Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей истца Агаджаняна Ш.А., Кыхалова О.Г., действующих на основании по доверенностей, представителя ответчика Кленовой Т.В., действующей по ордеру,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нуждина Г.А. к Николаеву А.Ф. о расторжении договора, прекращении реестровых записей в ЕГРП,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд иском к ответчику (с учётом уточнения) о расторжении договора купли-продажи жилого дома, площадью 25,6 кв.м. (лит. А), земельного участка под индивидуальный жилой дома, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 629,50 кв.м., кадастровый номер ..., расположенный по адресу: Адрес, земельного участка под индивидуальный жилой дом (земли поселений), общей площадью 115,7 кв.м., кадастровый номер ..., условный номер объекта 59-00/7-001-012090, расположенный по адресу: г. Адрес, прекращении реестровых записей ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требования мотивированы тем, что 22.05.2012 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью, 25,6 кв.м. (лит.А), стоимостью 4000000 руб., земельного участка под индивидуальный жилой дом, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 629,50 кв.м., кадастровый номер: ..., стоимостью 3000000 руб., земельного участка под индивидуальный жилой дом (земли поселений), общей площадью 115,7 кв.м., кадастровый номер: ..., условный номер объекта: ..., стоимостью 2000000 руб., расположенных по адресу: Адрес Цена договора купли-продажи объектов недвижимости составила 9000000 рублей. Расчет по договору купли - продажи должен был производиться ответчиком согласно п.2.2 в рассрочку в течение 3 (трех) лет, но не позднее 01.07.2015, в следующем порядке: а) покупатель обязуется передать в собственность продавца однокомнатную квартиру (вторичное жилье), общей площадью не менее 20 кв.м., расположенную в Дзержинском районе г.Перми вблизи автобусной остановки общественного транспорта «ул. Блюхера»; б) покупатель обязуется передать в собственность продавца однокомнатную квартиру (вторичное жилье), общей площадью не менее 20 кв.м., расположенную в Свердловском районе г.Перми, микрорайоны Владимирский либо Крохалева; в) покупатель обязуется передать в собственность продавца коттедж, общей площадью не более 100 кв.м., расположенный в Пермском районе (село Кондратово, станция Ферма, микрорайон Костарево либо ином по соглашению сторон); г) после выполнения покупателем условий подпунктов а),б),в), п.2.2. договора, покупатель передает продавцу 1000000 руб. единовременно наличными денежными средствами; д) покупатель выплачивает продавцу ежемесячно сумму 20 000 руб., начиная с момента подписания настоящего договора и до полного исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных подпунктами а), б), в), г), пункта 2.2. настоящего договора. Выплаты производятся каждый месяц не позднее 15 числа путем безналичного перечисления на личный счет продавца, указанный в настоящем договоре.

