Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управляющая компания Западного района» о признании незаконным решения общего собрания собственников в части, признании недействительным договора управления в части, обязании привести договор управления в соответствие с требованиями законодательства, произвести перерасчет за содержание общего имущества многоквартирных домов,

У с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью « Управляющая компания Западного района» ( далее по тексту УК ООО « УКЗР) о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по третьему вопросу об утверждении индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт, пересмотре применяемого индекса не чаще 1 раза в год и не выше предельного индекса применения сметной стоимости, об утверждении права управляющей организации на определение размера индекса сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами ; признании пункта 5.2 договора управления многоквартирным домом недействительным, применить последствия недействительности оспоримой сделки путем прекращения ее действия на будущее время, а именно обязать управляющую компанию производить начисление оплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с размерами, утвержденными общим собранием; обязать управляющую компанию привести договор управления в соответствие с требованиями законодательства, произвести перерасчет за март апрель май июнь в соответствии с ценами на управление и содержание общего имущества, действовавшими до 01.03. 2010 года.

В обоснование исковых требований ссылается на то, что в соответствии с принятым решением собрания проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, собственники по второму вопросу утвердили в базовых ценах в размере 6 руб. 30 коп. объем и стоимость работ по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании перечня работ. По 11 вопросу принято решение утвердить в базовых ценах плату за управление и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 0,51 руб за 1 кв.м. занимаемой площади жилого помещения в месяц, на основании перечня работ. К утвержденному в базовых ценах размеру платы за текущий ремонт, применен индекс изменения сметной стоимости в размере 3,61, в результате стоимость работ по текущему ремонту за 1 кв.м. составила 1, 87 руб. Таким образом, по состоянию на 01.03. 2009 года, плата за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и плата за управление для жителей в составляла 6,30 + 1,87 =8,17 за 1 кв.м. В дальнейшем вопрос о применении индекса 1,25 с ДД.ММ.ГГГГ на общее собрание не выносился, решение общего собрания по данному вопросу отсутствует. Тем не менее, с указанной даты УК ООО « УКЗР» к стоимости работ по содержанию имущества применен индекс изменения сметной стоимости в размере 1,25, в результате стоимость указанных работ составила 7,88 руб, что в процентном соотношении к стоимости работ, утвержденных в марте 2009 года составило 25%. Всего размер платы за содержание и текущий ремонт составил 9,75 руб за кв. м. Применение индексов изменения сметной стоимости управляющей компанией обосновано Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004 ( утв. Постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 года № 15/1 ) и иными нормативными документами в области строительства. В соответствии с письмом Министерства Регионального развития РФ от 05.03.2009 года № 6091 – АД/14 управляющим организациям, подрядным организациям при предложении размера стоимости работ по капитальному ремонту многоквартирного дома не рекомендуется использовать применяемые для укрупненных расчетов стоимости строительства базисно-индексным методом индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ. Такой размер целесообразно определять с помощью анализа рынка и определения сложившихся в муниципальном образовании или регионе разброса цен на работы, аналогичные необходимым в многоквартирном доме работам. Кроме того, при проведении общего собрания собственников помещений и принятии решения по третьему вопросу нарушен порядок, установленный ст. 46 ч.2 ЖК РФ. В повестке дня собрания третий вопрос указан в другой редакции, чем в протоколе № итогов голосования собственников помещений. Вопрос о пересмотре применяемого индекса не чаще 1 раза в год и не выше предельного индекса изменений сметной стоимости и вопрос о об утверждении права управляющей организации на определение индекса изменений сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами в повестке общего собрания не значился.

В судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал в полном объеме.

Представитель ответчика УК « ООО УК ЗР», действующий по доверенности ФИО2 исковые требования не признал, ссылаясь на то, что права истца при проведении общего собрания, заключении договора управления в 2008 не нарушены, поскольку участником голосования был прежний собственник квартиры ФИО4 При голосовании за пункт № было абсолютное большинство голосов. Индекс 1,25 не превышает предельных норм, установленных Комитетом ЕТО по Челябинской области. Истец к ним по поводу заключения договора управления, либо внесений изменений в ранее заключенный договор управления не обращался.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд исковые требования ФИО1 находит не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником ? доли в праве обще долевой собственности на однокомнатную квартиру по адресу на основании договора дарения, заключенного с отцом ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д.13). Собственником второй половины квартиры является брат ФИО5( л..д. 15).

Согласно протокола № заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме по от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о заключении договора управления с управляющей организацией – ООО « УК ЗР».

Согласно пункта 3 протокола итогов голосования собственниками принято решение : Утвердить применение индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Пересматривать применяемый индекс не чаще одного раза в год и не выше предельного индекса изменения сметной документации. Утвердить право управляющей организации на определение размера индекса изменения сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами. ( л.д. 42 об.).

В соответствии с принятым по второму вопросу решением собственники утвердили в базовых ценах объем и стоимость работ по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании перечня работ в размере 6,30 руб.

Согласно п.11 общим собранием утверждена в базовых ценах плата за управление и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 0,51 руб за 1 кв.м занимаемой площади в месяц.

К утвержденному в базовых ценах размеру платы за текущий ремонт применен коэффициент удорожания в размере 3,61 ( приложение к договору управления ( л.д. 56), в результате стоимость работ по текущему ремонту составила 1,87 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УК ЗР» и ФИО4 заключен договор управления многоквартирным домом № в соответствии с п. 5.2 которого размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется в базовых ценах с применением индекса изменения сметной стоимости, определяемого в соответствии с действующим законодательством, общим собранием собственников с учетом предложений Управляющей компании согласно итогового протокола голосования собственников жилых помещений данного дома ( л.д. 37 об.).

