Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуальных предпринимателей Давыдова А.А., Ромакина Н.М. к Обабковой О.А. о взыскании задолженности по арендной плате, встречному исковому заявлению Обабковой О.А. к индивидуальным предпринимателям Давыдову А.А., Ромакину Н.М. о снижении размера арендной платы и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ИП Давыдов А.А. и ИП Ромакин Н.М. обратились в суд с иском к Обабковой О.А. о взыскании задолженности по арендной плате, мотивируя тем, что им принадлежит на праве собственности (по ? доле) здание торгового центра «Радуга», расположенного по адресу: <адрес>. Между ними и ответчицей Обабковой О.А. 24.10.2018г. был заключен договор аренды нежилых помещений №, на основании заявления ответчицы от 21.12.2020г. данный договор прекращен, помещение возвращено им по акту сдачи-приема от 19.02.2021г. По условиям данного договора аренды они передали ответчице часть принадлежащего им здания – нежилое помещение №.9 площадью 30,4 кв.м., а ответчица обязалась своевременно оплачивать арендную плату. Арендная плата оплачивается не позднее 15 числа каждого месяца аренды за текущий календарный месяц путем перечисления денежных средств на их расчетные счета в равных долях. Арендная плата состоит из постоянной части арендной платы в размере 40 462 руб. 40 коп. (1331 руб. за кв.м.) и переменной части. С учетом уведомления от 07.08.2020г. произведена индексация арендной платы на 1 464 руб. 10 коп., постоянная часть составила 44 508 руб. 64 коп. В переменную часть арендной платы входят расчеты по электроснабжению помещения и мест общего пользования. Переменная часть арендной платы ответчицей оплачена в полном объеме. В настоящее время за ответчицей числиться задолженность по уплате постоянной части арендных платежей за апрель, май и июнь 2020г. в общей сумме 51 105 руб. 92 коп., в том числе в пользу ИП Давыдова А.А. – 24 805 руб. 36 коп., в пользу ИП Ромакина Н.М. – 26 300 руб. 56 коп. За каждый месяц в пользу каждого из них ответчицей не оплачена арендная плата в размере 16 184 руб. 96 коп., т.е. всего в пользу каждого из них по 48 554 руб. 88 коп. Обеспечительный платеж согласно п.п. 4.5 договора составляет 44 508 руб. 64 коп. Переплата ответчицы по переменной части арендной платы в пользу Давыдова А.А. составила 1 913 руб. 01 коп. С учетом обеспечительного платежа и наличия переплаты (1 495 руб. 20 коп.) задолженность в пользу ИП Давыдова А.А. составила 24 805 руб. 36 коп. (48 554,88 руб. – 22 254,32 руб. (1/2 доля обеспечительного платежа) – 1 495,20 руб.), в пользу ИП Ромакина Н.М. – 26 300 руб. 56 коп. (48 554,88 руб. – 22 254,32 руб.). 23.10.2020г. и 17.12.2020г. в адрес ответчицы были направлены претензии с требованием произвести оплату задолженности по арендной плате. Но до настоящего времени задолженность по арендной плате ответчицей не погашена. В связи с чем, просят взыскать с Обабковой О.А. задолженность по арендной плате в пользу ИП Давыдова А.А. в сумме 24 805 руб. 36 коп., в пользу ИП Ромакина Н.М. в сумме 26 300 руб. 56 коп., а также расходы по оплате госпошлины.