09.06.2012 произведена государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним произведены записи регистрации ...-436, однако покупатель условия договора по оплате, предусмотренные п.п. а, б, в, г, п.2.2. настоящего договора, по настоящее время не выполнил. Объекты недвижимости без обременения третьих лиц истцу в собственность не переданы, денежные средства в полном объеме не оплачены. Выплаты произведены частично, по договору купли-продажи от 22.05.2012 в соответствии с актом приема-передачи от 23.03.2013 в сумме 500000 руб., по расписке от 23.12.2014 в сумме 500000 руб., по акту приёма-передачи от 15.10.2014 в сумме 152000 руб. во исполнение подпункта г), п. 2.2. договора купли-продажи жилого дома и земельных участков, которые уплачиваются отдельно от общей стоимости объектов недвижимости. В связи с тем, что пункты а), б), в), п 2.2. договора купли-продажи покупателем по сегодняшний день не исполнены, по устной договоренности между Николаевым А.Ф. и Нуждиным Г.А. на имя последнего заключен кредитный договор №349114 от 29.12.2014 на индивидуальных условиях «приобретение готового жилья», дата фактического предоставления кредита 16.01.2015, с условием, что ежемесячные платежи по указанному кредиту выплачивает покупатель Николаев А.Ф. и берет на себя расходы на погашение процентов по ипотечному договору. Согласно указанной устной договоренности, с даты оформления по 16.09.2019 Николаев А.Ф. оплачивал указанный ипотечный кредит, для приобретения квартиры, которую согласно условий договора купли-продажи, Николаев А.Ф. должен был передать Нуждину Г.А. без обременения третьих лиц, согласно справки банка о сумме выплаченных денежных средств по кредитному договору всего выплачено 1046326,14 руб., в том числе и процентов по кредитному договору. Таким образом, из 9000000 руб. Нуждину А.Ф. фактически выплачено 2 046326 руб. 14 коп., включая проценты по кредитному договору № 349114 от 29.12.2014. Не исполнение Николаевым А.Ф. существенных условий договора подтверждается выпиской с лицевого счета Нуждина Г.А. и следует из текстов дополнительных соглашений, составленных к указанному выше договору от 24.08.2015, 01.11.2018, 13.08.2019. Дополнение к соглашению об изменении условий от 01.11.2018, подписанное сторонами 13.08.2019, заключено на кабальных условиях, с использованием юридической не грамотности и в силу возраста Нуждина Г.А., ответчик Николаев А.Ф. обманом убедил его подписать данное дополнение. Дополнением к соглашению об изменении условий договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, заключенным 13.08.2019, снято обременение по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков, а также существенно изменен реальный остаток не выплаченных Нуждину Г.А. денежных средств, который указан в сумме 4890432 руб. В связи с изложенным, истец обратился с претензией о расторжении оспариваемого договора и дополнений составленных к указанному договору к Николаеву А.Ф., которую ответчик получил лично, однако в добровольном порядке отказался расторгнуть договор, в ответе на претензию указал, что окончательный ответ на нее будет предоставлен до 31.12.2019. По состоянию на 09.01.2020 ответа на претензию не поступило, документов, подтверждающих исполнение ответчиком существенных условий договора, не представлено.

В судебном заседании истец участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представители истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивали, дали пояснения тождественные содержанию иска, указав основаниями для расторжения договора купли-продажи неисполнение ответчиком условий договора купли-продажи, нарушение условий договора.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала относительно исковых требований, пояснила, что существенные условия договора купли-продажи ответчиком нарушены не были, доказательств обратного истцом не представлено, поддержала письменные возражения, представленные в материалы дела, в которых в частности указывает о полном исполнении договора и выплате всех причитающихся продавцу денежных средств.

Треть лицо Николаев Д.А. в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ранее представил письменный отзыв на иск, суть которого сводится к несогласию с заявленными истцом требованиями.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Пермскому краю участия в судебном заседании не принимал, извещался надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст.454 ГК РФ).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено, что 22.05.2012 между истцом Нуждиным Г.А. (продавец) и Николаевым А.Ф. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом и земельные участки под жилым домом, а покупатель обязуется принять объекты недвижимости и уплатить за них цену, предусмотренную в договоре (п.1.1. договора).

В силу п.п. 1.2., 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 договора объекты недвижимости включают в себя: жилой дом (лит.А), назначение: жилое 1-этажный, общая площадь 25,6 кв.м., холодный пристрой (лит.а), крыльцо (лит.а1) и надворные постройки: сарай (лит.Г), 7 навесов (лит.Г1-Г4, Г7, Г9, Г10), уборная (лит.Г5), овощная ... земельный участок под индивидуальный жилой дом, Адрес; земельный участок под индивидуальный жилой дом (земли поселений), общая площадь 115,7 кв.м., кадастровый номер: ..., условный номер объекта: ..., расположенный по адресу: гАдрес

В силу п.1.5. договора продавцу и членам его семьи предоставлено право проживания в продаваемом жилом доме (п.1.2.1 договора) до момента исполнения покупателем своих обязанностей, предусмотренных п.2.2. договора.

Общая стоимость объектов недвижимости составляет 9000000 руб., из них стоимость земельного участка, общая площадь 629,50 кв.м. с кадастровым номером ... по адресу: Адрес составляет 3000000 руб., стоимость земельного участка под индивидуальный жилой дом (земли поселений), общей площадью 115,7 кв.м., с кадастровым номером ..., условный номер объекта: ... по адресу: Адрес составляет 2000000 руб., а стоимость жилого дома с пристроем и надворными постройками - 4000000 руб. (п.2.1. договора)

Сумма, указанная в п.2.1. договора оплачивается покупателем в рассрочку в течение 3 лет, но не позднее 01.07.2015 в следующем порядке:

а) покупатель обязуется передать в собственность продавца однокомнатную квартиру (вторичное жилье), общей площадью не менее 20 кв.м., расположенную в Дзержинском районе г.Перми вблизи автобусной остановки общественного транспорта «ул. Блюхера»;

б) покупатель обязуется передать в собственность продавца однокомнатную квартиру (вторичное жилье), общей площадью не менее 20 кв.м., расположенную в Свердловском районе г.Перми, микрорайоны Владимирский либо Крохалева;

в) покупатель обязуется передать в собственность продавца коттедж, общей площадью не более 100 кв.м., расположенный в Пермском районе Пермского края (село Кондратово, станция Ферма, микрорайон Костарево либо ином по соглашению сторон);

г) после выполнения покупателем условий подпунктов а),б), в), п.2.2. договора, покупатель передает продавцу 1000000 руб. единовременно наличными денежными средствами;

д) покупатель выплачивает продавцу ежемесячно сумму 20 000 руб., начиная с момента подписания настоящего договора и до полного исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных подпунктами а), б), в), г), пункта 2.2. настоящего договора. Выплаты производятся каждый месяц не позднее 15 числа путем безналичного перечисления на личный счет продавца, указанный в настоящем договоре.

Согласно п.2.7. договора до момента исполнения обязательств покупателем объекты недвижимости находятся в залоге у продавца в силу закона.

09.06.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю произведена государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, права собственности за ответчиком на объекты недвижимости в договоре.

13.03.2013 Нуждин Г.А. обратился к Николаеву А.Ф. с заявлением о частичной оплате наличными денежными средствами в сумме 500000 руб. во исполнение п.п. «г» п.2.2. договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012.

Как следует из акта приема-передачи (удостоверяющий частичную оплату по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012) от 23.03.2013 во исполнение подпункта «г» п. 2.2. договора, предусматривающего порядок оплаты, Николаев А.Ф. передал Нуждину Г.А. денежные средства в сумме 500000 руб.

23.12.2014 Нуждин Г.А. обратился к Николаеву А.Ф. с заявлением о частичной оплате наличными денежными средствами в сумме 500000 руб. во исполнение п.п. «г» п.2.2. договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012.

Из актов приема-передачи (удостоверяющий частичную оплату по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012) от 23.12.2014, от 15.10.2014 во исполнение подпункта «г» п. 2.2. договора, предусматривающего порядок оплаты, Николаев А.Ф. передал Нуждину Г.А. денежные средства соответственно в сумме 500000 руб. и в сумме 152000 руб.

Согласно выписки по счету на расчетный счет 639002499028709639 на имя Нуждина Г.А. за период с 26.12.2014 по 28.12.2014 в оплату по договору купли-продажи от 22.05.2012 перечислено 450000 руб.

Во исполнение п.п. 2.1,2.2. ( п.п. д) пункта 2.2. договора купли-продажи от 22.05.2012 в период с 08.06.2012 по 07.09.2015 на расчетный счет 40817810749098210453 Нуждина Г.А. ответчиком перечислены денежные средства в сумме 800000 руб., в период с 19.04.2013 по 14.09.2015 на расчетный счет 42307810149771096112 перечислены денежные средства в сумме 798345 руб., что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями.

Таким образом, во исполнение условий договора купли-продажи от 22.05.2012 (п.2.1., 2.2 договора) ответчиком выплачена истцу за период с 08.06.2012 по 14.09.2015 сумма в размере 3200345 руб.

