Гражданский кодекс часть 1

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Матвеева М.В. при секретаре Болдыревой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Корпорация «Маяк» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация «Маяк» о возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Корпорация «Маяк» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Корпорация «Маяк» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры № в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес> в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а покупатель обязуется оплатить 484 350, 00 рублей в качестве предварительного платежа в день подписания данного договора на основании выставленного счета. Счет № выставлен ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данным бухгалтерского учета оплата в размере 484 350,00 рублей покупателем произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры №, согласно которому часть стоимости объекта в размере 2 744 650,00 руб. оплачивается покупателем за счет кредитных средств в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации в Росреестре Свердловской области перехода права собственности на квартиру к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу кредитора-банка.

Покупатель в течение 2 рабочих дней с момента подписания договора купли- продажи открывает безотзывный, покрытый, оплачиваемый без акцепта аккредитив в ПАО «Азиатско-Тихоокеанский банк» в пользу продавца на сумму 2 744 650,00 рублей.

Оплата аккредитива производится в течение 5 рабочих дней после предоставления банку покупателем или продавцом:

оригинала платежного поручения денежных средств в размере первоначального взноса в пользу получателя денежных средств по договору в счет оплаты договора, содержащего штамп и подпись работника кредитной организации;

оригинала или нотариальной копии договора с наличием отметок органа, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним о произведенной государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру и о регистрации ипотеки в силу закона;

оригинала или нотариальной копии Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, согласно которой собственником квартиры является покупатель, квартира обременена ипотекой в пользу банка и отсутствуют иные ограничения (обременения) права собственности на объект и сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд или об осуществлении государственной регистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа (п. 2.2.2 договора купли-продажи).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на указанную квартиру за покупателем зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, срок оплаты по договору - ДД.ММ.ГГГГ На момент подачи искового заявления покупатель не исполнил свою обязанность по оплате цены договора в полном объеме.

Чистовая отделка включена в стоимость квартиры, о выборе варианта чистовой отделки между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира с отделкой «под чистовую» передана покупателю.

В соответствии с п. 3.1. договора купли-продажи продавец обязуется передать покупателю квартиру в течение 45 рабочих дней с момента заключения договора. Таким образом, последний срок передачи квартиры с отделкой по договору - ДД.ММ.ГГГГ, т.е. срок передачи объекта в соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ продавцом не нарушен, отделочные работы на момент подачи искового заявления окончены.

Поскольку до настоящего времени задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 744 650 руб. ответчиком не погашена, истец предъявляет к нему требования о расторжении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности ответчика на квартиру, признании права собственности истца на спорную квартиру, взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления в законную силу решения суда, а также возмещения судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 36 745 руб. и расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ФИО1 предъявил встречный иск к ООО «Корпорация «Маяк» о возложении обязанности передать ключи от квартиры <адрес>, передать саму квартиру в чистовой отделке, представить все необходимые документы - дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ - для внесения изменений в запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по СО через МФЦ, обеспечить явку своего представителя для подачи документов.

В обосновании встречного искового заявления указал, что поскольку ООО «Корпорация «Маяк» уклонилось от государственной регистрации в Управлении Росреестра по Свердловской области дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 направил в ПАО «Азиатско-Тихоокеанский банк» заявление о неисполнении аккредитива. Вместе с тем, несмотря на подписание акта приема-передачи квартиры, она до настоящего времени фактически ему не передана, в связи с чем, свои обязательства по договору купли-продажи ООО «Корпорация «Маяк» исполнены ненадлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ООО «Корпорация «Маяк» ФИО2 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика ФИО1 ФИО3 в судебном заседании исковые требования ООО «Корпорация «Маяк» не признала, просила удовлетворить встречный иск.

Третье лицо ПАО «Азиатско-Тихоокеанский банк» в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом. Ранее представитель третьего лица направил в суд письменные пояснения по делу (л.д. 116) в которых указал, что поскольку стороны надлежащим образом не обратились за исполнением аккредитива, Банк принял решение о досрочном истребовании кредита.

Судом с учетом мнения представителей сторон, определено рассмотреть дело при установленной явке участников процесса.

