовестно осуществляет пользование земельным участком по указанному адресу, оплачивает членские взносы в товарищество, начиная с 2006 год по 2008 год, полностью внес паевой первоначальный взнос при вступлении в Товарищество, оплачивал земельный налог за период с 2006 по 2014 годы.

Считает, что изложенные действия ответчика лишают его (истца) возможности зарегистрировать право собственности на земельный участок и на строение, находящееся на нем, в установленном законом порядке.

Руководствуясь ст.ст.432, 549, 550 ГК РФ, п р о с и т :

- признать договор купли-продажи земельного участка №, расположенного в ТО <адрес> общей площадью 10000 кв.м., заключенный между ним и ответчицей ДД.ММ.ГГГГ

- признать право собственности на земельный участок №, расположенный в ТО <адрес> общей площадью 10000 кв.м. за Войновым Е.В..

Истец, представитель истца адвокат Борисов В.Е. в судебном заседании иск поддержали.

Ответчик Нарежняя Н.К., представитель ответчика Васильев О.В., иск не признали. В обоснование своих возражений пояснили о том, что данный спор возник 9 лет назад в виду того, что стороны по делу о совершении сделки не договорились, основные положения заключения договора не соблюдали, соглашения по всем существенным условиям не достигли и поэтому надлежащим образом документально свои отношения не оформили (ст. 432 ГК РФ). Представленный истцом суду договор является предварительным, сумма по договору – <данные изъяты> является задатком, юридические понятия отраженные лицами в договоре являются не точными и сделаны при отсутствии юридических познаний в оформлении сделки и последствий ее оформления. Доводы истца о том, что ответчик уклонялась от заключения договора и оформления необходимых документов несостоятельны. У истца имелось разумное время на совершение действий, направленных на заключение договора и приведение документов в соответствие. Однако, в течение более 3-х лет заключением сделки в полном объеме и оформлением необходимых документов истец не занимался и правом преимущественного приобретения объекта купли-продажи не воспользовался.

Изложенные обстоятельства подтверждаются тем, что на имя истца приходили претензии по оплате земельного налога и различных сборов. Истец, под различным предлогом, избегал встреч и от решений вопроса о переоформлении необходимых документов уклонялся, оформление документов затягивал и на неопределенный срок откладывал, на себя его оформлять не желал. Препятствий по заключению договора в полном объеме и переоформлению необходимых документов по регистрации права собственности у истца не имелось.

С 2006 года ответчиком постоянно производилась ежегодная оплата земельного налога, погашалась образовавшаяся задолженность перед СТО в размере более <данные изъяты>, что подтверждает справка № о состоянии расчетов по налогам, сборам, пеням, штрафам, процентам физических лиц... на ДД.ММ.ГГГГ., выданной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 3 Воронежской области. Стоимость затрат ответчика по вышеперечисленным проплатам, составили большую сумму задатка, полученную им по предварительному договору. При этом истец от погашения задолженности отказался.

По мнению ответчика, у истца имелась возможность в переоформлении документов, в том числе и в отсутствие ответчика, однако он этим правом своевременно, в течении более трех лет, не воспользовался и в соответствующие органы, регистрирующие право собственности не обращался. Решение по государственной регистрации своих прав в качестве собственника земельного участка у ответчика возникло в 2015 году, когда истек срок давности, предусмотренный ст.200 ГК РФ.

Доводы истца о лишении его возможности зарегистрировать право собственности на земельный участок и находящееся на нем строение несостоятельны, надуманные и документально истцом не подтверждены.

В материалах гражданского дела отсутствуют сведения о досудебном с 2006 года порядке разрешения данного спора сторонами по делу.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих обращение истца, в целях заключения договора и разрешения спора, в соответствующие инстанции - органы местного самоуправления, правоохранительные, в товарищество <адрес>

Из материалов гражданского дела следует, что в течение более 3-х лет Войнов Е.В. не принимал никаких мер по устранению конфликтной ситуации, заключению окончательного договора и надлежащему закреплению своих прав в качестве собственника. Ему в этом ни кто не препятствовал. Истец не использовал участок по его назначению, не обрабатывал с учетом его целевого назначения, не занимался строением и т.д., надлежащим образом не исполнял права собственника участка по оплате земельного налога и иных сборов, в том числе и в ТО <адрес> что приводило к образованию задолженности перед органами налоговой инспекции и товариществом, а также применению принудительных мер по ее взысканию через подразделение судебных приставов района, которые принимали принудительные меры к возмещению с ответчика причитающихся сумм долга.