02.04.2014 между Николаевым А.Ф. (продавец) и Кущенко Ю.В. (покупатель) и Нуждиным Г.А. (залогодержатель) заключен договор купли- продажи дома и земельного участка, по условиям которого в собственность Кущенко Ю.В. перешли жилой дом, общей площадью 25,6 кв.м., холодный пристрой (лит.а), крыльцо (лит.а1) и надворные постройки: сарай (лит.Г), 7 навесов (лит.Г1-Г4, Г7, Г9, Г10), уборная ( лит.Г5), овощная яма (лит.Г6), баня (лит.Г8), три забора (1,2,5), ворота (4) и земельный участок под индивидуальный жилой дом, общей площадью 115,7 кв.м., кадастровый номер ... расположенные по адресу: гАдрес Общая стоимость объектов составила 6000000 руб., из них стоимость земельного участка – 2000000 руб., стоимость жилого дома с пристроем и надворными постройками 4000000 руб. Сумма по указанному договору оплачивается покупателем следующим образом: сумма в размере 100000 руб. передается покупателем в пользу продавца в течение 1 месяца с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, оставшаяся сумма в размере 5900000 передается покупателем в пользу залогодержателя в рассрочку в течение 1 года и 3 месяцев, но не позднее 01.07.2015.

В связи с продажей объектов недвижимости третьему лицу Кущенко Ю.В. между Нуждиным Г.А.(продавец) и Николаевым А.Ф. (покупатель) 07.05.2014 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером ..., а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре», пункт 1.2. изложен в следующей редакции: объект недвижимости: земельный участок под индивидуальный жилой дом, категория земель- земли населенных пунктов, общая площадь 629,50 кв.м., кадастровый номер ... расположенный по адресу: Адрес». Стоимость земельного участка составляет 3000000 руб., сумма, указанная в п.2.1. договора уплачивается покупателем в рассрочку в течение 3 лет, но не позднее 01.07.2015 в следующем порядке:

б) после выполнения покупателем условий п.п. а п.2.2. настоящего договора, покупатель передает продавцу 1000000 руб. единовременно наличными денежными средствами;

в) покупатель выплачивает продавцу ежемесячно сумму 20000 руб., начиная с момента подписания настоящего договора и до полного исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных п.п. а), б). п.2.2. договора. Выплаты производятся каждый месяц не позднее 15 числа путем безналичного перечисления на личный счет продавца, указанный в договоре.

29.12.2014 между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и Нуждиными Г.А., А.Л. (созаемщики) заключен кредитный договор № 349114, по условиям которого кредитор предоставил кредит «Приобретение готового жилья» в размере 1848000 руб., сроком на 120 месяцев под 15,5% годовых, с целью приобретения последними объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: Адрес по договору купли-продажи квартиры от 29.12.2014.

19.01.2015 между Нуждиным Г.А. (продавец) и Николаевым А.Ф. (покупатель) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, из содержания которого следует, что стороны договорились изложить п.2.2. договора купли продажи в следующей редакции: « п.2.2. Сумма, указанная в п.2.1. настоящего договора, оплачивается покупателем в следующем порядке:

а) покупатель обязуется передать продавцу денежные средства в сумме 1800000 руб. для покупки однокомнатной квартиры (вторичное жилье);

б) покупатель выплачивает продавцу ежемесячно сумму 20000 руб., начиная с момента подписания настоящего договора и до полного исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных п.п. а), б), п.2.2. настоящего договора. Выплаты производятся каждый месяц не позднее 15 числа путем безналичного перечисления на личный счет продавца.

Как следует из акта приема-передачи (удостоверяющий частичную оплату по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012) от 19.01.2015 во исполнение подпункта «а» п. 2.2. договора, предусматривающего порядок оплаты, Николаев А.Ф. передал Нуждину Г.А. денежные средства в сумме 1800000 руб.

17.08.2015 Николаев А.Ф. (продавец), Кущенко Ю.В. (покупатель), Нуждин Г.А. (залогодержатель) заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 02.04.2014 следующих объектов: жилой дом, общей площадью 25,6 кв.м., холодный пристрой (лит.а), крыльцо (лит.а1) и надворные постройки: сарай (лит.Г), 7 навесов (лит.Г1-Г4, Г7, Г9, Г10), уборная ( лит.Г5), овощная яма (лит.Г6), баня ( лит.Г8), три забора (1,2,5), ворота (4) и земельный участок под индивидуальный жилой дом, общей площадью 115,7 кв.м., кадастровый номер : ... расположенные по адресу: Адрес

С момента заключения настоящего соглашения покупатель обязуется возвратить объекты недвижимости продавцу, с момента заключения настоящего соглашения обязательства покупателя по оплате стоимости объектов считаются прекращенными и не подлежащими исполнению (п.3, п. 6 соглашения).

