Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке гражданское дело по иску Бахтина А.Н. к ООО «Кузбасстехстрой», ООО «Кузмакс», Новокузнецкому отделу Управления федеральной регистрационной службы по Кемеровской области о регистрации перехода права собственности, прекращении права собственности и признании права собственности на нежилое здание

У С Т А Н О В И Л

Истец Бахтин А.Н. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на отдельно стоящее нежилое здание, расположенное по адресу г. Новокузнецк, ул. ....

В ходе судебного заседания истец уточнил свои исковые требования и просил зарегистрировать переход права собственности от ООО «Кузбасстехстрой», прекратить право собственности ООО «Кузбасстехстрой», признать за истцом право собственности на отдельно стоящее нежилое здание по ул. ... г. Новокузнецка (л.д.82).

В суд истец Бахтин А.Н. не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще.

В судебном заседании 21.09.2010 года истец на исковых требованиях настаивал, суду пояснил, что 15.07.2008 года он купил у ООО «Кузбасстехстрой» отдельно стоящее нежилое здание (холодный склад) по ул. ..., заплатив за него 331 208 рублей, из которых 292 000 рублей были взаимозачетом, оставшуюся сумму он внес наличными в кассу общества. Однако оформить право собственности на это жилое помещение он не смог, так как имущество ООО «Кузбасстехстрой», в том числе спорное здание было арестовано за долги, впоследствии общество было преобразовано путем слияния с ООО «Кузмакс», к которому перешли все права и обязанности.

Представитель истца - Георгиевский С.В. исковые требования поддержал, суду пояснил, что Бахтин А.Н. действительно обращался в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением о признании за ним права собственности на спорное здание, в иске ему было отказано, однако данное решение суда не является обязательным для Заводского райсуда г Новокузнецка, так как договор на покупку здания заключался между физическим лицом Бахтиным А.Н. и ООО «Кузбасстехстрой», никакого экономического спора между сторонами нет. Также не является отказом в иске признание ООО «Кузмакс» банкротом, так как речь идет о признании за Бахтиным А.Н. права собственности на купленное им здание, данная сделка была законна и никем не оспорена. Уведомление о расторжении договора от управляющего ООО «Кузмакс» Бахтин А.Н. не получал. Не передавалось также никакого имущества ООО «Кузбасстехстрой» при слиянии с ООО «Кузмакс». Представителем ответчика суду не представлено передаточного акта и разделительного баланса, а также перечня имущества, которое находится на балансе общества. По договору купли - продажи и акту приема - передачи Бахтин получил право пользования спорным объектом недвижимости, однако фактически им не пользовался, поэтому не имел возможности получать какие - либо доходы. Поэтому оснований для применения последствий ничтожной сделки.

Представитель ООО «Кузмакс» Эссен Л.С. с иском Бахтина А.Н. не согласна, предъявила встречные исковые требования о применении последствий ничтожной сделки и взыскании с Бахтина А. Н. неосновательного обогащения в размере 1 900 472 рубля. Суду пояснила, что 15.07.2008между Бахтиным А.Н. и ООО "Кузбасстехстрой» был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - отдельно стоящего нежилого здания, расположенного по ул....., общей площадью 201,8 кв. м, имеется акт приема - передачи от той же даты. При этом право собственности на данный объект у Бахтина А.Н. не возникло, поскольку не были соблюдены установленные ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правила о государственной регистрации перехода права собственности нанедвижимое имущество. В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В нарушение данных правовых норм Бахтин А.Н, не будучи собственником, с момента подписания договора и до настоящего времени фактически пользовался указанным помещением. Данное обстоятельство подтверждается самим Бахтиным А.Н., показаниями свидетеля Канашевского В.И., решением Арбитражного суда Кемеровской области. Из указанных обстоятельств вытекает, что до момента государственной регистрации перехода права собственности другому лицу собственником нежилого помещения оставалось ООО «Кузбасстехстрой», а затем стало ООО «КузМАКС», как универсальный правопреемник, а Бахтин А.Н. фактически являлся арендатором данного объекта, однако арендную плату не вносил. Кроме того, договор купли-продажи от 15.07.2008, заключенный между Бахтиным А.Н. и ООО "Кузбасстехстрой», является ничтожной сделкой, так как

