Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район к ФИО2 о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. и взыскании задолженности,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования Приморско-Ахтарский район обратилась в Приморско-Ахтарский районный суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. и взыскании задолженности, мотивируя его тем, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, арендатором земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 6 304 кв.м., предоставленного под строительство автозаправки, по адресу: <адрес>, являлся ФИО2

Согласно пункту 1.2 договора аренды, договор аренды заключен сроком на 49 лет. По условиям пункта 3.3 договора аренды, арендная плата вносится ежеквартально равными долями из расчета за календарный год. В силу пункта 4.2.1, арендатор обязан своевременно вносить плату за землю.

В результате проведенной проверки, была выявлена просроченная задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 185 270,74 рублей, а также задолженность по начисленной пене в размере 34 471,91 рублей.

Кроме того, имеется непогашенная задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 413 248,72 рублей и начисленная пеня в размере 32 941,29 рублей, что подтверждено решением Приморско-Ахтарского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. В настоящий момент возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 года № 121, утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов.

Таким образом, арендная плата за землю, находящуюся в государственной (муниципальной) собственности, относится к категории регулируемых цен нормативно-правовыми актами.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды и пункта 1.6 дополнительного соглашения от 14.02.2005 года, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок, начисляется пеня в размере ставки рефинансирования (ключевой ставки).

Пунктом 1.1 договора аренды, предусмотрена обязанность арендатора, использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, то есть под строительство автозаправки.

04.08.2020 года специалистом администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, в ходе осмотра было установлено, что в границах земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют, какая-либо деятельность не ведется, о чем составлен акт визуальной фиксации №.

Согласно служебной записке от ДД.ММ.ГГГГ№, поступившей из отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район, разрешение на строительство АЗС на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не выдавалось.

Как следует из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в границах земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют зарегистрированные объекты недвижимости.

10.08.2020 года в связи с нарушением условий договора аренды в адрес ФИО2 была направлена претензия с предложением в добровольном порядке оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и начисленной пене, а также начать использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления. Претензия оставлена без ответа.

15.09.2020 года, проведен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером № в ходе осмотра было установлено, что в границах земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют, какая-либо деятельность не ведется. Отсутствуют признаки наличия строительства (строительные материалы, техника, рабочие). Земельный участок не огражден, покрыт сорной травянистой растительностью.

24.09.2020 года, в связи с отказом арендатора устранить нарушения условий договора аренды, изложенные в претензии, направлено уведомление о добровольном расторжении договора аренды. Ответа также не последовало.

Таким образом, ФИО2 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не вносил более пяти раз арендную плату за землю, в связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность, включая пеню, в размере 219 742,65 рублей.

Кроме того, ответчик не погасил ранее взысканную по решению суда задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере 446 190,01 рублей, а также не использовал земельный участок по целевому назначению более двадцати четырех лет, чем существенно нарушил условия договора аренды. Поэтому администрация муниципального образования <адрес> обратилась в суд с настоящим иском и просит расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 185 270,74 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район образовавшуюся пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме - 34 471,91 рублей.

При рассмотрении дела в суде было установлено, что согласно Договору переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.09.2020г., ФИО2 уступил права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, ФИО4

Определением Приморско-Ахтарского районного суда от 03.11.2020г. к участию в деле был привлечен в качестве соответчика - арендатор спорного земельного участка с кадастровым номером № – ФИО4

В последующем истец уточнил свои исковые требования, так как согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ, арендатором земельного участка с кадастровым номером № является ФИО4 и просил суд расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО4 в пользу администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере - 185 270,74 рублей.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО4 в пользу администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район образовавшуюся пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере - 34 471,91 рублей.

В судебном заседании представитель истца - администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район – ФИО1, действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал и просил суд их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, уточненные исковые требования признал частично и суду пояснил, что истцом произведен расчет задолженности по арендной плате, без учета произведенной ответчиком оплаты в размере 107 161 рубль 32 копейки, что подтверждается квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ№ – 38 018,14 рублей, № – 31 724,52 рублей, № – 37 814,66 рублей.

Кроме того, истец в расчет пени включил сумму задолженности в размере 413 248,72 рубля. Данная задолженность была взыскана по решению Приморско-Ахтарского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, поэтому не подлежит учету при расчете пени в данном судебном разбирательстве. Неустойка на данную задолженность может быть присуждена по заявлению истца в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства. Просит суд взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район задолженность по арендной плате в размере 78 109,43 рублей, а также пеню в размере 1 742,16 рубля, исковые требования о расторжении договора аренды – оставить без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 – ФИО5, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, уточненные исковые требования признала частично и суду пояснила, что ФИО4 является новым арендатором земельного участка с кадастровым номером: № по Договору аренды от 25.10.1995г. (с учетом доп.соглашений). Исковая сумма, которая не была оплачена ответчиками своевременно, не является значительной и данное нарушение не могло повлечь для истца существенного ущерба.

