Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации городского поселения Данилов Ярославской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к администрации городского поселения Данилов Ярославской области о признании договора купли- продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки

В обоснование исковых требований указано, что 22.09.2017г. между истцом ФИО2 и администрацией городского поселения Данилов Ярославской области был заключен договор купли-продажи земельного участка №26 с кадастровым номером: №, общей площадью 1232 кв.м. из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью, по адресу: <...>. Стоимость участка по договору составила 694765,44 руб. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения сделки ограничения (обременения) в использовании земельного участка отсутствовали. Существовало дополнительное условие: уборка и вывоз мусора, в том числе, строительного мусора после сноса строений.

На момент заключения договора на указанном земельном участке было расположено здание многоквартирного жилого дома и хозяйственные постройки. Сотрудники администрации городского поселения в устной форме убедили истца, что в ближайшее время дом будет снесен, после чего он должен будет освободить земельный участок от строительного мусора для дальнейшего использования участка по назначению. 15.12.2017г. истец обратился в администрацию городского поселения Данилов с требованием о сносе дома и построек и освобождения территории участка, на что истцу 29.12.2017г. был дан ответ, что строение снято с кадастрового учета, а администрация города не вправе проводить работы по сносу здания за счет бюджетных средств, предложив ФИО2 произвести указанные работы свой счет.

После обращения истца в прокуратуру Даниловского района, прокурорской проверкой установлено, что администрацией городского поселения Данилов обязанность по сносу многоквартирного жилого дома не исполнена, снос дома не произведен, снятие объекта капитального строительства с кадастрового учета производилось на основании ложных сведений, которые были внесены кадастровым инженером в акты обследования. В адрес главы городского поселения Данилов 25.05.2018г. вынесено представление об устранении выявленных нарушений, а именно осуществлении сноса дома. Кадастровый инженер ООО «Континент и К» ФИО4 была привлечена к административной ответственности по ч.4 ст.14.35 КоАП РФ.

После осуществления ответчиком сноса спорного объекта на земельном участке истца 03.09.2018г., ФИО2 снова обратился в прокуратуру Даниловского района и Ярославской области с жалобой о том, что снос дома осуществлен не в полной мере, также им было указано, что на момент продажи земельного участка, в доме оставались зарегистрированными бывшие жильцы. В ответ на его обращение, прокуратурой Даниловского района наличие регистрации бывших жильцов дома №3 по ул. Вятской был подтвержден, а также было выдано представление об устранении нарушений законодательства в области регистрационного учета граждан, других нарушений для принятия мер для реагирования не установлено.

Истец обратился к специалисту в области безопасности объектов капитального строительства проектной организации «РОСТ» ИП ФИО3, и согласно его заключению от 24.01.2020г. вышеуказанный многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>. по настоящее время является жилым зданием в разрушенном состоянии. Специалистом делается вывод о наличии конструкций первого этажа, о возможности его восстановления и дается рекомендация о демонтаже (разборке) сохранившихся - элементов. По мнению истца, указанное заключение, является доказательством того, что по настоящее время на территории, принадлежащего ФИО2 участка имеется жилое здание в разрушенном состоянии, т.е. снос здания не произведен в полном объеме в соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства. Хозяйственные постройки вообще не сносились.

Истец считает, данный факт нарушением его прав и законных интересов, т.к. сделка по продаже земельного участка со стороны ответчика была осуществлена с нарушением закона, а именно не произведен снос дома, расположенный на земельном участке, а также не прекращена регистрация в указанном доме бывших жильцов, в связи с чем, ФИО2 он протяжении длительного периода времени с момента приобретения земельного участка, не может им пользоваться в соответствии с назначением, и в соответствии со ст.168 ГПК РФ данный договор купли-продажи земельного участка должен быть признан недействительным.

