Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области о признании незаключенным договора купли-продажи арестованного имущества, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области, в обоснование своих требований указав следующее.

11 ноября 2013 года истцом и ответчиком на торгах, организованных ответчиком, был подписан договор купли-продажи арестованного имущества №3431/13, по условиям которого, предусмотренным разделом первым, продавец (ответчик) продал, а покупатель (истец) купил следующее арестованное имущество: «**комнатная квартира, общая площадь 58,94 кв.м., кадастровый номер ***, назначение: жилое; месторасположение объекта: г. Димитровград, пр. **, д.*, кв.**. Зарегистрированные ограничения (обременения) права: Ипотека, Арест».

11 ноября 2013 года между сторонами указанного договора также был подписан Акт приема-передачи имущества, по условиям которого, предусмотренным пунктом первым, продавец (ответчик) передал, а покупатель (истец) принял указанное выше имущество.

Согласно справке о взаиморасчетах между сторонами от 11.11.2013 организатор торгов (ответчик) подтверждает, что стоимость переданного имущества, которая составляет 1*0 руб., оплачена покупателем (истец) в полном объеме.

Договор купли-продажи и переход права собственности к истцу зарегистрированы в установленном законом порядке, выдано свидетельство о государственной регистрации права серии №*** от 03.12.2013.

После приобретения указанного имущества и регистрации права на него, истец с целью осуществления своих законных прав направился в приобретенное имущество, однако столкнулся со следующим препятствием: в приобретенной истцом квартире проживают и состоят на регистрационном учете бывший собственник указанной квартиры ФИО2 и его супруга ***, которые сообщили истцу, что о продаже указанной квартиры не знали и освобождать ее не собираются.

В связи с указанным истец обращался в Димитровградский городской суд с иском о прекращении права пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета вышеуказанных лиц.

Решением Димитровградского городского суда от 30.01.2014 по гражданскому делу №2-167/2014 установлено, что *** на момент приватизации указанной квартиры состояла на регистрационном учете по данному адресу и от участия в приватизации отказалась. Таким образом, при переходе права собственности на указанную квартиру к истцу за *** сохраняется бессрочное право пользования приватизированным жилым помещением.

Пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу существенных условий договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, отнесено наличие перечня этих лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением после его приобретения покупателем. В соответствии с пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Однако в нарушении требований данных норм закона к оспариваемому договору не приложен перечень лиц, имеющих права проживания в приобретенной истцом квартире. Информация о лицах, имеющих права проживания в приобретенной истцом квартире, отсутствовала в публикациях о торгах и на торгах не была озвучена, что подтверждается Протоколом заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества №2/1 от 30.10.2013. Данный факт свидетельствует о том, что сторонами данное условие не оговаривалось, и к соглашению об этом условии стороны не пришли. Следовательно, отсутствие данного существенного условия порождает одно правовых последствий - признание договора незаключенным, что предусмотрено статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сама по себе государственная регистрация при несогласованности всех существенных условий договора купли-продажи квартиры, не свидетельствует о заключенности договора в силу вышеуказанных обстоятельств.

К незаключенным договорам применяются по аналогии положения закона о не заключенных сделках. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Последствия недействительности сделки предусмотрены пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истец ФИО1 просил признать незаключенным договор купли-продажи арестованного имущества №3431/13 от 11.11.2013; взыскать с ответчика в свою пользу оплаченную сумму в размере 1*0 руб.; возместить расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО3, допущенный в качестве представителя в порядке, предусмотренном ч.6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования поддержали по изложенным в иске доводам. Дополнительно пояснили, что им не было известно о том, что право собственности ФИО2 на квартиру возникло на основании договора приватизации. Наличие зарегистрированных лиц в квартире и их проживание в ней препятствует осуществлению прав по пользованию и распоряжению квартирой.

Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. В письменном отзыве на иск считает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению. Порядок применения п.2 ст.449 ГК РФ со ссылкой на ст.168 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что специальным основанием недействительности договора является факт признания торгов недействительными. Соответственно, недействительность договора, заключенного по результатам торгов, напрямую зависит не только от его соответствия требованиям законов иных правовых актов, но и от действительности самих торгов, поскольку споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспариваемых сделок.

Оспариваемый договор купли-продажи арестованного имущества №3431/13 заключен 11.11.2013 между Территориальным управлением и ФИО1 по результатам торгов, вместе с тем, торги истцом не оспаривались и недействительными не признаны.

Заключив договор купли-продажи, истец не осматривал приобретаемое жилье, не убедился в отсутствии лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, не нес бремя содержания имущества, предполагал и согласился на наступление рисков возможных при заключении договора купли-продажи с зарегистрированными в данном жилом помещении третьими лицами.

Заключенный по результатам торгов договор может быть признан судом недействительным по специальным основаниям, указанным в п.2 ст. 449 ГК РФ по правилам оспоримости, а не ничтожности.

Лишь признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом выигравшим торги.

Согласно п.1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке» установлено, что организатор торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 № 66 установлено, что информация о торгах направляется Организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Извещение о проведении торгов по продаже арестованного имущества, а именно: ** комнатной квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. **, д.*, кв.**, было размещено Территориальным управлением на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в установленные законодательством сроки, не позднее дня, следующего за днем опубликования извещения о предстоящих торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно п. 2.2 совместного Приказа ФССП России и Росимущества № 347/149 от 25.07.2008 «Об утверждении Порядка взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество» постановление о передаче арестованного имущества на реализацию является основанием для реализации арестованного имущества.

Контроль за организацией реализации арестованного имущества должников, согласно пунктам 5.1.1, 5.1.2 Порядка обеспечивает судебный пристав-исполнитель.

Исходя из анализа норм действующего законодательства, а также руководствуясь положениями статей 6, 113 Федерального закона «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ, статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах», требования судебного пристава-исполнителя, содержащиеся в его постановлениях, являются обязательными, в том числе, и для государственных органов, неисполнение таких требований влечет привлечение к административной ответственности.

Вместе с тем, согласно п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов.

Судебными приставами-исполнителями при осуществлении передачи имущества Территориальному управлению для последующей реализации спорного жилого помещения не были предоставлены документы, свидетельствующие о наличии обременения третьих лиц.

Просил отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Представитель третьего лица УФССП по Ульяновской области в суд не явился, представил отзыв на иск, из которого следует, что решение оставляет на усмотрение суда.

24.04.2013 судебным приставом-исполнителем МОСП по г. Димитровград и Мелекесскому району ФИО4 возбуждено исполнительное производство № ***/13/25/73 на основании исполнительного листа №025644886 от 12.04.2013 Димитровградского городского суда по делу №2-13/2013, вступившему в законную силу 26.03.2013, о взыскании с ФИО2 в пользу ООО «АТТА ИПОТЕКА» долга в размере ***руб., проценты за пользование займом в размере ** % годовых от суммы остатка основного долга, начиная с ** января 20** года по день полного погашения суммы основного долга, обратить взыскание на предмет ипотеки — квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул. **, д.* кв.**, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в *** руб. в пользу взыскателя: ООО «АТТА ИПОТЕКА».

В соответствии со ст. 30 ФЗ «Об исполнительном производстве» 03.07.2013 в рамках возбужденного исполнительного производства № ***/13/25/73 от 24.04.2013, в соответствии со ст. 78 ФЗ «Об исполнительном производстве» составлен акт о наложении ареста на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул. **, д.* кв.**, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в *** руб. с участием должника ФИО2

В соответствии с ч.6 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» 04.07.2013 вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги и направлена заявка о проведении торгов.

15.08.2013 поступило извещение ТУ Росимущества в Ульяновской области о самостоятельной реализации арестованного имущества.

