Гражданский кодекс часть 1

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Водяницкой А.Х., при секретаре Карапетян С.А., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства, АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ООО «ЭСБИЭР ГРУПП», ООО «Росземснаб», Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом о признании заключенным договора об уступке прав и переводе долга по договору аренды земельного участка, о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, обязании принять решение о разделе земельного участка, с образованием новых земельных участков, обязании заключить договор аренды вновь образованных земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 и ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что 15.01.2014г. между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, ОГРН <***>, ИНН <***> («Арендодатель») и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭСБИЭР ГРУПП», ИНН <***>, ОГРН <***> («Арендатор») был заключен Договор №ДЗ-12 аренды земельного участка общей площадью 400 000 кв.м. (кадастровый (номер обезличен)), расположенного по адресу: (адрес обезличен), для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По Акту приема-передачи от 15.01.2014г. указанный земельный участок был передан Арендатору, т.е., ООО «ЭСБИЭР ГРУПП», ИНН <***>, ОГРН <***>.

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, ОГРН <***>, ИНН <***> (свидетельство о гос. регистрации права 52-АЕ 171151 от 01.11.2013г., выдано УФСГР, кадастра и картографии по Нижегородской области), выписка из ЕГРП №52/013/811/2016-4394 от 27.10.2016г.

В соответствии с п. 1.1 Договора №ДЗ-12 Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 400 000 кв.м. (кадастровый (номер обезличен)), относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства малоэтажного жилья, расположенного по адресу: (адрес обезличен), принадлежащий Арендодателю на праве собственности.

Пунктами 3.1, 3.2 Договора №ДЗ-12 аренды земельного участка от 15.01.2014г. предусмотрены взаимные обязательства сторон Договора по комплексному освоению указанного Участка с целью обеспечения жилищного и иного строительства на образованных участках и передаче образованных участков в собственность граждан согласно пунктам 5.1, 5.2, 5.2 Договора.

В соответствии с п. 6.1.4 Договора №ДЗ-12 аренды земельного участка от 15.01.2014г. Арендодатель обязуется после утверждения документации по планировке территории в границах Участка и осуществления государственного кадастрового учета образуемых участков по письменному обращению Арендатора заключить с ним в отношении каждого их Образованных участков договор купли-продажи.

Таким образом, после выполнения работ по проектированию Участка, кадастровых и иных работ, утвержденных Арендодателем в согласованном Договором порядке, вновь образованные участки подлежат передаче в собственность Арендатора, а в последующем - в собственность граждан.

04.04.2014г. между ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» («Действующий арендатор») и ООО «РОСЗЕМСНАБ» («Новый арендатор») был заключен Договор об уступке прав и переводе долга по Договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №ДЗ-12 от 15.01.2014г.

В соответствии с Заключением эксперта №1225/03-1 от 12.02.2016г. ФБУ ПРЦСЭ МЮ РФ Т. Т.Е. по уголовному делу №103394 установлено, что подписи от имени ФИО3, генерального директора ООО «ЭСБИЭР ГРУПП», по Договору об уступке прав и переводе долга по Договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №ДЗ-12 от 15.01.2014г., выполнены самим ФИО3

13.11.2014г. ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» перечислило 15 000 руб. в адрес УФК по Нижегородской области (УФСГР, кадастра и картографии по Нижегородской области) в виде госпошлины за госрегистрацию прав на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен), по Договору об уступке прав и переводе долга по Договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №ДЗ-12 от 15.01.2014г. и поданы документы в кадастровую палату.

Однако, регистрация Договора об уступке прав и переводе долга по Договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №ДЗ-12 от 15.01.2014г. не произведена по причине запрета на регистрационные действия в связи с исковым заявлением Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства о расторжении Договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №ДЗ-12 от 15.01.2014г.

14.04.2014г. Распоряжением Ройкинского сельсовета Кстовского района Нижегородской области №32 разрешена ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» разработка документации по планировке территории земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен) в целях его комплексного освоения в виде проекта планировки территории, проекта межевания территории, и градостроительных планов земельного участка в составе проекта межевания территории.

29.05.2014г. Распоряжением Ройкинского сельсовета Кстовского района Нижегородской области №46 утвержден проект планировки коттеджного поселка «Монте-Кристо» на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен).

