Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению гр.Ц.А.Г. о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, выраженных в сообщениях от 21.10.2013г. №, от 21.10.2013г., в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – земельные участки № 212а, площадью 1187 кв.м. (кадастровый номер), № 160 площадью 1500 кв.м. (кадастровый номер), расположенные по адресу: Н. область, Н. район, с.Б., ул.С.; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области зарегистрировать переход права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, на имя гр.Ц.А.Г., 20.07.1945 год рождения,

установил:

гр.Ц.А.Г. обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по НСО) о признании незаконными отказов Управления Росреестра по НСО, выраженных в сообщениях от 21.10.2013г. №, от 21.10.2013г., в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – земельные участки № 212а, площадью 1187 кв.м. (кадастровый номер), № 160 площадью 1500 кв.м. (кадастровый номер), расположенные по адресу: Н. область, Н. район, с.Б., ул.С.; обязании Управления Росреестра по НСО зарегистрировать переход права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, на имя гр.Ц.А.Г., 20.07.1945 год рождения.

При этом, свои требования гр.Ц.А.Г. обосновал следующим: наличием права собственности на следующие объекты недвижимости:

а) земельный участок № 212а, площадью 1187 кв.м. (кадастровый номер), расположенный по адресу: Н. область, Н. район, с.Б., ул.С., возникшим на основании договора купли-продажи от 26.09.2002г. с гр.К.Б.В., передаточного акта от 26.09.2002г., удостоверенных в нотариальном порядке, права собственности на указанный земельный участок у продавца, подвержденное свидетельством о государственной регистрации права от 14.08.2002г. 54 АБ № 121956, возникшее в порядке приватизации;

б) земельный участок № 160, площадью 1500 кв.м. (кадастровый номер), расположенный по адресу: Н. область, Н. район, с.Б., ул.С., возникшим на основании договора купли-продажи от 16.03.1995г. с гр.П.Е.Н., удостоверенного в нотариальном порядке, права собственности на указанный земельный участок у продавца, подвержденное свидетельством о праве собственности на землю от 27.11.1992г. № 33, выданного администрацией с.Боровое Новосибирского района НСО, возникшее в порядке приватизации.

С момента приобретения названного недвижимого имущества, он, гр.Ц.А.Г., владеет им открыто, пользуется как своим собственным, несет расходы по его содержанию, обустройству, возводит на них объекты недвижимости. Сделки купли-продажи фактически исполнены, названное недвижимое имущество гр.К.Б.В. и гр.П.Е.Н. ему передано, а им принято и уплачена его стоимость. На всем протяжении владения и пользования имуществом никто его прав на него не оспаривал, вопросы о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки ни продавцом, ни кем-либо иным не ставился. В государственных органах договоры в установленном порядке не регистрировались. 30.08.2013г., он, гр.Ц.А.Г. (в лице своего представителя), обратился в Управление Росреестра по НСО с заявлениями о государственной регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество; однако, уведомлениями Управления Росреестра по НСО от 18.09.2013г. № и от 18.09.2013г. № государственная регистрация была приостановлена по причине необходимости для совершения регистрационных действий по объекту недвижимости:

а) земельному участку № 212а, площадью 1187 кв.м. (кадастровый номер), расположенному по адресу: Н. область, Н. район, с.Б., ул.С. – представление заявления продавца гр.К.Б.В. о проведении государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости, что вытекает из требований ст.13, п.1 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым «… государственная регистрация права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности». Впоследствии, в связи с неустранением указанных недостатков сообщением от 21.10.2013г. № Управлением Росреестра по НСО было отказано в государственной регистрации права на указанное недвижимое имущество и сделок с ним. Обосновывая невозможность устранения указанных недостатков заявитель указал на невозможность установления современного места жительства продавца;

б) земельному участку № 160, площадью 1500 кв.м. (кадастровый номер), расположенный по адресу: Н. область, Н. район, с.Б., ул.С. - представление заявления продавца гр.П.Е.Н. о проведении государственной регистрации права собственности и заявление о переходе права собственности на отчуждаемый объект недвижимости, что вытекает из требований п.1, абз.3 п.2 ст.13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым «… государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на объект недвижимого имущества в ЕГРП», а также, кроме того, не представлен второй экземпляр подлинника договора купли-продажи земельного участка от 16.03.1995г. Впоследствии, в связи с неустранением указанных недостатков сообщением от 21.10.2013г. № Управлением Росреестра по НСО было отказано в государственная регистрации права на указанное недвижимое имущество и сделок с ним. Обосновывая невозможность устранения указанных недостатков заявитель указал на невозможность установления современного места жительства продавца.