Стороны согласились, что с момента заключения договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 02.04.2014 и на момент заключения настоящего соглашения покупателем не вносились денежные средства в счет оплаты стоимости объектов, в собственность залогодержателя не передавались какие-либо объекты. Материальных претензий стороны друг к другу не имеют (п.7 соглашения).

Дополнительным соглашением от 24.08.2015 к договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, заключенным между Нуждиным Г.А. (продавец) и Николаевым А.Ф. (покупатель), дополнен п.2.1. договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012 «Стоимость объектов недвижимости, указанная в п.2.1. настоящего договора, может быть изменена, по соглашению сторон путем заключения соглашения об изменении условий договора».

22.09.2015 между Нуждиным Г.А. и Николаевым А.Ф. заключено соглашение об изменении условий договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, в силу которого стороны договорились о возврате Николаеву А.Ф., в связи с заключением соглашения о расторжении договора между покупателем и третьим лицом Кущенко Ю.В., объектов: жилой дом, общей площадью 25,6 кв.м., холодный пристрой (лит.а), крыльцо (лит.а1) и надворные постройки: сарай (лит.Г), 7 навесов (лит.Г1-Г4, Г7, Г9, Г10), уборная ( лит.Г5), овощная яма (лит.Г6), баня ( лит.Г8), три забора (1,2,5), ворота (4) и земельный участок под индивидуальный жилой дом, общей площадью 115,7 кв.м., кадастровый номер : ..., расположенные по адресу: Адрес Стороны договорились о прекращении обязательств третьего лица Кущенко Ю.В. по оплате стоимости указанных объектов в пользу продавца и покупателя в соответствии с расторгнутым договором купли-продажи жилого дома и земельных участков от 02.04.2014. Стороны настоящего соглашения признают подлежащей оплате стоимость указанных объектов, в соответствии с действующим между ними договором купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012 – п.1.2.1 и п.1.2.3., в связи с этим:

1.1. согласно дополнительного соглашения от 19.01.2015 к договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, акта приема-передачи от 19.01.2015 (удостоверяющего полную оплату по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012), заявления продавца от 19.01.2015 и подписанных в его исполнении документов, произведенных перечислений денежных средств, стороны подтверждают исполнение в полном объеме обязательств покупателя по оплате стоимости следующего объекта договора купли-продажи от 22.05.2012: земельный участок под индивидуальный жилой дом, категория земель- земли населенных пунктов, общая площадь 629,50 кв.м., кадастровый номер ..., расположенный по адресу: Адрес (п.1.2.2. договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012).

Стороны пришли к соглашению об изменении общей стоимости объектов недвижимости, указанных в п.1 настоящего соглашения и порядка оплаты стоимости объектов, предусмотренного п.2.1. и п.2.2. договора купли-продажи от 22.05.2012, так п.2.1. договора изложен в следующей редакции: «общая стоимость объектов недвижимости, указанных п. 1.2.1 и 1.2.3 настоящего договора, составляет 3200000 руб.», п.2.2. договора изложен в следующей редакции: «сумма, указанная в п.2.1. настоящего договора, оплачивается покупателем путем безналичного перечисления денежных средств на реквизиты продавца, но не позднее 16.01.2025. Помимо стоимости объектов недвижимости, указанной в п.2.1. настоящего договора, покупатель выплачивает продавцу ежемесячно сумму 20000 руб., с момента подписания настоящего договора и до момента исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных п.2.1. настоящего договора. Выплаты производятся каждый месяц не позднее 15 числа путем безналичного перечисления на личный счет продавца, указанный в настоящем договоре». Также в указанном выше соглашении стороны пришли к соглашению об изменении банковских реквизитов продавца. В остальном договор купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012 остался неизменным (с учётом ранее внесенных изменений и соглашений).

