Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Патрашко С.И к Администрации г.Смоленска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Смоленской области о возложении обязанности по осуществлению государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости и признании права собственности на самовольную постройку,

у с т а н о в и л:

Патрашко С.И., являющийся собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, обратился в суд с указанным иском к ответчикам, сославшись на то, что на данном участке земли им возведен индивидуальный жилой дом, при постановке которого в ДД.ММ.ГГГГ. на государственный кадастровый учет допущена кадастровая ошибка в части указания назначения здания, которое обозначено как нежилое, тогда как фактически представляет собой жилой дом. Поскольку в осуществлении государственного кадастрового учета изменений названного объекта недвижимости истцу решением филиала ФГБУ «ФКП Росрестра» по Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ. отказано, в иске поставлен вопрос о возложении на орган кадастрового учета обязанности по осуществлению государственного кадастрового учета соответствующих изменений, а также о признании за Патрашко С.И. права собственности на самовольно возведенный жилой дом, который не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Представитель истца Алексеенков С.Н. в судебном заседании подержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Смоленской области Лосева Ю.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указав на то, что ДД.ММ.ГГГГ. на основании представленных Патрашко С.И. документов (включая технический план), в которых упомянутое строение обозначено как нежилое здание, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения от названном объекте капитального строительства; основания для государственного кадастрового учета изменений назначения данного объекта недвижимости отсутствуют, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию упомянутого строения как жилого истцу не выдавалось, соответствующий акт об изменении функционального назначения указанного строения органом местного самоуправления не принимался; кадастровой ошибки при постановке упомянутого объекта недвижимости на государственный кадастровый учет допущено не было.

Представитель Администрации г.Смоленска Андреева О.В. в судебном заседании указала на отсутствие оснований для удовлетворения иска, сославшись на то, что разрешение на строительство жилого дома Патрашко С.И. не выдавалось, за получением такого разрешения он в орган местного самоуправления не обращался. Земельный участок, на котором возведено здание, согласно Правилам землепользования и застройки г.Смоленска находится в пределах нерегламентируемой территории (рекреационная зона, зона скверов, бульваров, территория общего пользования). При возведении строения допущены нарушения градостроительных норм относительно соблюдения минимального отступа (3 м.) от здания до границы соседнего участка земли.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

В силу п.2 ст.131 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

В соответствии с ч.3 ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 №21-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно п.15 ч.2 ст.7 упомянутого Закона в качестве дополнительных об объекте недвижимого имущества в виде здания в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о назначении этого здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом).

На основании ч.2 ст.16 Федерального закона от 24.07.2007 №21-ФЗ кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 13 - 20, 25 - 29 ч.2 ст.7 настоящего Федерального закона сведений (учет изменений объекта недвижимости) осуществляется, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

По правилам п.3 ч.1 ст.22 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», если иное не следует из настоящего Федерального закона, необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем вместе с заявлением. Необходимыми для кадастрового учета документами являются, в частности, технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 7, 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства).

Исходя из положений ч.ч.1, 2, 8 ст.41 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ, технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ч.ч.1, 10 ст.55 ГрК РФ).

Частью 1 ст.28 упомянутого Закона установлено, что кадастровой ошибкой в государственном кадастре недвижимости является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со ст.22 настоящего Федерального закона заявителем), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (ч.4 ст.28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

В соответствии с п.п.1, 3 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Патрашко С.И. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. (разрешенное использование - «для ведения личного подсобного хозяйства»), расположенный по адресу: <адрес>, о чем в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. внесена запись регистрации №<данные изъяты>. Границы участка установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства (л.д.5-6).

Как следует из объяснений представителя истца, на данном участке земли Патрашко С.И. в ДД.ММ.ГГГГ. возвел индивидуальный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., который ДД.ММ.ГГГГ. был поставлен на государственный кадастровый учет как нежилое здание с присвоением ему кадастрового номера <данные изъяты> (л.д.7-9, 58). Между тем, фактически возведенное строение является индивидуальным жилым домом, а при осуществлении его кадастрового учета допущена кадастровая ошибка в части указания назначения здания.

