Гражданский кодекс часть 1

Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего судьи Дубовской О.М. с участием адвоката Артемьевой О.Н. при секретаре судебного заседания Егоровой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Первоначально истец обратился к ответчику с вышеуказанным иском, указав, что состоял в зарегистрированном браке с ФИО2 с [ ДД.ММ.ГГГГ ]. [ ДД.ММ.ГГГГ ] брак между ними расторгнут в отделе ЗАГС [ ... ] района г.[ ... ]. В период совместной жизни ими была приобретена в собственность квартира [ Номер ] в доме [ Адрес ]. Квартира состоит из двух изолированных комнат, одна из которых оформлена на истце, что составляет [ ... ] долей в праве, другая - на ответчицу ФИО2, что составляет [ ... ] долей в праве. Согласно определения мирового судьи судебного участка [ Номер ][ ... ] района г.[ ... ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ] об утверждении мирового соглашения, доли истца и ответчицы ФИО2 в праве собственности на указанную квартиру определены по [ ... ] каждому. Истцом в пользу ФИО2 выплачена компенсация за разницу в площадях. При этом доли в имуществе остались прежними.

[ ДД.ММ.ГГГГ ] из выписки из ЕГРП истцу стало известно о том, что собственником [ ... ] долей в праве на квартиру [ Номер ] в доме [ Адрес ] является ФИО3, его право зарегистрировано [ ДД.ММ.ГГГГ ]. Ответчица ФИО2 продала ФИО3 свою долю в праве на квартиру, при этом нарушила преимущественное право покупки истца, не предложив приобрести долю. О намерении ФИО2 продать принадлежащую ей долю в квартире истец не знал, никаких письменных или устных извещений о продаже доли и об условиях её продажи не получал. Истец полагает, что имеет преимущественное право при продаже доли другим собственником.

С учётом изменённого иска просит восстановить срок исковой давности; перевести права и обязанности покупателя [ ... ] долей в праве собственности на квартиру [ Номер ], общей площадью 58,3 кв.м. в доме [ Адрес ] с ФИО3 на ФИО1; внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указав собственником [ ... ] долей в праве на квартиру [ Номер ] в доме [ Адрес ] ФИО1, исключив данные ФИО3.

Истец ФИО1 и его представитель Артемьева О.Н., действующая на основании ордера [ ... ] в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объёме, просили удовлетворить.

Ответчица ФИО2 в судебное заседание не явилась о дне слушания дела извещалась надлежащим образом, представила письменный отзыв, в котором указала, что сделка совершалась в соответствии с законодательством РФ, в установленные сроки. Нотариально удостоверенное заявление о продаже доли в спорной квартире было направлено ФИО1 [ ДД.ММ.ГГГГ ]. Кроме того ФИО2 неоднократно устно предлагала истцу купить у неё долю в спорной квартире. Полагает, что истцом пропущен трёхмесячный срок подачи искового заявления о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в суд. Истец узнал о продаже доли [ ДД.ММ.ГГГГ ], а подал иск в суд [ ДД.ММ.ГГГГ ], следовательно истцом пропущен 3х месячный срок. Так же истец в нарушении законодательства не внёс никакой суммы на депозит, следовательно суд не может рассматривать заявление требования. ФИО2 считает себя не надлежащим ответчиком.

Представитель ответчика ФИО2 -ФИО4, действующая на основании доверенности [ ... ] в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Ранее суду пояснял, что [ ДД.ММ.ГГГГ ] на основании договора продажи ФИО2 передала в собственность ФИО3 [ ... ] долей в праве общей долевой собственности на квартиру [ Номер ] дома [ Адрес ]. К договору от [ ДД.ММ.ГГГГ ] было приложено заявление от [ ДД.ММ.ГГГГ ] о реализации преимущественного права приобретения доли общего имущества в адрес ФИО1 Полагает, что иск ФИО1 принят с нарушением процессуального законодательства, а именно истец обязан был при предъявлении такого иска по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счёт управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а так же другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесённых им при покупке дома необходимых расходов.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, кадастра и картографии [ ... ] в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещался надлежащим образом, поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя [ ... ].