цена сделки, указанная в договоре, составляет 331 208 рублей, то есть 1 641 рублей за кв. м, что существенно ниже цены аналогичных сделок. Кроме того, приложенные в подтверждение оплаты платежные документы не доказывают факт оплаты по договору, поскольку невозможно установить, какое отношение они имеют к оплате в отношении конкретной сделки. Корешок приходного ордера и акт зачета взаимных требований, представленные истцом, не могут служить в качестве доказательства оплаты по договору объекта недвижимости. Из документов невозможно установить, что они имеют отношение к указанному договору, в них нет ссылки на номер договора, объект сделки, а наименование «холодный склад» не является индивидуализированным в отношении спорного объекта недвижимости. Более того, из указанных документов невозможно понять, за какие конкретные услуги в отношении некоего «холодного склада» платит и проводит взаимозачет Бахтин (это может быть любая другая сделка: аренда, ремонт, уборка, охрана, электромонтажные работы и т.д.). Таким образом, стороны сделки не имели намерений совершить именно сделку купли-продажи имущества. Сторонами фактически был заключен договор дарения, что в силу пункта 4 статьи 575 ГК РФ не допускается в отношениях между коммерческими организациями. Оспариваемая сделка купли-продажи недвижимости притворна, поскольку продажей имущества по заниженной цене стороны прикрыли дарение, и воля сторон была направлена на совершение сделки дарения. В соответствии с нормами главы 60 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке (ст. 1103). В соответствии со ст. 395, 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все (доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества) с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В связи с вышеизложенным, просит взыскать с Бахтина А.Н. один миллион девятьсот тысяч четыреста семьдесят два рубля неосновательного обогащения, из расчета: 27 месяцев х 200 рублей х 201,8 м2х (7,75%/12*27). Кроме того, суду пояснила, что 01.06.2010 года она как конкурсный управляющий ООО «Кузмакс» направила Бахтину А.Н. уведомление об отказе от исполнения сделки купли - продажи спорного здания в соответствии с нормами ст. 102, 129 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 310 ГК РФ. Её действия истцом не оспорены. Уведомление истцом получено. В связи с чем, обязательства сторон по договору купли - продажи от 15.07.2008 года прекращены и какие - либо права у истца на спорный объект отсутствуют. Кроме того, истцом заявлены права на не существующий объект, так как отдельно стоящего нежилого здания по ул. Промстроевская, 46а, корпус 2, площадью 201, 8 кв. м в Заводском районе г. Новокузнецка нет. По данному адресу находится другой объект недвижимости - отдельно стоящее 3х - этажное нежилое здание общей площадью 419,4 кв.м, на которое ООО «Кузмакс» получено свидетельство о праве собственности. Никаких доказательства прав на данный объект истцом не представлено. Кроме того, считает, что разрешение данного спора неподведомственно суду общей юрисдикции, поскольку договор купли - продажи был заключен между индивидуальным предпринимателем Бахтиным А.Н. и ООО «Кузбасстехстрой», их отношения являются экономическим спором и дело о признании за Бахтиным А.Н. права собственности на спорный объект рассматривалось в Арбитражном суде Кемеровской области, решением которого в иске Бахтину было отказано. Кроме того, истцом в Заводской райсуд г. Новокузнецка были представлены подложные документы, в частности, платежные документы, в которых Бахтин А.Н. фигурирует как индивидуальный предприниматель. Эти документы не являются доказательством оплаты по договору купли - продажи. Также при рассмотрении дела в Арбитражном суде было установлено, что 28.10.2008 года в отношении ООО «Кузбасстехстрой» было возбуждено исполнительное производство и в этих материалах отсутствует информация о принадлежности арестованного имущества третьему лицу, т.е. Бахтину А.Н. и на момент ареста по указанному адресу находилось отдельно стоящее нежилое здание общей площадью 417 кв.м. Таким образом, истцом не представлено суду доказательств того, что ответчиком нарушены его права на спорное здание, в связи с чем в иске ему следует отказать.