На основании изложенного истец просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 26 от 22.09.2017 года, заключенный между ФИО2 и городским поселением Данилов Ярославской области, применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ФИО2 вернуть земельный участок кадастровым номером №. обшей площадью 1232 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в собственность городского поселения Данилов Ярославской области, и взыскав с ответчика в пользу ФИО2 денежные средства в размере 694765,44 руб.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, его представитель по доверенности ФИО1 в судебном заседании требования по изложенным в исковом заявлении доводам поддержал полностью. Дополнительно пояснил, что ответчик при заключении договора купли-продажи земельного участка неоднократно злоупотребил своим правом. Администрация городского поселения знала из уведомления Департамента окружающей среды и природопользования по Ярославской области, что на участке за период с 2015 до 2017г. образовалась стихийная свалка бытового мусора, но при заключении договора купли-продажи земельного участка ФИО21 не был об этом извещен, в связи с чем, после приобретения участка в собственность истцу пришлось вывозить бытовой мусор за свой счет, потратив на это значительные средства. ФИО5 не включил в договор условие по сносу дома, так как сотрудники администрации уверили его о том, что снос дома будет произведен ими позже. О стихийной свалке истец не мог знать, так как доступ на участок был ограничен высоким забором. Со стороны ответчика снос дома был произведен с нарушениями ст. 55.30 и 55.31 Градостроительного кодекса РФ без разработки проекта по сносу дома, неотъемлемой частью которого является раздел об утилизации конструктивных элементов здания, которые были разобраны. При осуществлении сноса в соответствии с законом, конструктивные элементы здания должны были быть утилизированы за счет лица, организовавшего снос, после чего строительного мусора на участке не было бы и вовсе.

На момент приобретения участка у истца был проект освоения земельного участка, но из-за вышеуказанных проблем он не был реализован. В настоящее время истец является пенсионером и не заинтересован в этом участке. Полагает, что на основании ст.10 и 168 ГК РФ договор купли-продажи – земельного участка должен быть признан недействительным с применением к нему последствий недействительности сделки.

Представитель ответчика – администрации городского поселения Данилов Ярославской области – ФИО6 в судебное заседание не явилась, причины неявки неизвестны. Ранее представитель ответчика ФИО6 требования ФИО2 не признала в полном объеме. Указала, что перед заключением договора – купли-продажи земельного участка у всех участников аукциона была возможность осмотреть участок. Доступ на участок был свободный. Наличие бытового мусора, хозяйственных построек и дома никто не скрывал. Договор купли- продажи был заключен при имеющейся информации о снятии многоквартирного дома с кадастрового учета. По представлению прокуратуры Даниловского района 03.09.2018г. дом был снесен. Обязанность по уборке мусора, в том числе строительного, по договору была возложена на покупателя. Со своей стороны администрация городского поселения выполнила все обязательства по договору: земельный участок покупателю был предоставлен свободным от прав третьих лиц. Бывшие жильцы, которые по настоящее время остались зарегистрированными в снесенном доме, должны были быть по соглашению с собственниками квартир при заключении договоров мены, выписаться в течение 10 дней с момента подписания договора. Просила в требованиях истцу отказать.

Третьи лица – ИП ФИО3, ИП ФИО7, а также ФИО8, ФИО14, ФИО15, ФИО16, действующая в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей - ФИО10 и ФИО11 в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены по известному суду адресу.

При таких обстоятельствах с учетом мнения сторон, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика и третьих лиц на основании ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, изучив и оценив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 2 ст.218 ГК РФправо собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из содержания ст.209 ГК РФследует, что только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом, в том числе путем его продажи.

Согласно п. 1 ст.454 ГК РФпо договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст.432 ГК РФдоговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено и следует из материалов дела, что согласно постановления администрации городского поселения Данилов от 30.12.2011г. № жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Органом местного самоуправления произведено расселение данного дома путем заключения договоров мены жилых помещений с возложением обязанности на граждан в 10 –дневный срок сняться с регистрационного учета по месту жительства в ранее занимаемых помещениях.

Согласно выписки из ЕГРН от 18.11.2020г. многоквартирный жилой <адрес> снят с кадастрового учета 10.07.2017г.