Как следует из выставленных Управляющей компаний « УК ЗР» по адресу счетов по оплате за содержание жилья по февраль2010 года ставка за содержание жилья 8,17 руб за кв.м., с марта 2010 года – 9,75 руб – за кв.м. ( л.д.16-17 ).

Суд не может согласиться с доводами истца о том, что в данном случае усматривается нарушение закона при определении порядка установления размера платы за содержание жилья, основания для признания недействительным договора управления, а также нарушение законных прав и интересов истца как собственника помещения в указанном доме.

В соответствии со ст. ст.44, 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы выбора способа управления многоквартирным домом, другие вопросы, в том числе определение размера платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, условия договора управления. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участием в данном собрании. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для вех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собрание собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего кодекса, в случае если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Как видно из материалов дела, ФИО4, правопреемником которого является истец, участвовал в голосовании по поставленным вопросам как собственник помещения в многоквартирном в ноябре 2008 года. Согласно его решения по вопросам, поставленным на голосование, проголосовал «за» утверждение в базовых ценах в размере 6,30 руб объема и стоимости работ по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании перечня работ, а также «за» утверждение применения индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за то, что пересматривать применяемый индекс не чаще одного раза в год и не выше предельного индекса изменения сменой стоимости. ( л.д. 32). Таким образом, лицо, являвшееся собственником помещения в многоквартирном доме на момент голосования, приняло участие в голосовании, и голосовало за принятие решения, которое в настоящее время обжалуется.

Не усматривает суд и нарушения порядка, установленного ч.2 ст. 46 ЖК РФ при проведении общего собрания собственников. Вопрос № поставленный на голосование сформулирован « Утверждение применения к базовым ценам индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого управомоченными органами ».

Вариант решения по вопросу поставленному на голосование «Утвердить применение индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Пересматривать применяемый индекс не чаще одного раза в год и не выше предельного индекса изменения сметной стоимости». Утвердить право управляющей организации на определение размера индекса изменения сметной стоимости к базовым ценам отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости».

Таким образом, решение собственников было принято по указанному в повестке дня, и поставленному на голосование вопросу.

Согласно ч.7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив определяется на общем собрании собственников в таком доме, которое проводится статьями 45-48 настоящего Кодекса. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

С учетом того, что собственники в данном случае проголосовали за применение индекса изменения сметной стоимости и утверждение права управляющей организации на определение размера индекса, следует сделать вывод о том. что действия ответчика по применению индекса изменения сметной стоимости в марте 2010 года являются законными.

Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что ФИО4, участвовавший в голосовании, должен был знать о принятом решении, но в установленные сроки принятое решение не обжаловал.

А также суд принимает во внимание то обстоятельство, что собственниками указанного многоквартирного дома не реализована предусмотренная ст. 45 ЖК РФ обязанность собственников по проведению годового общего собрания в 2009 и 2010 году, на разрешение которого мог быть поставлен вопрос о внесении изменений в порядок определения размера и применения индекса изменения сметной стоимости, в случае несогласия с ним.

Не соглашается суд с доводами истца о признании пункта 5.2 Договора Управления многоквартирным домом как недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки.

В соответствии с ч.2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны ( собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива) в течении согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственника помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ч.8 ст. 162 ЖК РФ изменение и ( или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В силу положений ч.8-2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартир6ном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Таким образом, жилищным законодательством предусмотрен порядок урегулирования споров, связанных с ненадлежащим исполнением по договору управления.

Применение в данном случае положений Главы 9 ГК РФ, регулирующей сделки, недействительность сделок суд считает невозможным.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом в силу признания ее судом таковой ( (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьями 168-179 ГК РФ предусмотрены основания признания сделок недействительными.

В силу ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство основывается на принципе равноправия и состязательности сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ни в исковом заявлении, ни в ходе судебного разбирательства истец не указал по какому конкретно основанию может является недействительной сделкой и могут быть применены последствия недействительности оспоримой сделки п. 5.2 договора управления.

Исковые требования заявленные ФИО1 о признании п. 5.2 договора управления многоквартирным домом недействительным, применении последствий недействительности оспоримой сделки, обязании привести договор управление в соответствие с требованиями законодательства, произвести перерасчет платы в соответствие с ценами, действовавшими до ДД.ММ.ГГГГ являются необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

В то же время суд разъясняет истцу, что согласно п. 7.1 Договора Управления №, заключенного с ФИО4. все споры, возникшие из настоящего договора или в связи с ним разрешаются сторонами путем переговоров. В случае если стороны не могут достичь соглашения, споры и разногласия разрешаются судебном порядке. Таким образом, в данном случае предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора, после соблюдения которого истец может обратиться в суд.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ суд

Р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью « Управляющая компания Западного района» о признании решения общего собрания собственников помещений по третьему вопросу об утверждении индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт, пересмотре применяемого индекса не чаще 1 раза в год и не выше предельного индекса применения сметной стоимости, об утверждении права управляющей организации на определение размера индекса сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами, незаконным; признании пункта 5.2 договора управления многоквартирным домом недействительным, применении последствий недействительности оспоримой сделки путем прекращения ее на будущее время, а именно обязании управляющей компании производить начисление оплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с размерами утвержденными общим собранием ; обязании ООО « Управляющая Компания Западного района» привести договор управления в соответствие с требованиями законодательства; произвести перерасчет за март, апрель, май, июнь 2010 года в соответствии с ценами на управление и содержание общего имущества многоквартирных домов, действовавшими до 01.03. 2010 года отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского облсуда в течении 10 дней с подачей жалобы через Саткинский горсуд.

Председательствующий подпись Богаевская Т.С.

Верно:

Судья Богаевская Т.С.

Секретарь Антонова Е.С.

Решение вступило в законную силу «___»______2010 года

Судья Богаевская Т.С.