01.11.2018 между Нуждиным Г.А. и Николаевым А.Ф. заключено соглашение об изменении условий договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, в силу которого стороны договорились об изменении общей стоимости объектов недвижимости, указанных в соглашении от 22.09.2015, об изменении условий договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012 следующим образом: п.2.1. и п.2.2. соглашения изложить в следующей редакции: п.2.1. и п.2.2.: общая стоимость объектов недвижимости, указанных в п.1.2.1 и 1.2.3 договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, составляет 4890432 руб.

В силу п.2.2. соглашения, сумма, указанная в п.2.1., 2.2. в последнем, оплачивается покупателем путем безналичного перечисления денежных средств на реквизиты продавца или по обязательствам продавца (ипотечный договор), до 15 числа каждого месяца, но не позднее 16.01.2025.

13.08.2019 Нуждин Г.А. (продавец) и Николаев А.Ф. (покупатель) заключили между собой дополнительное соглашение об изменении условий соглашения от 01.11.2018 к договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012 по условия которого стороны пришли к соглашению о снятии обременения по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, для продажи данного имущества третьим лицам. Остаточная стоимость объектов недвижимости, указанных в п.1.2.1., 1.2.3. договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, составляет 4890432 руб. (соглашение об изменении условий от 01.11.2018).

Данная сумма оплачивается покупателем путем безналичного перечисления или иным не противоречащем действующему законодательству способом, также по обязательствам продавца (ипотечный договор), до 15 числа каждого месяца, но не позднее 16.01.2025. Остаток от остаточной стоимости от 4890432 руб. выплачивается Нуждину Г.А., после поступления денежных средств на расчетный счет Николаева А.Ф. (от продажи данного имущества) после вычета ранее уплаченных и подтвержденных денежных средств Нуждину Г.А., по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012 (соглашение от 13.08.2019), в течении календарных суток после совместного подписания акта сверки по оплате денежных средств (п.2. дополнений к соглашению об изменении условий соглашения от 01.11.2018 к договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012).

01.10.2019 между Николаевым А.Ф. (продавец) и Николаевым Д.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером ... по индивидуальный жилой дом, а покупатель принял объект недвижимости - земельный участок под индивидуальный жилой дом, общей площадью 115,7 кв.м., кадастровый номер ..., расположенный по адресу: Адрес и обязался уплатить за него цену, предусмотренную договором. Общая стоимость объекта недвижимости по договору составила 2000000 руб. Стороны договорились, что указанная сумма оплачивается покупателем в пользу залогодержателя в рассрочку в течение 5 лет 6 месяцев, но не позднее 01.12.2025, расчет может производиться частями или единовременной суммой.

12.12.2019 истцом ввиду неисполнения, по его мнению, надлежащим образом условий договора купли-продажи жилого дома с земельными участка от 22.05.2012, нарушения условий договора ответчику вручена письменная претензия о расторжении вышеназванного договора и дополнительных соглашений к нему в 10-дневный срок с даты получения адресатом претензии, в связи с ненадлежащим исполнением Николаевым А.Ф. существенных условий договора, заключением дополнительных соглашений к договору купли-продажи объектов недвижимости на кабальных условиях, с использованием юридической неграмотности лица в силу возраста, а именно не исполнены условия договора по оплате, предусмотренные п.п.а,б,в,г п.2 договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, объекты недвижимости без обременения третьих лиц продавцу в собственность не переданы, денежные средства не оплачены, что подтверждается выпиской из лицевого счета Нуждина Г.А. и следует из текстов дополнительных соглашений, составленных к указанному выше договору от 22.05.2012, от 01.11.2018, 13.08.2019.

23.12.2019 Нуждину А.Г. Николаевым А.Ф. был дан и вручен промежуточный ответ на претензию от 12.12.2019 в письменном виде, последним предложено Нуждину А.Г. произвести встречный акт сверки по оплате договора купли-продажи от 22.05.2012, после подписания которого, он будет готов рассмотреть претензию. Также следует, что окончательный ответ на претензию будет дан в срок до 31.12.2019.