22.07.2017г. на основании аукциона, между администрацией городского поселения Данилов Ярославской области и ФИО2 был подписан договор купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером: № общей площадью 1232 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью, по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость земельного участка составила 694765,44 руб., которые должны быть внесены единовременно в безналичном порядке на расчетный счет в срок до 23.10.2017 года. Сумма задатка в размере 56947,97 руб., перечисленная покупателем 29.08.2017г., включена в общую стоимость сделки.

Согласно платежному поручению № 608 от 25.09.2017г. оплата по договору № 26 от 22.07.2017г. была произведена ИП ФИО17 за ФИО2 в сумме 637817,47 руб.

Право собственности на земельный участок, расположенный поадресу: <адрес>, зарегистрировано ФИО2 в Едином государственном реестре недвижимости 26.10.2017г.

Из договора купли - продажи следует, что ограничения (обременения) в использовании земельного участка отсутствуют, но установлено дополнительное условие: уборка и вывоз мусора, в том числе строительного мусора после сноса здания.

Согласно акта приема-передачи земельного участка от 19.10.2017г., передаваемый в собственность покупателя земельный участок находился в состоянии, пригодном к использованию по целевому назначению в соответствии с условиями договора купли- продажи земельного участка, претензии по состоянию данного участка у ФИО2 отсутствовали на тот момент.

Из выписки из ЕГРН от 26.10.2017г. установлено, что объектов недвижимости на земельном участке, приобретенном ФИО2 по адресу: <адрес> не имелось.

В силустатьи168 Гражданского кодекса РФ ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с тем, доказательств несоответствия указанной сделки закону истцом не представлено. Материалами дела подтверждается, что сделка совершена в установленной законом форме, исполнена сторонами, прошла государственную регистрацию. Более того, фактические обстоятельства, которые, по мнению истца, свидетельствуют о недействительности сделки касаются оспоримости, а не ничтожности сделки. Поэтому данные обстоятельств не могут служить основанием для признания недействительным заключенного сторонами договора купли-продажи в соответствии состатьей168 ГК РФ.

Доказательств, позволяющих признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, не представлено.

Доводы истца ФИО2 и его представителя о том, что администрация городского поселения Данилов не вправе была выставлять на аукцион земельный участок, на котором стоит объект недвижимости и не уведомила истца о данном обременении при продаже земельного участка, суд считает несостоятельными и опровергающимися материалами дела.

Согласно выписки из ЕГРН от 18.11.2020г. многоквартирный жилой <адрес> был снят с кадастрового учета 10.07.2017г., а при заключении договора – купли-продажи ФИО2 не мог не увидеть объект капитального строительства на приобретаемом земельном участке, соглашаясь с его наличием на момент заключения договора и не внося дополнительных условий по его сносу и разборке объекта недвижимости.

Также суд считает несостоятельным довод истца о том, что при заключении договора купли- продажи земельного участка, он был введен в заблуждение ответчиком относительного наличия на территории стихийно организованной свалки бытового мусора, так как согласно конкурсной документации и условиям договора купли- продажи земельного участка № 26 от 22.09.2017г. ( п. 1.2) сторонами установлено дополнительное условие - уборка и вывоз мусора, в том числе строительного мусора после сноса строений. Согласно акта приема-передачи земельного участка от 19.10.2017г., передаваемый в собственность покупателя земельный участок находился в состоянии, пригодном к использованию по целевому назначению в соответствии с условиями договора купли - продажи земельного участка, претензии по состоянию земельного участка на момент заключения договора у ФИО2 отсутствовали.

В соответствии с п.14.4 ст.1 Градостроительного кодекса РФ под сносом объекта капитального строительства понимается - ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей.

Согласно ст.55.30 Градостроительного кодекса РФ снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления. В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик обеспечивает подготовку проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа, за исключением случаев, предусмотренных частями 3 и 8 настоящей статьи. Требования к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Данные требования были введены в Градостроительный кодекс РФ Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», при этом п. 8 ст. 16 данного закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ указывает, что проект организации работ по сносу объекта капстроительства не требуется, если до 04.08.2018 начаты работы по сносу такого объекта, не связанному с реконструкцией или строительством нового объекта на месте снесенного.