30.05.2014г. Распоряжением Ройкинского сельсовета Кстовского района Нижегородской области №47 утвержден проект межевания коттеджного поселка «Монте-Кристо» на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен).

26.10.2016г. Глава администрации Ройкинского сельсовета Кстовского района Нижегородской области исходящим №506 сообщил, что в соответствии с ЗК РФ, ГрК РФ для раздела земельного участка и получения кадастровых паспортов для граждан необходимо разработать и утвердить проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ).

Проекты ППТ и ПМТ были разработаны ООО «РОСЗЕМСНАБ» на основании Договора поручения с ООО «ЭСБИЭР ГРУПП», согласованы и утверждены Главой администрации Ройкинского сельсовета Кстовского района Нижегородской области.

Все необходимые для раздела земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) коттеджного поселка «Монте-Кристо» на земельном участке и получения кадастровых паспортов на земельные участки индивидуального жилищного строительства были выполнены еще в мае 2014г.

Из-за отказа Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства согласовывать данные ППТ и ПМТ, участки не были разделены и зарегистрированы.

Также в сообщении Главы администрации Ройкинского сельсовета Кстовского района Нижегородской области указано, что в соответствии с законодательством РФ согласовывать ППТ и ПМТ в каких-либо фондах не требуется.

Таким образом, можно сделать вывод: Договор аренды не является незаключенным только потому, что отсутствует госрегистрация.

Тем более, что регистрация перехода прав по Договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №ДЗ-12 от 15.01.2014г., в соответствии с Договором об уступке прав и переводе долга от 04.04.2014г., не произведена по причине запрета на регистрационные действия по инициативе Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Истцы считают, что Договор об уступке прав и переводе долга от 04.04.2014г. между ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» и ООО «РОСЗЕМСНАБ» по Договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №ДЗ-12 от 15.01.2014г. следует признать заключенным.

17.07.2014г. между ООО «РОСЗЕМСНАБ», ИНН <***>, ОГРН <***> (Продавец) и ФИО1, ФИО2 (Покупатели) были заключены Предварительные Договоры №А1-207, №A1-208 (соответственно) купли-продажи земельных участков с условными номерами на строительном плане №207, №208 ориентировочными площадями 1004 кв.м., 948 кв.м. (соответственно), в соответствии с п. 1.1 которого Стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка («Основной договор»).

В соответствии с п. 1.2 Предварительных Договоров №А1-207, №А-208 основной договор должен быть заключен сторонами после проведения межевания, выделения земельного участка и постановки его на кадастровый учет, регистрации права собственности на земельный участок на имя продавца.

В соответствии с п. 1.14, п. 1.15 Предварительного Договора №А 1-207 и Договора №А1-208 от 17.07.2014г. Покупателями были оплачены денежные средства в размере 300 000 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру №56 от 17.07.2014г.) и 300 000 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру №57 от 17.07.2014г.) (соответственно).

В соответствии с п. 1.3, п. 1.4, п. 1.6 Предварительных Договоров №А1-207, №А1-208 по Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателей земельные участки, условные номера на строительных планах №207, №208 ориентировочными площадями 1004 кв.м., 948 кв.м. (соответственно).

В соответствии с п. 1.7 Предварительных Договора №А1-207 и Договора №А1-208 от 17.07.2014г. Участки, являющиеся предметами Договора, будут выделены из земельного участка общей площадью 400 000 кв.м., кадастровый (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства малоэтажного жилья, расположенного по адресу: (адрес обезличен).

17.07.2014г. между ООО «РОСЗЕМСНАБ», ИНН <***>, ОГРН <***> (Генеральный подрядчик), и ФИО1, ФИО2 (Заказчики) были заключены Договоры подряда №А2-207, А2-208 (соответственно) по выполнению строительных работ по строительству 2-х этажных домов 150 кв.м. (с подключением всех коммуникаций) на земельных участках с условными номерами на строительном плане №207, №208 ориентировочными площадями 1004 кв.м., 948 кв.м. которые будут выделены из земельного участка общей площадью 400 000 кв.м., кадастровый (номер обезличен).

В соответствии с п. 2.1 Договора подряда №А2-207 цена работ составляет 3 200 000

руб. В соответствии с п. 2.1 Договора подряда №А2-208 цена работ составляет 1 700 000

руб.

В соответствии с условиями Договора подряда №А2-207 Заказчиком были оплачены денежные средства в размере 400 000 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру №73 от 18.08.2014г.) и 100 000 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру №88 от 10.10.2014г.).

В соответствии с условиями Договора подряда №А2-208 Заказчиком были оплачены денежные средства в размере 1 400 000 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру №58 от 17.07.2014г.) и 100 000 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру №74 от 22.08.2014г.).

К настоящему времени все сроки, предусмотренные Договорами №А 1-207, А1-208 от 17.07.2014г., истекли.

Однако, обязательства по заключению Основного договора и передаче земельных участков в собственность ФИО1, ФИО2 со стороны ООО «РОСЗЕМСНАБ» и ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» не выполнены, так же как не выполнены и обязательства Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства по передаче образованных участков в собственность ООО «ЭСБИЭР ГРУПП».

Таким образом, на денежные средства ФИО1, ФИО2 была выполнена значительная часть работ по комплексному освоению земельного участка: межевание, кадастровые работы, проведено электричество, земляные работы по устройству дорог и т.д., однако, участок до настоящего времени находится в собственности Российской Федерации. Нахождение на земельном участке с условным номером на строительном плане №207, ориентировочной общей площадью 1004 кв.м. расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, ФГУП «Центральное» Россельхозакадемии (межевое дело, выполненное ООО «Успех» по Договору подряда на выполнение кадастровых работ №97-К от 03.11.2016г.) объекта недвижимости - фундамента, возведенного в соответствии с Договором подряда от 17.07.2014г.

Нахождение на земельном участке с условным номером на строительном плане №208, ориентировочной общей площадью 948 кв.м. расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен) (межевое дело, выполненное ООО «Успех» по Договору подряда на выполнение кадастровых работ №97-К от 03.11.2016г.) объекта недвижимости - дома, возведенного в соответствии с Договором подряда от 17.07.2014г.

В соответствии с условиями Договора подряда на выполнение кадастровых работ №97-К от 03.11.2016г. сформирован межевой план земельных участков с условными номерами на строительном плане №207, №А208 ориентировочной общей площадью 1004 кв.м., 948 кв.м., расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен).

Указанные выше объекты недвижимости - фундамент и жилой дом (соответственно) является самостоятельными объектами права собственности.

Истцы считают, что следует признать фундамент, возведенный в соответствии с Договором подряда от 17.07.2014г. и Предварительным Договором №А1-207 купли-продажи земельного участка от 17.07.2014г., на земельном участке с условным номером на строительном плане №207, ориентировочной общей площадью 1004 кв.м., дом, возведенный в соответствии с Договором подряда от 17.07.2014г. и Предварительным Договором №А1-208 купли-продажи земельного участка от 17.07.2014г., на земельном участке с условным номером на строительном плане №208, ориентировочной общей площадью 948 кв.м., расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен), объектами недвижимости.

В соответствии с п. 6.2.4 Договора №ДЗ-12 аренды земельного участка от 15.01.2014г. Арендатор обязуется разработать и в установленном порядке обеспечить утверждение в уполномоченном органе документации по планировке территории в границах Участка.

29.05.2014г. Распоряжением Ройкинского сельсовета Кстовского района Нижегородской области №46 утвержден проект планировки коттеджного поселка Монте-Кристо» на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен).

В соответствии с п. 6.2.4.1 Договора №ДЗ-12 аренды земельного участка от 15.01.2014г. Арендатор обязуется обеспечить разработку проекта планировки территории (ППТ), проекта межевания территории (ПМТ) и предоставить его Арендодателю для принятия решения о разделе Участка.

В соответствии с п. 6.2.4.2 Договора №ДЗ-12 аренды земельного участка от 15.01.2014г. Арендатор обязуется обеспечить утверждение уполномоченным органом проекта планировки территории (ППТ), проекта межевания территории (ПМТ).

В соответствии с п. 6.1.2 Договора №ДЗ-12 аренды земельного участка от 15.01.2014г. Арендодатель обязуется до утверждения документации по планировке территории в границах Участка уполномоченным органом в течение 30 календарных дней со дня предоставления Арендатором документов, указанных в пунктах 6.2.4.1, п. 6.2.4.2 Договора, принять решение о разделе Участка и передать Арендатору копию такого решения, либо при наличии замечаний направить их Арендатору.