Допрошенный в судебном заседании свидетель - [ Свидетель ] пояснила, что с истцом не знакома. ФИО2 обратилась к ней с просьбой продать свою комнату в квартире [ Номер ] в доме [ Адрес ]. ФИО3 знает как покупателя данной комнаты. Свидетель пояснила, что занималась сделкой по продаже комнаты принадлежащей ФИО2. ФИО2 была озвучена цена комнаты в размере 850 000 рублей. ФИО2 сообщила ей, что вторым собственником спорной квартиры является её бывший муж, на что свидетель разъяснила о необходимости соблюдения права первоочередной покупки. ФИО2 была выдана доверенность на имя свидетеля, что бы она занималась сделкой. Свидетелем была размещена реклама в газете «Из рук в руки», нотариусом [ Нотариус 1 ] по её заявлению было направлено ФИО1 извещении о намерении ФИО2 продать свою комнату с указанием существенных условий, в частности цены. Извещение было направлено нотариусом по адресу: [ Адрес ], конверт вернулся по истечении срока хранения. Впоследствии нотариусом было выдано свидетельство. Клиентов для покупки спорной комнаты искали через газету, комнату осматривали в течение июня - июля. Первоначально комнату осмотрела жена ФИО3, вторично они пришли вместе. ФИО1 свидетель не видела. При осмотре комнаты в квартире присутствовали квартиранты, которые знали для чего приходят смотреть люди, их предупреждали, что комната продаётся.

Суд, с учетом мнения лиц участвующих в деле, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, исследовав в совокупности все имеющиеся доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов…

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя…

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Установлено, что ФИО1 и ФИО5 состояли в зарегистрированном браке с [ ДД.ММ.ГГГГ ], брак расторгнут [ ДД.ММ.ГГГГ ], что подтверждается свидетельством о расторжении брака [ ... ]. [ ДД.ММ.ГГГГ ] ФИО5 вступила в повторный брак, и взяла фамилию мужа [ ... ].

Истец ФИО1 на праве долевой собственности имеет квартиру [ Номер ] дома [ Адрес ] -доля в праве составляет [ ... ], о чём в Поземельной книге сделана соответствующая запись [ ... ].

ФИО2 принадлежало - [ ... ] долей указанной квартиры, на основании договора купли-продажи за [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ] заключённого между [ ФИО ] и ФИО6 [ ... ]. ФИО2 на основании договора продажи квартиры от [ ДД.ММ.ГГГГ ][ ... ] передала в собственность [ ... ] долей в праве общей долевой собственности на квартиру [ Номер ] дома [ Адрес ] ФИО3, право собственности зарегистрировано [ ... ], о чём получено соответствующее свидетельство [ ... ]. Расчет в сумме 850 000 рублей произведен до подписания договора, о чем указано в п.3 договора [ ... ].

В судебном заседании установлено, что нотариусом [ Нотариус 1 ] в письменной форме [ ДД.ММ.ГГГГ ] было направлено ФИО1 письменное заявление ФИО2 содержащее сведения о продаже принадлежащей ей [ ... ] долей в праве общей долевой собственности квартиры находящейся по адресу: [ Адрес ] за 850 000 рублей [ ... ]. Указанное заявление было отправлено почтой заказными письмами с уведомлениями. Согласно отметок на конвертах, данное заявление ФИО1 не было получено, возвращено из почтового отделения по истечении срока хранения [ ... ]. [ ДД.ММ.ГГГГ ] нотариусом [ Нотариус 2 ] было выдано соответствующее свидетельство [ ... ]

На основании ч.1 ст.164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.1 ст.165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии ч.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.

Верховный Суд РФ в постановлении №4 от 10.06.1980 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" указал, что в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Действительно, если доля в праве собственности продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК РФ, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК РФ.

В силу ч.1 ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Как следует из пакета документов, представленных на регистрацию договора продажи доли квартиры от [ ДД.ММ.ГГГГ ] по объекту недвижимости по адресу [ Адрес ], на государственную регистрацию представлены: договор купли-продажи, акт о передаче доли квартиры, согласие на покупку от супруги ФИО3, заявление ФИО3, свидетельство от [ ДД.ММ.ГГГГ ] о направлении ФИО1 заявление ФИО2, содержащее сведения о продаже [ ... ] долей в праве общей долевой собственности за 850000 рублей и другие [ ... ].

В судебном заседании установлено, что ФИО2 в письменной форме известила истца- участника долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продаёт ее [ ... ]. Указанное заявление от [ ДД.ММ.ГГГГ ] было направлено ФИО1 заказным письмом с уведомлением.

Достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу и только при несоблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела, ФИО2 обратилась к нотариусу [ Нотариус 1 ] которая [ ДД.ММ.ГГГГ ] в адрес истца направила с сопроводительным письмом заявление ФИО2, в котором извещала истца о продаже [ ... ] долей по цене 850000 рублей и предлагала в месячный срок с момента получения заявления приобрести указанную долю по указанной цене [ ... ].

Письмо вернулось в адрес нотариуса за истечением срока хранения [ ДД.ММ.ГГГГ ][ ... ].

Уважительных причин, по каким письмо не было получено истцом, суду представлено не было, оснований не доверять отметкам почты, у суда не имелось.

Таким образом, в течение месяца после получения письменного извещения истцом не были предприняты меры к заключению договора купли-продажи.

Закон не обязывает продавца вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки.

[ ДД.ММ.ГГГГ ] нотариусом выдано свидетельство о том, что ею было передано ФИО1 извещение о продаже ФИО2 спорной доли.

Ответчица ФИО2 предлагала истцу приобрести спорную долю на тех же условиях, что и была продана ФИО3

При таких обстоятельствах ответчица вправе была [ ДД.ММ.ГГГГ ] произвести отчуждение спорной доли иному лицу.

Таким образом, установлено, что продавец ФИО2 обязанность, возложенную на неё ст. 250 ГК РФ, исполнила, следовательно, своими действиями по распоряжению принадлежащей ей доли жилого помещения не нарушила преимущественного права покупки сособственника ФИО1

По смыслу ч.3 ст.250 ГК РФ трехмесячный срок для заявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя установлен для восстановления нарушенного права преимущественной покупки. По настоящему делу же установлено, что право преимущественной покупки ФИО2 не нарушалось, следовательно, право требования перевода прав и обязанностей покупателя у ФИО1 отсутствует.

Основания для удовлетворения иска отсутствуют, т.к. продавец и покупатель доли в праве собственности на квартиру действовали добросовестно, предприняли необходимые меры к извещению сособственника, реализовали свои права в соответствии с требованиями закона.

К доводам представителей истца о том, что истец не получал заказного письма с уведомлением, содержащего заявление ФИО2 о намерении продать принадлежащую ей долю с указанием цены и условий, т.к. сам истец ФИО1 находился за пределами города, поскольку был в отпуске, суд относится критически, т.к. доказательств, подтверждающих данный факт, стороной истца не представлено. Справка о том, что в период с [ ДД.ММ.ГГГГ ] по [ ДД.ММ.ГГГГ ], с [ ДД.ММ.ГГГГ ] по [ ДД.ММ.ГГГГ ], с [ ДД.ММ.ГГГГ ] по [ ДД.ММ.ГГГГ ] ФИО1 находился в ежегодном оплачиваемом отпуске не свидетельствует о том, что у него не имелось возможности по получению корреспонденции. Таким образом, суд приходит к выводу, что истец уклонялся от получения заявления ФИО2 о намерении продать принадлежащую ей долю.

На основании изложенного, суд полагает требования ФИО1 не обоснованными, не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи [ ... ] долей квартиры по адресу: [ Адрес ], с нарушением преимущественного права покупки – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через районный суд течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья О.М. Дубовская