20.08.2013 составлен акт приема-передачи правоустанавливающих документов в торгующую организацию, а именно копия свидетельства о государственной регистрации права № *** от 09.02.2007, копия технического паспорта жилого помещения от 26.01.2007, копия выписки из ЕГРП от 18.06.2013.

ФЗ «Об исполнительном производстве» и ФЗ «О судебных приставах» не содержат перечня правоустанавливающих документов, которые необходимы для передачи судебным приставом-исполнителем в торгующую организацию.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством РФ возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено Федеральным законом.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» после подписания акта приема-передачи обязанность по оповещению сторон о торгах возлагается на организатора торгов.

Закон об ипотеке закрепляет обязанность организатора публичных торгов извещать о предстоящих публичных торгах в официальном периодическом издании органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества, а также в сети Интернет; при этом в извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, информация об объекте торгов (кредитная история, основные характеристики объекта торгов), характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (п. 3 ст. 57), а также размер задатка, порядок и сроки его внесения (п. 4 ст. 57).

Согласно протоколу № б/н от 13.09.2013 торги по продаже **комнатной квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул. **, д.* кв.** признаны несостоявшимися в связи с тем, что заявки на участие в торгах подали менее двух лиц. Постановлением от 19.09.2013 цена имущества, переданного на реализацию снижена на 15%.

Согласно протоколу № 2/1 от 30.10.2013 торги по продаже **комнатной квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул. **, д.* кв.** состоялись, имущество было реализовано по цене 1*0 руб.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Однако торги от 30.10.2013 года признаны состоявшимися. Результаты торгов до настоящего времени не оспорены в суде.

Денежные средства поступившие на счет Отдела по п/п № *** от 07.11.2013 в размере 1*0 руб., постановлением судебного пристава-исполнителя от 14.11.2013 перечислены взыскателю ООО «АТТА-Ипотека» в размере 1*5 руб., ООО «И***» в размере 3*0руб., в доход бюджета исполнительский сбор в размере 8*5 руб.

Исполнительное производство в отношении должника ФИО2 окончено фактическим исполнением 21.11.2013.

Третьи лица ООО Волжская ипотечная корпорация», ООО «АТТА-Ипотека», ФИО2, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Заслушав истца, представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно п.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п.1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно п.1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу п.1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Судом установлено, что 24.04.2013 судебным приставом-исполнителем МОСП по г. Димитровград и Мелекесскому району на основании решения Димитровградского городского суда от 11.01.2013, вступившего в законную силу 26.03.2013, выдан исполнительный лист, возбуждено исполнительное производство № ***/13/25/73 о взыскании с ФИО2 в пользу ООО «АТТА ИПОТЕКА» долга в размере *** руб., процентов за пользование займом в размере ** % годовых от суммы остатка основного долга, начиная с ** января 20** года по день полного погашения суммы основного долга, обращено взыскание на предмет ипотеки — квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул. **, д.* кв.**, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в *** руб. в пользу взыскателя ООО «АТТА ИПОТЕКА».

В ходе исполнительного производства указанная квартира выставлена на торги, по итогам которых 11.11.2013 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области и ФИО1 был заключен договор купли-продажи № 3431/13, на основании которого ФИО1 стал собственником квартиры, расположенной в г. Димитровграде, ул. **, *-**. Стоимость квартиры составила 1*0 руб. Право собственности ФИО1 на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от **.**.2013, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.05.2014.

Денежные средства поступившие на счет МОСП по г. Димитровграду и Мелекесскому району в размере 1*0 руб., перечислены взыскателю ООО «АТТА-Ипотека», исполнительное производство в отношении должника ФИО2, окончено фактическим исполнением 21.11.2013.

В связи с наличием в спорном жилом помещении зарегистрированных лиц, проживавших в ней, а именно ФИО2, ***, ФИО1 обратился в суд с иском о прекращении указанными лицами права пользования жилым помещением и их выселении.