Ответчик Обабкова Л.А. обратилась в суд со встречным иском к индивидуальным предпринимателям Давыдову А.А., Ромакину Н.М. о снижении размера арендной платы и взыскании денежных средств, мотивируя тем, что 24.10.2018г. между ней и ИП Давыдовым А.А., Ромакиным Н.М. был заключен договор аренды нежилых помещений №, с 19.02.2021г. данный договор расторгнут. Согласно условиям договора арендатор вправе пользоваться помещением в соответствии с его целевым назначением. 26.03.2020г. администрацией Липецкой области принято постановление № «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции (2019-nCov) в Липецкой области», согласно которому было временно приостановлена деятельность торговых центров, осуществляющих розничную торговлю (за исключением продуктов питания и предметов первой необходимости). С 28.03.2020г. она не имела доступа к арендуемому ею нежилому помещению, не могла использовать его по назначению и осуществлять свою деятельность. И только постановлением администрации Липецкой области от 24.07.2020г. № признано утратившим силу положение постановления №, временно запрещающее работу торговых центров площадью свыше 5 000 кв.м. С 25.07.2020г. ТЦ «Радуга» (где находилось арендуемое ею помещение) был открыт и она смогла пользоваться арендуемым ею помещением. Таким образом, с 28.03.2020г. по 24.07.2020г. она не имела возможности пользоваться арендуемым ею нежилым помещением, использовать его по назначению по независящим от нее обстоятельствам. Право требовать уменьшения арендной платы предусмотрено п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020г. № 98-ФЗ. Между ней и ответчиками (истцами по настоящему делу) была достигнута договоренность о снижении суммы арендной платы за период с апреля по июнь 2020г. до 8 092 руб. 48 коп., что подтверждается счетами на оплату № от 12.06.2020г., № от 30.04.2020г., № от 31.05.2020г., № от 12.06.2020г., № от 31.05.2020г., № от 30.04.2020г. Она оплатила указанные счета 29.06.2020г. Однако, за март и июль 2020г. ей были выставлены счета на оплату арендной платы в сумме 40 462 руб. 20 коп. за месяц, т.е. на полный платеж согласно договора аренды. Указанные счета ею были оплачены в полном размере 15.07.2020г. Считает, что за период с 28.03.2020г. по 31.03.2020г. и с 01.07.2020г. по 24.07.2020г. необходимо уменьшить арендную плату, исходя из согласованной суммы 8 092 руб. 48 коп. за месяц. В связи с чем, ответчики должны ей возвратить за март 3 978 руб. 74 коп., за июль 25 060 руб. 42 коп., а также обеспечительный платеж в сумме 44 508 руб. 64 коп., т.е. всего 73 547 руб. 80 коп., по 36 773 руб. 90 коп. каждый. В связи с переплатой переменной части арендной платы в пользу Давыдова А.А. в сумме 1913 руб. 01 коп. в ее пользу с него подлежит взысканию 38 686 руб. 91 коп. Просит взыскать в ее пользу с ИП Давыдова А.А. 38 686 руб. 91 коп., с ИП Ромакина Н.М. 36 773 руб. 90 коп., снизать размер арендной платы по договору аренды от 24.10.2018г. за период с 28.03.2020г. по 24.07.2020г. до 8 092 руб. 48 коп. за месяц, а также взыскать расходы по оплате госпошлины.

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истцов Чиняев К.В. исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в иске, против встречных исковых требований возражал, уточнив, что переплата ответчицы по переменной части составляет 1 495 руб. 20 коп.

Представитель ответчицы Ненахова Н.Н. в судебном заседании против требований истцов возражала, встречные исковые требования ответчицы Обабковой О.А. поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные во встречном иске,

Выслушав представителей сторон, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

В силу норм ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 24.10.2018г. между индивидуальными предпринимателями Давыдовым А.А. и Ромакиным Н.М. (арендодатели) и индивидуальным предпринимателем Обабковой О.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № (далее – договор), согласно которому арендодатели обязуются передать арендатору за плату во временное пользование (аренду) помещение №.9 площадью 30,4 кв.м., расположенное на втором этаже Торгового центра «Радуга» по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.2 договора помещение/торговое место передается арендодателями арендатору в аренду для использования исключительно в соответствии с Целевым назначением помещения/торгового места.

Целевым назначением помещения является использование в целях организации и осуществления коммерческой деятельности арендатора для размещения и эксплуатации магазина/торговой точки, а также для административных/складских/подсобных нужд, с ассортиментом продаваемых арендатором в помещении товаров, выполняемых/оказываемых работ/услуг: женская одежда (п. 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договор вступает в силу с даты его заключения сторонами и действует 11 месяцев. Договор пролонгируется на срок, указанный в настоящем пункте, если одновременно совпадут следующие события: - за два месяца до истечения указанного срока действия договора ни одна из сторон не уведомила другую сторону о прекращении договора; - арендатор согласовал изменение (ия) арендной платы в течение срока действия договора и в соответствии с условиями договора; - стороны не заключили договор аренды помещения на иной срок; - в случае, если в последний день срока действия договора будут иметь место указанные уведомление о прекращении договора и/или несогласование арендатором изменение (ия) арендной платы, договор считается прекращенным в день, следующий за последним днем срока действия договора.

В пункте 4.1 договора стороны согласовали, что арендная плата по договору состоит из постоянной части и переменной части.

Постоянная часть арендной платы рассчитывается исходя из ставки за 1 кв.м. и должна быть оплачена не позднее 15 числа каждого месяца аренды за текущий календарный месяц путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей в равных долях.

П. 4.5. договора предусмотрена оплата арендатором обеспечительного платежа, который имеет своей целью обеспечить гарантию надлежащего исполнения обязательств арендатора по договору. Сумма обеспечительного платежа зачитывается в счет арендной платы по договору за последний месяц аренды.