При этом, данный земельный участок имеет целевое назначение и находится на территории регулируемой Уставом организации - огородно-садоводческого товарищества <адрес> при городском обществе инвалидов г.Борисоглебска и Борисоглебского района. Из п.14 Устава организации следует, что передача участка на временное пользование другому лицу производиться по решению правления товарищества. Из справки председателя ТО <адрес> следует, что Войнов Е.В. в членах огородно-садоводческого товарищества <адрес> при городском обществе инвалидов г.Борисоглебска и Борисоглебского района ни когда не состоял; своим личным трудом и трудом членов семьи в общих мероприятиях, проводимых товариществом не участвовал; устав товарищества, решения администрации г.Борисоглебска и Борисоглебского района, постановлений общих собраний членов товарищества и решения правления товарищества не соблюдал; земельный участок № и находящиеся на нем постройки, прилегающие к нему дороги и кюветы, расположенные в ТО <адрес> а также санитарные противопожарные требования не соблюдал; своевременно взносы в размере и в сроки, установленные общим собранием членов товарищества не оплачивал; правила общежития не соблюдал.

В тоже время, изучением порядка оформления сделки установлено, что она проходила с грубыми нарушениями действующего гражданского законодательства. Ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи не соответствует предъявляемым требованиям - не указан юридический адрес объекта, не расписана ответственность сторон, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств; отсутствуют сроки заключения сделки, не указан порядок оформления документов, отсутствуют другие обязательные реквизиты договора; не приложен кадастровый план, а также план межевания территории земельного участка, не указано юридическое определение суммы – <данные изъяты>. В материале не имеется письменного нотариально заверенного согласия второго супруга на совершение сделки, нет акта приема передачи спорного имущества.

Таким образом, суду на обозрение представлен акт предварительных намерений о заключении сделки, а сделка, так и не была заключена, о чем свидетельствует и настоящий судебный спор.

Истец знал о том, что у ответчика на момент подписания Договора, свидетельства о регистрации права собственности на данный объект не имелось и, что в силу требований ст.223 ГК РФ он юридически не являлся собственником указанной недвижимости. Данный факт является основополагающим для определения формы договора и свидетельствует о том, что он являлся предварительным. Право собственности у ответчика на момент подписания предварительного договора юридически закреплено не было. Документа, подтверждающего на это, не было.

Из фактических обстоятельств следует, что истец от юридического сопровождения и оформления сделки надлежащим образом фактически отказался, участком по назначению не пользовался и в течении более 3-х лет действий по заключению и надлежащему оформлению договора и документов не принимал. Оплаченная им сумма являлась задатком, которая ответчиком уже давно потрачена на созданную им же задолженность.

Анализ бухгалтерских документов (квитанций), в которых фигурируют фамилии и истца и ответчика по делу, как раз и подтверждает перечисленные выше доводы.

Заявленные исковые требования, по мнению ответчика, являются надуманными, не законными, не обоснованными. Как в самом исковом заявлении, так и в приобщенных к нему материалах. Истцом суду, не представлено достаточных доказательств, подтверждающих факт уклонения от совершения сделки, уклонения от переоформления документов, а также фактов добросовестного пользования истцом земельным участком и исполнением им обязанностей собственника по оплатам земельного налога и иным сборам в огородно-садоводческом товариществе <адрес>

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность ст.162 ГК РФ.

Поскольку уважительных причин пропуска срока истцом не представлено, Войнов Е.В. имел возможность обратиться в суд с момента заключения предварительного договора, т.е. с 11.05.2006г., однако, в течение более 3-х лет за защитой своих интересов не обращался.

В соответствии со ст.196 ГК РФ срок исковой давности по общим основаниям составляет 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушенном праве.

Из искового заявления следует, что истец знал о нарушении его прав уже более 3-х лет, о чем свидетельствует содержание искового заявления, в котором истец указывает о нарушении своих прав ранее. Таким образом, по исковым требованиям Войнова Е.В. о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на земельный участок, истцом значительно пропущен срок исковой давности.