Свидетель Щетинко А.А. суду пояснил, что ему известно о заключении между Бахтиным А.Н. и ООО «Кузбасстехстрой» в 2008 году договора купли - продажи спорного здания. Решение по продаже принималось на собрании учредителей, которым являлся также и он. Холодный склад решили продать Бахтину, так как давно его знали, а также в связи с тем, что у ООО «Кузбасстехстрой» был перед ним долг за оказанные им автоуслуги. Как производился взаиморасчет, ему неизвестно. Также на собрании учредителей было принято решение о преобразовании ООО «Кузбасстехстрой» в ООО «Кузмакс», однако он никаких документов, в том числе и акт приема - передачи не подписывал.

Свидетель Воронин А.А. суду пояснил, что работал в ООО «Кузбастехстрой» главным инженером и был учредителем общества. Имущества, кроме помещения по ул. ... у общества не было. Это здание они строили своими силами. К 2008 году был построен первый этаж, который был приспособлен под холодный склад. Потом стали строить второй этаж, однако право собственности на него оформить не успели, начался кризис. У общества было много долгов, в том числе и перед Бахтиным, поэтому холодный склад на собрании учредителей решили продать Бахтину А.Н. Договор заключал директор Канашевский, он же решал вопрос о стоимости здания.

Свидетель Праздников А.И. дал суду аналогичные пояснения, дополнив, что после приобретения зданием Бахтин не пользовался.

Свидетель Канашевский В.И. суду пояснил, что с 2001 по 2008 год был директором ООО «Кузбасстехстрой», также являлся учредителем этого общества. 15.07.2008 года между обществом и Бахтиным А.Н. был заключен договор купли - продажи отдельно стоящего нежилого здания по ул. .... Бахтин А.Н. полностью оплатил стоимость этого здания в размере 331 208 рублей, и ему в собственность было передано вышеуказанное здание. Здание было продано Бахтину, так как перед ним были долги за оказанные им автоуслуги. Часть суммы была оформлена взаимозачетом, оставшуюся сумму Бахтин внес наличными в кассу общества уже после подписания договора. Здание возможно было продать и за большую стоимость, но она была бы не намного больше. Корпус ... состоит из двух этажей, Бахтину был продан только первый этаж, который использовался под холодный склад. При преобразовании общества в ООО «Кузмакс» никакого имущества вновь созданному обществу не передавалось. Спорным объектом Бахтин после его покупки не пользовался, так как хотел сначала получить документы на право собственности.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования Бахтина А.Н. и встречные исковые требования ООО «Кузмакс» удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 218 п.2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

В соответствии со ст. 223 п.2 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 551 п.1 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности не недвижимость к покупателю.

Судом установлено, что 15.07.2008 года между Бахтиным А.Н. и ООО «Кузбасстехстрой» был заключен договор купли - продажи отдельно стоящего нежилого здания (здания холодного склада), расположенного по ул. ..., общей площадью 201,8 кв.м. Указанное имущество принадлежало продавцу ООО «Кузбастехстрой» на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 06.04.2005 года и свидетельства о государственной регистрации права собственности от 08.11.2005 года. Общая стоимость имущества по настоящему договору составляет 331 208 рублей, в том числе НДС 50 523,25 рублей. С момента поступления денежных средств в указанной сумме обязательство покупателя по оплате имущества считается исполненным (л.д.6 - 8, 17 - 19).

Согласно акта приема - передачи от 15.07.2008 года ООО «Кузбасстехстрой» передал покупателю Бахтину А.Н.указанное нежилое здание (л.д.9).