Решением Димитровградского городского суда от 30.01.2014, вступившим в законную силу 22.04.2014, иск ФИО1 удовлетворен частично; суд решил прекратить право пользования жилым помещением ФИО2 и выселить его; в иске к *** отказано, поскольку за ней сохраняется бессрочное право пользования квартирой ввиду отказа от участия в её приватизации.

Анализируя обстоятельства дела и вышеприведенные нормы законодательства, суд не находит оснований для удовлетворения иска ФИО1 и признания договора купли-продажи арестованного имущества от 11.11.2013 незаключенным.

Договор купли-продажи № 3431/13 от 11.11.2013 исполнен сторонами, имущество в виде квартиры, расположенной в г. Димитровграде, ул. **, *-**, передано по акту приема-передачи, денежные средства за квартиру уплачены покупателем, переход права собственности на данное имущество зарегистрирован в установленном законом порядке, вырученные от продажи арестованного имущества денежные средства перечислены взыскателю, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для оценки указанного договора как незаключенного с применением последствий ничтожности сделки.

Суд учитывает характер возникших правоотношений между сторонами, то обстоятельство, что квартира приобреталась на торгах, продавцом выступала специализированная организация – Территориальное управление Росимущества в Ульяновской области, а не непосредственно собственник жилого помещения.

Приказом Федеральной службы судебных приставов № 347 и Федерального агентства по управлению государственным имуществом № 149 от 25.07.2008 утвержден Порядок взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

В разделе 2 Порядка указано, что Росимущество в течение пяти рабочих дней после даты получения уведомления о готовности к реализации арестованного имущества и постановления (заверенных копий постановления) о передаче имущества должника на реализацию (в качестве организатора реализации арестованного имущества в постановлении указывается Росимущество) принимает решение о самостоятельной реализации арестованного имущества либо о реализации арестованного имущества через специализированные организации, о чем письменно извещает территориальный орган ФССП России.

Постановление о передаче арестованного имущества на реализацию является основанием для реализации арестованного имущества.

Судебный пристав-исполнитель передает по акту приема-передачи арестованное имущество (в случае невозможности передачи имущества в натуре - правоустанавливающие и подтверждающие право документы) для реализации, а Росимущество (специализированные организации) принимает в течение семи рабочих дней после даты принятия решения Росимуществом.

К Акту передачи в случае передачи на реализацию соответствующего вида имущества прилагаются документы, предусмотренные чч. 8 - 10 ст. 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

В части 8 ст. 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» указано, что при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

Положения указанных нормативных правовых актов не содержат обязанности по передаче ТУ Росимущества списка лиц, сохраняющих право пользования арестованным недвижимым имуществом, переданным на реализацию с торгов. Из исполнительного производства следует, что судебным приставом-исполнителем были переданы документы, предусмотренные Порядком и ФЗ «Об исполнительном производстве», а именно: копия свидетельства о государственной регистрации права; копия Выписки из ЕГРП и копия технического паспорта квартиры.

В силу ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Суд считает необходимым отметить, что в свидетельстве о государственной регистрации права на имя ФИО2 в качестве основания возникновения права собственности указано на договор о передаче жилых помещений в собственность от 17.05.1995, о чем истцу было известно, то есть, по сути, он, как покупатель арестованного имущества, согласился с наступлением риска, возможного при заключении договора купли-продажи с зарегистрированными в спорном жилом помещении третьими лицами.

Кроме того, наличие в квартире зарегистрированных и проживающих лиц не является препятствием по осуществлению прав собственника по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением. Истец не лишен права проживания в квартире как его самого, так и иных лиц с его согласия; не лишен также права на отчуждение квартиры.

С учетом изложенного суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области о признании незаключенным договора купли-продажи арестованного имущества, взыскании денежных средств отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 16 июня 2014 года.

Судья Н.А. Пулькина