Передача счетов для оплаты/актов сверок взаиморасчетов по договору осуществляется путем рассылки арендодателями на электронный адрес арендатора с последующим самостоятельным получением арендатором оригиналов счетов/актов сверок взаиморасчетов в административном помещении арендодателя в здании.

Счета на оплату, переданные в электронном виде, считаются переданными арендатору и признаются документами, достаточными для исполнения арендатором расчетных обязательств по договору (п. 4.8 договора).

Из материалов дела следует, что арендодатели передали, а арендатор принял во временное пользование помещение в здании (Торговый центр «Радуга»), расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Договор действовал с 24.10.2018г. по 19.02.2021г. Ответчица оплатила обеспечительный платеж согласно условиям договора.

Размер постоянной части арендной платы в 2020г. составил 40 462 руб. 40 коп. (1331 руб. за кв.м.), с учетом уведомления от 07.08.2020г. произведена индексация арендной платы на 1 464 руб. 10 коп., размер постоянной части арендной платы составил 44 508 руб. 64 коп. Размер обеспечительного платежа, уплаченного ответчицей, составил 44 508 руб. 64 коп.

За период с января по март 2020г. ответчица оплачивала постоянную часть арендной платы ежемесячно в сумме 40 462 руб. 40 коп., за апрель, май и июнь 2020г. она оплатила ежемесячно по 8 092 руб. 48 коп., за июль 2020г. ею было оплачено 40 462 руб. 40 коп., с августа 2020г. она ежемесячно оплачивала постоянную часть арендной платы в размере, установленном договором, оплата осуществлялась на основании счетов, выставляемых истцами.

Переменная часть арендной платы ответчицей за 2020г. была оплачена в полном размере, на дату прекращения договора у нее по переменной части имелась переплата в сумме 1 495 руб. 20 коп. в пользу ИП Давыдова А.А.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

23.10.2020г. и 17.12.2020г. истцы направили ответчице претензии, в которых указали на наличие задолженности по арендной плате в сумме 97 109 руб. 88 коп. и предложили оплатить ее.

Уведомлением от 21.12.2020г. ответчица сообщила истцам о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений от 24.10.2018г. с 19.02.2021г.

Согласно акта сдачи-приема от 19.02.2021г. арендатор передал (возвратил) арендодателям арендуемое помещение.

Истцы просят взыскать с ответчицы задолженность по постоянной части арендной платы по договору за период апрель, май, июнь 2020г., данная задолженность рассчитана из ежемесячного платежа в сумме 32 369 руб. 92 коп. (40 462,40 – 8 092,48), что за три месяца составляет в общей сумме 97 109 руб. 76 коп. С учетом зачета обеспечительного платежа (44 508,64 руб.) и наличия переплаты в сумме 1 495 руб. 20 коп., задолженность Обабковой О.А. истцами определена в размере 24 805 руб. 36 коп. в пользу ИП Давыдова А.А. и в размере 26 300 руб. 56 коп. в пользу ИП Ромакина Н.М.

С 31.03.2021г. ответчица Обабкова О.А. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Ответчица Обабкова О.А. и ее представитель ссылались на то, что за период с апреля по июнь 2020г. арендная плата была снижена до 8 092 руб. 48 коп. в связи с невозможностью осуществления деятельности по реализации товаров в арендуемом помещении по причине введения ограничительных мер и режима повышенной готовности в связи с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19.

Режим повышенной готовности на территории Липецкой области введен распоряжением администрации Липецкой области от 10.03.2020 № 102-р. Постановлением администрации Липецкой области от 26.03.2020 № 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области» (с учетом изменений и дополнений) были приняты дополнительные меры по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в виде временного приостановления с 28.03.2020 по 24.07.2020 работы объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров, площадь которых превышает пять тысяч квадратных метров и торговая деятельность на территории которых осуществляется более чем двумя хозяйствующими субъектами, за исключением деятельности объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары, специализированных объектов розничной торговли, реализующих детские товары, указанные в пунктах 12, 15 - 19 приложения 1 к настоящему постановлению, зоотовары (включая корма для животных и ветеринарные препараты), химчисток, оптик, аптек и аптечных пунктов.

Согласно части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ (в редакции Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ), действующей с 08.06.2020, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

В перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, включены виды деятельности в сфере транспортных услуг, культуры, организации, досуга и развлечений, физкультурнооздоровительная деятельность и спорт, деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма, гостиничный бизнес, общественное питание, деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений, деятельность по организации конференций и выставок, по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты), деятельность в области здравоохранения, розничная торговля непродовольственными товарами, средства массовой информации и производство печатной продукции.