Согласно акту сверки взаимных расчетов задолженность ООО «Кузбасстехстрой» перед Бахтиным А.Н. по состоянию на ... составляла 292 000 рублей (л.д.10).

На основании квитанции к приходному кассовому ордеру № 21 от 21.07.2008 года Бахтин А.Н. внес в кассу ООО «Кузбастехстрой» 39 208 рублей за холодный склад (л.д.10).

В соответствии с соглашением о зачете требований от 21.07.2008 года денежные обязательства между ООО «Кузбастехстрой» и Бахтиным А.Н.считаются выполненными (л.д.11).

Зарегистрировать право собственности на приобретенное нежилое здание Бахтин А.Н. впоследствии не смог, так как 17.11.2008 года судебным приставом - исполнителем был наложен арест на это здание за имеющиеся у ООО «Кузбасстехстрой» долги по налогам и сборам в доход государства (л.д.16)

05.11.2007 года между Управлением по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Новокузнецка и ООО «Кузбасстехстрой» был заключен договор аренды земельного участка площадью 1686 кв.м. под складскую базупо ул. Промстроевская, 46 -А сроком до 01.11.2008 года (л.д.20 - 23).

26.02.2009 года ООО «Кузбасстехстрой» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме слияния (л.д. 36 - 37, 61 - 66) и было организовано ООО «Кузмакс», к которому перешли все права и обязанности и которое является универсальным правопреемником ООО «Кузбасстехстрой» (л.д.67 - 72).

03.03.2010 года решением Арбитражного суда Кемеровской области ООО «Кузмакс» признано банкротом, было открыто конкурсное управление сроком на 4 месяца, конкурсным управляющим была назначена Сергеева (Эссен) Л.Л. (л.д.90 - 94).

14.05.2010 года судебным приставом - исполнителем Межрайонного отдела по особо важным исполнительным производства Управления Федеральной службы судебных приставов по Кемеровской области г. Кемерово были отменены меры о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении объекта недвижимого имущества - отдельно стоящего нежилого здания по ул. ... г. Новокузнецка и вынесено постановление об окончании исполнительного производства (л.д.165 - 166).

15.05.2010 года конкурсным управляющим ООО «Кузмакс» в адрес Бахтина А.Н. было направлено уведомление об отказе от исполнения договора купли - продажи от 15.07.2008 года, заключенному между Бахтиным А.Н. и ООО «Кузбасстехстрой» в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по ул. ... и требование об освобождении указанного здания (л.д.140). Данное уведомление Бахтин получил лично 01.06.2010 года, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 141).

Решением Арбитражного суда г. Новокузнецка от 20.05.2010 года исковое заявление индивидуального предпринимателя Бахтина А.Н. к ООО «Кузмакс» о признании права собственности на отдельно стоящее нежилое здание (здание холодного склада), общей площадью 201, 8 кв.м, расположенное по ул. ... оставлено без удовлетворения (л.д. 117 - 120). При рассмотрении данного дела истцом Бахтиным были представлены соглашение о зачете требований от 21.07.2010 года между ООО «Кузбасстехстрой» и ИП Бахтиным А.Н.; квитанция к приходному ордеру № 1 от 21.07.2008 года об оплате ИП Бахтиным А.Н. за холодный склад 39 208 рублей; акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.07.2008 г. между ООО «Кузбасстехстрой» и ИП Бахтин А.Н. на сумму 292 000 рублей (л.д.112 - 116). Аналогичные документы только без абревиатуры ИП были представлены Бахтиным в суд общей юрисдикции (л.д. 9 - 11). То обстоятельство, что Бахтин А.Н. на момент заключения договора и до настоящего времени является индивидуальным предпринимателем, подтверждается выпиской из ЕГРИП от 08.12.2010 г. (л.д.185). Однако данное обстоятельство не является основанием для прекращения дела и передаче его по подведомственности в Арбитражный суд Кемеровской области, поскольку договор купли - продажи был заключен между физическим и юридическим лицами, и эти правоотношения не являются экономическим спором.