Просит применить срок истечения исковой давности, отказать истцу в удовлетворении заявленных требований, в том числе, по причине пропуска установленного законом срока для обращения в суд с иском о защите нарушенного, оспариваемого права.

Представитель третьего лица, председатель правления ОСТ <адрес> Шестерненков А.Н. заявил возражения против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что по данным товарищества собственником участка и членом ОСТ значится Нарежняя Н.К. договор состоявшийся между Нарежней Н.К. и Войновым Е.В. не соответствует требованиям Закона. Начиная с 2006 года, Войнов Е.В. земельным участком не занимался, участок не обрабатывал. Со слов Нарежней Н.К. Шестерненкову А.Н. известно о том, что сделка купли-продажи земельного участка между сторонами так и не состоялась поскольку Войнов Е.В. уклонялся от регистрации перехода права в регистрационной службе. Членские взносы и земельный налог в отношении спорного земельного участка оплачивала Нарежняя Н.К..

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Купля - продажа недвижимости осуществляется по правилам ст. 549 - 558 ГК РФ.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрена письменная форма договора продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Как видно из материалов дела, Нарежняя Н.К. является членом огородно-садоводческого товарищества (ОСТ) <адрес> и собственником земельного участка из категории земель – земли населенных пунктов с разрешенным использованием – для огородничества и садоводства площадью 1000 кв. м., адресу (местонахождение) объекта: <адрес> участок №, что подтверждается свидетельством № на право собственности на землю, выданным ДД.ММ.ГГГГ Роскомземом Борисоглебского района; свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, запись о регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ№. Указанная запись о регистрации права истцом не оспаривается.

В подтверждение доводов о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка по указанному месту нахождения, истец предоставил суду договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, состоявшийся в простой письменной форме, с выполненной на рукописном договоре ниже основного содержания распиской о передаче денежной суммы <данные изъяты> от Покупателя Войнова Е.В. Продавцу Нарежней Н.К.. Проанализировав содержание договора, суд приходит к выводу о том, что договор не отвечает требованиям закона, предъявляемым к договору купли-продажи земельного участка. В договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, адрес спорного имущества, его технические характеристики, иные данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как видно из просительной части искового заявления истец просит признать за ним право собственности на земельный участок по указанному адресу площадью 10000 кв. м., между тем, как следует из договора, площадь спорного земельного участка в договоре вообще не указана, в связи с чем, не представляется установить какой именно земельный участок (в каких границах и площадью) являлся предметом договора. Тогда как, по данным ЕГРП Нарежняя Н.К. является собственником земельного участка площадью 1000 кв.м..

Таким образом, доводы истца о том, что стороны по договору имели одинаковое представление о предмете договора, условиях совершения сделки, размере и сроках оплаты спорного имущества, подлежат отклонению, как бездоказательные и опровергающиеся материалами дела.

В силу ст. 196, п. 1 ст. 197 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

На основании ст. ст. 199, 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 г. N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока.

Выражая несогласие с заявлением ответчика о применении истечения срока исковой давности по спорным правоотношениям, истец ссылается на то, что нарушение его права носит длящийся характер, окончательно о нарушении своего права он узнал в августе 2015 года, когда ответчик отказала ему в выдаче доверенности третьему лицу на оформление спорного земельного участка в установленном законом порядке от имени Продавца.

Суд с такой позицией истца согласиться не может, поскольку с момента написания договора купли-продажи земельного участка, по мнению истца, который является правоустанавливающим документом на спорное имущество, рассматриваемое соглашение о купле-продаже спорного недвижимого имущества государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошло, о чем истцу было известно изначально, - в день его составления ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, срок исковой давности по заявленным требованиям следует исчислять с момента подписания данного соглашения.

Иных доводов, свидетельствующих о наличии юридически значимых для правильного рассмотрения настоящего дела обстоятельств и подтверждающих их доказательств, истцом не представлено.

Учитывая изложенное, в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л :

- отказать в удовлетворении исковых требований Войнова Е.В. к Нарежней Н.К. о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на земельный участок площадью 10000 кв.м. №, расположенный в ОСТ <адрес>

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца.

Председательствующий: