Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в Котельниковский районный суд Волгоградской области с исковым заявлением об оспаривании отказа администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области о продлении договора аренды земельного участка и о возложении обязанности продлить договор земельного участка на новый срок. В обоснование иска указал, что 03 октября 2013 года между ним и Котельниковским районом Волгоградской области в лице Администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области был заключён Договор № аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности (далее по тексту - Договор), по условиям которого ему в аренду сроком на три года с 03 октября 2013 года по 02 октября 2016 года, был предоставлен земельный участок из категории земель населённых пунктов с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, примерно <данные изъяты> м по направлению на северо-восток от нежилого здания по <адрес>, для строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов». Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 12 декабря 2013 года (в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации под №). Свои обязательства по Договору он выполнял надлежащим образом: своевременно уплачивал арендную плату за земельный участок, зарегистрировал Договор в регистрирующем органе, использовал арендуемый земельный участок в соответствии с его разрешённым использованием, а именно, начал осуществлять на нём строительство склада. По состоянию на 25 сентября 2016 года процент готовности склада составляет 51% и представляет собой объект незавершённого строительства. 31 августа 2016 года в связи с окончанием срока действия Договора, он, в соответствии с пунктом 4.1.2 Договора направил ответчику заявление о продлении договора аренды. Однако 13 октября 2016 года получил из администрации Котельниковского городского поселения ответ от 30 сентября 2016 года №, в котором ответчик со ссылкой на ч.4 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ставит его в известность о том, что не находит оснований для продления Договора аренды земельного участка и предлагает обратиться с заявлением о проведении в отношении вышеуказанного земельного участка аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Считая отказ ответчика продлить срок действия договора аренды на новый срок незаконным и нарушающим права, обратился в суд. Просил признать незаконным отказ администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области в продлении Договора № аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности от 03.10.2013 года на земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, примерно <данные изъяты> м по направлению на северо-восток от нежилого здания по <адрес> с видом разрешенного использования: для строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов», на новый срок; обязать ответчика продлить с ним договор аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности из категории земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, примерно <данные изъяты> м по направлению на северо-восток от нежилого здания по <адрес> с видом разрешенного использования: для строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов», на новый срок.

Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя по доверенности ФИО1

Суд с согласия сторон считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца на основании ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 изменила п.2 исковых требований, а именно просила обязать ответчика заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности из категории земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, примерно <данные изъяты> м по направлению на северо-восток от нежилого здания по <адрес> с видом разрешенного использования: для строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов», на новый срок для завершения строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов». В остальном п.1 требований оставила прежними. Измененные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Указала, что действиями ответчика созданы препятствия в завершении права на строительство объекта, право на подачу заявления на регистрацию права собственности на незавершенное строительство, поскольку без договора аренды невозможно дальнейшее строительство объекта. Пояснила, что склад по своему функциональному назначению, строительство которого начато на земельном участке, является вспомогательным объектом по отношению к не построенному основному объекту – помещение для производства строительных материалов, в связи с чем, разрешение на строительство склада не нужно. Указала на наличие оснований, предусмотренных п.3 и п.4 ст.39.6 ЗК РФ для заключения с ФИО3 нового договора аренды указанного земельного участка.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 с измененными исковыми требованиями не согласилась, представила письменные возражения. В возражениях и в судебном заседании указала, что в связи с изменениями, внесенными Законом N 171-ФЗ, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ прямо указано на возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных п.п. 1 и 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Отказ ФИО3 в продлении договора аренды основан на оценке действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Считает, что поскольку ФИО3 начал строительство основного объекта «Склада» на арендованном земельном участке без получения соответствующего разрешения, то истец в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Просила в иске отказать в полном объеме.

Стороны не отрицали, что в течение действия договора аренды от 03.10.2013 года, между сторонами никаких соглашений или изменений условий договора не принималось.

Выслушав представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, судом установлено следующее.

На основании пункта 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Судом установлено, что между Администрацией Котельниковского муниципального района Волгоградской области, как арендодателем, и ФИО3, как арендатором, был заключен договор аренды земельного участка № от 03.10.2013 года (далее - Договор), по условиям которого Администрация предоставила, а ФИО3 принял в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, примерно <данные изъяты> м по направлению на северо-восток от нежилого здания по <адрес> с видом разрешенного использования: для строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов», на срок три года с 03.10.2013 года по 02.10.2013 года.

Указанный земельный участок был передан истцу по акту приема-передачи, произведен расчет арендной платы.

При этом в пункте 4.1.2 Договора стороны оговорили, что арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке настоящего договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению Арендатора, поданному Арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия настоящего договора.

12.12.2013 года указанный Договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Из материалов дела следует, что земельный участок был предоставлен истцу без проведения торгов.

Как указал истец, и подтверждается материалами дела свои обязательства по Договору он выполнял надлежащим образом: в соответствии с пунктом 2.3 своевременно уплачивал арендную плату за земельный участок (задолженности не имеется), в соответствии с пунктом 4.2.1 зарегистрировал Договор в регистрирующем органе, в соответствии с пунктами 4.1.4, 4.2.2, 4.2.3 после регистрации Договора в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приступил к использованию арендуемого земельного участка в соответствии с его разрешённым использованием, а именно, начал осуществлять на нём строительство склада.

Как следует из проектной и технической документации, по состоянию на 25 сентября 2016 года процент готовности склада составляет 51% и представляет собой объект незавершённого строительства, что подтверждается техническим паспортом, составленным по результатам инвентаризации, проведённой по состоянию на 25 сентября 2016 года <данные изъяты>.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", вступившей в силу с 01 марта 2015 года, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, осуществляется органом местного самоуправления поселения за исключением случаев, предусмотренных указанным пунктом.