В обоснование возражений стороной ответчика указано, что ответчиком выполнены все условия договора купли-продажи от 22.05.2012 (с учётом всех изменения и дополнений), заключенного между истцом и ответчиком, обязательства сторон прямо предусмотрены соглашением от 13.08.2019. Не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что дополнение к соглашению об изменении условий от 01.11.2018 заключено на кабальных условиях ввиду юридической неграмотности и возраста истца, поскольку указанное соглашение было заключено по требованию самого истца, стоимость объектов недвижимости по данному соглашению была увеличена с 3200000 руб. до 4890432 руб. также по настоянию истца.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договоров определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Свобода гражданско-правовых договоров предполагает соблюдение принципов равенства и согласование воли сторон.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, вытекающей из Постановлений от 06.06.2000 №9-П, от 01.04.2003 №4П, договорные обязательства должны быть основаны на равенстве сторон, автономии их воли и имущественной самостоятельности, недопустимости произвольного вмешательства кого - либо в частные дела.

Субъекты гражданского права свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. ст.420 - 434 ГК РФ общими признаками договора являются: соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Статья 425 ГК РФ предусматривает, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Так, как было ранее указано, основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статьями 450 и пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со статьями 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 за 2017 год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, продавцу по договору принадлежит право на расторжение договора и возвращение проданного имущества в случае существенного нарушения договора покупателем.

Заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе при неуплате покупателем денежных средств). В Гражданском кодексе Российской Федерации также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой (полностью или частично) им покупной цены.

Вместе с тем, в пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной либо неполной) оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (статьей 450, пунктом 4 статьи 453, пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимости от 22.05.2012, суд приходит к выводу, что истцу (продавцу) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя недвижимого имущества) возврата переданного по договору имущества в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате ее стоимости.

Что касается доводов истца о его праве в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому истцом отнесена, по его мнению, невыплата покупателем стоимости предмета договора, то они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Напротив, стороной ответчика представлены доказательства производства регулярной оплаты в счет заключенного с истцом договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.05.2012. с учётом заключенных дополнительных соглашений описанных судом выше.

В силу п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Однако истцом не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых дополнительные соглашения, заключенные фактически во исполнение договора купли-продажи от 22.05.2012, и инициированные им же, могли быть квалифицирован в качестве кабальной сделки и признаны недействительными по этому основанию, как и не доказано то, что ответчик воспользовался тяжелыми обстоятельствами, сложившимися у истца. Не представлено также надлежащих доказательств того, что ответчик ввел истца в заблуждение и обманул относительно условий сделки, заставив заключить сделку под влиянием обмана, насилия, угрозы.

На основании собранных по делу доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, заключенного с Николаевым А.Ф., удовлетворению не подлежат ввиду отсутствия законных оснований для его расторжения, поскольку положенные в основу иска доводы истца не могут являться существенными нарушениями условиями договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012. При этом, судом не установлено нарушение каких-либо существенных условий договора со стороны ответчика. Также суд учитывает и срок исполнения обязательств ответчика по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, с учётом заключенного между истцом и ответчиком дополнительного соглашения к нему от 01.11.2018, который установлен сторонами 16.01.2025. То есть срок исполнения обязательств сторонами по договору на момент рассмотрения дела не истёк.

Кроме того, требование относительно расторжения договора купли- продажи в отношении объекта недвижимости - земельного участка под индивидуальный жилой дом, общей площадью 115,7 кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенные по адресу: Адрес не могут быть признаны законными и не подлежат удовлетворению ввиду того, что собственником указанного выше земельного участка ответчик не является, в силу договора купли продажи от 01.10.2019

собственником последнего является третье лицо Николаев Д.А. Следовательно, требования в отношении указанного объекта недвижимого имущества предъявлены к ненадлежащему ответчику.

Поскольку требование о прекращении реестровых записей ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются производными от основных требований, оснований для удовлетворения таковых у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Нуждина Г.А. к Николаеву А.Ф. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, прекращении реестровых записей в ЕГРП - отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме, может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья К.А. Суворова