Представитель Управления Росреестра по НСО возражал отзывом на жалобу и в судебном заседании против заявленных требований, указывая на правомерность отказа гр.Ц.А.Г. в государственной регистрации заявленного права на объекты недвижимости, основанности на действующем законодательстве действий государственных регистраторов. Так, в частности, в отношении:

а) земельного участка № 212а, площадью 1187 кв.м. (кадастровый номер), расположенного по адресу: Н. область, Н. район, с.Б., ул.С. (продавец гр.К.Б.В.), указал: а) согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности, другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими такую государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ними; в соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; б) согласно п.1 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом или по требованию судебного пристава-исполнителя; согласно абз.10 п.1 ст.20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации прав, в случаях, если такая обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; в) для целей регистрации не было представлено заявление о переходе права собственности от продавца гр.К.Б.В.;

б) земельного участка № 160, площадью 1500 кв.м. (кадастровый номер), расположенного по адресу: Н. область, Н. район, с.Б., ул.С. (продавец гр.П.Е.Н.) указал: а) до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация прав и сделок с земельными участками регулировался Указом Президента РФ от 11.12.1993г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», которым обязанность регистрации и оформления документов, ведение государственного земельного кадастра были возложены на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы; несоблюдение порядка регистрации сделки, предусмотренного названным Указом, является основанием для признания их недействительными, а права на недвижимое имущество – не возникшими; договор отметок о прохождении регистрации не содержит; б) в связи с указанным, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о земельном участке с кадастровым номером; в) для целей регистрации не было представлено заявление о регистрации права собственности и переходе права собственности от продавца гр.П.Е.Н., а также акт приема-передачи земельного участка в качестве доказательства исполнения договора.

При этом, по мнению представителя Управления Росреестра по НСО заявителем неверно толкуется п.62 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», неотносимого к спорным случаям, в силу чего отсутствие продавцов – не единственное основание для отказа в регистрации права собственности заявителя.

Изучив жалобу, ее доводы, выслушав объяснения взыскателя и его представителя, представителя Управления Росреестра по НСО, исследовав материалы дела, копии регистрационных дел, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявления (жалобы) гр.Ц.А.Г. частично, исходя из следующего.

Согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, …. В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Согласно п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В соответствии с п.2 ст.1, п.1 ст.420, п.п.1, 4 ст.421, п.3 ст.423 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора и в установлении своих прав и обязанностей по нему. Условия договора определяются по усмотрению сторон, при условии их непротиворечия законодательству , а также, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом, иным правовым актом. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ договором купли-продажи является договор, по которому одна сторона (продавец), обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а последний обязуется принять этот товар (вещь) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ). Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Согласно п.2 ст.4 Закона обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие данного Федерального закона. Согласно абз.3 п.1 ст.17 Закона договоры и другие сделки, в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством , действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним; проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим регистрацию прав (абз.10 п.1 ст.17 Закона). Согласно абз.1 п.2 ст.17 Закона истребование дополнительных документов у заявителя, за исключением предусмотренных Законом, не допускается. Согласно абз. 1 п.2 ст.6 Закона государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Закона сделки с объектом недвижимого имущества. Согласно абз.3 п.2 ст.13 Закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. В соответствии с абз.1, 4 п.1 ст.16 Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности; государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица . Согласно абз.2 п.5 ст.18 Закона на государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых – подлинник, подлежащий после государственной регистрации прав возвращению правообладателю. В соответствии с абз.9, 10 п.1 ст.20 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации права, а также правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно ч.1 ст.254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. В соответствии со ст.255 ГПК РФ к решениям, обжалуемым в указанном порядке подлежат решения, действия (бездействие) вышеуказанных органов и лиц, в результате которых: нарушены права и свободы лиц; созданы препятствия к осуществлению их прав и свобод; на лицо возложена какая-либо обязанность или оно незаконно привлечено к ответственности. Из указанного следует, что обязательным условием оспаривания решения, действия (бездействие) вышеуказанных органов и лиц является наличие нарушенных прав и свобод, создание препятствий в их осуществлении, возложение обязанности , привлечение к ответственности.