Из разъяснений, содержащихся в Письме Минэкономразвития от 15.04.2020 № Д13и-11577 «Об утвержденном перечне пострадавших отраслей», следует, что если в Перечне наиболее пострадавших отраслей указан целиком класс или 7 подкласс для одной из отраслей, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень наиболее пострадавших отраслей.

Согласно выписке из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей основным видом деятельности индивидуального предпринимателя Обабковой О.А. являлось торговля розничной мужской, женской и детской одеждой в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.71.1).

Указанный вид деятельности включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, определенный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

Кроме того, ответчица ранее являлась субъектом малого и среднего предпринимательства.

Согласно уведомления истцов они сообщили арендаторам о необходимости прекращения работы торгового объекта с 28.03.2020г.

Каких-либо доказательств того, что в период с 28.03.2020г. по 24.07.2020г. Обабкова О.А. использовала арендуемое ею у истцов помещение для осуществления торговли, суду представлено не было. В указанный период данное помещение возможно было использовать фактически как склад продукции.

Приведенные обстоятельства позволяют сделать вывод о наличии в спорной ситуации признаков, предусмотренных частью 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, позволяющих ответчице претендовать на уменьшение арендной платы по договору.

Как следует из материалов дела, 18.06.2020 ответчице были вручены счета на оплату арендной платы за апрель, май, июнь 2020 года, подписанные индивидуальными предпринимателями Давыдовым А.А. и Ромакиным Н.М. Указанные счета выставлены отдельно каждым из арендодателей на сумму 4 046 руб. 24 коп. (на общую сумму 8 092 руб. 48 коп.) за каждый месяц.

Из материалов проверки прокуратуры Правобережного района г. Липецка по обращению Обабковой О.А. следует, что между ответчицей, другими арендаторами и управляющим ТЦ «Радуга» обсуждалась договоренность по вопросу уменьшения арендной платы на апрель-июнь 2020г. (освобождение от постоянной части), счета на оплату арендаторам не выставлялись, а в июне 2020г. арендаторам были выставлены счета на оплату постоянной части арендной платы в меньшем размере. Согласно объяснений Обабковой О.А. только из требования от 23.10.2020г. она узнала о наличии у нее задолженности по арендной плате за апрель-июнь 2020г.

Довод представителя истцов о том, что направление счетов за апрель, май и июнь 2020 года на сумму 10% арендной платы являлось предоставлением ответчику отсрочки по уплате арендной платы, не может быть принят судом во внимание ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее - Требования № 439) утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества. Согласно пункту 1 настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» правительство РФ рекомендовало юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией.

В соответствии с пунктом 3 Требований № 439 отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в том числе, на следующих условиях: 9 а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021г. и не позднее 1 января 2023г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.

Доказательств уведомления ответчика о предоставлении отсрочки, условиях и сроках отсрочки уплаты арендной платы истцами не представлено.

Суд также принимает во внимание, что в случае предоставления истцами отсрочки по уплате арендной платы, задолженность по арендной плате за апрель, май и июнь 2020 года подлежала уплате не ранее 01.01.2021, в то время как истцы выставили ответчику счета за указанные месяцы в июне 2020 года, а за июль 2020г. выставили в текущем месяце.

Из показаний свидетеля Седых В.Н. в судебном заседании следует, что он также в 2020г. арендовал нежилое помещение в ТЦ «Радуга» у истцов, арендаторы обращались к руководству ТЦ по вопросу арендной платы в период действия ограничений, после чего получили счета со скидкой, а потом истцы стали требовать оплаты платежей в полном размере.

Из решения Арбитражного суда Липецкой области от 05.10.2021г. по делу № А36-8369/2020 следует, что между истцами и ИП Акульшиным А.В., арендующим нежилое помещение в ЦТ «Радуга» в 2020г., было достигнуто соглашение о снижении размера арендной платы, ИП Акульшин А.В. обращался к управляющему ТЦ по данному вопросу.

Согласно материалам дела не только ответчица, но и другие арендаторы нежилых помещений в ТЦ «Радуга» получили счета за апрель-июнь 2020г. в июне 2020г.

Из материалов проверки прокуратуры следует, что управляющий ТЦ «Радуга» умер, опросить его не представилось возможным.

Доказательств, опровергающих обращение к нему арендаторов по вопросу размера арендной платы за спорный период, истцы не представили.