27.09.2010 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 09.09.2008 года и передаточного акта от 30.01.2009 года, утвержденного решением участника ООО «Кузбасстехстрой» обществом с ограниченной ответственностью «Кузмакс» было получено свидетельство о государственной регистрации права на отдельно стоящее 3х - этажное нежилое здание, общей площадью 419, 4 кв.м, расположенное по ул. ... в Заводском районе г. Новокузнецка (л.д.105, 112, 113,163,164).

Определением Арбитражного Суда Кемеровской области от 07.10.2010 года прекращена упрощенная процедура банкротства ООО «Кузмакс», произведен переход на общую процедуру банкротства - конкурсное производство, продлен срок конкурсного производства до 25.01.2011 года (л.д.130 - 133).

Защита права собственности на недвижимое имущество возможна лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Как установлено судом, переход права собственности на покупателя Бахтина А.Н. не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, Бахтин А.Н. не является титульным собственником спорного имущества, а в соответствии со ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения принадлежат только собственнику имущества. Истец, полагая, что спорный объект недвижимости является предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а он его законным владельцем, обратился в суд с настоящим иском. Однако, суд считает, что истец выбрал неправильный способ защиты своих прав.

В соответствии со ст. 102 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

2. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

В соответствии с вышеуказанными нормами договор, на который ссылается истец, расторгнут 01.06.2010 года, в связи с чем, и на основании ст. 453 п. 2 ГК РФ обязательства сторон - продавца ООО «Кузбасстехстрой» и покупателя Бахтина А.Н. прекращены, следовательно, у истца отсутствуют какие - либо права на имущество по данной сделке. Кроме того, объекта, в отношении которого истец заявляет свои права, в настоящее время не существует, что следует из представленных ответчиком документов - свидетельства о государственной регистрации права ООО «Кузмакс», разрешения на строительство и реконструкцию спорного объекта, полученного 22.07.2008 года ООО «Кузбасстехстрой», разрешение на ввод в эксплуатацию, выданного Обществу «Кузбастехстрой» 09.09.2008 года. Указанные документы были получены обществом после заключения сделки, никаких дополнительных соглашений к данному договору Бахтин А.Н. и ООО «Кузбастехстрой» не заключали. Таким образом, у истца какие - либо права на отдельно стоящее нежилое здание общей площадью 419,4 кв.м, расположенное по ул. ... отсутствуют. Это здание по указанному адресу одно и оно принадлежит оно ООО «Кузмакс» на праве собственности. До настоящего времени данное свидетельство не оспорено и не признано недействительным. Соответственно, истец не нарушает прав ответчика на имеющийся у него в собственности объект недвижимости.

В иске ООО «Кузмакс» также следует полностью отказать, поскольку суду не представлено доказательства владения и пользования Бахтиным А.Н. объектом недвижимости с июля 2008 года по настоящее время. Акт приема - передачи, заключенного между Бахтиным А.Н. и ООО «Кузбастехстрой» таким доказательством не является. Ссылка ответчика на то, что Бахтин неосновательно приобрел и сберег спорное имущество, является несостоятельной, так как ничем не подтверждена. Никаких доходов Бахтин А.Н. не извлек и мог извлечь, поскольку имуществом не пользовался. Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л

В иске Бахтину А.Н. о регистрации перехода права собственности от ООО «Кузбасстехстрой», прекращении права собственности ООО «Кузбасстехстрой» и признании за ним права собственности на отдельно стоящее нежилое здание, расположенное по ул. ... Заводского района г. Новокузнецка отказать.

В иске ООО «Кузмакс» о применении последствий ничтожной сделки и о взыскании с Бахтина А.Н. неосновательного обогащения в сумме 1 900 472 рубля отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме - 27.12.2010 года.

Судья /подпись/ О.А. Ермоленко

Верно. Судья О.А. Ермоленко