Как следует из обстоятельств дела приостановление Управления Росреестра по НСО, выраженное в уведомлении от 18.09.2013г. № (сделка с П.Е.Н.), государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – земельный участок №, площадью 1500 кв.м. (кадастровый номер), расположенный по адресу: Н. область, Н. район, с.Б., ул.С., а в последующем отказ в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества и сделок с ним, выраженный в сообщении от 21.10.2013г. №, к моменту рассмотрения судом заявления гр.Ц.А.Г. не утратили свою силу, поскольку в результате непредставления дополнительных документов заявленное на регистрацию право собственности на объект недвижимости – земельный участок №, площадью 1500 кв.м. (кадастровый номер), расположенный по адресу: Н. область, Н. район, с.Б., ул.С., не было зарегистрировано, т.к. а) указанные в уведомлении требования не были и не могли быть преодолены другими юридически значимыми действиями правовладельца, соответственно чему при отсутствии правопритязаний других лиц, в условиях открытого пользования заявителем как своим собственным имуществом в течение почти 18 лет, в первую очередь продавца недвижимого имущества, место жительства которого не установлено даже судом, права современного владельца недвижимости подлежат защите; б) требование о предоставлении для целей регистрации акта приема-передачи земельного участка в качестве доказательства исполнения договора купли-продажи от 16.03.1995г. в уведомлении государственного регистратора от 18.09.2013г. № о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в качестве основания совершения указанного юридического действия – не указывалось, как и не было правовой причиной, указанной в сообщении об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от 21.10.2013г. №; в) выполнение требования о предоставлении для целей регистрации второго экземпляра подлинника договора купли-продажи земельного участка от 16.03.1995г. для заявителя является невозможным по причине неустановления местожительства продавца, поскольку согласно п.7 договора он составлен в трех экземплярах – по одному для сторон договора, а один хранится в делах нотариуса, и соответственно может быть представлен только в нотариально заверенной копии; г) согласно п.62 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца», то такие требования подлежат удовлетворению; как следует из фактически обстоятельство дела – сделка купли-продажи от 16.03.1995г. сторонами фактически исполнена; имущество находится в правовладении покупателя почти 18 лет, спора, связанного с исполнением сделки, в т.ч. по оплате продавцом покупателю имущества и доказательств его наличия – суду не представлено.

В то же время, в период судебного разбирательства судом было установлено место жительства второго продавца недвижимого имущества - земельного участка №, площадью 1187 кв.м. (кадастровый номер), расположенного по адресу: Н. область, Н. район, с.Б., ул.С. (продавец гр.К.Б.В.), что не исключало к моменту рассмотрения дела (и не исключает в последующем) исполнение требований законодательства и Управления России по НСО (указанные в уведомлении государственного регистратора от 18.09.2013г. № о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в качестве основания совершения указанного юридического действия, а также в качестве правовой причины, указанной в сообщении об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от 21.10.2013г. №), которые могут быть преодолены другими юридически значимыми действиями правовладельца, минуя судебный порядок, в связи с чем нарушений прав истца со стороны Управления Росреестра по НСО, в нарушение Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допущено, требования, предъявленные гр.Ц.А.Г. - законны и обоснованны.

Тем самым, в судебном заседании нашло подтверждение: факт обращения гр.Ц.А.Г. в Управление Росреестра по НСО с двумя заявлениями о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (земельные участки), наличие оснований для защиты нарушенного права заявителя по сделке с земельным участком №, площадью 1500 кв.м. (кадастровый номер), расположенный по адресу: НСО, Н. район, с.Б., ул.С. (продавец гр.П.Е.Н.), и отсутствие оснований для защиты нарушенного права заявителя по сделке с земельным участком №, площадью 1187 кв.м. (кадастровый номер), расположенный по адресу: НСО, Н. район, с.Б., ул.С. (продавец гр.К.Б.В.).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.258, ст.194-198, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судья

решил:

заявление (жалобу) гр.Ц.А.Г. удовлетворить частично: признать незаконными отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, выраженный в сообщении от 21.10.2013г. №, в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – земельный участок № площадью 1500 кв.м. (кадастровый номер), расположенный по адресу: Н. область, Н. район, с.Б., ул.С.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области зарегистрировать переход права собственности на указанный объект недвижимого имущества – земельный участок № площадью 1500 кв.м. (кадастровый номер), расположенный по адресу: Н. область, Н. район, с.Б., ул.С., на имя гр.Ц.А.Г., 20.07.1945 год рождения; в остальной части жалобы отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Витюк В.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 17.03.2014г.