Однако, несмотря на то, что были разработаны и утверждены уполномоченным органом (Ройкинским сельсоветом Кстовского района Нижегородской области) проект планировки территории (ППТ), проект межевания территории (ПМТ) и указанные документы были переданы Арендодателю, решение о разделе Участка Арендодателем принято не было.

Вследствие чего государственный кадастровый учет вновь образованных участков в границах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен), произведен не был.

Кроме того, на обращение ООО «ЭСБИЭР» от 24.02.2015г. (вх. №ЭП-82) по вопросу выдачи разрешения на раздел земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 400 000 кв.м., Росимущество сообщило (исх. №ДС-07/3865 от 23.03.2015г.), что с 01.01.2015г. право собственности Фонда «РЖС» прекращается. Вместе с тем, в соответствии с ч. 2.1 ст. 3 ФЗ №356-Ф3 от 24.11.2014г. для достижения целей деятельности, решения задач, определенных ФЗ от 24.07.2008г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», Фонд «РЖС» выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, предусмотренным статьей ФЗ от 24.07.2008г. №161-ФЗ.

Таким образом, на дату обращения ООО «ЭСБИЭР» от 24.02.2014г. Фонд «РЖС» имел право произвести раздел земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен).

Истцы считают неправомерными действия Фонда «РЖС», выразившиеся в не принятии решения о разделе земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен) в соответствии с утвержденными уполномоченным органом (Ройкинским сельсоветом Кстовского района Нижегородской области) проект планировки территории (ППТ), проект межевания территории (ПМТ).

В соответствии с п. 6.2 ч. 3 ст. 3 ФЗ от 24.07.2008г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» для достижения указанных целей и решения соответствующих задач Фонд «РЖС» осуществляет следующие функции: осуществляет продажу земельных участков Фонда, на которых расположены находящиеся в собственности граждан или юридических лиц объекты индивидуального жилищного строительства и иные объекты недвижимого имущества (за исключением многоквартирных домов), данным гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 6.4 настоящей части.

Основными целями и задачами деятельности Фонда «РЖС» являются:

- содействие развитию жилищного строительства;

- оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, и иного строительства, а также содействия стимулированию развития рынка жилья.

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 27.10.2016г. №52/013/811/2016-4394 правообладателем земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен), является Российская Федерация.

С 1 сентября 2016 года ФЗ от 23.06.2016 N 221-ФЗ в Часть 2.1 статьи 3 ФЗ от 24.07.2008г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», внесены изменения: единый институт развития выступает агентом РФ и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, предусмотренным ст. 11 ФЗ от 24.07.2008г. №161-ФЗ другим имуществом, в отношении которых уполномоченным Правительством РФ межведомственным коллегиальным органом (далее - межведомственный коллегиальный орган) принято предусмотренное п. 2 ч. 1 ст. 12 настоящего ФЗ закона решение.

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 27.10.2016г. №52/013/811/2016-4394 в разделе 4 ограничение (обременение права) указано лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК»), ИНН <***>, ОГРН <***> (п. 4.1.3 выписки) на основании ч. 3 и ч. 4 ст. 14 ФЗ от 24.07.2008г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

То есть, АО «АИЖК» выполняет функции единого института развития, который выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками (ч. 2.1 ст. 3 ФЗ от 24.07.2008г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»

В соответствии с ч. 3 ст. 12.1 ФЗ от 24.07.2008г. №161-ФЗ единый институт развития совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, без установления срока агентирования.

Таким образом, единый институт развития (АО «АИЖК») вправе произвести раздел земельного участка.

Истцы в ходе рассмотрения дела неоднократно уточняли исковые требования,

окончательно просят признать заключенным Договор об уступке прав и переводе долга от 04.04.2014г. между ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» и ООО «РОСЗЕМСНАБ» по Договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №ДЗ-12 от 15.01.2014г.;

Признать за ФИО1, право собственности на объект незавершенного строительства - дом, возведенный в соответствии с Договором подряда от 17.07.2014г. и Предварительным Договором №А1-207 купли-продажи земельного участка от 17.07.2014г., расположенный на земельном участке с условным номером на строительном плане №207, ориентировочной общей площадью 1004 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен) (межевое дело, выполненное ООО «Успех» по Договору подряда на выполнение кадастровых работ №97-К от 03.11.2016г.) в соответствии с техническим паспортом на объект незавершенного строительства, выполненного кадастровым инженером П.Е.В. (№ регистрации в госреестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность: 16405), работника ООО «Успех», от 23.05.2017г. по Договору на выполнение кадастровых работ №107-К от 11.05.2017г., проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом, количество этажей - 2, площадь застройки объекта незавершенного строительства: 96,0 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства: 90 % (стены, перегородки - газосиликатный блок, фундамент - ленточный, перекрытия - деревянные, крыша - металлочерепица), кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости: 52:26:0020019:18, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположен объект недвижимости: (номер обезличен), местоположение объекта недвижимости: (адрес обезличен);