31.08.2016 года, то есть за 30 дней до окончания срока действия Договора, истец в соответствии с п.4.1.2 Договора обратился в Администрацию Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области с письменным заявлением о продлении договора аренды на новый срок ранее предоставленного земельного участка без проведения торгов.

Ответом Главы Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области от 30.09.2016 года, исх. №, истцу отказано в продлении аренды испрашиваемого земельного участка со ссылкой на ч.4 ст.39.6 ЗК РФ. В письменном ответе истцу предлагается считать датой окончания действия договора 03.10.2016 года и подписать акт приема-передачи земельного участка, а также обратиться с заявлением о проведении в отношении вышеуказанного земельного участка аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, указанным ответом истцу отказано в продлении (перезаключении) договора аренды без проведения торгов. При этом разъяснено, что оснований, предусмотренных пунктами 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для продления (перезаключения) договора аренды не имеется.

В судебном заседании представитель ответчика ссылался на отсутствие у истца преимущественного права на предоставление ему испрашиваемого земельного участка без проведения торгов и отсутствие оснований для возложения на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды в отношении ранее предоставленного земельного участка на новый срок без проведения торгов, поскольку считает объект незавершенного строительства «склад» основным строением, на которое истцом не получено соответствующее разрешение, в связи с чем, строение является самовольным.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

К случаям, предусмотренным пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ, отнесены случаи, когда аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, когда аукцион признается несостоявшимся и имеется единственная заявка на участие в аукционе, а также случай, когда аукцион состоялся.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления: земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных вподпункте 31настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии спунктами 3и4настоящей статьи (пункт 32).

Как следует из материалов дела, предоставленный ФИО3 в 2013 году в аренду сроком на 3 года земельный участок использовался истцом в соответствии с его целевым назначением - для строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов».

Согласно справок, выданных Главой администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области от 17.01.2017 года и от 19.01.2017 года, по состоянию на 02.10.2016 года и на 01.01.2017 года задолженности у арендатора земельного участка ФИО3 по договору аренды от 03.10.2013 года № не имеется.

Согласно представленной истцом технической и проектной документации, по состоянию на 25 сентября 2016 года процент готовности склада составляет 51% и представляет собой объект незавершённого строительства.

На момент предоставления истцу в 2013 году земельного участка действовавшее земельное законодательство не предусматривало проведение торгов, каких-либо доказательств проведения аукциона для предоставления указанного участка в 2013 году ответчиком не представлено и в материалах дела не содержится.

С заявлением о продлении (перезаключении) договора аренды истец обратился в установленный договором срок, будучи арендатором земельного участка. Каких-либо новых условий или соглашений в связи с изменением земельного законодательства между сторонами не заключалось.

В силу приведенных норм закона и установленных обстоятельств дела оснований для отказа в заключении с истцом договора аренды на новый срок без проведения торгов у ответчика не имелось.

Ссылка ответчика в судебном заседании на пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, является необоснованной, поскольку в данном случае речь идет не о преимущественном праве на заключение договора, а о заключении договора без проведения торгов в случаях, прямо предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основания, предусмотренные пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, для предоставления истцу испрашиваемого земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов, в данном случае имеются, в связи с чем, отказ ответчика в продлении (перезаключении) договора аренды земельного участка является незаконным. При этом, по мнению суда, не имеет правового значения указание в заявлении истца на продление договора аренды, а не на заключение нового договора, поскольку продление договора аренды в настоящее время не предусмотрено действующим законодательством, что истцу не было разъяснено в письменном отказе.

Ссылка представителя ответчика на несоблюдение истцом п.5 ст.39.6 ЗК РФ (неполучение разрешения на строительство) является не обоснованной, поскольку нормы указанного пункта должны быть соблюдены только для определенной категории арендаторов:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного вподпункте 1настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Истец ФИО3 к категориям арендаторов, предусмотренных п.5 ст.39.6 ЗК РФ не относится.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым признать незаконным отказ администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области в продлении Договора № аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности от 03.10.2013 года на земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, примерно <данные изъяты> м по направлению на северо-восток от нежилого здания по <адрес> с видом разрешенного использования: для строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов», на новый срок.

Между тем, проверяя требования истца о возложении на ответчика обязанности заключить с ним договор аренды указанного земельного участка, на новый срок для завершения строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов», суд считает такие требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Таким образом, применительно к рассматриваемым правоотношениям без определения сторонами существенных условий договора суд не вправе понудить ответчика к заключению договора аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности из категории земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, примерно <данные изъяты> м по направлению на северо-восток от нежилого здания по <адрес> с видом разрешенного использования: для строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов», на новый срок для завершения строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов», в связи с чем такие требования истца не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО3 к администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства, - удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области в продлении Договора № аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности от 03.10.2013 года на земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, примерно <данные изъяты> м по направлению на северо-восток от нежилого здания по <адрес> с видом разрешенного использования: для строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов», на новый срок.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области о возложении обязанности заключить с ним договор аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности из категории земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, примерно <данные изъяты> м по направлению на северо-восток от нежилого здания по <адрес> с видом разрешенного использования: для строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов», на новый срок для завершения строительства объекта «Склад и помещение для производства строительных материалов».

Решение принято в окончательной форме 12 февраля 2017 года и может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Котельниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.И.Молодцова