ДД.ММ.ГГГГ. по результатам выполненных кадастровым инженером ООО «<данные изъяты>» Лысевичем П.В. кадастровых работ подготовлен технический план здания с кадастровым номером <данные изъяты> который содержит заключение указанного кадастрового инженера о том, что при постановке на государственный кадастровый учет данного здания допущена кадастровая ошибка - фактически строение не является нежилым, а представляет собой жилой дом, состоящий из одного жилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. и трех нежилых помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д.11-15).

Из заключений ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. и от ДД.ММ.ГГГГ., составленных по результатам обследования спорного объекта недвижимости, следует, что строительство домовладения произведено Патрашко С.И. в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Жилой дом имеет отдельный вход, автономное инженерное оборудование, необходимое для удовлетворения бытовых нужд, по набору и составу помещений соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и пригоден для проживания граждан. Строительство жилого дома осуществлено в соответствии с действующими СНиП 31-02-2001 «Дома жилые однократирные», СаНПиН 21.21001-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», СаНПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Жилой дом не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

Из имеющегося в деле поэтажного плана спорного строения усматривается, что последнее состоит из двух частей: 1) изолированная от нежилых помещений жилая комната площадью 17,1 кв.м.; 2) изолированные от жилой комнаты нежилые помещения, имеющие отдельные выходы на земельный участок (л.д.10).

Согласно Правилам землепользования и застройки территории г.Смоленска земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в пределах нерегламентируемой территории (рекреационная зона, зона скверов, бульваров, территория общего пользования), на которой осуществление индивидуального жилищного строительства не допускается. Однако, в силу положений ч.8 ст.36 ГрК РФ Патрашко С.И. вправе использовать указанный участок земли в соответствии с установленным ранее для него видом разрешенного использования («для ведения личного подсобного хозяйства»), если такое использование земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

ДД.ММ.ГГГГ. Патрашко С.И. в лице своего представителя Капустиной А.Г. обратился в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменения назначения здания с кадастровым номером <данные изъяты>, представив в уполномоченный орган в числе прочего упомянутый технический план на жилое строение (л.д.44-52).

Решением указанного ответчика от ДД.ММ.ГГГГ. №<данные изъяты> осуществление государственного кадастрового учета изменений упомянутого объекта недвижимости приостановлено на основании п.5 ч.2 ст.26 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». При этом в данном решении отмечено, что согласно п.16 приказа Минэкономразвития России от 01.09.2010 №403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке» сведения о здании, за исключением сведений о местоположении здания на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации здания, разрешения на ввод в эксплуатацию здания или изготовленного до 1 января 2013г технического паспорта здания; в случае, если была произведена реконструкция здания учет изменения его назначения осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а если такая реконструкция не проводилась - на основании акта уполномоченного органа либо решения суда. Для устранения причин приостановления осуществления государственного кадастрового учета заявителю рекомендовано оформить технический план на основании документов, предусмотренных законодательством в области градостроительной и кадастровой деятельности (л.д.18, 53-54).

В связи с истечением срока приостановления кадастрового учета и не устранением обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о таком приостановлении, филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области ДД.ММ.ГГГГ. истцу отказано в учете изменений объекта недвижимости на основании п.6 ч.2 ст.27 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ (л.д.19, 55-56).

Оспаривая факт наличия кадастровой ошибки, представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в ходе рассмотрения дела указал на то, что сведения о назначения названного объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании представленных самим истцом документов, включая технический план нежилого здания.

По делу видно, что ДД.ММ.ГГГГ. действующая на основании доверенности представитель Патрашко С.И. - Конашенкова Н.В. обратилась в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет здания, расположенного в пос.Миловидово г.Смоленска, представив в уполномоченный орган кадастрового учета технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ., в котором его назначение было определено как нежилое. При этом, технический план от ДД.ММ.ГГГГ. подготовлен на основании заполненной и подписанной представителем истца декларации об объекте недвижимости, в которой назначение строения также отражено как нежилое (л.д.57, 59-62).

Исходя из представленных документов, филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области ДД.ММ.ГГГГ. принято решение №<данные изъяты> об осуществлении государственного кадастрового учета спорного объекта недвижимости, как нежилого здания (л.д.7, 58).

Таким образом, сведения о назначении возведенного Патрашко С.И. строения внесены в государственный кадастр недвижимости на основании представленных последним документов, в которых это здание определено как нежилое. При этом, в деле не имеется убедительных и достоверных доказательств тому, что документы, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости, содержали ошибку и она впоследствии была воспроизведена в государственном кадастре, в связи с чем, основания для вывода о наличии кадастровой ошибки в смысле, придаваемом этому понятию ст.28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», у суда отсутствуют.

Ссылки представителя истца на то, что технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ. и названная декларация содержат ошибочные данные о назначении строения, объективно ничем не подтверждены. После осуществления государственного кадастрового учета названного объекта недвижимости с назначением «нежилое» истец в течение более, чем одного года правильность отражения соответствующих сведений в государственном кадастре недвижимости не оспаривал. То обстоятельство, что в настоящее время построенное Патрашко здание имеет в своем составе жилую комнату, бесспорно не свидетельствует о том, что при составлении упомянутых документов и постановке объекта недвижимости на государственный кадастровый учет это здание действительно уже включало в себя изолированное жилое помещение (не было обустроено в качестве жилого впоследствии) и не могло быть поставлено на указанный учет в качестве нежилого.

Недоказанность факта допущенной кадастровой ошибки, а также отсутствие актов органов местного самоуправления о функциональном назначении возведенного истцом строения (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, постановление о переводе нежилого помещения в жилое), свидетельствуют об отсутствии оснований для возложения на орган кадастрового учета обязанности по осуществлению государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости в части назначения здания ввиду допущенной ранее кадастровой ошибки.

Не подлежат удовлетворению и заявленные Патрашко С.И. исковые требования о признании за ним права собственности на самовольную постройку ввиду следующего.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014г.).

Таким образом, сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам ст.222 ГК РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку. В противном случае при удовлетворении соответствующих исковых требований на основании п.3 ст.222 ГК РФ имеет место легализация самовольного строения в упрощенном порядке, применение которой ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком.

Как разъяснено в п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из положений п.3 ст.222 ГК РФ и приведенных выше разъяснений следует, что для признания судом права собственности на самовольную постройку необходимо установление не только факта принятия лицом, создавшим новый объект недвижимости, соответствующих мер к легализации постройки, но и факта неправомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 1 октября 2013г. №18-КГ13-116). Непринятие лицом, осуществившим самовольную постройку, упомянутых надлежащих мер и недоказанность факта объективной невозможности получения им указанных выше разрешений, в том числе, обусловленной неправомерностью отказа в их выдаче со стороны уполномоченного органа, влечет за собой недопустимость осуществления защиты прав такого лица в порядке ст.222 ГК РФ.

Патрашко С.И. по вопросу получения соответствующего разрешения на строительство жилого дома с приложением предусмотренных законом документов в орган местного самоуправления не обращался и исчерпывающих мер по легализации самовольно возведенного домовладения во внесудебном порядке не предпринял, полагая возможным оформить свои вещные права на созданный объект капитального строительства посредством обращения с соответствующим иском в суд, притом, что возведенное Патрашко С.И. строение поставлено на государственный кадастровый учет в качестве нежилого и признание в данном случае судом вещных прав истца на жилой дом будет являться легализацией самовольного строения в упрощенном порядке, сопряженной с освобождением действующего недобросовестно Патрашко С.И. от исполнения норм специального законодательства о вводе в гражданский оборот объектов капитального строительства.

Кроме того, как следует из материалов дела, объяснений представителя Администрации г.Смоленска и не оспаривалось представителем истца, при возведении спорного объекта недвижимости Патрашко С.И. допущены нарушения градостроительных норм относительно соблюдения минимального отступа (3 м.) от здания до границы соседнего участка земли – такой отступ фактически варьируется от <данные изъяты> м. до <данные изъяты> м.

В силу п.5.3.4 СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства (принят Постановлением Госстроя России от 30.12.1999 №94), п.7.1 СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 №820) от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома до границы соседнего приквартирного участка расстояние по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее 3 м.

Таким образом, на день обращения Патрашко С.И. в суд возведенная им постройка, в составе которой имеется жилая комната, не соответствует обязательным требованиям к параметрам такой постройки, содержащимся в приведенных выше строительных нормах.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Патрашко С.И к Администрации г.Смоленска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Смоленской области о возложении обязанности по осуществлению государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости и признании права собственности на самовольную постройку оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение одного месяца.

Председательствующий А.В.Кудряшов