Признать за ФИО2, право собственности на объект незавершенного строительства - фундамент, возведенный в соответствии с Договором подряда от 17.07.2014г. и Предварительным Договором №А1-208 купли-продажи земельного участка от 17.07.2014г., расположенный на земельном участке с условным номером на строительном плане №208, ориентировочной общей площадью 948 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен) (межевое дело, выполненное ООО «Успех» по Договору подряда на выполнение кадастровых работ №97-К от 03.11.2016г.) в соответствии с техническим паспортом на объект незавершенного строительства, выполненного кадастровым инженером П.Е.В. (№ регистрации в госреестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность: 16405), работника ООО «Успех», от 23.05.2017г. по Договору на выполнение кадастровых работ №107-К от 11.05.2017г., проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом, количество этажей - 2, площадь застройки объекта незавершенного строительства: 99,1 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства: 15 % (фундамент -ленточный), кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости: 52:26:0020019:18, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположен объект недвижимости: (номер обезличен), местоположение объекта недвижимости: (адрес обезличен)

Обязать Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК»), ИНН <***>, ОГРН <***>, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, ОГРН <***>, ИНН <***>, Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом, в течение 10 календарных дней с даты вступления решения в законную силу принять решение о разделе земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен) с образованием новых земельных участков с условными номерами на строительном плане №207, №208 (в соответствии с межевым планом от 13.02.2017г., выполненным ООО «Успех» по Договору подряда на выполнение кадастровых работ №97-К от 03.11.2016г., кадастровый инженер П.Р.А., № регистрации в госреестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность 16403, ориентировочной общей площадью 1004 кв.м. и 948 кв.м. (соответственно) расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен) в связи с нахождением объектов незавершенного строительства (дома и фундамента дома) на земельных участках с условными номерами на строительном плане №207, №208, ориентировочной общей площадью 1004 кв.м. и 948 кв.м. (соответственно), расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен);

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о месте и времени судебного заседания была извещена надлежащим образом.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчиков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, АО «АИЖК», ООО «ЭСБИЭР ГРУПП», ООО «Росземснаб», Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом», третьего лица администрации Кстовского муниципального района, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом.

Представитель АО «АИЖК» направил письменный отзыв, согласно которому просил рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении требований отказать.

От представителя ТУ Росимущества поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с занятостью специалистов юридического отдела в иных процессах, однако суд отказывает в удовлетворении данного ходатайства, поскольку ответчик надлежащим образом извещен о дате и времени рассмотрения дела, доказательств объективно, препятствующих явке в судебное заседание представителя не представил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом 15.01.2014г. между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, ОГРН <***>, ИНН <***> («Арендодатель») и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭСБИЭР ГРУПП», ИНН <***>, ОГРН <***> («Арендатор») был заключен Договор №ДЗ-12 аренды земельного участка общей площадью 400 000 кв.м. (кадастровый (номер обезличен)), расположенного по адресу: (адрес обезличен), для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По Акту приема-передачи от 15.01.2014г. указанный земельный участок был передан Арендатору, т.е., ООО «ЭСБИЭР ГРУПП», ИНН <***>, ОГРН <***> (л.д.35-56).

Собственником указанного земельного участка является Российская Федерация (выписка из ЕГРП №52/013/811/2016-4394 от 27.10.2016г.) (л.д.57).

Истцы ссылаются на то, что обязательства по заключению Основного договора и передаче земельных участков в собственность ФИО1, ФИО2 со стороны ООО «РОСЗЕМСНАБ» и ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» не выполнены, так же как не выполнены и обязательства Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства по передаче образованных участков в собственность ООО «ЭСБИЭР ГРУПП».