Доводы истца о том, что неуплата арендной платы, в установленный договором срок - два раза подряд и более является основанием для досрочного расторжения договора аренды, считает несостоятельным, поскольку ответчик ФИО4 не знал о наличии долга, и узнал о нем только тогда, когда его привлекли в качестве соответчика по данному делу.

20.03.2020г. ответчик ФИО2 погасил часть задолженности на общую сумму - 107 161.32 рублей, что подтверждается соответствующими платежными документами (31 724.52 рублей, 37 418.66 рублей, 38 018.14 рублей), частично исполнив решение Приморско-Ахтарского районного суда от 12.08.2019г. по гражданскому делу №.

Истец, как в иске, так и в уточненных требованиях, не отразил ранее оплату произведенную ФИО2, при этом заявляя расчет пени, исходя из суммы в размере 413 248.72 рублей, указывая период с 15.07.2016г. по 15.07.2019г., что привело к неверному расчету, в том числе и пени, то есть расчет пени произведен из суммы в 413 270.74 рублей, взысканной, непосредственно, с ответчика ФИО2 решением суда от 12.08.2019г., и не из суммы задолженности, указанной в иске в 185 270.74 рублей.

Договор аренды земельного участка от 1995г. предусматривал, что плата может измениться, но Арендодатель должен был об этом уведомить Арендатора за 15 дней (п.7.1 Договора аренды).

Истец начислил ответчикам задолженность по арендной плате и пени, руководствуясь в том числе, новыми ставками. Но истец не уведомил арендатора об изменении арендной платы и не заключал доп.соглашений после 14.02.2005г., то есть в материалы дела истец представил подробный расчет испрашиваемой задолженности по арендной плате и пени в соответствии с новой кадастровой ценой земельного участка. Согласно предоставленной формуле размер платы подлежит определению путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, и индексов уровня инфляции, предусмотренных федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года.

Поскольку спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и не направление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Ответчику ФИО4 не было направлено ни уведомлений, ни претензий в порядке досудебного урегулирования спора, то есть, если бы досудебный обязательный порядок был соблюден, то и судебного процесса не было бы, так как ФИО4 изначально удовлетворил бы требования истца, уплатив образовавшуюся задолженность по договору аренды за требуемый период с 16.07.2019г. по 30.09.2020г. и, как следствие, не обязан был бы платить еще и пени за просрочку арендной платы (п. 2 ст. 452 ГК РФ - обязательный претензионный, досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный федеральными законами").

Но для начала необходимо произвести перерасчет задолженности и, как следствие, пени, которые ФИО4 незамедлительно оплатит, при этом просит суд учесть произведенную оплату в марте 2020г. на сумму - 107 161.32 рублей, обстоятельства дела и добросовестность поведения ответчика ФИО4 в сложившейся тяжелой для него ситуации.

30.09.2020г. истец уже знал об уступке прав аренды по спорному договору от 1995г. (л.д.68) иск же поступил в суд 06.10.2020г., и если бы в указанный промежуток времени в адрес нового арендатора ФИО4 направили досудебное требование (напр., уведомление, как ответчику ФИО2), то, спора бы не возникло, так как ФИО4 исполнил бы выставленное Требование истца в полном объеме.

Обязательства по указанному договору ФИО4 выполняет добросовестно, задолженности по арендной плате не имеет с момента заключения договора об уступке прав, что подтверждается документально.

Представитель ответчика ФИО4 признает исковые требования о взыскании арендной платы в размере 78 109,42 рублей.

В удовлетворении остальной части уточненных исковых требований -администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район - просит отказать.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом. О причинах своей неявки суду не сообщил. При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, в соответствии с ч.2 статьи 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО4, в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела был уведомлены надлежащим образом. В материалах дела имеется заявлении о рассмотрении дела в его отсутствие. При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, в соответствии с ч.2 статьи 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, представителей ответчиков, исследовав материалы гражданского дела, считает, что уточненные исковые требования администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», распоряжение земельными участками, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, установленных законом.

В результате проведенной проверки, выявлена просроченная задолженность по арендной плате за период с 16.07.2019 года по 30.09.2020 года в размере 185 270,74 рублей, а также задолженность по начисленной пене в размере 34 471,91 рублей.

Кроме того, имеется непогашенная задолженность за период с 15.07.2016 года по 15.07.2019 года в размере 413 248,72 рублей и начисленная пеня в размере 32 941,29 рублей, что подтверждено решением Приморско-Ахтарского районного суда от 12.08.2019 года по делу №. В настоящий момент возбуждено исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Положениями статей 1 и 65 ЗК РФ, закреплен принцип платности использования земли. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, арендная плата за землю находящуюся в государственной (муниципальной) собственности относится к категории регулируемых цен нормативно-правовыми актами.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды и пункта 1.6 дополнительного соглашения от 14.02.2005 года, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок, начисляется пеня в размере ставке рефинансирования (ключевой ставке).

Как установлено статьей 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей сред.

Пунктом 1.1 договора аренды, предусмотрена обязанность арендатора, использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, т.е. под строительство автозаправки.