Учитывая, что мероприятия по сносу <адрес> были запланированы на июль 2018г., а впоследствии были перенесены на сентябрь 2018г. в связи с отсутствием финансирования (согласно сведений, предоставленных администрацией городского поселения в прокуратуру <адрес> от 25.06.2018г. и от 28.03.2019г.), то проект организации работ по сносу объекта капитального строительства ответчику не требовался.

Кроме того, формы уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства и уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства, были утверждены Приказом Минстроя России только 24.01.20199 (приказ № 34/пр, зарегистрирован в Минюсте России 21.02.2019 N 53866), а требования к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства, установленные частью 5 статьи 55.30 Градостроительного кодекса РФ были утверждены только постановлением Правительства РФ N 509 - 26.04.2019г., что говорит о том, что на момент сноса объекта капитального строительства по адресу: <адрес> - уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства и проект организации работ по сносу этого объекта на дату выполнения работ выполнен быть не мог.

Анализируя представленные сторонами заключения ИП ФИО7 и ИП ФИО3, можно указать, что оба специалиста пришли к выводу о том, что исследуемый объект, находящийся на земельном участке по адресу <адрес>. находится в значительной степени разрушения, с отсутствием стен, перегородок, перекрытий, крыши, окон, сетей и системы инженерно-технического обеспечения, что говорит о том, что указанный объект не может быть отнесен к зданию, предназначенному для проживания людей относительного понятия здания, установленного п.п. 6,14,20,21 ч.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод что, снос объекта капитального строительства был произведен ответчиком 03.09.2018г., а находящиеся на участке конструктивные элементы многоквартирного жилого дома могут быть отнесены к строительному мусору, вывоз которого с земельного участка возложен на собственника согласно п. 1.2.договора купли- продажи земельного участка от 22.09.2017г.

Судом установлено, что на настоящий момент по адресу: <адрес> остаются зарегистрированными по месту проживания: ФИО19, ФИО18, ФИО9, а также ее несовершеннолетние дети ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ.р. и ФИО11, ДД.ММ.ГГГГр.

Согласно постановления администрации городского поселения Данилов от 30.12.2011г. №409 жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Органом местного самоуправления произведено расселение данного дома путем заключения договоров мены жилых помещений с возложением обязанности на граждан в 10 –дневный срок сняться с регистрационного учета по месту жительства в ранее занимаемых помещениях.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно договора мены от 01.06.2017г. ФИО8 получает в собственность квартиру по адресу: <адрес>, передавая в собственность администрации городского поселения Данилов 22/150 доли в праве общей долевой собственности общей площадью 150,1 кв.м, с кадастровым номером №. расположенной на втором этаже жилого дома по адресу: <адрес>, при этом согласно п.21 договора – ФИО8 дает обязательство до 11 июня 2017г. вместе с членом своей семьи – ФИО14 освободить жилое помещение от регистрации и проживания в нем.

Согласно договора мены от 11.04.2017г. ФИО15 получает в собственность квартиру по адресу: <адрес>, передавая в собственность администрации городского поселения Данилов 16/150 доли в праве общей долевой собственности общей площадью 150,1 кв.м., с кадастровым номером №. расположенной на втором этаже жилого дома по адресу: <адрес>, при этом согласно п.21 договора – ФИО15 дает обязательство, что до 01 мая 2017г. члены ее семьи – ФИО12 с ФИО13, а также несовершеннолетними детьми ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ.р. и ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ.р. освободят жилое помещение от регистрации и проживания в нем.

В судебном заседании, истцом и его представителем не представлены доказательства признания указанных договоров мены недействительными, в связи с чем, факт сохраняющейся регистрации по месту жительства указанных лиц, не может быть основанием для признания договора купли - продажи земельного участка № 26 от 22.09.2017г. недействительным. Доказательств обращения в суд с иском о снятии с регистрационного учета указанных лиц в судебное заседание также не предоставлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи земельного участка №26 от 22.09.2017г., заключенного между администрацией городского поселения Данилов Ярославской области и ФИО2 недействительным и применения последствий недействительности сделки.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Администрации городского поселения Данилов Ярославской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение 1 месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы в Первомайский районный суд Ярославской области.

Судья М.П. Егорова