Суд, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, считает исковые требования ООО «Корпорация «Маяк» подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как следует из содержания ст. ст. 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором купли продажи может быть предусмотрена оплата товара в кредит (через определенное время после его передачи покупателю), а, при продаже товара в кредит, может быть предусмотрена рассрочка платежа.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой сторон такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Корпорация «Маяк» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры № в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес> в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а покупатель обязуется оплатить 484 350, 00 рублей в качестве предварительного платежа в день подписания данного договора на основании выставленного счета. Счет № выставлен ДД.ММ.ГГГГ.Согласно данным бухгалтерского учета оплата в размере 484 350,00 рублей покупателем произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, срок оплаты по договору - ДД.ММ.ГГГГ.

Покупатель ФИО1 не исполнил свою обязанность по оплате цены договора в полном объеме, что в судебном заседании сторонами не оспаривалось. Более того, ФИО1 направил в ПАО «Азиатско-Тихоокеанский банк» заявление о неисполнении аккредитива.

Возражая против удовлетворения исковых требований ООО «Корпорация «Маяк», ФИО1 ссылается на уклонение продавца от государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Разрешая настоящий спор, суд приходит к выводу, что ст. 551 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, но не регистрацию существенных условий договора. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не содержит ограничений на изменение условий сделки как до, так и после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю. Изменение условий сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части сроков, цены, порядка исполнения обязательств, в случае если эти условия прямо касаются сведений, вносимых в ЕГРН, должно сопровождаться государственной регистрацией изменений в соответствующие подразделы ЕГРН. Дополнительное соглашение к договору купли-продажи о варианте чистовой отделки квартиры не имеет сведений, вносимых в ЕГРН. Поэтому, суд приходит к выводу, что дополнительное соглашение, заключенное сторонами ДД.ММ.ГГГГ не подлежит обязательной государственной регистрации.

В данном случае, оснований не исполнения своих обязательств по оплате цены договора в полном объеме, у ФИО1, не имелось.

Учитывая сумму не исполненного обязательства 2 744 650 руб., период просрочки не исполнения обязательства, а также то обстоятельство, что в настоящее время кредитный договор ПАО «Азиатско-Тихоокеанский банк» расторгнут в одностороннем порядке, суд приходит к выводу, что ФИО1 существенно нарушены условия договора купли-продажи и ООО «Корпорация «Маяк» вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.

Таким образом, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования ООО «Корпорация «Маяк» о расторжении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности ответчика ФИО1 на квартиру, признании права собственности ООО «Корпорация «Маяк» на спорную квартиру.

Поскольку судом расторгнут заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры, оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО1 к ООО «Корпорация «Маяк», не имеется.

Разрешая требования ООО «Корпорация «Маяк» к ФИО1 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд отмечает следующее.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В данном случае, поскольку несмотря на подписание акта приема-передачи квартиры она фактически ФИО1 передана не была, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось, суд приходит к выводу, что указанным имуществом ФИО1 не пользовался, соответственно, оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, не имеется.

В соответствии со ст. ст. 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом ООО «Корпорация «Маяк» заявлены требования о взыскании с ответчика судебных расходов состоящих из оплаты услуг представителя 30 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере в размере 36 745 руб. Несение истцом указанных расходов подтверждается материалами дела, исследованными в судебном заседании.

Учитывая, требования разумности и справедливости, количество проделанной представителем истца работы, суд считает указанные расходы на оплату услуг представителя чрезмерными и уменьшает взыскиваемую с ответчика сумму расходов до 20 000 руб.

С учетом частичного удовлетворения иска, с ФИО1 в пользу ООО «Корпорация «Маяк» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 36 345 руб., рассчитанные по правилам ст. ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Корпорация «Маяк» к ФИО1, - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ квартиры №, кадастровый №, общей площадью 44,9 кв.м., расположенной по адресу <адрес>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация «Маяк» и ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру №, кадастровый №, общей площадью 44,9 кв.м., расположенную по адресу <адрес>.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Корпорация «Маяк» на квартиру №, кадастровый №, общей площадью 44,9 кв.м., расположенную по адресу <адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Корпорация «Маяк» судебные расходы в общем размере 56 345 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований, - отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация «Маяк», - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья М.В. Матвеев