04.08.2020 года, специалистом администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером № в ходе осмотра было установлено, что в границах земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют, какая либо деятельность не ведется, о чем составлен акт визуальной фиксации №.

10.08.2020 года, в связи с нарушением условий договора аренды в адрес ФИО2, была направлена претензия с предложением в добровольном порядке, оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и начисленной пене, а также начать использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления. Претензия оставлена без ответа.

15.09.2020 года, проведен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером № в ходе осмотра было установлено, что в границах земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют, какая либо деятельность не ведется. Отсутствуют признаки наличия строительства (строительные материалы, техника, рабочие). Земельный участок не огражден, покрыт сорной, травянистой растительностью.

24.09.2020 года, в связи с отказом арендатора устранить нарушения условий договора аренды изложенных в претензии, направлено уведомление о добровольном расторжении договора аренды, ответа также не последовало.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства либо одностороннее изменение его условий.

В соответствии со ст. 45, 46 ЗК РФ, основаниями для прекращения аренды земельного участка являются: при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно: при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, порче земель, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течении трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из материалов гражданского дела следует, что 25.10.1995г. между администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район и ФИО2 был заключен договор аренды №, земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 6 304 кв.м., предоставленного под строительство автозаправки, по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.1. договора аренды земельного участка, предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями и условиями его предоставления, то есть под строительство автозаправки.

04.08.2020г. и 15.09.2020г. специалистами администрации МО Приморско-Ахтарский район был обследован спорный земельный участок, в результате чего было установлено, что строительство в соответствии с условиями договора аренды не ведется, о чем были составлены акты визуального осмотра.

Согласно пункту 1.2 договора аренды, он заключен сроком на 49 лет.

По условиям пункта 3.3 договора аренды, арендная плата вносится ежеквартально, равными долями из расчета за календарный год.

В силу пункта 4.2.1, арендатор обязан своевременно вносить плату за землю.

Проведенной проверкой выявлена просроченная задолженность по арендной плате за период с 16.07.2019г. по 30.09.2020г. в размере 185 270, 74 рублей, а также задолженность по начисленной пене в размере 34 471,91 рублей.

Кроме того, имеется непогашенная задолженность за период с 15.07.2016 года по 15.07.2019 года в размере 413 248,72 руб. и начисленная пеня в размере 32 941,29 руб., что подтверждено решением Приморско-Ахтарского районного суда от 12.08.2019 года по делу №. В настоящий момент возбуждено исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Положениями статей 1 и 65 Земельного кодекса РФ закреплен принцип платности использования земли. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды и пункта 1.6 дополнительного соглашения от 14.02.2005 года, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок, начисляется пеня в размере ставке рефинансирования (ключевой ставке).

10.08.2020г. в адрес ответчика была направлена претензия о неисполнении обязательств по договору аренды, однако до настоящего времени не предпринято действий по устранению допущенных нарушений, в частности не предприняты меры к использованию земельного участка по целевому назначению.

Таким образом, первоначальный арендатор ФИО2, с момента государственной регистрации договора аренды обязался на основании его п. 1.1 использовать земельный участок общей площадью 6 304 кв.м. по своему назначению, в соответствии с условиями и целями его предоставления, то есть под строительство автозаправки. Однако за три года действия договора аренды, как следует из материалов дела, земельный участок арендатором ФИО2, не использовался.

30.09.2020г. между ФИО2 и ФИО4 был заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

При заключении договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения между ФИО2 и ФИО4 возникло правопреемство, то есть переход прав и обязанностей от одного субъекта правоотношений к другому. При этом характерным признаком правопреемства является замена субъектного состава правоотношений при сохранении первоначального существа правоотношений.

В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

30.09.2020г. права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к ФИО4

В силу п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 3 ст. 433 названного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, ФИО2 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не вносил более пяти раз арендную плату за землю, в связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность, включая пеню в размере 219 742,65 руб.

Ответчик не погасил ранее взысканную по решению суда задолженность за период с 15.07.2016 года по 15.07.2019 года в размере 446 190,01 рублей, а также не использовал земельный участок по целевому назначению более двадцати четырех лет, чем существенно нарушил условия договора аренды.

Оплата задолженности по арендной плате в размере 107 161, 32 рублей, является частичным исполнением решения Приморско-Ахтарского районного суда от 12.08.2019г. о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате.

Согласно п.14 договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.09.2020г., заключенного между ФИО2 и ФИО4, ФИО2 гарантирует, что все обязанности, вытекающие из договора аренды, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды выполнены.

Поскольку стороны по договору не определили порядок уплаты задолженности арендных платежей, она подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке.

При таких обстоятельствах, уточненные исковые требования администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район к ФИО2 и ФИО4 о расторжении договора аренды № от 25.10.1995г. и взыскании задолженности, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Уточненные исковые требования администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район к администрации муниципального образования <адрес> к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. и взыскании задолженности - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район и ФИО4.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО4 государственную пошлину в доход государства в размере 5 997,60 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Приморско-Ахтарский районный суд.

Судья

Приморско-Ахтарского

районного суда Н.В. Кучукова