29.01.2021г. Обабкова О.А. направила истцам претензию, в которой ссылалась на наличие договоренности о снижении суммы арендной платы за апрель-июнь 2020г. до 8 092 руб. 48 коп., а также заявила о необходимости уменьшения арендной платы за период с 28.03.2020г. по 31.03.2020г. и с 01.07.2020г. по 24.07.2020г. исходя из суммы 8 092 руб. 48 коп.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020), в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Таким образом, поскольку арендатор не мог использовать помещение в том объеме, в котором он рассчитывал его использовать при заключении договора аренды, при этом такое неиспользование не связано с волей арендатора, задолженность за спорный период с 28.03.2020 по 24.07.2020 подлежит снижению по сравнению с размером, чем это предусмотрено договором.

А поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы данный размер определяется судом.

Как следует из материалов дела размер постоянной части арендной платы согласно условиям договора составляет: за период с 28.03.2020г. по 31.03.2020г. – 5 220 руб. 93 коп. (40 462,20 /31 х 4), за апрель, май и июнь 2020г. – по 40 462 руб. 20 коп. ежемесячно, за период с 01.07.2020г. по 24.07.2020г. – 31 325 руб. 57 коп. (40 462,20 /31 х 24), т.е. всего 157 933 руб. 10 коп.

С учетом количества дней в данном периоде (119 дней) за 1 день аренды в среднем приходится арендной платы по 1327 руб. 17 коп.

За указанный период ответчица Обабкова О.А. оплатила постоянной части арендной платы в общем размере 60 823 руб. 94 коп. (5220,93 +8092,48 + 8092,48 +8092,48 + 31325,57), т.е. за 1 день аренды в среднем приходится арендной платы по 511 руб. 13 коп.

Также ответчицей был оплачен обеспечительный платеж в сумме 44 508 руб. 64 коп., который истцами был зачтен в счет погашения задолженности по арендной плате за указанный период.

С учетом зачета обеспечительного платежа и уплаченных сумм за 1 день аренды в спорном периоде фактически оплачено 885 руб. 15 коп. (60 823,94 + 44508,64 = 105 332,58), что составляет 66,69% от размера арендной платы, установленной договором.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным уменьшить размер арендной платы в спорном периоде до размера фактически уплаченных платежей в спорном периоде и зачете обеспечительного платежа, т.е. до 66,69% от размера арендной платы, установленной договором, что не нарушает баланса прав и законных интересов сторон.

При таких обстоятельствах, с учетом уменьшения размера арендной платы, задолженность у ответчицы по оплате постоянной части арендной платы перед истцами отсутствует, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований истцов не имеется.

При этом суд не находит оснований для уменьшения размера арендной платы за спорный период до 8 092 руб. 48 коп. как ежемесячного платежа, поскольку в данном случае уменьшение размера арендной платы до 20% (т.е. на 80%) не в полной мере будет соответствовать балансу интересов сторон, тем более, что взаимоотношения по аренде помещений между ними прекращены.

С учетом этого, суд считает необходимым зачесть обеспечительный платеж в счет оплаты задолженности по арендной плате за спорный период, в связи с чем, оснований для его возврата ответчице не усматривает.

Вместе с тем, учитывая, что у ответчицы Обабковой О.А. имеется переплата по переменной части арендной платы в пользу ИП Давыдова А.А. в сумме 1 495 руб. 20 коп., задолженность по оплате постоянной части арендной платы отсутствует, суд считает необходимым взыскать с ИП Давыдова А.А. в пользу Обабковой О.А. 1 495 руб. 20 коп.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворён частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом установлено, что при подаче в суд встречного искового заявления Обабковой О.А. была уплачена государственная пошлина в размере 2 464 руб., исходя из цены иска – 75 460 руб. 81 коп.

В связи с чем, пропорционально размеру удовлетворенных требований (2%), суд присуждает в пользу ответчицы возместить расходы по оплате госпошлины с ответчика Давыдова А.А. в сумме 49 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Снизить размер арендной платы (постоянной части) по договору аренды нежилых помещений № от 24.10.2018г., заключенному между ИП Давыдовым А.А., ИП Ромакиным Н.М. и ИП Обабковой О.А., за период с 28.03.2020г. по 24.07.2020г. до 105 332 рублей 58 копеек.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Давыдова А.А. в пользу Обабковой О.А. 1 495 рублей 20 копеек, а также 49 рублей в возмещение судебных расходов, а всего 1 544 рубля 20 копеек.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований Обабковой О.А. о взыскании денежных средств, требований индивидуальных предпринимателей Давыдова А.А., Ромакина Н.М. к Обабковой О.А. о взыскании задолженности по арендной плате отказать.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Липецкий районный суд Липецкой области в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.В. Панченко

Решение в окончательной форме

изготовлено 23.11.2021г.