Согласно статье 14 Закона N 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации, вступившего в законную силу 01.09.2016 года, со дня вступления его в силу: права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, созданного в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Фонд), по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных данным Федеральным законом, переходят к указанному в Федеральном законе от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" единому институту развития в жилищной сфере (далее - единый институт развития в жилищной сфере);

2) единый институт развития в жилищной сфере становится процессуальным правопреемником (правопреемником) Фонда в гражданском и уголовном судопроизводстве, в судопроизводстве в арбитражных судах, а также в производстве по делам об административных правонарушениях;

3) единый институт развития в жилищной сфере является правопреемником в отношении объектов интеллектуальной собственности и исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности Фонда;

4) все установленные законодательством Российской Федерации права и обязанности Фонда, а также права и обязанности Фонда по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом, права по распоряжению денежными средствами, размещенными на счетах, открытых Фондом, и соответствующие права требования в отношении указанных денежных средств переходят к единому институту развития в жилищной сфере. При этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется;

5) права на имущество Фонда, за исключением имущества Фонда, необходимого для осуществления действий по его ликвидации, переходят к единому институту развития в жилищной сфере. Государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества Фонда проводится на основании заявления единого института развития в жилищной сфере.

Согласно ст.2 Федерального закона от 13.07.2015 года № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией Единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, с 01.09.2016 года АО «АИЖК» является универсальным правопреемником Фонда.

Арендатор ООО «ЭСБИЭР Групп» ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору, в связи с чем, Фонд «РЖС» обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к ООО «ЭсБиЭр Групп» о расторжении договора аренды и взыскании задолженности в размере 33 733 620,17 рублей. Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 27.12.2016 года частично удовлетворены исковые требования АО «АИЖК», в том числе, расторгнут договор аренды №ДЗ-12. Решение суда вступило в законную силу.

В силу п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст.389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок аренды по договору №ДЗ-12 от 15.01.2014 года – 4 года.

В связи с требованием о регистрации договора аренды требуется и регистрация соглашения об уступке прав требования по договору. Однако договор об уступке прав и переводе долга от 04.04.2014 года между ООО «Росземснаб» и ООО «ЭСБИЭР Групп» не был зарегистрирован. Данное обстоятельство истцами не оспаривалось.

Таким образом, из правового содержания приведенных положений ч. 1 ст. 164 ГК РФ и ч. 3 ст. 433 ГК РФ следует, что договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления государственной регистрации, и для третьих лиц, не являющихся сторонами договора, до момента государственной регистрации считается незаключенным.

ФИО1 и ФИО2 не являются стороной данного договора.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 25.05.2015 года признаны недействительными распоряжение от 29.05.2014 №46 "Об утверждении проекта планировки коттеджного поселка "Монте-Кристо" и распоряжение от 30.05.2014 №47 "Об утверждении проекта межевания коттеджного поселка "Монте-Кристо", принятые администрацией Ройкинского сельсовета Кстовского района Нижегородской области.

Принимая во внимание, что истцы ФИО1 и ФИО2 не являются правообладателями земельного участка, на котором расположены спорные объекты капитального строительства, а также, учитывая отсутствие совокупности вышеуказанных условий требование истцов о признании за ними прав на объекты капитального строительства не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с п.5 указанного Постановления Пленума, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно п.10 Пленума, указанные правила также применяются, когда предметом договора купли-продажи являлся земельный участок который на момент заключения договора не был образован в установленном порядке.

Решением Кстовского городского суда от 07.02.2017 г. по иску истцов заявленному по тождественным основаниям к Федеральному фонду содействия развития жилищного строительства, ООО «ЭСБИЭР ГРУПП», ООО «Росземснаб» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, передаче земельного участка в собственность, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, в удовлетворении исковых требований истцам было отказано в полном объеме. Решение суда вступило в законную силу.

Учитывая изложенное, у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о возложении обязанности на ответчиков по принятию решения о разделе земельного участка и заключения договора аренды вновь образованных земельных участков.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 и ФИО2 в удовлетворении исковых требований к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства, АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ООО «ЭСБИЭР ГРУПП», ООО «Росземснаб», Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом о признании заключенным договора об уступке прав и переводе долга по договору аренды земельного участка, о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, обязании принять решение о разделе земельного участка, с образованием новых земельных участков, обязании заключить договор аренды вновь образованных земельных участков, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд.

Судья (подпись) А.Х.Водяницкая

Копия верна:

Судья:

Секретарь: